駐車場について|収益アップ！富士企画 株式会社の投資物件を上手に高い入居率で賃貸管理するノウハウを公開中！投資物件の賃貸管理のコツや運用方法をご紹介いたします。

駐車場について

地方ですと駐車場の有無が重要ですが、

敷地内に駐車場のスペースが無い場合もあります

その場合に駐車場を借上げる必要が出てきます。

近隣に空きのある駐車場があれば良いのですが、

無かった場合が大変です。

駐車場が無ければ入居付けに影響が出ます

どうにか解決するしかないのですが、

その方法が少し骨が折れます。

管理会社の協力が必要なのですが、

近隣で遊んでいる更地を探し

所有者を割り出した上で飛び込んでの交渉です。

ただ、更地とはいえ草などが伸び放題であれば

整地する必要があれば借主負担でやると良いです。

費用負担をすることになりますが、

貸して頂くので整地をすることで有利な条件で借りれる可能性があります。

例えば、使っていない農地を駐車場として借り上げるために

農転と整地の費用負担を条件に格安の賃料で

２０年の借地契約を結ぶ事ができたケースがあります。

一時の費用負担で入居付けの後ろ盾ができるので、

上記のケースのように有利な条件での借上げを目指し

交渉を頑張りましょう！！

借上げとは別の方法もあります。

ランニングコストになる借上げではなく、

入居者に近隣駐車場の契約を斡旋する事で

オーナーの費用負担無しで駐車場問題を解決させる方法があります。

入居者によっては車を使わない方もいるので、

あくまで入居者に選択してもらう方法です。

ただ、先述の方法よりも時間が掛かるのは必至です。

空室が多く改善が急務の場合はおすすめしません。

また、費用負担になってしまうのですが、

最低限に抑える方法としては

駐車場を借りるという方の家賃は

駐車場費用分を値引きするというプランにする方法です。

家賃を値引くので費用負担と変わらないのですが、

車を使わない人には該当しないため借上げに比べ

最低限の負担で済みます。

以上のような方法で駐車場が必要なエリアで

敷地内駐車場のない物件の対策ができるかと思います。

ご参考にされて下さい。

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エリア別賃貸情報　No,3

不定期でお送りしております

エリア別賃貸情報、第３弾です！！

今回は那須高原と御用邸で有名な那須塩原市です。

現在の人口は１１６，８８５人です。（２０１５年９月１日現在）

近年は２０１２年頃をピークに１１７，０００台と１１６，０００台を行ったり来たりしています。

東北新幹線の停車駅である那須塩原駅を中心としており、

また、東北道・国道４号・国道４００号という主要道路が市内を

縦断・横断しております。

栃木県北最大の街ですが、

やはり地方なのでエリアはどこでも良い訳ではありません。

基本的には東北本線の駅周辺に商業は集中しています。

特に最近では隣接する大田原市とを結ぶ

国道４００号線のロードサイドに大型スーパーや家電量販店が

多くできてきており人気のエリアとなっております。

駅で言うと西那須野駅周辺になります。

市内や隣接の大田原市内に多くある大手企業の工場で

働く方の需要が多いと思われます。

また、上記工場で働く外国人労働者も２，０００人以上いるので、

外国人の入居者も狙えるエリアです。

人気の間取りはやはり２ＤＫ以上の間取りなのですが、

西那須野駅だけは先述の国道４００号線で大田原市に行くと

その先にある国際医療福祉大学があるため

学生アパートが多く建っており、

広めの１Ｋや１ＬＤＫの間取りが人気となっております。

西那須野駅周辺の物件では

上記の理由から２ＤＫのアパートよりも

広めの１Ｋのアパートの方が家賃が高くなる傾向がある

特殊なエリアとなっております。

ただ、以前の記事で書いたように

２ＤＫでも家賃が３万円台になると

広めの間取りを求める学生さんの需要も取れたりするため、

駐車場が１台分のスペースでも十分勝負できます。

家賃の相場としては

築古の２ＤＫですと大体３．５万円～３．８万円

同じく築古の１Ｋだと２．５万円～３万円というところです。

東北道が市内を縦断していることもあり、

物流に便利な立地で土地が広いので

大手企業の工場が多くそこで働く需要が見込めます。

その需要は劇的に衰退していくようには思えないので、

十分に今後も勝負ができるエリアだと思います。

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繁忙期へ向けての準備

賃貸の繁忙期と言えばいつ頃かお分かりでしょうか？

