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月の後半に決まりやすいAD物件
この記事を見られている大家さんは
AD(広告料)つけて募集をかけている方も結構いらっしゃると思いますが
客付業者目線で見ると
広告料の振込まれるタイミングも入居付に影響するって事をご存じでしたでしょうか。
不動産の客付け業者は営業職なので
歩合給がある所が結構多いです。
管理会社によって広告料の支払いが月に１回の所(月末締めの翌１５日払いなど)
数回ある所(月末締めの１５日払い、１５日締めの月末払いなど)、
もしくは契約金から差引の所(客付会社に賃借人から契約金を振込んでもらって広告料を引いて管理会社に振り込む)
などがあります。
客付業者からみて一番ありがたいのは広告料差引の所です。
その次に締日が多い業者です。
理由は早く入ってきた方が早く売上になるからです。
なので月末が近づいて売上が足りていない営業マンは
広告料がすぐ入る物件を好んで決めたりします。
もちろん全部が全部そうではないですが
そういった会社もあるというのは事実なので
頭の片隅にいれておくのも良いと思います。
富士企画では 貸主、借主、業者、
全ての目線でのアドバイスができますので
きっと役に立つと思います(^^)
近くを通ったからお茶だけ飲みに来たでも全然かまいませんので
是非立ち寄ってみてください～
https://www.fuji-kanri.net/soudan/
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
部屋干しアイテム
単身者向けの物件ですと外に洗濯物を干したくないという方が意外にいます。
特に独り暮らしの女性に多いです。
新しい物件などは浴室乾燥がついていますが
新たに設置しようと思うと結構お金がかかってしまいます。
部屋干しをするにしても
一般的な部屋干しグッズですと場所もとりますし
つっかえ棒だと見た目も悪くなってしまいます。
そこで役にたつのが収納できる物干しざおです。
有名な所では
『ホシ姫サマ』などでしょうか。
使わない時はしまっておいて
使うときだけ紐を引っ張れば出てきます。
自分で設置することもできますし
賃借人もあると結構喜んでくれます。
あれば家賃が上がるという設備ではないですが
物件の好感度はあがると思います。
富士企画では賃貸経営の無料相談を行っておりますので
わからない事などあれば是非ご相談ください(^^)
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余談ですが
賃貸経営には関係ないですが
部屋干しの嫌～な臭いにはアルコールスプレーが
すごく効果的みたいです。
におったときは試してみて下さい～
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インターネットで物件を探す時に必要な情報
昨日は写真の枚数と反響率の関係についての記事を書いて、
写真は多い方が良いという事が分かったと思います。
本日はそんな写真の中でも
どんな写真の情報をみたがっているかについてです。
あるアンケートで、
インターネットで物件を探す際に必要な情報を聞いたところ
上位１０位のうち写真関連の回答が
売り物件では７つ、賃貸では８つもあったそうです。
その写真の中で
物件の外観写真や部屋の写真はもちろんですが
水回りのキッチン・浴室・キッチン・洗面所の４つは
売戸建、売マンション、賃貸物件の全てで
上位１０位以内に入っておりました。
この結果を見てもいかに水回りが気になるかという事が分かります。
賃借人の気になる点をしっかり理解して、
その上で募集をかけると結果は違ってくると思います。
写真の枚数を多くする事や
賃借人が求めている画像を掲載するなど、
ひとつひとつの効果はそんな大きくないですが
それを積み重ねることによって大きな効果・成果が表れると思います。
賃貸の対策は
どの物件でも共通で効果のあるものや
この物件だからこそ効果があるもの、
他では効果はあったけどこの物件では逆効果なもの。
実に様々です。
富士企画では長年培った経験がありますので
物件に合った募集方法をご提案できると思います(^^)
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反響率と掲載画像の関係
インターネットが普及している現在は
不動産屋に行く前に事前にネットで探す方がほとんどだと思います。
ある調査では掲載画像枚数が３枚以下の場合より
１０枚以上の場合だと約１．４５倍も反響数が多くなるという結果がでました。
仮に写真が多い物件の反響が１０件だとすると
写真が少ない方は約７件になる計算です。
この差はかなり大きいです。
これは少しでも情報が多い方が生活をイメージしやすく
候補に残りやすいからだと思います。
写真の枚数があまりない場合でも
載せないよりかは周辺施設の写真でもいいので
掲載画像の上限近くまで載せた方が良いです。
また、これは意外だったのですが
不動産会社を選ぶ際のポイントに
物件のウィークポイントも書かれているのが良いという
回答も意外にありました。
不動産屋に来店する時に
警戒しながら来る方も少なからずいらっしゃいます。
ですので情報はオープンにしている方が
賃借人からしても安心して問い合わせができるのではないのでしょうか。
富士企画には毎日たくさんの情報が入ってくるので
全員が毎日レベルアップしております。
ひとりで考えるより 一度相談してみてください(^^)
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言い方ひとつで見方が変わる
賃貸物件で借主の条件に１００％ピッタリというのを見つけるのはかなり難しいです。
どの物件にもマイナス面はあるものです。
ただ、マイナス面をそのままにしておくのではなくて
例えば
坂が多い物件でも、『高台にあり眺望良好』
周りに何もなくても、『郊外ならではの自然あふれる住環境』
狭い物件でも、『一人暮らしの方にオススメなリーズナブルな１R。
お手入れしやすいコンパクト設計』
などちょっと見方を変えるだけで借主の捉え方は変わって
申込になる可能性は上がると思います。
プラス面ばかりの物件にあえて
良いキャッチコピーをひねり出す必要はないですが
プラス面とマイナス面がある事が圧倒的に多いです。
まずは自分の物件のプラス面、マイナス面を良く知って
マイナス面をいかに表現するかによって
