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Posts Tagged ‘投資不動産 賃貸 管理 相談’
退去防止について
入居対策については色々な情報があります。
基本的にはフリーレントを付けたり、
家賃を下げてみたり、
室内をリフォームしたりと
方法は皆様ご存じかと思います。
では、入居中の方向けに、
退去防止の対策を取っていますでしょうか？
多くのオーナー様は取り組んでいないかと思います。
恐らくノウハウをご存じないからだと思います。
ただ、入居者さんの満足度を上げてあげればいいのです。
具体的に何をするか…
更新時の更新料を免除したり、
設備の入替えをしたり、
方法は少ないのですが、
やる意味はあるかと思います。
おすすめは設備の入替えです。
例えば、入居者さんの立場になった時に、
独立洗面台を新品に入替えてもらうとします。
住みながら新品の設備が設置され、
入居者さんは新品の設備で満足。
オーナー様も空室に対する設備投資ではなく、
入居中の部屋なので設置費用の回収がすぐに始まる…
というように一石二鳥です。
また、それだけでなく、
入居者さんへ直接不具合などをヒアリングし、
指摘のあった点を修繕するのも良いと思います。
沢山の方法がある訳ではありませんが、
入居者さんの満足度を上げることで
ずっと住み続けたいと思って頂ければ
退去にならずに長く住んでもらえるかと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みをお持ちのオーナー様のご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
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スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
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２DKの魅力
２DKの間取りっていかがでしょうか？
巷ではあまり人気が無く、
同じ平米数でも２LDKや１LDKの方が
家賃は高い設定になっているケースが多いです。
ただ、新築や築浅物件では上記のような間取りの物件が多いのですが、
築２０年以上経過している投資向けの物件では
２DKの間取りの方が圧倒的に多くなっております。
そういった投資物件を購入した後、
管理会社からよく提案されるのは、
１LDKへの間取り変更です。
ずばり、その融通がきくのが２DKの魅力ではないでしょうか？
費用はそれなりに掛かりますが、
時代に合わせて間取り変更をして競争力を上げる事ができます。
購入後すぐにやろうとすると費用負担が重いと思うので、
ある程度運用した後で間取り変更をする方が良いと思います。
また、地方に行くと築古の２DKの家賃相場が
４万円を切っているケースが多いです。
そこまで落ち切っている状態だと
また魅力が出てきます。
というのも、
単身向け物件（１R・１K・１DK）が
２万円台後半の設定のケースが多いので、
１万円前後の差額だけで２倍以上の広さの
２DKに住むことができるからです。
特に車社会だと各世帯に駐車場が
２台分必要な場合が多いのですが、
やはりそこまで土地の広い物件は多くありません。
最低限１台付いているケースが多いのですが、
そういった場合、前者だと「P１台分付」は弱点になってしまいます。
ところが、ターゲットを単身者に絞れば弱点ではなくなります。
また、単身の生活保護の方の上限額が
３万円台というケースも多いので
そういった方を受け入れても良いと思います。
おそらく駐車場を使わないので、
余った駐車場は別の部屋の２台目として有効利用して下さい。
以上になります。
どうでしょうか？
２DK、勝負できそうではないですか？
ご参考にされて下さい。
富士企画で管理や入居付けにお悩みを持つ
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エリア別賃貸情報 NO.2
不定期でお送りしております
エリア別賃貸情報です。
今回は群馬県の県庁所在地「前橋市」です。
現在の人口は３３９，５７０人です。（２０１５年８月末日現在）
２０１０年をピークに近年は少しずつ人口は減少気味です。
隣接している高崎市とはライバルのような関係で、
商業の高崎、行政と文化の前橋と言われています。
イメージとしてはさいたま市の大宮と浦和のような感じです。
そんな高崎市に比べると
少し弱い印象を持たれているのが事実ですが、
「行政と文化の前橋」と言われているように
群馬県の行政機関や地銀の本店が多く所在し、
