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エリア別賃貸情報 ＮＯ．１３
毎度不定期でお届けしている
エリア別賃貸情報 第１３弾です！！
今回は千葉県山武郡市の中で一番大きな市、
東金市についてです。
人口は平成２７年１０月５日時点で６０，６４５人です。
ここ１０年くらいは６０，０００人～６１，０００人の間で
微増・微減を繰り返しております。
産業としては正直特に大きなものはありませんが、
千葉市までの通勤がし易く、千葉市への通勤率が人口の１０%を超えています。
そのため千葉市で働いている方も多いと思われます。
市の中心を縦断している国道１２６号線がメインの通りで、
そのロードサイドに色々なお店が多く立地しています。
そのため、国道１２６号線に近い物件が人気があり、
且つ、車中心の生活になるので駐車場の有無が重要です。
間取りとしては単身用・ファミリー用両方の需要があります。
ただ、単身用はJR求名駅北西に立地する城西国際大学の需要がメインなので、
求名駅周辺か、東金駅周辺かに限られるかと思います。
ファミリータイプの間取りで駐車場があれば
基本的にはエリアを問わず需要が取れるかと思います。
特に高速のインターチェンジ付近は市の中心から外れていますが、
千葉市まで車で通勤している方の需要があるため、
一見辺鄙でもしっかりと需要が取れているケースがあります。
その場合は募集は東金市内の不動産業者ではなく、
千葉市の業者さんが決めてくれていたりするので
幅広く業者さんに当たると良いかと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
賃料を上げる方法はあるのか…
建物が古くなると入居者の入れ替わりの度に
賃料を安く見直さなければなりません。
築年数に応じた相場があるので、
その相場から高くなってしまうと競争力がなくなってしまいます。
賃料を上げることができないか皆様考えたことがあるかと思います。
では、具体的に何をしたら賃料を上げることができるでしょうか？
水周りの設備、アクセントクロス、床の張替えなどのリフォームで
家賃を上げたいと仰るオーナー様は多いです。
ただ、それだけでは賃料の下落を抑えるだけで、
賃料アップには繋がりにくいのが現実です。
リフォームではなくリノベーションをしなければいけないのです。
それこそ今人気の間取りに変更し、水周りなどを設備を入替えなければなりません。
そこまでできれば新築のような見栄えになりますので、
賃料のアップが狙える可能性があります。
ただし、デメリットは費用負担が大きいことです。
資金力に余裕があれば手っ取り早い方法ですが、
費用対効果は悪いのでオススメではありません。
他の方法としては、生活保護費を受給されている方を
積極的に受け入れる方法があります。
正直、賃貸物件のオーナー様の中には生活保護を受けている方の入居を
敬遠される方もいらっしゃるのが現実で、
生活保護受給者の住める物件が少なく困ってらっしゃる方が多いのです。
お困りの生活保護費受給者を積極的に受け入れることで
各市町村毎に設定されている生活保護受給者の家賃補助額で
入居してもらうことで賃料アップができる可能性があります。
以上の方法がありますので、
ご参考にされて下さい。
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ハザードマップの危険エリア内の物件の賃貸需要について…
最近は各地の活火山で小規模な噴火が起きたり、
２０１１年３月１１日以降は震度４の余震が頻発しております。
また、９月には鬼怒川の氾濫による水害や、
台風被害など色々な自然災害が多くなっております。
そんな中で入居者も
ハザードマップや土砂災害警戒区域などを気にする傾向にあります。
では、そういったエリアに該当する物件は賃貸需要が無いのか…
…ずばり、そうではないと思います。
賃料が魅力的な設定であれば
そういったリスクを取る選択をする方はいます。
そういうニーズへアピールする方法を考えれば良いのです。
それはやはり全てにおいて割安感を出し、
且つ、ネットを活用してアピールするしかありません。
全てにおいての割安感というのは、
家賃設定はもちろんのこと、入居時の初期費用もポッキリにし、
