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Posts Tagged ‘不動産投資専門 富士企画 四ツ谷’
客付けに自信を持ちましょう！！
どちらに物件をお持ちでしょうか？
２３区内ですか？
都下でしょうか？
横浜・川崎・相模原でしょうか？
湘南エリアでしょうか？
千葉の総武線沿線エリアでしょうか？
埼京線の沿線でしょうか？
京浜東北線でしょうか？
東武線沿線でしょうか？
西武線沿線でしょうか？
上記のエリアに物件をお持ちのオーナー様で入居付けに自信が無い方…
ご安心下さい！！
人は沢山居ますよ！！
上記のエリアは地方都市に比べれば恐ろしい程人が多く、
動きも多くあるエリアです。
地方に比べれば入居付けなど問題無くできるエリアです。
自信を持って下さい。
いや、安心して下さい。
地方都市でもやりようによっては勝負できるのです。
それはエリア毎に特性があり、古いルールがあったりします。
それを見直しさえすれば需要は取れます。
勝負できます。
関東の中心エリアでも同じです。
厳しい厳しいと言われても、エリアの特性を調べて
周りと差別化をすれば需要は取れるのです。
人口が減っていっている場所でもやりようです。
何か言いたいか…頑張りましょう！！
努力しましょう！！
地方だからといってダメだと思わないようにしましょう！！
全てはリサーチをして対策を練ればクリアになる可能性が高いのです。
逆にリサーチした結果ダメなエリアもあります。
そこは見極めです。
でも、「家賃が安い！！」と感じてもらえるような値引きという奥の手もあります。
なんとか戦えるのです。
自信を持ちましょう！！
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
賃貸業で何ができるかを考える…
賃貸業とは何か…
考えたことがありますでしょうか？
投資？
住宅供給業？
あまり思い付きませんでしたが、
賃貸業（大家業）で何かできないか、
何ができるか考えてみてはいかがでしょうか？
ただ単に投資のために不動産を運営するも良いと思いますが、
資産形成以外の目的を持って大家業をしてみるのも良いと思いませんか？
例えば…
〇学生向けの学生支援アパート：自転車の貸し出し、引っ越し代の援助、奨学金制度など…
〇生活保護者の支援アパート：生活保護者を受け入れ、仕事の斡旋などを行う…
〇外国人受入アパート：なかなか受け入れ先の見つからない外国人労働者を受け入れるアパート
〇若年者受け入れアパート：給料の安い若年者を安い賃料で受入れるアパート
以上の様な社会貢献的な特色を持った大家業を目指してみるのはいかがでしょうか？
投資目的以外に社会貢献を目的に取り組むのもありかと思います。
参考にされて下さい。
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保証会社を活用する
最近では賃貸物件を借りる場合には
家賃保証会社への加入が必須になっているケースがほとんどです。
しかし、市場に売りに出てくる物件は保証会社も連帯保証人も付いていないケースが多いです。
正直その様な状態だと買主側は少し及び腰になってしまいます。
ほとんどのケースではある程度交渉事がまとまった段階で上記の状況が分かるため、
保証会社も連帯保証人も付いていないからといって売却できないということもないと思います。
ただ、そういった物件が多いので逆にしっかりと家賃保証を付けた上で
それをアピールした方が物件のバリューアップになるかもしれません。
ちょっと賃貸ではない方向に向いてしまいましたが、
家賃保証会社は是非活用するべきです。
特にオススメは「収納代行」です。
保証会社の保証の方法は上記ともう一つ「代位弁済」とがあります。
【代位弁済】
家賃の集金管理は通常の通りで、
月末までに賃料が支払われてなかった場合に
「事故報告」という形で保証会社に通知を行い、
何営業日か後に保証会社から滞納された家賃が支払われます。
気を付けないといけないのは、
「事故報告」を受け付けてくれる有効期間です。
保証会社によって違いますが、短くて月初から５営業日以内、
長くて１５営業日です。
それを過ぎると免責になり支払われません。
注意して下さい。
【収納代行】
「代位弁済」と違い家賃の回収を保証会社が行います。
入居者さんから家賃が支払われようが、支払われまいが、
保証会社が決まった日にちにオーナー若しくは管理会社へ家賃分を支払います。
そして、支払わない入居者さんへ対しては
保証会社が勝手に督促をして回収します。
「収納代行」がオススメの理由はもうお分かりかと思います。
オーナー様の手間が掛からないのです。
代位弁済より収納代行が保証料が少し高くなるケースがあります。
そのため、保証会社と契約をする入居者さんの負担になります。
ただ、家賃をしっかり支払うことが大前提なので、
そこはご理解頂き加入をお願いしましょう。
また、管理会社によっては保証会社の知識が薄く、
代位弁済を基本としているケースもありますので、
保証会社は「収納代行」を使いたいと打合せをすることをお忘れなく。
ご参考にされて下さい。
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ヒアリングは大切です。
師走でお忙しいかと思いますが、
繁忙期前の入居対策はいかがされてますでしょうか？
色々策を練れど上手くいかないという状態にないでしょうか？
もし、そうだとして、その対策はどのように練ってますでしょうか？