パッと思い浮かぶのは新入学・新入社の時期の

１月～３月頃だと思います。

その通りで一番賃貸の業者さんが忙しいのは

上記の時期だそうです。

その期間だけ休み無しになったりする業者さんもあるくらいです。

逆に上記の期間以外は閑散期と言われ、

あまり人の動きが無いので

普通の条件では募集情報を出していると寂しい反響になることがあります。

そこで繁忙期に合わせて募集条件を変え、

色んな賃貸業者さんにアピールし、

客付けを依頼するという方法を取られる方もいらっしゃるかと思います。

動き出すのが繁忙期直前にならざるを得ないのであれば

それも仕方ないかと思います。

ただ、繁忙期より前から身動きが取れる状態にあり、

繁忙期にはズバッと決めたい！！

と、思ってるのであれば

是非、事前に準備をして下さい。

早ければ早い程いいのですが、

９月の今からでも始めて下さい。

最初の２～３ヶ月は全然反響も鳴らないかもしれません。

辛抱の期間があると思います。

でも、前々から動いていれば

物件を紹介してくれる賃貸業者さん達が覚えくれます。

覚えてもらえたらＯＫです。

というのも、

お客様の入り口はネット情報でも、

店頭に足を運ぶはずです。

その際に数百・数千ある物件の中から

ご自分の物件を紹介してもらうためには

窓口にいる賃貸営業さんに物件の事を覚えてて

もらわなければなりません。

「あの物件！？」と思ってもらえないと

紹介すらしてもらえないからです。

そのためには前々から情報を出し、

賃貸業者さんに会ったり、電話で「どうですか？」と

話をすることで覚えてもらうしかないのです。

それで、一度覚えてもらうと後が楽です。

無事に満室になってからも、

「空いてる部屋ないですか？」と問い合わせがきたりします。

そしたらもう大丈夫です。

空いた時にはすぐに対応してもらえます。

そこまで覚えてもらえるようになるには、

賃貸業者さんに手土産を持って月１か隔月くらいで

通うということも必要です。

頻繁に通う事が難しければ電話でもいいと思います。

そして仲の良い営業さんを見付けて下さい。

ちょっと大変ですが、

ちょっと頑張って下さい。

埋まればいいのですから。

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退去防止について

入居対策については色々な情報があります。

基本的にはフリーレントを付けたり、

家賃を下げてみたり、

室内をリフォームしたりと

方法は皆様ご存じかと思います。

では、入居中の方向けに、

退去防止の対策を取っていますでしょうか？

多くのオーナー様は取り組んでいないかと思います。

恐らくノウハウをご存じないからだと思います。

ただ、入居者さんの満足度を上げてあげればいいのです。

具体的に何をするか…

更新時の更新料を免除したり、

設備の入替えをしたり、

方法は少ないのですが、

やる意味はあるかと思います。

おすすめは設備の入替えです。

例えば、入居者さんの立場になった時に、

独立洗面台を新品に入替えてもらうとします。

住みながら新品の設備が設置され、

入居者さんは新品の設備で満足。

オーナー様も空室に対する設備投資ではなく、

入居中の部屋なので設置費用の回収がすぐに始まる…

というように一石二鳥です。

また、それだけでなく、

入居者さんへ直接不具合などをヒアリングし、

指摘のあった点を修繕するのも良いと思います。

沢山の方法がある訳ではありませんが、

入居者さんの満足度を上げることで

ずっと住み続けたいと思って頂ければ

退去にならずに長く住んでもらえるかと思います。

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２DKの魅力

２DKの間取りっていかがでしょうか？

巷ではあまり人気が無く、

同じ平米数でも２LDKや１LDKの方が

家賃は高い設定になっているケースが多いです。

ただ、新築や築浅物件では上記のような間取りの物件が多いのですが、

築２０年以上経過している投資向けの物件では

２DKの間取りの方が圧倒的に多くなっております。

そういった投資物件を購入した後、

管理会社からよく提案されるのは、

１LDKへの間取り変更です。

ずばり、その融通がきくのが２DKの魅力ではないでしょうか？

費用はそれなりに掛かりますが、

時代に合わせて間取り変更をして競争力を上げる事ができます。

購入後すぐにやろうとすると費用負担が重いと思うので、

ある程度運用した後で間取り変更をする方が良いと思います。

また、地方に行くと築古の２DKの家賃相場が

