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6月管理物件入居率
富士企画の管理物件6月の入居率は
９１．５％でした。
新しく空室のある物件を預かったというのもありますが
５月の入居率は９５．１％だったので
４％下がってしまいました。
現在は閑散期ですが、
富士企画を信じて預けてくれたので
少しでも早く入居率を改善できるように全力で頑張ります！
富士企画では基本的には購入していただいた物件を預かっており
アフターフォローもしっかりさせていただいております。
一棟買ってもらって終わりでは無く
良いパートナーとして末永く付き合っていきたいと思っております。
富士企画から購入いただいた物件以外でも
賃貸経営で困ったことがあればいつでもご相談ください。
きっと力になれると思いますよ～(^^)/
https://www.fuji-kanri.net/p3/
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
賃料交渉が入ったら
賃料交渉が入るタイミングは
入居申込をする時、更新の時、
自分の部屋より他の部屋の家賃が低いと分かった時など
いくつかあります。
少しでも長く住んでもらいたいからとか
更新のタイミングに退去されるとクリーニング費用や再募集費用が
かかってしまうので、それを考えて簡単に値下げをしてしまう方もいますが
まずは出来る限り家賃を下げず、
他の特典をつけておトク感を出す方がいい思います。
例えば、
入居時もしくは更新をしてくれたらフリーレントを１か月つけたり
更新料を安くしたり、家電をプレゼントなどです。
仮に２，０００円の家賃交渉が入ったとして、
それに応じると２年間で４８，０００円が
当初想定していた収入より減る事になります。
家賃を減らさない代わりに他でサービスしすぎもどうかと思うので
この場合だと４８，０００円以内に抑えるというのが
ひとつのポイントだと思います。
また、賃料を下げる場合も他の入居者には言わないように伝えないと
他の部屋からも賃料交渉が入りやすくなってしまうのでお気を付けください。
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POPを貼ってみよう
ほとんどの場合が物件の案内は大家さんでは無く、
賃貸営業マンがしていますが、
物件の事を一番知っているのは大家さんだと思います。
賃貸営業マンも物件の良い所すべては把握していないことが多いので
例えば
「広々キッチンで毎日の料理を楽しく！」
「角部屋２面採光で日当たり良好です」
などのPOPを貼ってあげるのもいいと思います。
POPを書くことでしっかり物件の強みをアピールできますし
分かっている事でもやっぱりこの設備は良いんだと再認識してもらえます。
費用は数百円で済みますし、効果的です。
ドン・キホーテにはこのPOPがよく貼ってあるのですが
ついつい目がいってしまいまい、買う予定じゃなかったものを
購入することが結構あります。
無意識にドン・キホーテの戦略にはまってしまっているという事ですね(笑)
せっかく入居者の事を想って色々な対策をしても
肝心の入居者に認識してもらえなくては入居につながりません。
物件の良い所を最大限に引き出して
それをしっかり伝えるということを意識してやると
結果は変わってくると思います。
富士企画には入居率を改善するためのノウハウがたくさんありますので
気になる方は是非、相談してみて下さい。
きっと力になれると思いますよ(^^)
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入居を決める時の後押し
ある意識調査では物件を探しているとき
自分の意志で決めたいと思った人が８４％いて、
本当にこの物件でいいのか不安だったという方が６５％いました。
これは自分で決めたいという気持ちが強い一方、
本当にいいのか迷ってしまう方が多いという事だと思います。
そんな風に迷ってしまった時にどういった事が決定の後押しになるのでしょうか。
物件比較表があればよかったという意見が１位で、
２位は以前住んでいた人の意見を聞けると良かった、
３位は同じ建物内の人の意見を聞けると良かったという結果でした。
２位と３位は現在もしくは過去に物件の意見を知りたいという事で
世間の声より、以前住んでいた人や現在住んでいる人の方が
