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築年数と入居率

2019-11-29
皆さま、こんにちは。富士企画営業部 青木です。
本日は弊社富士企画の管理物件のお話をさせて頂きたいと思います。

まず私は売買チームの人間です。
お客様へ物件提案をさせて頂いておりますが、築の古い(20~30年経過した物件)は
抵抗を示される方も多いです。
皆さま往々にして心配されるのは、やはり≪入居率≫についてです。
「築が古いと入居してくれないんじゃないかなぁ・・・」といった事を言われます。

もちろん完全に否定できるわけではありません。
そもそも供給過多のエリアですと新築ですら難しいですし、
同家賃・同間取りと単純に同条件であればより築が古い物件が負けてしまうのは当然です。
ですので付加価値をつけるなど戦略性が必要になります。

富士企画は現在区分マンションを除いた1棟物物件の管理が136棟ございますが、
築年数の内訳は以下となります。

・築10年以内・・・13棟
・築20年以内・・・17棟
・築30年以内・・・55棟
・築31年以上・・・51棟
圧倒的に築30年以上の物件となります。

ですが11月現在、富士企画の管理物件の入居率は約96%となります。
管理物件のほとんどは弊社から購入して頂いた物件になりますので、
管理会社の管理能力が高く、間違ったエリアでなければ
ある程度稼働は見込めると思います。
築古物件を推奨しているわけではありませんが、
それぞれ築古と築浅で良さがありますので、それだけで検討から外している方がいれば
もったいないといったお話でした。

もしお悩み事がございましたら、お気軽にお問合せ下さいませ。

賃貸_問い合わせリンク

〒160-0004
新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル5階
富士企画株式会社
TEL:03-6380-6780  FAX:03-6380-6783
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

 

明けましておめでとうございます。

2019-01-08

 

皆様、明けましておめでとうございます。
営業部 青木です。ご挨拶が遅れましたが、昨日より通常営業となります。
本年も何卒よろしくお願い致します。


さて、いよいよ賃貸需要がトップシーズンとなる1月からの繁忙期となりました。
過去2回は【入居付け】についてのお話でしたが、
今回は【退去】についてのお話をしたいと思います。

入居が決まりやすいこの時期は同時に退去が多い時期でもあります。
学校卒業・入社・転勤・家を購入、同居や結婚・離婚、入居者間トラブルなど
理由はそれぞれのご家庭で異なりますが、
【時期】に関してはかなりの確率で同じ時期になります。

そうです、【更新時期】です。

管理会社によって多少異なると思いますが・・・
更新日のおおよそ2か月前に入居者様へ更新するかの返事を欲しいと通知を致します。

更新料は賃料の1か月~1.5か月分の契約が多いと思いますが、上記理由+それだけの費用が掛かるのであれば
「いっそ引っ越してしまおうか・・・」と入居者様が考えるのは当然の事かと思います。

入居の多かったこの時期は契約満期となるお部屋も多いです。
そこで1つ比較としてお考えいただきたいのが、この「更新料」についてです。


管理会社に対しての更新事務手数料を更新料で補填している大家さんも多いと思います。
費用負担こそ出てしまいますが、更新料を無料にしてみるといったことをご検討いただいてもいいのかなと思います。
これで退去がなくなるわけではないですが、回転率の早い単身者向けの間取りは退去率が変わってくるのではないでしょうか?
仮に退去となった場合、リフォーム代・再募集時のADや空室時期の賃料など損失が大きいです。
無くなったことにより、退去する部屋が一つ、二つ無くなれば効果があったと言えるのではないでしょうか?


もちろん物件によって状況が異なりますが、ひとつご参考にしていただけると幸いです。

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大掃除はご自宅だけではなく・・・

2018-12-08

富士企画 営業担当の青木です。

 

前回と同じような話になりますが、いよいよ今年も終わりが近づいてきました。

年末といえばご自宅の大掃除をされる方も多いかと思います。

既にやってらっしゃる方もいるかもしれませんが、

良ければ物件の掃除もいかがでしょうか?