工業団地も１１箇所もありますので
しっかりと人が集まるエリアかと思います。
ただ、前橋市内のどこのエリアを選んでも良い訳ではなく、
人気のエリアと不人気のエリアを見分ける事が重要です。
前橋駅の北西に上記の群馬県の行政機関や地銀の本店などがあり、
一見すると人気エリアのように見えてしまいますが、
実際はそのエリアは不人気エリアとなっています。
現在人気があるのは駅南側にある「けやきウォーク」
というショッピングモール近くだそうです。
理由はそのモールで生活の全てが賄えるので、
近くに住みたいという人が多いからだそうです。
間取りはどこも同じですが２LDKなどが人気で
１Kや１Rなどの単身向け物件はバス・トイレ別、
部屋が広い、駐車場があるなどの条件が揃わないと
苦戦する印象です。
もちろんファミリータイプは駐車場が最低１台は必須です。
しかし、車社会なので１台は最低条件で、
２台目が確保できて初めて優位性が出てきます。
また、上記の「けやきウォーク」以外で良さそうなエリアは、
高崎市との境界近くにある川曲町というエリアです。
新前橋駅から南に延びる新しめの道路が延び、
そのロードサイドに学校やコンビニ、
ベイシアやカインズホームなど色々揃っており便利です。
恐らく、上記の川曲町のように近隣に
買い物ができる施設や学校などが多くあり、
ファミリータイプも単身でもいける
２DKの間取りであれば勝負できるかと思います。
以上になります。
今回もざっと箇条書きのようになりましたが、
前橋市は人口が３０万人越えの中核都市です。
高崎市と比べられダメな印象を持たれがちですが、
都市としては大きい規模だと思いますので、
まだまだ勝負できると思います。
参考にされて下さい。
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ネット無料の効果について
インターネット無料のアパート・マンション…
「インターネット 無料 アパート」
上記のワードで検索すると
沢山のネット回線の業者のサイトが出てきます。
１戸あたりのランニングコストは
月々数百円～３，０００円くらいが相場のようです。
戸数が多くなるにつれ月額が安くなります。
初期導入費についてはサイト上に記載は無く、
無料見積の依頼をすることでしか分からないようです。
ただ、噂で聞くのは大体５０万～８０万円くらいが多いようです。
そして、サイト上には「アパート・マンションの空室対策！！」とか、
「ネット無料が単身者向けマンション設備で人気です！！」とか、
色々なアピールが書かれております。
実際はどうなのでしょうか？
今やネットは水光熱と同じくらい必要で、
同じように固定費として月々掛かってくる費用です。
それが無料だと確かに嬉しいと思います。
ただ、情報化社会の今、
入居者さんも本当に安いのかどうかは
簡単に調べる事ができます。
例えば、現在入居中の方々にとっては
家賃が変わらずネットが無料になるので
大変喜ばれると思います。
つまり、退去対策にはなるかと思います。
そうすると新規入居者の家賃にランニングコスト分を
乗せての募集になるかと思います。
そのコストを上乗せした家賃で相場より割安感があるのか？
それが重要です。
元々が相場のど真ん中の家賃設定だったとします。
その価格にネットのコストを上乗せすると相場より若干高くなります。
その値上がり分が普通に入居者がネットを契約した場合の
月々の費用より高くなってしまうと良くありません。
普通にネット回線を引っ張る場合は
フレッツ光のマンションタイプは安くて２，５００円、
ADSLはマンションタイプだと数百円、
モバイルWi－Fiで安くて３，０００円弱で契約できます。
上記の費用を含めたとしても割安な
家賃設定でない限りなかなか難しいと思います。
ですが、特にネット無料での空室対策が難しいのは
低家賃の物件だと思います。
低家賃の物件が実際お幾らくらいかといいますと、
３万円台以下の物件です。
おそらく、ネット無料で若干家賃設定を上げても、
家賃交渉が入る事が多く、
結局は値上げした分を指値されるケースが多いからです。
そもそも低家賃設定の物件に入居される方は
家賃という生きていく上で絶対に掛かってくるランニングコストを
極限まで安く済ませたいというお考えの方なので、
ネット無料でも使わないから値下げして欲しいと
言われてしまうケースが多いようです。
つまり、あくまでも既存の入居者さんの満足度を高める
退去予防のためのネット無料ということであれば良い思います。
入居者さんにランニングコストを払ってもらおうとするのは
難しいので、満足度を高めるための方法としてお考え下さい。
ご参考にされて下さい。
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井戸について