実体験に基づいているので参考になるという事でしょう。
ですので退去立会の時や更新の際にアンケートをとって、
入居者の意見を賃貸募集時に募集図面に記載したり
室内にＰＯＰ広告を置くなどして後押しをしてあげるといいかも知れません。
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鍵の種類
現在住宅に使われている鍵は
ピンシリンダー、ロータリーディスクシリンダー、ディンプルシリンダー
などがあります。
ロータリーディスクシリンダーとディンプルシリンダーは
防犯性は高い(特にディンプル)ですが。
古いタイプのピンシリンダーは防犯性が低く空き巣に
狙われやすいと言われています。
所有物件に使われている場合はできれば変えた方が良いと思います。
鍵を持たなずに、暗証番号で入れる電子キーなどもありますが、
最近ではスマホで鍵を開け閉めできるものも発売されています。
鍵を渡したい友人や家族が遠くにいてもＬＩＮＥなどのメッセージで
時間を限定した合鍵を発行することも出来るようです。
その他にもドアノブの指紋センサーに指をあてるだけで
１秒かからず鍵を開けられ、鍵穴をなくしたことでピッキングが
できなくなり、セキュリティー性が向上した上に
鍵が必要という根本的な問題も解消したものもできています。
ただ、最初から鍵の種類を気にする入居者は少ないですし、
賃貸物件で採用するにはどうしても予算との兼ね合いがあるので
考える必要がありますが。
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物件のターゲット層を考える
物件の空室を埋めるためには
まずは自分の物件はどのような人が
ターゲットになるかを考えてみて下さい。
学生、サラリーマン、カップル、共働きの夫婦、
子供のいる夫婦、老夫婦など
賃貸人の年齢や職業、家庭状況によっても違います。
その次にターゲット層の人はどんな物件を求めているのかです。
家賃、間取り、設備、治安、駅からの距離など
入居者が求めるものは様々だと思います。
繰り返しになりますが、賃貸経営はまずターゲットを定めて、
そのターゲットが喜びそうな工夫を考えて
実行することが満室経営につながってきます。
また、賃貸募集も管理会社へまかせっきりではなく
時間があれば大家さんが直接客付け業者を回ってみて下さい。
管理会社に一言客付け業者を周る旨を伝えてからの方が良いですが、
管理会社が物件紹介をお願いするのと
大家さんが自らお願いするというのはやはり効果は変わってきます。
自分で動くことによって入居付けの熱意も直接伝わります。
ただの物件情報だけだと数ある物件の中のひとつにすぎません。
ですが大家さんの顔が見える依頼物件だと
優先順位も自然と上がってくると思います(^^)
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建て替えとリフォーム
長い期間物件を保有して、築年月が建ってくると
いずれ建て替えるべきか大規模なリフォームをするか
迫られる時が来ると思います。
(更地にして売却などの選択肢もありますが)
大規模なリフォームと建て替えはどちらがいいのでしょうか。
リフォームのメリットとしては、
まず一般的に建て替えに比べて安くすむ事という事です。
その他にも自分がやりたい所だけを手を入れらたりしますが、
逆にデメリットとしては老朽化が激しかったりシロアリの被害が
大きいと逆に費用がかかってしまう事や
賃貸募集などでは内装は綺麗でも表記する築年数は古いままなので
そこに引いてしまう借主も中にはいるという所です。
賃貸図面やインターネットにもたくさん画像を載せて
綺麗という所をしっかりアピールするなど対策は必要です。
建て替えのメリットとしては
間取りプランを自由にできる事や
耐震性や安全性を改めて得られる所などですが
デメリットは工事金額が高くなったり、
工事中は他に住むところを
探さなきゃいけなくなってきたりなどがあげられます。
物件が明らかに傾いている場合は
リフォームより建て替えの方が良いと言われています。
また、リフォームと建て替えどちらにしても
大きなお金が動くことは間違いありません。
リフォームか建て替えか決断を迫られる時がきたら
目先のお金だけにとらわれず
出口戦略もしっかり考えてベストな決断してください(^-^)
