不動産経営のチーム作り|収益アップ！富士企画 株式会社の投資物件を上手に高い入居率で賃貸管理するノウハウを公開中！投資物件の賃貸管理のコツや運用方法をご紹介いたします。

不動産経営のチーム作り

不動産経営をしていくにあたって

チームワーク作りは欠かせません。

老後の為に少しでも副収入が欲しいや、

家賃収入を〇〇万円にしたい、

仕事をリタイアしたいなど目標は人それぞれだと思いますが

管理会社、客付け会社、リフォーム会社を見つけて

良い専門チームを作る事が目標達成への近道です。

チームの人の気持ちを良く考え、気持ちよく働いてもらう。

そしてチーム全員が儲かる。

そんな良い関係のチームが作れるように

自分を磨いていくのも大家さんの必要能力だと思います。

富士企画では大家さんと同じ熱意をもって

行動する事を意識しておりますので

きっと良いパートナーになれると思います。

一人では限界がありますが、チームだと違います。

いつでもご相談下さい(^^)/

https://www.fuji-kanri.net/p5/

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

駐車場の記載

都心部に行くと駐車場付の物件は少なくなってきます。

単身用だとなおさらです。

ただ、所有物件が車がいらないエリアだからと言って

車は 使わないときめつけないで

マイソクには近隣に駐車場有や、

徒歩何分くらいに月いくらの駐車場ががあるのか書いてあげると

親切だと思います。

車をもっている方は駐車場込で〇〇万円までという風に

探す方も結構います。

駐車場が安ければ多少家賃は高くてもいいかも知れませんし、

逆に駐車場料金が高いと家賃は抑えなければいけません。

近隣に駐車場があるのかも分からない状態だと、

物件を探した後に駐車場を探さなければいけなくて

月極駐車場はインターネットで調べきれないので

入居者に紹介しづらくなる場合もあります。

物件は気に入っているから、後は案内に行ったときに

近隣で安い駐車場が見つかれば決まるといった事も結構ありました。

また、検索サイトによっては

駐車場料金込みで探せたりもします。

今はただ待っているだけで勝手に入居が決まる時代ではないです。

富士企画では少しでも入居が改善するお手伝いもさせていただいています。

いつでもご相談ください(^^)/

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バイク置場がある物件

地方や土地の広い物件は駐車場付が当たり前だったり

バイク置場も可能にできますが、

都心部の駅からの徒歩圏で、かつ単身用の物件だと極端に少なくなります。

横浜で賃貸物件を紹介していた時も非常に苦労したのが

バイクを持っている単身者の引っ越しでした。

駅から離れたり、ファミリー向け物件だとまだあったりするのですが、、

また、バイク置場可能といっても

原付(５０CC)まではOKや中型バイクまではOK などとわかれていたり、

ビックスクーターは幅が結構あるのでダメだけど

他の中型はOKという所もありました。

バイクが置けるスペースがある場合や、

すでに自転車置場があるけどバイクは許可していない場合は

バイクも可にしたほうがより賃貸付けがしやすくなると思います。

ただ、どの入居者さんがどのバイクを所有しているのかなどを

しっかり管理をしないと、放置されっぱなしになってしまう可能性があり、

処分費用などの余計な出費がかかってしまう可能性もありますが。

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閑散期の募集方法

賃貸業界では今は閑散期です。

物件を探す人が少なくなるので

この時期に空室が多くなってしまっている場合は

普通に募集をかけているだけでは中々決まりません。

そこで、賃貸募集のキャンペーンなどをやってみるのも手だと思います。

入居者が好きなクロスを選べるようにしたり、生活雑貨をプレゼント、

家賃を下げたりや、広告料を上げてみたり

色々やり方はあると思いますが

キャンペーンは期限を決めた方がより効果はあると思います。

例えば〇〇月末までのキャンペーンのようにただお得というだけではなくて、

今だからお得というのをアピールするのです。

そうすることによって部屋を探してる人だけでなく

客付会社も焦ってくれたりする場合もあります。

ひとつだけではそんなに効果がなくても

小さいことの積み重ねで

お金をかけなくても物件の見せ方を変える事は出来ると思います。

毎日たくさんの物件を見ているので

見落としがちな事も気づいて 的確なアドバイスも出来ると思います。

きっとお力になれますので

お気軽にご相談ください(^-^)

