間取りによって違うターゲット|収益アップ！富士企画 株式会社の投資物件を上手に高い入居率で賃貸管理するノウハウを公開中！投資物件の賃貸管理のコツや運用方法をご紹介いたします。

間取りによって違うターゲット

タイトルを見ると当たり前だろと突っ込みたくなると思います。

その通りで初歩的なお話を中心に書かせて頂きます。

さっそくですが、以下ご欄下さい。

【１R・１K】

言わずもがな、単身向けの間取りの代表格です。

さらに以下の内容で人気差があります。

バス・トイレ：セパレート　＞　３点ユニット

洗濯機置場：室内　＞　ベランダ　＞　廊下　＝　置場無し

独立洗面台：有り　＞　無し

ロフトの有無、モニターホンの有無では人気差はあまりないと思います。

また、地方ですと駐車場の有無は入居付けに影響が大きいです。

都心ですと５万円以上の家賃設定が多いですが、

地方になると２万円を割り込むエリアもあります。

特に学生需要のエリアでは安値競争になっているケースが多いです。

【１LDK　＞　２DK　＞　２K】

ファミリーやDINKS（ディンクス）向けの間取りです。

人気差（入居付けのし易さ）は上記の通りです。

１LDKですと単身で広い間取りを好む方の需要も取れますし、

若いカップル、中高年のカップルもターゲットとして狙えます。

２DKは１LDKに比べると人気が落ちます。

１LDKと同じターゲットになります。

ただ、家賃設定が１LDKより割安になるケースが多いので、

安い家賃で住みたい方がターゲットになります。

以前にも記事で書きましたが、２DKは潰しが利きます。

間取り変更して１LDKにできるので、

入居付けをし易くするためにお金を掛けて間取り変更することもできます。

また、そのままでも家賃を低めに設定することで単身者の需要も取れます。

２Kは一番人気の低い間取りとなります。

ファミリーは狙えず、単身者かDINKS狙いになります。

ただ、同じような家賃設定で２DKが借りれるので、

そちらが協力な競争相手となります。

【２LDK　＞　３DK　＝　３LDK　＝　４LDK…】

全てファミリー向けの間取りになります。

２LDK以外を全て同じにしているのは、

持ち家であれば３LDK・４LDKはありなのですが、

賃貸となると賃料設定が高くなるので間口が狭くなります。

２LDKはファミリー向けには一番人気があります。

家賃も３DKと同じ平米数であったとしても割高に設定できる傾向にあります。

３DKはお金を掛けて２LDKに間取り変更する事もできますし、

低めの設定で入居が付くならその需要を狙っていけます。

２DK同様潰しが利く間取りかと思います。

以上が各間取りによって違うターゲットと、

強み・弱みです。

それらを活かした募集活動を心掛けて下さい。

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オーナー様からのご相談を承っております。

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滞納者への一撃！！

少し過激なタイトルになっております。

今回は滞納者への対策についてです。

保証会社に入ってもらっていれば関係が無いのですが、

オーナーチェンジをすると保証会社には未加入で

連帯保証人だけ付いていたり付いていなかったり…

上記の場合で滞納をされるとまともな連帯保証人が付いていれば

滞納家賃を回収できるケースもあります。

ただ、連帯保証人がまともでなければ付いていないのと同じです。

そうなると最悪です。

滞納者本人は恐らく連絡が取れないでしょうし、

もちろん連帯保証人にも連絡が取れなくなります。

滞納するなら出て行ってくれた方が次の入居が付けられて

稼働するので夜逃げしてもらった方が全然いいのですが、

連絡も取れないのでどうしようもなくなってしまいます。

そんな時の対策としておすすめなのが「支払督促」です。

簡単な審査で裁判所が債務者へ支払い命令を郵送で出してくれるのです。

裁判所から督促状が届くと大抵の人はビックリすると思います。

そして支払い能力があれば支払うでしょうし、

無ければ話し合いを求めて来るかと思います。

支払って貰えれば御の字です。

払えないと言って来た場合は話し合いで早く出て行ってもらいましょう。

「支払督促」に驚く人には非常に有効ですが、

逆に変に知識がある相手ですと微妙になります。

裁判所から届く書類の中に異議申し立ての方法が記載されており、

また、異議を申し立てられると債務者の住所の最寄りの裁判所で

通常裁判を行う必要が出てきます。

所有物件が遠いと裁判の間はそこまで通う必要が出てきます。

そのため、手っ取り早いと思って手続きをして、

異議を出されるとやっかいな話になってしまいます。

「支払督促」を使う場合は相手を選ばなければなりませんし、

裁判を起こしたいのか、支払って貰えさえすればいいのか、

話し合いの場を設けるための手段とするのか、

目的を持って行使しなければなりません。

手っ取り早い方法なので信販会社・消費者金融・電話会社などが良く利用するそうです。

上手く使えれば有効だと思いますので、

良くお考えの上ご利用下さい。