４万円を切っているケースが多いです。

そこまで落ち切っている状態だと

また魅力が出てきます。

というのも、

単身向け物件（１R・１K・１DK）が

２万円台後半の設定のケースが多いので、

１万円前後の差額だけで２倍以上の広さの

２DKに住むことができるからです。

特に車社会だと各世帯に駐車場が

２台分必要な場合が多いのですが、

やはりそこまで土地の広い物件は多くありません。

最低限１台付いているケースが多いのですが、

そういった場合、前者だと「P１台分付」は弱点になってしまいます。

ところが、ターゲットを単身者に絞れば弱点ではなくなります。

また、単身の生活保護の方の上限額が

３万円台というケースも多いので

そういった方を受け入れても良いと思います。

おそらく駐車場を使わないので、

余った駐車場は別の部屋の２台目として有効利用して下さい。

以上になります。

どうでしょうか？

２DK、勝負できそうではないですか？

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エリア別賃貸情報　NO.2

不定期でお送りしております

エリア別賃貸情報です。

今回は群馬県の県庁所在地「前橋市」です。

現在の人口は３３９，５７０人です。（２０１５年８月末日現在）

２０１０年をピークに近年は少しずつ人口は減少気味です。

隣接している高崎市とはライバルのような関係で、

商業の高崎、行政と文化の前橋と言われています。

イメージとしてはさいたま市の大宮と浦和のような感じです。

そんな高崎市に比べると

少し弱い印象を持たれているのが事実ですが、

「行政と文化の前橋」と言われているように

群馬県の行政機関や地銀の本店が多く所在し、

工業団地も１１箇所もありますので

しっかりと人が集まるエリアかと思います。

ただ、前橋市内のどこのエリアを選んでも良い訳ではなく、

人気のエリアと不人気のエリアを見分ける事が重要です。

前橋駅の北西に上記の群馬県の行政機関や地銀の本店などがあり、

一見すると人気エリアのように見えてしまいますが、

実際はそのエリアは不人気エリアとなっています。

現在人気があるのは駅南側にある「けやきウォーク」

というショッピングモール近くだそうです。

理由はそのモールで生活の全てが賄えるので、

近くに住みたいという人が多いからだそうです。

間取りはどこも同じですが２LDKなどが人気で

１Kや１Rなどの単身向け物件はバス・トイレ別、

部屋が広い、駐車場があるなどの条件が揃わないと

苦戦する印象です。

もちろんファミリータイプは駐車場が最低１台は必須です。

しかし、車社会なので１台は最低条件で、

２台目が確保できて初めて優位性が出てきます。

また、上記の「けやきウォーク」以外で良さそうなエリアは、

高崎市との境界近くにある川曲町というエリアです。

新前橋駅から南に延びる新しめの道路が延び、

そのロードサイドに学校やコンビニ、

ベイシアやカインズホームなど色々揃っており便利です。

恐らく、上記の川曲町のように近隣に

買い物ができる施設や学校などが多くあり、

ファミリータイプも単身でもいける

２DKの間取りであれば勝負できるかと思います。

以上になります。

今回もざっと箇条書きのようになりましたが、

前橋市は人口が３０万人越えの中核都市です。

高崎市と比べられダメな印象を持たれがちですが、

都市としては大きい規模だと思いますので、

まだまだ勝負できると思います。

参考にされて下さい。

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ネット無料の効果について

インターネット無料のアパート・マンション…

「インターネット　無料　アパート」

上記のワードで検索すると

沢山のネット回線の業者のサイトが出てきます。

１戸あたりのランニングコストは

月々数百円～３，０００円くらいが相場のようです。

戸数が多くなるにつれ月額が安くなります。

初期導入費についてはサイト上に記載は無く、

無料見積の依頼をすることでしか分からないようです。

ただ、噂で聞くのは大体５０万～８０万円くらいが多いようです。

そして、サイト上には「アパート・マンションの空室対策！！」とか、

「ネット無料が単身者向けマンション設備で人気です！！」とか、

色々なアピールが書かれております。

実際はどうなのでしょうか？

今やネットは水光熱と同じくらい必要で、

同じように固定費として月々掛かってくる費用です。

それが無料だと確かに嬉しいと思います。

ただ、情報化社会の今、

入居者さんも本当に安いのかどうかは