 

経験上物件のご案内の際に共用部が汚い物件は心象が悪くなり、

入居付けが難しくなります。

汚く見えるだけではなく、どうしても入居されている方のマナーが悪く、

入居者間のトラブルが発生する(しそうな)物件に見えてしまいます。

また同年代の物件と見比べても古い印象になってしまいます。

 

いずれにせよ、当然ではありますがプラスには働きません。

 

管理業者に任せてる方は定期清掃で常時綺麗な状態かもしれませんが、

一年間頑張ってくれた感謝の意味も込めてするのもいいかと思います。(^_-)-☆

 

よろしければご検討下さい。

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今年も早2か月となりました。

2018-11-10

皆様、こんにちは。営業担当の青木と申します。

今回より賃貸記事を担当させて頂く事となりましたので、

どうぞよろしくお願い致します。

 

何故営業担当の私が賃貸記事の担当を始めたかと申しますと、

お会いして頂いた方やスタッフ紹介をご覧なられた方はご存知かもしれませんが、

私は不動産業界を約13年ほど勤めております。

 

まず始めにと入社したのが大手賃貸仲介会社でした。

当時は慣れないこともあり四苦八苦しながらやっておりましたが、

その経験を今後記事にしていきたいので、

お付き合い頂ければと思います。

 

さて、タイトルでも書きましたが早いもので今年も残り2か月となりました。

年末に近づくにつれ、公私共に忙しくなると思いますが

年明けより繁忙期がスタートします。

このタイミングで1年が決まるといっても過言ではありませんので、

繁忙期対策は今のうちからご検討頂いた方が吉かと思います。

 

空室対策や賃料アップの為のリフォームをされるにしても

業者が現場確認→見積り→施工におおよそ1か月程度かかりますし(リフォーム内容にもよりますが・・・)、

12月から賃貸探しをされる方もいらっしゃいます。

そのような早めのお客様に2か月分程度フリーレントをつけて入居を決めてもらうのも一つの手かと思います。

 

いずれにせよ、切羽詰まって対策をしても良い結果になりません。

年始に最高のスタートを切る為にも早めにプランをご検討頂ければと思います。

 

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修繕の考え方

2018-01-12

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2018年最初の賃貸記事になりました。

 

今回は修繕計画について書いていきたいと思います。

 

一言で修繕といっても外壁塗装や屋上防水、

 

廊下や鉄部、給排水設備等様々です。

 

しっかり修繕をする事によって建物の老朽化を遅らせることができたり

 

事前に対処することで入居者が快適に住める環境を維持したり

 

突発的な大きな修繕を減らすことができます。

 

一般的には大規模修繕は10年に一度の頻度といわれますが

 

立地や環境、管理状況、入居状況によっても

 

スピードは変わってきます。

 

また、設備の寿命を把握して

 

その際にかかる費用をそうの寿命の期間で

 

積み立てておくのもいいと思います。

 

 

例えば耐用年数が10年のものでおおよそ費用が100万円

 

かかるものであれば月額8300円程ためておけば

 

その中で対応ができます。

 

突発的な費用は急を要する為、費用が高くなりがちだったり

 

精神的にもきつかったりします。

 

事前に修繕計画を作る事で

 

安定的に賃貸経営をする事ができます。

 

富士企画ではそんな修繕のアドバイスもできますので

 

下記よりお気軽にお問い合わせください。

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ドエルフォーラムA/B棟 千葉市中央区大森町お預かりしました。

2017-12-19

京成千原線『大森台』駅徒歩10分

 

駅近ファミリー物件の管理をお預かりしました。

 

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住所は千葉県千葉市中央区大森町337-1になります。

地図

家賃:44,000~45,000円

管理費:3,000円

 

間取り:2DK

広さ:39.74平米

築年数:平成1年3月築/平成4年7月築

 

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敷金・礼金ゼロなので初期費用も抑えられます♪

 

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駐車場も近隣にございます。

下記よりお気軽にお問い合わせください♪

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平日の早朝から夜遅くまで

 

土日祝日も受付けております!

 

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富士企画での賃貸経営

2017-12-09

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富士企画では投資物件を専門で取り扱っておりますが

 

賃貸管理も承っております。

 

これは購入していただいた物件に責任をもつという事で始めました。

 

良くない物件を無理にすすめてもつらくなるのは自分達なので

 

自分達だけの利益を求めることはなくなり

 

本当に良い物件を購入いただくという

 

良いサイクルになっております。

 

それが出来るのもしっかりとした

 

入居付けのノウハウがあるからこそだと思います。

 

一見需要がなさそうに見えるエリアでも

 

やり方次第では全然満室を目指せるんです!

