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入居者との関係づくり


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物件を購入する際に

現状の入居者の契約状況で

気になる事があると思います。

 

例えば…

 

保証会社に入っていない入居者…

 

家賃の支払が当月払いになっている入居者…

 

荷物を共用部まで置いている入居者…

 

上記が原因で買わないという訳ではないが、

引渡し後にはどうにか解消したいと考えてしまうような

気になる事だと思います。

 

ただ、オーナーチェンジが済んで早々に

上記の改善のために動き出すと、

入居者から身構えられてしまい、

無駄に退去を早めてしまうだけかもしれません。

 

 

入居者の立場からすると

今までは許されていた(何も言われていない)のに、

新しいオーナーは口うるさいと思われてしまう可能性があります。

 

正直入居者の方が間違っていると思います。

ですが、投資物件なので収益を上げてなんぼです。

下手な対応をしたために現入居者が退去してしまうというのが

一番もったいない事です。

 

しかも、対象となる入居者が長期間済んでいる方だとすると、

退去時のリフォーム代がそれなりの額になってしまいます。

ファミリータイプの場合は特に

修繕費が高く付くので得策ではありません。

 

もちろん家賃滞納している入居者は厳正に対処するべきです。

ですが、家賃の支払が滞った事がないのであれば優良な入居者です。

そこは寛容に受け止めて下さい。

 

少しでも既存の入居者には長く住んでもらう事を意識し、

入居者からの第一印象が悪くならない様に心がける事が大事です。

 

さらに、良い印象を持ってもらうためには、

入居者から不便な事が無いかなどのアンケートを取り、

できる範囲内で対応すると良いと思います。

 

おすすめは、入居中の部屋の設備の入替えです。

 

古くからの入居者の設備は古くなっています。

退去すると入替えも必要になり費用がかさみます。

そこで既存の古株の入居者の室内設備を

入替えるのです。

 

理由は簡単です。

入居中だと設備を入替えた費用の回収が

すぐに始められるからです。

 

退去後のリフォームだと次に入居が付くまでは

回収は始まりません。

期間が空けば空くほど遅くなります。

 

入居中ですとすぐに回収できますし、

しかも入居者からすると新品に替わるのは嬉しい事です。

新オーナーはしっかりやってくれると良い印象を与えられ、

さらに長く住んでもらえるかもしれません。

 

いかがでしょうか?

 

ただ、ウォシュレットやインターホンなどの家電設備だと

耐用年数が短いので微妙です。

耐用年数が比較的長い独立洗面台やキッチン、

家電ならエアコンの方が長く持つので費用対効果があります。

 

入居者にも喜ばれ、費用の回収も早く済む…

まさに一石二鳥ではないでしょうか?

ご参考にされて下さい。

 

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お悩みがあるオーナー様からのご相談を受け付けております。

 

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