本やネットの情報を基にしてますでしょうか？
先輩大家さんなど身近な仲間に相談されてますでしょうか？
上記のように情報収集をするのも大事なのですが、
一番手っ取り早いのは現場に聞くことです。
現場とはつまり物件の最寄りの業者さんです。
現場の業者さんは直接お客様（ニーズ）に触れています。
そのため、お持ちの物件の立地・間取り・設備であれば〇〇なお客様へご紹介する。
という目線を持っています。
また、物件に合致するお客様（ニーズ）に響くアピールポイントや
魅力的に感じてもらえる募集条件も把握していると思います。
そんな現場の業者さんにヒアリングをすることで
どういった対策を取ればいいのか分かるのです。
もちろんヒアリング先が１社だけだと情報が偏る可能性があります。
なので、少なくとも３社以上はヒアリングしましょう。
ただ、いきなり連絡して情報を聞き出そうとしても思ったほど話してもらえないかと思います。
なのでできれば窓口へ行って直接お話を聞くが一番いいと思います。
それを繰り返すことで業者さんとも仲良くなるキッカケになると思います。
そうすれば積極的に入居付けに力を貸してもらえるかもしれません。
ご参考にされて下さい。
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立地は良いのに家賃設定が低いのはなぜ…
立地はいいはずなのに家賃設定が低いのはなぜ？
そんな質問をされることがあります。
例えば都内某市（JR線沿線）と都内某区（私鉄沿線）のある場所の
単身向け物件の家賃設定を比較することがありました。
両物件とも駅からの距離は同じくらいで、
違いは間取りが３点ユニット（某市）かバストイレ別（某区）かです。
そこに大きな差があるように見えますが…。
でも、某市の物件は高級立地としても有名で大学が近くにあります。
某区の物件の方は近くにスーパーやコンビニがあり便利ではあります。
そして肝心のそれぞれの家賃設定ですが、
某市の物件は４万円
某区の物件は５万円
１万円ほどの差があります。
３点ユニットとバストイレ別という差以上に
立地で某市が勝っている気がするのですが、
１万円も違いがありました。
その理由は…需要の違いです。
某市は学生需要、某区は一般需要、
それで家賃設定に差ができてしまったのです。
学生需要のエリアはその需要を狙いバブル期に多くの物件が建っております。
ただ、バブル期よりも学生の人数は減っております。
つまり、供給の方が多いのです。
そうなると家賃（価格）競争になり家賃設定が下がってしまうのです。
もちろん一般物件のエリアも同じようにバブル期の物件が多くあるのですが、
学生需要エリアほどは乱立しておりません。
某市の別の立地ですと正直某区と同じ条件だと７万円近くなります。
ただ、学生需要なので差がついてしまったのです。
この理由は一つの例ではありますが、
何かしらの理由で一見立地が良くても家賃設定に差があります。
参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けの悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
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賃貸管理のご相談を受け付けております。
１２月になりました。
年末で皆様お忙しいかと思います。
賃貸も同じく年末年始に向け忙しくなってきております。
物件が売りに出るのには色々な理由があります。
相続とか資産の入替えとか色々です。
その中の一つに管理の悩みがあります。
具体的に何かといいますと、
古くなってきて入居が付かない…
どうしたらいいのか分からない…
上記のような理由での売却となると、
空室が多いと思うので、安く買いたたかれてしまいます。
でも、満室だったらどうでしょう？
恐らく強気でいけると思います。
管理でうまくいかなくなる⇒売る⇒安く手放す。
上記のような悪い流れになってしまいます。
管理で悩んで売却をお考えになるのであれば、
一度富士企画にご相談下さい。
もしかしたら入居が改善できて売る必要がなくなるかもしれません。
売るとしても、満室なら高く売れるかもしれません。
そのお手伝いをさせて頂きます。
ご相談は無料です。
以下より、お気軽にお問合せ下さい。
富士企画は四ツ谷にありますが、
北関東の管理も承っております。
遠くの物件でこまめに面倒が見れなくて空いてしまっているような場合は
是非ご相談下さい。
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師走になりますます動きが出てきております。
賃貸の動きの本番は年明けの１月からと言われております。
周知のことだと思いますがその直前の師走に入り、
日々に益々と動きが出てきております。
ただ、変化の無い物件は動きが見られないかと思います。
やはり、条件面で新しい内容に変えた物件は問い合わせが急増しております。
ただ、今日新条件を告知したからといって急に翌日から内見が増える訳ではありません。
２～３ヶ月前から新しい募集条件に変えたことで客付けをしてくれる業者さんに
新条件を前々からお知らせしていた物件（オーナー様）は今頃になって動きが出てきています。
やはり、内容を周知するのに少なくとも１～２ヶ月の時間を要するようです。
ただ、その結果として繁忙期が近付くにつれ反響が鳴り始めるのです。
そんなに時間が掛かるならもう遅いか…という訳ではなく、