昨日は水道料金の地域差についてでした。
それに関連する内容となりますが、
物件によっては上水を公共のものではなく
敷地内にある井戸から引いているケースがあります。
井戸にあまり馴染みが無い方が多いかと思います。
ただ、１都３県でも千葉県では千葉市内や千葉市内より
東京寄りの場所でも井戸を使っている物件が結構あったりします。
なぜ千葉で井戸が多いのか…
あくまで筆者の予想ですが、
千葉県は平坦な地形なので大きな山がなく、
川が他県からくる利根川くらいしかないため
利根川近隣以外は上水の引き込みが容易ではなく、
そのため地面を掘って井戸を使っていた数が多いのではないか…
全然違う理由かもしれませんが、
とにかく千葉県では現在も井戸を利用している物件が多いのです。
また、同時に水道料金が高いエリアが多いため、
ただで使える井戸水に需要があるのではないかと思います。
実際、水道料金の高い東金市では
井戸水を使っている物件の人気が高い気がします。
その井戸の水質検査等の運用に関するお話です。
共同住宅に供給される井戸は「一般飲用井戸」に該当します。
「一般飲用井戸」は１年に１回の水質検査をする必要があります。
その水質検査の費用ですが、
大体１万円～３万円の間のようです。
また、ホームセンターやネットなどで
水質検査キットという物も売られています。
自分で容器に水を入れて検査機関に送り、
その結果を待つ…セルフ水質検査です。
２週間ほどで結果が来るようですので
お時間がある方は経費削減で良いかもしれません。
もし検査の結果で異常が出た場合には
すぐに管轄の保健所に相談し対策を相談して下さい。
上水道を引かないといけない場合もありますが、
大体は浄水器を設置することで対応できるようです。
また、井戸水を汲み上げるポンプについてですが、
壊れると少し厄介です。
世帯数にもよりますが、１０万円～１００万円以上と供給する量によります。
耐用年数はおおよそ１０年と言われております。
色々と大変なように思われるかもしれませんが、
前述の通り水道料金が高いエリアですと
入居者にとってはタダで使える井戸水を
好まれる方もいらっしゃいます。
井戸需要ということでアピールポイントになる可能性もあります。
参考にされて下さい。
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水道料金の地域差について
水道料金についてです。
物件によっては水道メーターが各戸に付いてなく、
親メーター１個だけというケースがあります。
各戸に付いていれば普通にそれぞれの入居者が
使った分を請求され、オーナーは一切関係ありません。
ところが、親メーター１個のみの場合は
請求が親メーターの契約者、
つまりオーナーに一括で請求がいきます。
そもそもなぜそういう物件があるのかと言いますと、
建物を建てる際に各戸に付ける水道メーターは
自治体の水道局に権利金を支払う事で貸与されるのです。
その権利金の額は大体１個２０万円くらいだそうです。
６戸のアパートで６×２０万円＝１２０万円…
高いですよね？
そのため個数が多い建物を建てたのだけど、
予算ギリギリだった場合に水道メーターの費用を削り
親メーター１個だけを付けて終わりにする事があるのです。
そうすると入居者の使った水道代がオーナーに一括で
請求が来てしまいます。
そこで入居者から家賃とは別で固定の水道代を頂き、
水道代に充てるのです。
では、本題ですが、
水道料金に地域差があるのはご存知でしょうか？
実は全国で比べると、
１番安い所と高い所の差は約９倍も違います。
ちなみに関東でもトップとワーストの差は約５倍です。
なぜそんなにも違いが出るかといいますと、
水道料金は各自治体による独立採算性が取られているそうです。
そして、水の引き込み元の河川などの水質が悪いと
浄化処理に費用が掛かるため割高になったり、
水を使う人口が少ない場合は
浄化処理や供給のための施設維持費が
割高になるために料金に反映されるそうです。
そんな水道料金ですが、
筆者の経験上では千葉県が割高な印象がございます。
というのも、たまたま千葉県で一括請求の物件をお持ちの方が
２名ほどいらっしゃり、お２人とも請求額が高いと驚いておりました。
噂で聞いたのですが、千葉県は平地が多く山が無いため
大きな川が他県から流れてくる利根川くらいしかありません。
その利根川から主に水を引いているため水道料金が高いとのことです。
真意は分かりませんが、何となく分かる気もします。
また、ネットで調べたところ
茨城県も比較的高いようです。
そして山が多い群馬県、埼玉県、神奈川県は
水道料金が安い自治体が多いようです。
物件を購入する際には
水道料金がオーナー一括支払いの場合、