成約につながりやすさは変わってきます。
賃貸経営に型はないので
やり方次第で可能性はいくらでもあると思います。
是非、富士企画にもっている可能性を広げに来てみてください。
おいしいお茶とお菓子も用意してお待ちしております～(^^)
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初期費用分割
初期費用は一般的に
賃料の約５か月分と言われております。
仮に６万円の物件ですと
約３０万円程かかります。
賃貸物件を探すにあたって初期費用の高さは障害になりやすいです。
そこで
今はクレジットカードの分割払いなどをやっている
不動産会社も中にはあります。
まだまだ初期費用分割払いやっている所は多くはないですが
客付業者からしても紹介する物件の幅は広がりやすいと思います。
ただ、分割手数料はかかりますし
審査会社によってはかなり審査が厳しく
自己資金を持っているけど分割にしたい人には良いけど
自己資金をもっていなくて分割の場合は審査のハードルが
上がったりします。
審査会社によってですが。。
ただ、初期費用分割も相談できるというのはメリットになるので
あった方が良いと思います。
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富士企画の管理
富士企画では現在、東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木県内で
管理をしております。
群馬はまだないですが、、
順調に入居も決まってきていて
現在管理物件が１９８部屋中１９０部屋賃貸中で
入居率９５．９５％になりました。
平均入居率９９％以上を目指していますので
まだ目標には至っていませんが
築２０年以上の物件が多い中での９５％は中々の数字だと思います。
たくさんの大家さんや管理会社さんと話をする機会がありますが
中々入居が決まっていない物件では
大家さんと管理会社で『入居を決めるぞ！』
という気持ちに温度差があったんじゃないかなと感じる事が結構あります。
賃貸経営は大家さん、管理会社どちらか一方だけが
頑張るより、お互い協力して熱意をもって取り組んだ方が
やはり入居は決まります。
お互いにパートナーとして良い関係を築けている物件は入居率も良いです。
富士企画には入居を決める熱意とノウハウがあります。
きっと良いパートナーになれると思いますよ(^^)
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元賃貸営業マンだからできる話。
富士企画は不動産投資物件を専門で取り扱っておりますが
そんな富士企画にも元賃貸営業マンがいます。
実際に３年間店頭にたって賃貸物件を紹介しており、
入居者の生の声を聞きながら仕事をしておりました。
毎日たくさんの物件を見ていますが
オーナーはあまり気にしない部分を入居者は気にしたり、
逆に入居者はあんまり気にしないところにオーナーは気にして
力を入れてリフォームしたりとずれが生じている事もしばしばあります。
まったく無駄とは思いませんが、
入居を決めるにあたって必要のない所にお金をかけすぎてしまうのはもったいないです。
実際に賃貸物件をご紹介していたからこそできるアドバイスもあると思います。
不動産には定価がなく、正解は一つではありません。
オーナーのやり方次第で良くも悪くもなります。
物件の可能性を見つけて
魅力を引き出してあげるのもオーナーの役目です。
わからない事などあればいつでもご相談ください。
的確なアドバイスが出来るかと思います(^^)
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家賃保証会社の種類
家賃保証会社とは、
賃貸住宅の契約時に必要な連帯保証人の代行をしてくれる会社です。
万が一の為にも保証会社は加入した方がいいと思いますが
現在、家賃保証会社の数はかなり多いです。
保証料なども会社によって様々です。
毎月の賃料支払総額の５０％程というのが多いですが
中には ３０％のものや１００％のものもあります。
入居者は初期費用を気にする方が多いので
物件は気に入っているけど保証委託料が高くなる=初期費用が高くなってしまうので
２番目に気に入っている物件にするという方を何人も目にしてきました。
初期費用は物件の優先順位を変える力があると思います。
そのほかにも保証委託料を
初回０円で毎月払いにするものや
外国籍の方向けで何カ国語も対応できる保証会社などもあります。
富士企画でもいくつかの保証会社を使い分けています。
保証会社によって審査基準・審査内容も違ってくるので
保証会社は一社だけに限らずいくつかつかえた管理会社の方が良いと思います。
保証会社ひとつとっても
富士企画には沢山の知識がありますので
ご相談いただければきっと力になれると思います。
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『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
賃貸物件は兎に角たくさんの人に知ってもらう
賃貸物件は投資物件の売買とは違い
探している人が未公開物件が良いという事はほとんどないです。
とにかく賃貸は幅広く色々な人に知ってもらった方がいいんです。
物件に賃貸募集の看板を置くのもいいですし
多くのポータルサイトに載せるのもいいです。
あとは客付け会社にとにかく物件を知ってもらう事も大事です。
賃貸物件は沢山あるので、その数多くある物件の中から
自分の物件をうまく紹介してもらえるようにできれば
かなり有利に賃貸経営が出来ます。
物件を紹介するのも人間なので
やはりいい人の物件はなんとかしてあげたくなるもんです。
そのためにも時間がある時や物件近くを通った時は
出来る限り不動産会社に顔をだして人間関係を築くのも効果的だと思います。
また、
少しでも人の目にとまるようにしたうえで
『この物件を内覧したい』と思われるような広告をする必要もあります。
物件のセールスポイントは大家さん自身が
一番知っているはずなので、そのセールスポイントを前面に出すといいと思います。
物件の魅力を、
まだ現地を見ていない人にいかに伝えるかです。
賃貸物件では決まったやり方はありません。
魅力の出し方も様々です。
富士企画には豊富な知識がありますので
是非ご相談下さい(^-^)
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