手持ち資金が少なくても入居できるようにしてあげることです。
また、海が近く津波が怖いというエリアでも、
サーファーの需要が取れたりします。
そういった点をアピールして募集活動をすることも
良いかと思います。
弱点を上手にアピールすることも重要です。
ご参考にされて下さい。
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平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
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変な間取りの物件について…
間取りは重要です。
例えば１Rや１K物件の場合、
トイレとお風呂が一緒の３点ユニットか、
セパレートタイプかで人気も家賃も変わってきます。
また、１DK・２DKよりも１LDKの方が人気、家賃ともに高くなります。
上記の例は一般的な間取りのお話ですが、
世の中には変な間取りというものが存在しております。
区別としては３DKだけど
キッチンの位置がオカシイとか…
トイレの位置がオカシイとか…
無理くり作ったなという間取りがあります。
変な間取りだと使い勝手が悪いので、
正直人気がありません。
私自身も使い勝手が悪いと選択肢から外してしまうと思います。
ただ、そこは家賃次第かなと思います。
普通の部屋より劣る訳なので、
そこは安いという魅力を持たせないと競争力を持てないかと思います。
最近という訳でもないですが、
そんな変な間取りだけを集めた本なんかもあります。
そして、そういった変な間取りを好んで探している人もいるようです。
そんな需要を上手く取り込む必要があります。
それには専門のサイトへの情報の掲載をするのがおすすめです。
ネットにはマニアが沢山いますので、
マニアが見る賃貸サイトを利用すると良いと思います。
また、掲載する際にはウィークポイントを面白くアピールすると良いです。
ユーモアがあると親しみを持ち易くなります。
是非お試し下さい。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．１２
毎度不定期でお届けしている
エリア別賃貸情報 第１２弾です！！
すみません！！
４連投です！！
今回は世界一の木造歩道橋がある静岡県・島田市についてです。
人口は平成２７年９月３０日現在で１００，５４３人です。
１９８０年代に１０万人を超えてからは１０３，０００人をピークに
若干減少傾向にあるようです。
産業はお茶の栽培と、製紙・自動車製造がメインです。
市の中心部にはお茶畑が多くあります。
東名高速に近いエリアには工場が多数立地しています。
ＪＲ島田駅の南側にはホームセンター・スーパー・家電量販店が集まっており、
そこに近いエリアが人気エリアです。
家賃は上記の場所ですと高めに設定されております。
例えば２ＤＫだと４万円半ば辺りです。
駅から離れたエリアでは２ＤＫで４万円を下回る設定となっております。
需要に関しては家賃設定さえ間違えなければ
どこの場所でもそれなりにあると思われます。
駅に近い場所は人気エリア、
東名高速に近いエリアは周辺工場で働く方々の需要が見込めます。
外国人は多くないのですが、
東名高速・吉田ＩＣ近くには外国人世帯が多く、
部屋数の多い間取りで安めの賃料設定にできれば
需要が見込めるかと思います。
ご参考にされて下さい。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．１１
毎度不定期でお届けしている
エリア別賃貸情報 第１１弾です！！
先週の金曜日から３連投になります！！
今回は九十九里浜で有名な九十九里町についてです。
何で有名かというと、
上記の九十九里浜が一番知名度があるかと思います。
イメージとしてはサーフィンや漁業でしょうか。
人口は平成２７年１０月１日時点で１７，１５６人で、
近年は２００５年前後の２０，０００人をピークに減少傾向にあります。
基本的には漁業や観光業が主な産業になりますが、
隣接する市町村に工場が多数あり働き先は多くあります。
また、ご存じかと思いますが、
九十九里浜はサーファー人気があります。