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入居付けに勢いを付けるには…

何度も何度も繁忙期が近づいてます。

と、記事でお伝えしておりますが、

何か手はうたれましたでしょうか？

AD費増やした…

フリーレントを付けた…

敷金を０ヵ月にした…

リフォームしてアクセントクロスを貼った…

などなど、色々な方法があり、

各々で対策をしたかと思います。

恐らく、ものの本などには

客付けを強化するにはAD費を多く支払うようにと書いてあるかと思います。

…本当にそれで上手くいくのでしょうか？

…何か大切なことを忘れてはいないでしょうか？

入居者さんの利益が無いのです。

それですと入居者さんに選んでもらえないのです。

客付けする業者さんだけのWINですと、

正直空室は埋まらないと思います。

入居者さんもWINになるようにしないとダメなのです。

具体的に何をしたら良いかといいますと、

初期費用を安くしてあげるのです。

例えば、３万円の部屋でも普通に入居しようとすると

初期費用が１５万円くらいになります。

３万円の部屋に住むために引っ越し代と別で１５万円も必要なのです。

正直、あまりお金を使いたくない方が多いかと思います。

そういう方々が入居し易くするために諸費用を安くするといいのです。

そこで初期費用を５万円ポッキリにし、

足りない分はオーナー様で負担する形になりますが、

ずっと空けているよりは費用負担をしてでも早く入居してもらった方がお得です。

そうすることでオーナー様も客付け業者さんも、入居者さんも全員WINになります。

全員がWINになるような力の入れ方であれば上手くいくかと思います。

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リフォームはニーズに合わせて…

リフォームをする時は何に気を使ってますか？

一番はクロスや床だと思います。

その次が水まわりでしょうか。

そしてその他の例としては

外にある洗濯機置場を室内に移設したり、

思い押入れをクローゼットに改造したり、

やろうと思えば何でもできます。

ただ、思い切ったリフォームが

ターゲットとなる入居者様のニーズに合っているか…

考えたことはありますでしょうか？

簡単に申し上げると

設定家賃に見合ったリフォームなのかということです。

思い切ったリフォームをすると

思い切った家賃設定にしたくなるものです。

その思い切った家賃設定が

元々のターゲットのニーズに当てはまる設定と

違ってしまうと問題なのです。

内装のグレードを上げたので

ターゲットのレベルも上げればいいじゃないか！

と、考えてしまうかもしれませんが、

そうは上手くいきません。

そもそもレベルの高い方々は

立地自体がレベルの高い所に行くのです。

立地（エリア）が違うので

ターゲットが違うのです。

その事を忘れてしまい、

高い費用を払ってリフォームしても

家賃設定を大きく変えるのは難しいのです。

そこを充分にご理解頂いた上で

ターゲットのニーズにあったリフォームを心掛けましょう。

ご参考にされて下さい。

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満室にするためには…

賃貸オーナーの皆様の目標は満室経営かと思います。

実際に満室で経営できている方、

できていない方、

何が違うのでしょうか？

恐らく違いは１点のみです。

「柔軟」かどうかです。

中古物件で空室が多い物件が売りに出る事が多いです。

空室になっている理由がそれぞれあるのですが、

理由として多いのは家賃設定を変えていないか

こまめに修繕をしていないかです。

まず、家賃設定を変えていないオーナー様に多いのは

新築時から持っている地主さん系オーナーです。

地主さん系オーナーは新築時の家賃設定が忘れられないのです。

もちろん当時からずっと同じ設定のはずはないのですが、

古くなってくると退去の度にリフォーム代で支出が多いので

なるべく家賃を落としたくないと思ってしまうのです。

周りの相場に合わせた設定ができていないので

もちんろん注目されません。

それで退去者が出る度に空部屋が増え、

終いには売却することになるのです。

相場に合わせた「柔軟」な考え方ができないので

そうなってしまうのです。

上記は地主さん系オーナーなので、

そもそも不動産投資オーナーではないので仕方がないかもしれません。

ただ、投資オーナーでも柔軟でなければ満室経営はできません。

例えば、購入時の空室を埋めるために

繁忙期に向けて色々な施策をうつかと思います。

ただ、それも相場に合っていないことがあります。

相場合っていない募集条件を見直す「柔軟」性があるかどうかです。

一番多いのは物件購入時の空室の家賃設定がそもそも相場と合っていないケースです。

相場に合わせるために家賃を落とさないといけない場合があるのですが、

収益性が落ちるのでその決断ができない場合があります。

簡単な決断ではありませんが、

それで繁忙期を逃してしまうとずっと空いてしまいます。

そしたら収益性が落ちるどころではありません。

痛みを伴う決断ができるかどうかが問われます。