繁忙期はこれからなので今からでもまったく遅くありません。
繁忙期を逃したくないというオーナー様は是非すぐに行動に移して下さい。
どういった条件にしたら良いかなどのご相談は承っております。
どんどんご相談下さい。
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オーナー様からのご相談を承っております。
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ローカルルールについて…
賃貸物件の募集条件等にはローカルルールがあります。
そのローカルルールを知らないと相場を崩してしまう可能性がありあす
静岡県は特に独特のルールがあるのでご参考にされて下さい。
〇敷金３ヶ月or内装修繕費or内装負担金
上記は間取りによって使い分けられております。
「敷金３ヶ月」はファミリータイプの物件で採用されていたりします。
「内装修繕費」「内装負担金」は償却される預り金で単身向けの物件で採用されています。
〇仲介手数料とＡＤ費は客付けした業者に丸投げ
上記の通り、管理会社が他社に客付けしてもらった場合に、
通常は管理会社も収入がゼロにならないようにＡＤ費をオーナー様から頂くのですが、
静岡県の一部の業者はＡＤ費を取らず、客付けの他社に丸投げします。
オーナー様にとっては良心的かと思います。
以上の点で少しだけの違いですが、
ローカルならではのルールがあります。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
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新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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部屋を借りる時の良い立地の基準とは…
賃貸で部屋を借りる時に良いと思われる立地とはどういった立地なのでしょうか？
完全に筆者である私の目線で以下に箇条書きします。
〇コンビニが近くにある…
〇スーパーが近くにある…
〇ドラッグストアが近くにある…
〇大規模商業施設が近くにある…
上記は結構重要かと思います。
概ね徒歩１０分以内であれば歩いたり、
自転車に乗ったりであればすぐ着く距離なので
良い立地と捉えてもらえるかと思います。
ドラッグストアも最近では生鮮食品こそ置いてませんが、
飲物やレトルト食品などの保存食は売っているので便利です。
また、もちんろんですが薬を取り扱っているので非常時に助かります。
地方であればイオンやヨーカドーなどの大規模商業施設が
車で１０分以内であれば十分良い立地として捉えて良いでしょう。
〇ＴＳＵＴＡＹＡやゲオが近くにある…
〇図書館が近くにある…
上記はどちらかと言えば単身向けにウケが良いかもしれません。
やはり徒歩圏内にレンタルショップがあると暇潰しのアイテムがあるので良いです。
図書館は単身向けの中でも学生需要のアパートだと特にウケが良いかと思います。
ちなみに、学生繋がりでいくとスターバックスなどのカフェが近いのもウケが良いかと思います。
〇ユニクロやＧＵなどのファストファッション店
〇しまむらやあかちゃん本舗など
〇ホームセンターやニトリ
ユニクロ＆ＧＵは単身世帯やファミリー向けです。
しまむら＆あかちゃん本舗はファミリー向けです。
ホームセンター＆ニトリはファミリー向けで人気があるかと思います。
〇郵便局・銀行・役所など
上記は生活をする上で便利な施設です。
地味ですが近くにあれば便利です。
以上になります。
独断と偏見ですが、恐らく上記に施設等が近くにある物件であれば
立地が良いと認めてもらえるかと思います。
募集図面に記載する文句の参考にされて下さい。
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高齢化社会に対応できる間取りとは…
我が国日本は６５歳以上の高齢者が増えていく
高齢化社会へとまっしぐらです。
大家業も将来的には高齢者をメインのターゲットとして
営んでいくようになるでしょう。
では、そんな社会になった時に、
求められる間取りや立地はどういった点でしょうか？
まず、立地は駅から１０分以内が良いでしょう。
歳をとると歩くのが大変なので１０分以上となると選択肢から外れてくるかと思います。
地方だと車が必須なので車を持っている方もいるとは思いますが、
近年高齢者の事故が多いので車は持たないという流れになる可能性もあります。
また、駐車場はギリギリの広さではなく広々としている方が良いかと思います。
次に間取りについてですが、
正直広い間取りはニーズがあまり無いかと思います。
お子さんも独立して夫婦のみだと２ＬＤＫの部屋も広いと感じる可能性があります。
ただ、だからといって１Ｋや１Ｒですと狭いと感じられる可能性があります。
理由は独立したお子さん家族（お孫さん）が遊びに来る可能性があるので、
単身向けの間取りだと人が集まった時に狭苦しく感じてしまうからです。
そのため、人気が出てくるのは１ＤＫ～１ＬＤＫ～２ＤＫかと思います。
最低限１ＤＫであれば人が来ても対応できますし、
１ＬＤＫや２ＤＫであれば客間も設けられるのでニーズに合うかと思います。
以上のように長期的な目線での賃貸業も視野に入れてみて下さい。
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