そのため、サーファー需要があります。
２DK以上の広さの間取りで賃料が安くなっていれば
そういった方の需要が取れます。
ただ、駐車場は最低でも１台無いと厳しいです。
募集は九十九里町内には不動産業者がほぼ無いので、
隣接する東金市の駅周りの横文字の業者さんに依頼するのが良いです。
ネットを活用して集客しないと集まりません。
そこは注意しましょう。
以上になります。
ご参考にされて下さい。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．１０
毎度不定期でお届けしている
エリア別賃貸情報 第１０弾です！！
今回は茨城空港で有名な茨城県小美玉市です。
小美玉市は２００６年に小川町・美野里町・玉里村の
３町村が合併してできた新しい市です。
市内東側に航空自衛隊の基地と併設する茨城空港があります。
人口は平成２７年１０月１日時点で５２，５５３人で、
２０００年～２００５年に５３，０００人を超えてからは若干減少傾向にあります。
市内に大きな工業地帯はありませんが、
隣接する石岡市に柏原工業団地という工業団地があります。
そこには４２社の会社が集まっており、
従業員数も３，４００人以上います。
その工業団地が常磐道を挟んで西側にあるため、
そこで働いている方が多いようです。
そのため、石岡市の柏原工業団地に通える立地が人気です。
特に旧美野里町の市街が近く、
また、その立地ですと航空自衛隊員の需要も取れるそうです。
普通に考えると自衛隊基地内に寮があるはずなのですが、
その寮が古過ぎて人気が無く、市街地である旧美野里町周辺に
住む自衛隊員が多いそうです。
やはり人気の間取りは２ＤＫをはじめとするファミリータイプです。
家賃相場は築２０年近い物件は３５，０００円～４０，０００円くらいかと思います。
駐車場は最低でも１台は無いと厳しいです。
上記条件を満たしていると比較的入居は付き易いかと思います。
地元の不動産業者はあまり多くなく、
また、ネットを活用していないと集客できないようです。
ご注意下さい。
正直マイナーな市ですが、
場所さえ間違えなければ十分に需要が取れるので、
是非ご参考にされて下さい。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．９
毎度不定期でお届けしている
エリア別賃貸情報 第９弾です！！
今回は静岡県で２つめの政令指定都市、浜松市です。
トップの写真でお分かりかと思いますが、
餃子の消費量が多いことで有名です。
また、産業で代表的なのは輸送機器…
分かり易く言うと自動車のスズキ自動車のおひざ元でございます。
楽器制作も盛んでヤマハ・河合楽器・ローランドの三大企業の本社もあります。
人口は平成２７年１０月１日現在で８０９，０６５人います。
近年減少傾向にありましたが、徐々に増えてきております。
浜松駅が市の中心になりますが、
一点集中はしておらず各区に大手スーパーのモールがあったります。
基本的には郊外にマイホームを建てる傾向が強く車社会なので
人口集中地区がないそうです。
そのためうまい具合に人口が各区に分散しております。
農業・漁業・工業がそれぞれ盛んな立地です。
特に工業においては自動車関係で外国人労働者が多く、
その賃貸需要が強いです。
ただ、世界的な景気に影響を受けるため注意が必要です。
政令指定都市で人口が多いため
賃貸物件の数も多く、供給過多は否めません。
そのため家賃の下落競争も激しく、
１Ｋ・１Ｒは築年数が経ってくると２０，０００円台もありえます。
現在は中心の中区よりも静岡県最西端の湖西市と隣接する西区が需要がありそうです。
湖西市も工業が盛んなので、工場で働く方の需要があり、
そこに隣接する西区も需要が多いイメージです。
浜松市であれば大手フランチャイズ系の管理会社さんも多く、
客付けできる専門の不動産業者さんも多いため安心してお任せできるかと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
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ゴミ屋敷にされてしまったら…
アパート経営をしていると起こりうる事件・事故。
それらは心理的瑕疵になり、且つ物件の収益性に大きな影響を及ぼすため