家賃設定だけではありません。

リフォームをするかしないかの判断もそうです。

お金を掛ければ見違える様になるので、

リフォームするに越したことは無いのですが、

そこも費用対効果を求めるあまり必要最低限のリフォームもしないケースがあります。

そうなると相場に合わない物件になってしまうので

前例と同じく空室がずっと続くことになる可能性があります。

そうなると費用対効果云々の話ではありません。

やはり、満室経営をしているオーナー様は

上記のような時に思い切った決断ができます。

大切なお金を使う決断ですが、

満室になれば徐々に回収ができます。

満室経営できるオーナー様は時間が掛かっても回収できれば問題無いと割り切れるのです。

その「柔軟」さが大切なのです。

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エリア別賃貸情報　No.５

不定期でお届けしております。

エリア別賃貸情報、第５弾です！！

今回は日本石油（現在のJX日鉱日石エネルギー）の創業の地であり、

石油産業だけでなく、東京電力・柏崎刈羽原発のある柏崎市についてです。

柏崎市の人口は１９９５年の１０万人越えをピークに

近年は９万人台前半で推移しております。

新潟県内では６番目の人口だそうです。

日本海側に面しており、漁業も盛んですが、

東証１部上場企業も多く所在しており、

働く場所は多いようです。

柏崎市の魅力は何といっても空室率の低さです。

なんとホームズさん掲載の空室率では「９．１％」です。

１０％を下回る空室率は首都２３区でも墨田区の９．８％と

中野区の９．９％くらいです。

神奈川は１０％を下回るエリアがありません。

また、埼玉でダントツの和光市で９．８％、

一番低いのは千葉市美浜区の８．７％ですが、

お分かりのように首都圏の中でも中心の１都３県の

それぞれのトップエリアと比べても２番目の空室率の低さです。

これは驚くべき数値だと思います。

理由として考えられるのは…

やはり原発需要かと思います。

原発の関連企業が多くあるため

人が集まるようです。

現在は東日本大震災の影響で稼働しておりません。

もし稼働するとなるともっと需要が伸びる可能性あるそうです。

原発をリスクととらえるか、メリットととらえるかは

人それぞれかと思います。

もしメリットとして受け入れられるのであれば

空室リスクの低いエリアなので投資先として

面白いかと思います。

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火災保険を有効利用する

投資物件を購入すると必ず入る火災保険。

その火災保険にもしもの時に役立つサービスが色々あるのをご存じでしょうか？

一番多いのは水まわりののトラブルと、

鍵のトラブルかと思います。

普通に緊急対応で〇ラシアンなどの

業者さんに依頼をすると出張費用だけでも

数千円掛かってしまいます。

水まわりなどは日頃修理を依頼している

工事業者さんの方がお安いと思いますが、

夜中や早朝などの緊急を要する時には

そういった業者さんに対応して頂くのは難しいかと思います。

それに比べ先日の有名な業者さんは

会社の規模が大きいため人員が多く、

２４時間の対応をしてくれたりします。

その場合には頼るしかないのですが、

実は物件に掛けてしる火災保険に

タダで３６５時間２４時間対応してくれるサービスが付帯しているのです。

加入している火災保険の証券番号が必要なのですが、

それが分かっていればサービスを受けられます。

サービスの連絡先と管理会社さんに伝えておいたり、

自主管理の場合は入居者様へ書面にて通知していれば

誰でも連絡して対応してもらえますので、

是非使って下さい。

ちなみに、大体は３０分の作業まで無料で、

部品代などは実費精算となります。

ご注意下さい。

最近は水まわりと鍵のトラブルに限られず、

損保の会社ごとにそれ以外のサービスもあります。

例えば健康関係の相談サービスや、

家具移動のお手伝い、電球交換など

多種多様なサービスがございます。

是非参考にされて下さい。

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退去対策で何ができるか…

賃貸経営をしていると必ずある退去。

管理会社の担当者から着信があると

何か壊れたか、退去かとドキドキしてしまいますよね。

また、退去されてしまって次が決まらないと

空室になり収益が損なわれます。

退去は賃貸経営では大きなリスクです。

そんな退去を防ぐための取り組みとして

何ができるか…

オーナー様の悩みかと思います。

転職や転勤などに伴う引っ越しや、

結婚などによる引っ越しはなかなか止められないと思います。

ただ、契約期間の満期を迎えるから引っ越そう…

設備に不満があるから引っ越そう…

などの必要に迫られた引っ越しでなければ

何とか引き留めることができるかもしれません。

では、具体的に何ができるか考えてみました。

【更新料を無料にする】

一番手っ取り早い方法です。

やはり、更新時にお金が掛かるのが一般的とはいえ、