 

富士企画ではそんな

 

『入居者に選ばれる物件』作りのノウハウを無料でお伝えしております。

 

知っているけど必要ないからやらないのと

 

知らないから出来ないというのは

 

同じやらないでも全然違います。

 

平日の早朝から夜遅くまで、

 

土日祝日でもいつでも相談を受け付けておりますので

 

お気軽にお問い合わせください。

 

お申込みは下記リンクよりお願い致します↓↓

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繁忙期に向けて

2017-11-11

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段々と寒くなっておりますが

 

冬が近づくという事は繁忙期が近づくという事でもあります。

 

繁忙期にどれだけ埋められるかで

 

その年の賃貸経営が成功するかどうか決まるといっても

 

過言ではありません。

 

繁忙期にむけてなにか手をうたれましたでしょうか。

 

ADを増やしたり敷金礼金を下げたり

 

独立洗面台などの設備を導入してみたり色々な方法がございます。

 

客付けを強化するにはAD費を多く支払うようにと

 

書いてあったりしますが、客付け業者には喜ばれますが

 

それだけだと入居者に利益がなくなってしまうので

 

フリーレントをつけてあげたり、

 

初期費用を〇〇円ポッキリプラン等をしてあげるのも良いと思います。

 

足りない分はオーナー様負担になってしまいますが

 

ずっと空けているよりは費用負担をしてでも

 

早く入居してもらった方がお得です。

 

全員がWINになるような力の入れ方であれば上手くいきます。

 

富士企画では管理や入居付けに関して

 

お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。

 

平日の早朝から夜遅くまで、

 

土日祝日でもいつでも受付けております。

 

 

 

 

 

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効果の高い設備

2017-09-22

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入居者に好まれる設備は追い炊き機能や浴室乾燥機

 

宅配ボックスやインターネット無料等色々ありますが

 

間取りやエリアによっても効果は変わってきます。

 

ファミリータイプで2口キッチンは普通ですが

 

単身者向けの間取りで二口キッチンは結構効果的です。

 

 

ファミリータイプであれば追い焚きがより効果的になってきます。

 

地方のファミリー向け物件では何度か

 

インターネット無料と追い焚きどちらが効果的ですかと

 

地場の不動産会社に聞いたところ

 

追炊きと答える会社が多かったです。

 

他にも単身者向け物件の独立洗面台も効果的です。

 

ファミリータイプではついている所が多いですが

 

単身者向けの物件の場合はまだまだ少ないです。

 

 

都心部では独立洗面台がついているかどうかで

 

数千円は家賃が変わってくる感覚です。

 

特に女性には人気ですね。

 

もし所有物件に置くスペースがありましたら設置したほうが

 

良いと思います。

 

賃貸はひとりで考えるより

 

みんなで考えた方が色々アイディアもでてきやすいです。

 

富士企画でも無料面談を承っておりますので

 

お気軽にご相談ください(^^)

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賃料は上げられないのか

2017-09-02

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建物が古くなってきて

 

中々入居がつかないと賃料を見直す必要もでてきます。

 

築年数や時期、内装状況に応じた相場の賃料があるので

 

その相場から高くなってしまうと競争力がなくなってしまいます。

 

なんとか賃料を上げる事ができないか考えた事も多いかと思いますが

 

具体的にはどういった事をすればいいのでしょうか。

 

水回りのリフォーム、アクセントクロスや床の張替えくらいでは

 

賃料を維持することはできても上げることは難しいです。

 

リフォームではなくリノベーションをしなければいけないのです。

 

今人気の間取りに変更したり、

 

水回りの設備の入れ替えをしなくてはいけません。

 

そこまでできれば内装は新築のようになるので

 

賃料は上げやすいです。

 

ただ、費用負担が大きいというデメリットがあるので

 

費用対効果を考えながら検討してみるといいです。

 

他の方法としては生活保護を受給されタイル方を

 

積極的に受け入れるという方法もあります。

 

 

生活保護受給者を積極的に受け入れる事で

 

各市町村に設定されている家賃補助額で

 

入居してもらう事によって賃料アップできる可能性があります。

 

富士企画では無料面談も行っておりますので

 

下記よりお気軽にお問い合わせください↓↓

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