簡単に調べる事ができます。

例えば、現在入居中の方々にとっては

家賃が変わらずネットが無料になるので

大変喜ばれると思います。

つまり、退去対策にはなるかと思います。

そうすると新規入居者の家賃にランニングコスト分を

乗せての募集になるかと思います。

そのコストを上乗せした家賃で相場より割安感があるのか？

それが重要です。

元々が相場のど真ん中の家賃設定だったとします。

その価格にネットのコストを上乗せすると相場より若干高くなります。

その値上がり分が普通に入居者がネットを契約した場合の

月々の費用より高くなってしまうと良くありません。

普通にネット回線を引っ張る場合は

フレッツ光のマンションタイプは安くて２，５００円、

ADSLはマンションタイプだと数百円、

モバイルWi－Fiで安くて３，０００円弱で契約できます。

上記の費用を含めたとしても割安な

家賃設定でない限りなかなか難しいと思います。

ですが、特にネット無料での空室対策が難しいのは

低家賃の物件だと思います。

低家賃の物件が実際お幾らくらいかといいますと、

３万円台以下の物件です。

おそらく、ネット無料で若干家賃設定を上げても、

家賃交渉が入る事が多く、

結局は値上げした分を指値されるケースが多いからです。

そもそも低家賃設定の物件に入居される方は

家賃という生きていく上で絶対に掛かってくるランニングコストを

極限まで安く済ませたいというお考えの方なので、

ネット無料でも使わないから値下げして欲しいと

言われてしまうケースが多いようです。

つまり、あくまでも既存の入居者さんの満足度を高める

退去予防のためのネット無料ということであれば良い思います。

入居者さんにランニングコストを払ってもらおうとするのは

難しいので、満足度を高めるための方法としてお考え下さい。

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井戸について

昨日は水道料金の地域差についてでした。

それに関連する内容となりますが、

物件によっては上水を公共のものではなく

敷地内にある井戸から引いているケースがあります。

井戸にあまり馴染みが無い方が多いかと思います。

ただ、１都３県でも千葉県では千葉市内や千葉市内より

東京寄りの場所でも井戸を使っている物件が結構あったりします。

なぜ千葉で井戸が多いのか…

あくまで筆者の予想ですが、

千葉県は平坦な地形なので大きな山がなく、

川が他県からくる利根川くらいしかないため

利根川近隣以外は上水の引き込みが容易ではなく、

そのため地面を掘って井戸を使っていた数が多いのではないか…

全然違う理由かもしれませんが、

とにかく千葉県では現在も井戸を利用している物件が多いのです。

また、同時に水道料金が高いエリアが多いため、

ただで使える井戸水に需要があるのではないかと思います。

実際、水道料金の高い東金市では

井戸水を使っている物件の人気が高い気がします。

その井戸の水質検査等の運用に関するお話です。

共同住宅に供給される井戸は「一般飲用井戸」に該当します。

「一般飲用井戸」は１年に１回の水質検査をする必要があります。

その水質検査の費用ですが、

大体１万円～３万円の間のようです。

また、ホームセンターやネットなどで

水質検査キットという物も売られています。

自分で容器に水を入れて検査機関に送り、

その結果を待つ…セルフ水質検査です。

２週間ほどで結果が来るようですので

お時間がある方は経費削減で良いかもしれません。

もし検査の結果で異常が出た場合には

すぐに管轄の保健所に相談し対策を相談して下さい。

上水道を引かないといけない場合もありますが、

大体は浄水器を設置することで対応できるようです。

また、井戸水を汲み上げるポンプについてですが、

壊れると少し厄介です。

世帯数にもよりますが、１０万円～１００万円以上と供給する量によります。

耐用年数はおおよそ１０年と言われております。

色々と大変なように思われるかもしれませんが、

前述の通り水道料金が高いエリアですと

入居者にとってはタダで使える井戸水を

好まれる方もいらっしゃいます。

井戸需要ということでアピールポイントになる可能性もあります。

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水道料金の地域差について

水道料金についてです。

物件によっては水道メーターが各戸に付いてなく、

親メーター１個だけというケースがあります。

各戸に付いていれば普通にそれぞれの入居者が

使った分を請求され、オーナーは一切関係ありません。