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玄関を開けた時の第一印象
賃貸物件は外観でも内装でも
とにかく第一印象が大事だと思います。
フィーリングで入居を決めるって人も結構いたりします。
物件を案内に行くと、大家さんや管理会社が
スリッパを用意してくれている物件が結構あります。
玄関を開けるとすぐに目に入ります。
ただ、折角用意しても前の内見者が
脱ぎ散らかしたままでていってしまう事も多く、
あまり印象が良くないです。
ですのでスリッパを置くときは、
可能であればスリッパラックを置いてあげると良いと思います。
最初からスリッパラックに置いてあると内見後には
ちゃんと戻してもらいやすくなり、次の方も気持ちよく内見できます。
極端な例ですが、
以前夜案内に行ったときにドアを開けた瞬間に
使い古した草履がぽつんと置いてあり、
お客さんが『え…怖い』ってなったことがあります。
大家さんも良かれと思ってやったのだとは思いますが、
その部屋は当然決まりませんでした。
室内を見る前に、玄関が無理ってなってしまったんです。
小さいことですが、
この積み重ねが満室経営へとつながっています。。
富士企画は長年不動産を取り扱っており、
培ってきた経験があります。
良いアドバイスが出来ると思いますので
一人で考えるよりまずはご相談ください(^^)
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リフォーム会社選び
リフォーム会社はたくさんあります。
クロスの平米単価でいっても
７５０円のものから８００円、
１０００円、１２００円など様々です。
ただ、ここで気をつけなければいけないのが
平米単価が安い=リフォーム代が安いとは必ずしもならない事です。
例え平米単価が安くてもリフォームの平米数をごまかして
料金調整をしている所も意外にあるからです。
もちろんしっかりやっている所のほうが多いですが。。
リフォームをする際、何度かお願いしていて
リフォーム業者と関係が築けている場合は別ですが
最初は相見積もりをとる事をお勧めします。
最初は高いとか安いとかの区別がつきにくいかもしれませんが
富士企画ではリフォームも結構こだわっているので
ご相談いただければおかしい所なども気づけると思います。
ただ、安かろう悪かろうでは困ってしまいますので
バランスも大事です。
富士企画では買ってもらって終わりとは思っていません。
そのあとのアフターフォローもしっかりさせていただいているので
困った時も困っていない時もいつでもご相談ください(^^)
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長期入居のコツ
せっかく入居が決まってもすぐに退去になってしまうと
契約内容によってはマイナスになってしまう事もあります。
入居してもらったからには大家さんも
長く住んでもらえる努力をする必要があります。
長期で住んでもらえる住み心地の良い物件をつくるにあたって
まず物件をきれいにたもつ事が必須です。
特に集合ポストとゴミ捨て場の周辺は汚れがちなので
気を付けてください。
また、入居者によってはバルコニーなどに
ゴミをためていく人がいます。
先日もご案内に行ったときにバルコニーにお酒の空き缶の山があり
その隣と下の部屋が空いていました。
そういった外からでも分かる不潔さなどは
少なからず入居付けにも影響してきます。
ただ、この場合は原因がはっきりしているので
改善の余地は全然あると思いますが。
そのほかにも物件の一部の色を変えたり、
共用部分におしゃれな物を置くなど
定期的に小さい変化をつけることで
マンネリ感を与えずに新鮮な気持ちで住んでもらえたりします。
例えクレームが入った場合にも後回しにせず
早急に対応してください。
その時は不満に思っていてもすぐに対応することによって
安心感と信頼が生まれるので
逆にプラスになって長期入居に繋がります。
また、退去時に意見や不満などを聞いて
今後の参考にするのも良いと思います。
入居中だとはっきり言えなかったことも
退去する際には本音で言ってくれると思います。
実際に住んでる方の意見は貴重ですし、
入居してもらっていた感謝の気持ちを伝えることも忘れずに～
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