財務状況の良くない方にとってプラス１カ月分の負担は大きいです。

そこを安することで退去が防げるかもしれません。

【設備を充実させる】

長く住んでいると設備が古くなってしまいます。

新しい設備を求めて退去を考えるケースもあるかと思います。

それを防ぐために設備を入替えてみてはいかがでしょうか？

例えば、独立洗面台や畳の表替え、少し費用が掛かりますが

キッチンの入替えなどが代表的かと思います。

または、入替えではなくウォシュレットやモニターホンを新設するのもありだと思います。

上記全て費用が掛かりますが、退去後に入替えると

次の入居が付くまで資金の回収はできません。

ですが、入居中でしたら即回収が始まりますし、

入居者様の満足度が上がりますので、

退去防止の役に立つかと思います。

【設備（外部）】

上記は室内のお話でしたが、

外部にも気を使うと良いかもしれません。

何かといいますと、セキュリティー関連の設備です。

正直、築古の木造アパートなどでは

セキュリティーといえるような設備は皆無かと思います。

そういった中で監視カメラ（偽物）やセンサーライト、

補助鍵などを付けてあげるのも良いと思います。

オーナーが防犯に気を使っていると思われるので、

入居者様の満足度が上がるかと思います。

以上、対策案を挙げさせて頂きました。

費用が掛かることもあるので費用対効果をよくお考えになった上でご検討下さい。

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管理についてのご相談を受け付けております。

不動産投資専門の富士企画では売買の仲介のみではなく、

ご購入頂いたお客様の物件の管理も承っております。

昨年１０月から始めたのでちょうど１年になります。

１年前に始めた時は５８室でしたが、

この１年で約５倍の約２６０戸になりました。

また、始めた当初の入居率は約６４％でしたが、

９月末時点で９３．９％となっております。

始めた時よりだいぶ良くなりました。

今年１月からの入居率の推移は以下になります。

１月末：８８．０％

２月末：９０．０％

３月末：９４．７％

４月末：９５．９％

５月末：９５．１％

６月末：９１．５％

７月末：９５．９％

８月末：９３．５％

９月末：９３．９％

以上になります。

４月をピークに一度下落しましたが、

徐々に持ち直してきております。

毎月管理戸数が増えてきております。

そんな中でも１００％を目指して日々努力しております。

これからもアフターフォローとしての管理業務に力を入れていく予定です。

その一環として１０月１日より３６５日２４時間のコールセンターを導入しました。

また、管理専門の仲間も募集しております。

管理をお任せ頂いているオーナー様によりご満足頂けるように

これからも頑張ってまいります。

冒頭でも書いておりますが、

基本的には管理を受けるのは弊社で仲介させて頂いた物件のみです。

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学生需要のアパートについて…

学生需要のアパートを

リスクの低い物件と思いますか？

リスクの高い物件と思いますか？

考え方によってどちらかに分かれるかと思います。

リスクが高いと思う方は

最長でも４年で出ていく可能性があることや、

大学自体が撤退する可能性を考えてらっしゃるかと思います。

リスクが低いと思ってらっしゃる方は

逆に上記の点をメリットにとらえてるかと思います。

大学の撤退が怖いのであれば

撤退する可能性の低い大きな大学の

近くの物件を選べばいいですし、

最長４年で出ていくという点は

２年以内にも出ていく可能性がある回転の速い

単身物件で４年居てくれる可能性が高いことを

評価しているのです。

学生需要物件で入居率を上げる方法ですが、

学生と仲良くなることです。

そして、口コミで人を集めることが重要です。

実際にどのようにしたらよいかといいますと、

紹介キャンペーンをするのです。

紹介したらした人に商品券、

紹介された人はフリーレントなどです。

知っている学生需要物件のオーナー様で

学生の引っ越しを１万円で請け負っているいう方もいました。

そうやって学生とのコミュニケーションを上手に取ることで

仲良くなり、口コミで物件の噂が広がり入居付けがし易くなるのです。

コミュニケーションが苦手ということであれば

管理会社を通して上記のキャンペーンを展開して下さい。

そして、学生需要物件の注意点ですが、

競合の物件が非常に多いのでそもそもの家賃設定が

他所よりもシビアな設定になります。

回転する分、退去時のリフォーム費用が掛かります。

また、リフォームの手を抜くと入居が付かなくなります。

というのも、学生は贅沢です。

部屋の綺麗さを非常に厳しく求めます。

また、ご両親が賃料を支払うケースがほとんどなので、

ご両親の意向も強く働きます。

そのためリフォームが適当だと選択しから外れてしまいます。

リフォームには気を遣うようにしましょう。

以上になります。

ご参考にされて下さい。

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