ところが、親メーター１個のみの場合は

請求が親メーターの契約者、

つまりオーナーに一括で請求がいきます。

そもそもなぜそういう物件があるのかと言いますと、

建物を建てる際に各戸に付ける水道メーターは

自治体の水道局に権利金を支払う事で貸与されるのです。

その権利金の額は大体１個２０万円くらいだそうです。

６戸のアパートで６×２０万円＝１２０万円…

高いですよね？

そのため個数が多い建物を建てたのだけど、

予算ギリギリだった場合に水道メーターの費用を削り

親メーター１個だけを付けて終わりにする事があるのです。

そうすると入居者の使った水道代がオーナーに一括で

請求が来てしまいます。

そこで入居者から家賃とは別で固定の水道代を頂き、

水道代に充てるのです。

では、本題ですが、

水道料金に地域差があるのはご存知でしょうか？

実は全国で比べると、

１番安い所と高い所の差は約９倍も違います。

ちなみに関東でもトップとワーストの差は約５倍です。

なぜそんなにも違いが出るかといいますと、

水道料金は各自治体による独立採算性が取られているそうです。

そして、水の引き込み元の河川などの水質が悪いと

浄化処理に費用が掛かるため割高になったり、

水を使う人口が少ない場合は

浄化処理や供給のための施設維持費が

割高になるために料金に反映されるそうです。

そんな水道料金ですが、

筆者の経験上では千葉県が割高な印象がございます。

というのも、たまたま千葉県で一括請求の物件をお持ちの方が

２名ほどいらっしゃり、お２人とも請求額が高いと驚いておりました。

噂で聞いたのですが、千葉県は平地が多く山が無いため

大きな川が他県から流れてくる利根川くらいしかありません。

その利根川から主に水を引いているため水道料金が高いとのことです。

真意は分かりませんが、何となく分かる気もします。

また、ネットで調べたところ

茨城県も比較的高いようです。

そして山が多い群馬県、埼玉県、神奈川県は

水道料金が安い自治体が多いようです。

物件を購入する際には

水道料金がオーナー一括支払いの場合、

入居者から徴収する固定の水道代と

そのエリアの水道代金が割に合っているか…

また、割に合っていなかった場合は

入退去による入れ替わりの際に

適正な水道代に戻す必要があります。

以上の点に注意し、水道代を多く負担することなく

収益が得られるよう管理会社と相談し工夫をして下さい。

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エリア別賃貸情報

タイトル通り特定のエリアの賃貸情報を不定期でお届けします！

初回の今回は「鹿嶋市」です。

鹿島アントラーズと鉄鋼で有名な都市で、

現在の人口は６６，８６９人です。（２０１５年８月１日現在）

人口は少しずつですが増加傾向にあります。

そんな鹿嶋市ですが、

２０１１年３月の地震で津波や液状化などの被害がありました。

その影響で海に近いエリアの物件から

高台にある物件へ人が移動する状況となり、

高台の物件はほとんど空室が無くなるという特殊な状況にありました。

現在はその状況も落ち着いており、

高台でも空室が出ると繁忙期周辺（９月・３月）には

人の動きがあるそうですが、

閑散期にはほとんど動きがないそうです。

バブル期に建てられた昭和築の物件が多く、

また、現在も建築時のオーナーが多いそうです。

そのため設備投資に積極的でなかったりするので、

新規参入する投資家さんは設備投資さえすれば

まだまだ他物件との差別化ができ勝負できるようです。

具体的にはエアコン・ウォシュレット・モニターホン・追炊きなどの

設備を設置すると良いようです。

近年までは比較的単身向けの間取りに人気があったようですが、

現在は大手メーカーの新築物件が建ち始め、

２DK～２LDKの間取りが人気なようです。

駐車場は必須なエリアです。

単身向けは１台分あって当たり前、

ファミリータイプは１台分のみの物件が多いので

敷地内に２台分ある物件だと競争力があります。

需要に関しては火力発電所と鉄鋼関連企業で

働く方がメインのターゲットになるかと思います。

人気のあるエリアはイオンや市役所がある

高台のエリアが人気です。

以上になります。

箇条書きのような内容となりましたが、

まとめると、人口増加中で大企業もあるので

需要に関しては今後もあり続けるかと思います。

物件が多いのですが地主さんの物件が多いので

工夫次第でまだまだ勝負できるエリアだと思われます。

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