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管理会社の選び方
オーナーチェンジの際の管理会社選びですが、
どうされてますでしょうか？
現在の管理会社のままの方…
別の管理会社に変える方…
どっちかしかないのですが、
その判断は何をもってされているでしょうか？
入居者からすると
新管理会社になることで
お家賃の支払先が変わるため
振込先も変わり面倒です。
本当であればそのままの方がいいとは思うのですが、
現状の管理会社で問題が無さそうであればのお話になります。
そのままで良いという判断基準としては、
〇稼働率が良い
〇融通がきく
〇売主様と仲が良い
以上の要件です。
簡単に申し上げると、売主様からの評判が良いかどうかです。
売主様にヒアリングしてご判断下さい。
では逆に管理会社を変える場合の確認点は以下です。
〇空室が多い
〇売主様からの評判が悪い
以上です。
簡単ですね。
では、変えるとなった場合に
新しい管理会社を探す方法ですが、
足を使うしかありません。
色々な業者さんを回り、
雰囲気で判断しましょう。
…すごくざっくりで申し訳ございませんが、
諸条件はどこも大体同じくらいです。
あとはお店に活気があるかとか、
対応してくれている方のやる気が見えるか、
それ以外の方もやる気が見えるか…
いい感じのところか空気を感じ取って下さい。
もし間違えたと思ったらまた探せばいいのです。
具体的にアドバイスできるのは、
どこに店舗を構えている業者か…
という点です。
よく物件に近い所に店舗を構えている
業者さんが良いと聞きます。
何か物件でトラブルがあった時にすぐに
対応してもらえるから…とか
地元なのでエリアに詳しいから…とか
上記のようにいわれてますが、
私は入居付けに強いかどうかの判断が良いかと思います。
入居付けに強いのはやはり人が集まる立地に
店舗を構えていないと難しいと思うので、
近隣ではなく、物件の最寄りの駅から数駅程度の距離にある
それなりに大きい駅にある業者さんが良いと思います。
そういう駅の物件はやはり人気で人が集まります。
ただ、予算的に人気駅に住めない方々は
家賃が手頃な近隣のエリアを提案されます。
そういった方々を取り込めるかどうかが重要です。
物件近くの業者さんですと、
ピンポイントでそのエリアに住みたい方しか集まりません。
それよりは、より沢山の人に紹介される方が断然良いです。
もうお分かりですね。
人が集まるような駅の業者さんの中で
雰囲気が良く、第一印象が良い業者さんが
おすすめです。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで…
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以下リンクよりお気軽にお問い合わせ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
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入居者との関係づくり
物件を購入する際に
現状の入居者の契約状況で
気になる事があると思います。
例えば…
保証会社に入っていない入居者…
家賃の支払が当月払いになっている入居者…
荷物を共用部まで置いている入居者…
上記が原因で買わないという訳ではないが、
引渡し後にはどうにか解消したいと考えてしまうような
気になる事だと思います。
ただ、オーナーチェンジが済んで早々に
上記の改善のために動き出すと、
入居者から身構えられてしまい、
無駄に退去を早めてしまうだけかもしれません。
入居者の立場からすると
今までは許されていた（何も言われていない）のに、
新しいオーナーは口うるさいと思われてしまう可能性があります。
正直入居者の方が間違っていると思います。
ですが、投資物件なので収益を上げてなんぼです。
下手な対応をしたために現入居者が退去してしまうというのが
一番もったいない事です。
しかも、対象となる入居者が長期間済んでいる方だとすると、
退去時のリフォーム代がそれなりの額になってしまいます。
ファミリータイプの場合は特に
修繕費が高く付くので得策ではありません。
もちろん家賃滞納している入居者は厳正に対処するべきです。
ですが、家賃の支払が滞った事がないのであれば優良な入居者です。
そこは寛容に受け止めて下さい。
少しでも既存の入居者には長く住んでもらう事を意識し、
入居者からの第一印象が悪くならない様に心がける事が大事です。
さらに、良い印象を持ってもらうためには、
入居者から不便な事が無いかなどのアンケートを取り、
できる範囲内で対応すると良いと思います。
おすすめは、入居中の部屋の設備の入替えです。
古くからの入居者の設備は古くなっています。
退去すると入替えも必要になり費用がかさみます。
そこで既存の古株の入居者の室内設備を
入替えるのです。
理由は簡単です。
入居中だと設備を入替えた費用の回収が
すぐに始められるからです。
退去後のリフォームだと次に入居が付くまでは
回収は始まりません。
期間が空けば空くほど遅くなります。
入居中ですとすぐに回収できますし、
しかも入居者からすると新品に替わるのは嬉しい事です。
新オーナーはしっかりやってくれると良い印象を与えられ、
さらに長く住んでもらえるかもしれません。
いかがでしょうか？
ただ、ウォシュレットやインターホンなどの家電設備だと
耐用年数が短いので微妙です。
耐用年数が比較的長い独立洗面台やキッチン、
家電ならエアコンの方が長く持つので費用対効果があります。
入居者にも喜ばれ、費用の回収も早く済む…
まさに一石二鳥ではないでしょうか？
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外国人入居者との付き合い方
「外国人の入居はお断り！！」
という物件がたまにあります。
文化の違いからトラブルが多くなってしまう…
という悪いイメージが先行してしまい、
外国人を敬遠する風潮が見られると思います。
一番の原因は言葉が通じない事です。
言葉が通じないために
日本での賃貸物件でのルールを伝えられず
トラブルになっているケースがほとんどです。
そんな言葉の壁をクリアにする方法が２つございます。
１つは
自治体の外国語対応のパンフレット等を活用する方法です。
外国人が多い自治体だと
ゴミの分別方法のパンフレットを
各言語に翻訳した物の用意があったりします。
一番問題になり易く、伝える事が難しいゴミの分別について
母国語で翻訳された物があれば理解もし易いかと思います。
次に滞納保証の会社を活用する方法です。
とある外国人専門の保証会社があります。
そもそも「外国人専門」の保証会社という点でも
珍しいのですが、
色々な外国語に対応したスタッフがおり、
賃貸ルールの説明や生活態度の改善についての
指導までをサービスとして行っております。
驚きのサービスなのですが、
別途有料という訳でもなく
当初の保証料の中にサービス料金が
含まれているそうなので、
問題があればどんどんお願いしても問題ありません。
以上の方法を使えば
上手に外国人の入居者との付き合いができるかと思います。
参考にされて下さい。
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