入居者から徴収する固定の水道代と
そのエリアの水道代金が割に合っているか…
また、割に合っていなかった場合は
入退去による入れ替わりの際に
適正な水道代に戻す必要があります。
以上の点に注意し、水道代を多く負担することなく
収益が得られるよう管理会社と相談し工夫をして下さい。
富士企画では管理と入居付けに関して
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エリア別賃貸情報
タイトル通り特定のエリアの賃貸情報を不定期でお届けします！
初回の今回は「鹿嶋市」です。
鹿島アントラーズと鉄鋼で有名な都市で、
現在の人口は６６，８６９人です。（２０１５年８月１日現在）
人口は少しずつですが増加傾向にあります。
そんな鹿嶋市ですが、
２０１１年３月の地震で津波や液状化などの被害がありました。
その影響で海に近いエリアの物件から
高台にある物件へ人が移動する状況となり、
高台の物件はほとんど空室が無くなるという特殊な状況にありました。
現在はその状況も落ち着いており、
高台でも空室が出ると繁忙期周辺（９月・３月）には
人の動きがあるそうですが、
閑散期にはほとんど動きがないそうです。
バブル期に建てられた昭和築の物件が多く、
また、現在も建築時のオーナーが多いそうです。
そのため設備投資に積極的でなかったりするので、
新規参入する投資家さんは設備投資さえすれば
まだまだ他物件との差別化ができ勝負できるようです。
具体的にはエアコン・ウォシュレット・モニターホン・追炊きなどの
設備を設置すると良いようです。
近年までは比較的単身向けの間取りに人気があったようですが、
現在は大手メーカーの新築物件が建ち始め、
２DK～２LDKの間取りが人気なようです。
駐車場は必須なエリアです。
単身向けは１台分あって当たり前、
ファミリータイプは１台分のみの物件が多いので
敷地内に２台分ある物件だと競争力があります。
需要に関しては火力発電所と鉄鋼関連企業で
働く方がメインのターゲットになるかと思います。
人気のあるエリアはイオンや市役所がある
高台のエリアが人気です。
以上になります。
箇条書きのような内容となりましたが、
まとめると、人口増加中で大企業もあるので
需要に関しては今後もあり続けるかと思います。
物件が多いのですが地主さんの物件が多いので
工夫次第でまだまだ勝負できるエリアだと思われます。
ご参考にされて下さい。
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管理のお悩み受け付けております
不動産投資専門の富士企画では賃貸管理も受け付けております！！
昨年１０月より管理を始め、
８月末で管理戸数が２５０件を超えました。
最初は宇都宮の物件の管理から始まり、
空室の多い物件を半年で改善させることができ、
その過程で沢山の経験をしました。
その経験を活かしつつ、
管理を任せて頂いている物件を
全て満室にできるように頑張っております。
今年に入ってからの入居率は以下です。
１月末：８８．０％
２月末：９０．０％
３月末：９４．７％
４月末：９５．９％
５月末：９５．１％
６月末：９１．５％
７月末：９５．９％
８月末：９３．５％
以上になります。
７月末から比べると８月末は少し入居率が落ちています。
ただ、手前味噌ではありますが、
富士企画で管理している物件には
新築物件はございません。
基本的には弊社で仲介させて頂いた物件、
つまり築２０年以上経過している築古物件がメインです。
また、２３区内の物件もほとんど管理しておりません。
そんな普通の管理会社さんと違った状況で
ほぼ９割以上の入居率というのは
正直良い方だと思います。
しかし、満室経営のお手伝いをと思ってやっているので、
入居率１００％を目指してこれからも誠心誠意頑張ります！！
基本的には弊社で仲介させて頂いた物件のみ
管理を承っておりますが、
管理や入居付けについてお困りのオーナー様は
多いかと思います。
そんなお悩みのご相談はいつでも
承っておりますので、
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リノベーションは必要なのか…
リフォームとリノベーションの違いをご存じでしょうか？
リフォームは英語だと
「古い物を元の状態に戻す」
「壊れた物を元の状態に戻す」
というような意味になるそうです。
そのため原状回復という意味で使われます。
リノベーションは英語だと
「刷新・改革」という意味があります。
なのでリフォームとは違い、
元に戻すのではなく
新しく価値を高める工事の事を指します。
本題に入りますが、
よく賃貸業者さんへ客付けの相談をすると
「間取りを２DKから１LDKに変更すると良い」とか、