最近では対応する保険等が多く発売され
オーナー様のリスクを補える環境ができあがってきております。
ただ、事件・事故とまで言えないかもしれませんが、
同じくらい悪影響を及ぼすのがゴミ屋敷化です。
入居者が溜めに溜めて室内にゴミ溢れさせ、
臭いや見た目などで隣室や近隣からクレームが来るような事態です。
共用部からも明らかにゴミ屋敷と分かる状態になると、
隣室の入居者が出て行ったり、
新規入居者も付かない事態になりかねません。
ただ、ゴミ屋敷化に対応した保険は特に無いのが現状です。
では、どう対策したら良いでしょうか？
ゴミ屋敷化して、夜逃げや滞納をしていればまだマシです。
裁判を起こして強制撤去と強制退去を勝ち取ればいいからです。
もちろん、裁判費用や原状回復の費用は掛かりますが、
早く収益を取り戻すことはできます。
最悪なのは入居者がしっかり家賃を払ってきている場合です。
さらに、ゴミをゴミではないと言い張られたら大変です。
正直、上記の場合は裁判を起こして退去させるのも難しいそうです。
噂で上記のようなケースで退去を勝ち取ったオーナー様は
たまたま東日本大震災の後で、ゴミが原因で震災時の逃げ場の確保などができなくなる
との判断で何とか強制退去を勝ち取れたそうです。
ただ、弁護士にはレアケースだと言われたそうです。
家賃を支払い、且つゴミを持ち物だと主張された場合には、
管理会社と協力して話し合いを根気よく続けましょう。
恐らくそれでは解決しないかと思いますが、
時間を掛けて話し合いをすれば裁判での活路も出てくるようです。
また、行政でも足立区が２０１２年に条例でゴミ屋敷対策を始めました。
まだまだ、全国的には普及しておりませんが、
全国的にゴミ屋敷は問題だとの認識が広がっております。
いずれは法律や条例で対策されていくでしょう。
それまでは話し合いと裁判しかありませんが…
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
入居者のためにできること
入居付けを努力した結果、満室になりました…
では、満室経営を続けるための行動を起こしましょう。
何をするかというと、
既存の入居者さんの満足度を上げて
ずっと住み続けたいと思ってもらえることをするのです。
具体的になにができるでしょうか？
さっそくですが、以下をご覧下さい。
①ファミリータイプの場合
家族など複数人で生活をしていると設備が傷みます。
そんな時に水周りの設備が新しくなると嬉しいのです。
例えば独立洗面台やキッチン、ウォシュレットの設置などです。
費用はそれなりに掛かるかもしれませんが、
時期をずらしつつ設備を入替えると良いかと思います。
入居中なので設置後すぐに費用の回収が始まります。
②単身向け物件の場合
単身の女性の入居者もいるかと思うので、
セキュリティに力を入れると良いかと思います。
監視カメラを設置するだけでも入居者さんは安心しますし、
オーナーが建物管理を真剣にしていると思ってもらえます。
また、プロパンガス会社を切り替えることでオーナー負担を抑え
モニターホンやウォシュレット（バス・トイレ別に限る）を設置しても良いと思います。
③単身向け物件（学生アパート）の場合
学生はお金があまりありません。
また、最長でも４年間の入居になることが多いので、
長く住んでもらえることを狙うというよりは
クチコミで集客できるようになるようなサービスを提供しましょう。
例えばインターネット回線をオーナー負担で開設したり、
家具家電を入居時に設備として提供するのはもちろん、
２年毎に家具家電を１つでいいので新しい物に入替えてあげてはどうでしょう？
また、駅から遠い場合は自転車の貸し出しなども良いと思います。
引っ越し費用を１万円援助してもいいかもしれません。
そうするとクチコミで人気が出る可能性があるかと思います。
以上のように満室を維持するためにはやはりお金が掛かります。
ただ、入退去が多い物件ですと原状回復に掛かる費用がバカになりません。
それよりは少しの負担で入居者さんの満足度を上げ、
少しでも長く住んでもらえるように努力した方が良いと思います。
参考にされて下さい。
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