「３DKを２LDKへ変更すると…」と、
人気のある間取りへの変更を勧められます。
想像にたやすいと思いますが、
間取り変更をするとリフォームよりも
大幅に費用が掛かります。
投資として購入した物件で
間取り変更などのリノベーションをする必要が
あるのでしょうか？
…ありません。
費用対効果が悪過ぎるからです。
投資ですから費用対効果を求めていくべきです。
お金を掛け過ぎては利回りが悪くなります。
以前の記事でも申しておりますが、
エリアとそのエリアに合ったターゲットに
狙いを定めたリフォームに限定し、
少ない費用に抑えたリフォームで
入居促進を図るべきです。
ただ、だからといって
「壁紙と床材の張替えだけにしました。」
だと、やらな過ぎたために入居促進に繋がらない場合もあります。
やはり最低限とはいえやるべき事はやらないといけません。
特に地方に行けば行くほど
「最低限」のレベルが高い傾向にあると思います。
どうゆう意味かと申し上げると、
リフォームする内容の質を求められという事です。
つまり、入居者が南関東（１都３県）に比べると
目線が厳しいということです。
ご存じの方もいるかと思いますが、
北関東より遠方の地方ですと
単身向けの物件の場合はバス・トイレ別・２０㎡以上の広さが求められ、
それに該当しない場合は苦戦する傾向にあります。
もちろん、家賃設定との兼ね合いではありますが、
基本的に求められるスペックが高い気がします。
一方、南関東、特に東京ですと
３点ユニットで且つ広さが１５㎡を下回るような物件でも
少し綺麗にするだけで十分に勝負できます。
地方の方がリフォームに力を入れないと
土俵にすら乗れない可能性が高いのです。
ですが、費用は極力抑えなければ投資として成り立ちません。
どうすれば良いのでしょうか？
筆者の独自の見解ですが、
水回りを新しくすると良いと思います。
理由は、水回りが綺麗で
基本的な壁紙・床も綺麗になっていれば
それだけで新しい部屋に見えるからです。
壁紙・床が張り替えられていても
錆の残るシンクやガス台のキッチン、
黄色く日焼けしたプラスチックの洗面台、
その状態だと綺麗には見えなくないでしょうか？
トイレやお風呂（ユニットバス）は古いままでも、
キッチンと洗面台が新品であれば十分良いと思います。
いかに内見に来てもらうか、
いかに内見の際に入居候補者へ良い印象を与えるか。
水回り（キッチン・洗面台）を新品にすれば
それだけで効果はあると思います。
もちろん高価な物でなくて結構です。
安くてもいいので新品にする事が重要です。
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オプションの効果について
入居促進のために設備を強化することを
お考えになられたことはありますか？
上記の写真のようにドアホンを設置したり、
給湯器を追炊き機能付きに替えたり、
ウォシュレットを設置したり、
奇抜なアクセントクロスを貼ったり、
色々な方法があると思います。
では、それで実際に効果はありましたでしょうか？
案内件数は伸びましたか？
伸びたのなら効果はあったと思います。
注目を浴びている証拠なので。
ただ、案内件数に変化が無かった場合、
間違った対策をしてしまったという事です。
以前にも記事に書きましたが、
エリアによって入居者のターゲットが違います。
そこを把握せずに闇雲に設備強化をしても
思ったほどの効果が得られない可能性があります。
やはり、実際に行動に移す前に管理会社や
近隣の客付けメインの業者さんへのヒアリングで
情報収集することが大事です。
それによってターゲットになるお客様への
アピールとなるオプションを付ければいいのです。
例えば、駅から遠い物件で且つ学生需要であれば、
自転車を貸し出してみてはいかがでしょうか？
可能なら電動アシスト機能付きだと尚良いかと思います。
または、若い単身者をターゲットにしているのであれば、
ジャンプ連載の漫画全巻セットを置いてみてはいかがでしょうか？
連載中ではありますが、ワンピースが全巻揃っていると
暇潰しには最適ですし、若者にはウケると思います。
上記の例は設備ではありませんが、
結構効果的だと思います。
紛失などのリスクは敷金で対応すれば問題ありませんし、
自転車も漫画も新品を揃える必要はありません。
ドアホンなどの設備よりも初期費用が抑えられます。
少し変わった対策でしたが、
後者の漫画貸出で入居率が上がったという
管理会社さんが実際にいるそうです。
以上のように、
ターゲットを知る事での有効な対策が必要です。
少し労力はいりますが、是非行動してみて下さい。
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