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絶妙な家賃設定

不動産経営で家賃設定はすごく大事な部分です。

確かに家賃は高く入ってもれえる事に越したことは無いですが、

ついつい高めの設定をしてしまって、入らなくては意味がありません。

かといって５万円でもすぐ入居が決まる物件なのに

４．５万円で募集をかけるのも勿体ないです。

管理会社と相談したり近隣相場と比べて決める方が多いと思いますが、

結局は‘‘物件の価値に対する絶妙な価格をつけられるかどうか’’です。

入居が早く決まるギリギリの家賃設定は大家さんの腕の見せ所でもあると思います。

少しでも高い家賃で入ってもらった方が毎月の収入が増えるだけではなくて

将来売却するとなった際の価格にも影響してきます。

もし自分の中でこの家賃で入居を決めたいというのがあれば

その価格に物件の価値は適正なのかを考え、

その賃料に物件の価値があってれば入居は決まります。

ただ、価値があっていないからといって賃料を簡単に下げるのではなくて

一部リノベーションなどをして物件の価値をあげるという選択肢もあります。

費用対効果と投資対効果どちらも考えながら

自分に合った方法を見つけてください(^^)

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大家さんの腕の見せ所だと思います。

物件の良し悪し

みなさんは物件の良し悪しをどこで判断しているのでしょうか？

確かに綺麗に越したことはないですが

綺麗だけど空室が多い、

築古だけど満室という物件は結構あります。

大家さんにとっては魅力的だと思っている物件でも

実際に部屋を探している人にとっても同じように魅力的に感じるとは限りません。

入居者目線で考えたときに実際どうなのかという所が一番大事だと思います。

また、賃貸物件を探す時に１００％条件に

合わないと決めないという人は少ないです。

これは譲れないけどこれは妥協できるとかがあって

だいたいは条件を７～８０％クリアしていれば決めてくれます。

決まらないには決まらないなりの理由がちゃんとあるんです。

例え供給過多のエリアの物件だとしても

それだけで失敗では無くてやり方次第で改善は出来ると思います。

場所が悪くても、築古でも、

入居がしっかりついて継続して収益を生んでくれれば

それは良い物件です。

空室が多くてもあきらめずに

是非一度ご相談下さい。

きっと良いアドバイスができると思いますよ～

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初期費用にかかるもの

募集条件が敷金・礼金が１か月づつの場合

初期費用は家賃の５倍程かかってきます。

一般的にかかってくるものは

・日割家賃

・日割共益費

・敷金

・礼金

・仲介手数料

・保証会社委託料

・鍵交換費用

などになります。

その他にも管理会社によっては

・２４時間緊急対応サービス料金

・室内消臭代

・防災グッズ代

・契約事務手数料

などをとる所もあります。

このように色々な名目でかかってくるので

敷金礼金は同じでも頼む管理会社によって初期費用に違いがでてきます、

敷金礼金が無しだからといって必ずしも初期費用が安いとは限らないので

実際に入居者は初期費用がいくらかかるのか把握する必要があります。

賃貸物件を探すにあたって初期費用の高さは障害になりやすいです。

ですのでフリーレントをつけてあげたり、

今はクレジットカードの分割払いなどをやっている

不動産会社も中にはありますのでそういった所に頼むのも一つの手だと思います。

まだ初期費用分割払いやっている所は多くはなかったり

初期費用分割の場合は審査会社の審査が厳しかったりしますが

初期費用分割も相談できるというのは強みになるので

あった方が良いと思います。

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階数による家賃の違い

物件家賃を見ていると上の階の方が高く、下の階の方が安いという所が多いです。

それは階数が高い方が景観が良い、防犯面、日当たり、プライバシーの確保

などのメリットがあり、

仮に同じ家賃だとすると上の方か決まりやすい事が想定されるので

上に上がるにつれて家賃が上がる傾向があります。

ただ、１階の方が出入りが楽や、ご年配の方はのぼらなくて良い１階が良い、

子供が小さくて走り回るので１階がいいという方もいます。

ですので物件の地域の特徴や所有物件のターゲットがどんな層になるのか

しっかり考えて家賃付けをする必要があると思います。

ここで家賃設定を間違えてしまうと

どちらかばかりが決まってしまい、入居に偏りがでてきてしまいます。

また、エレベーターが無い５階建などの物件の場合は

最上階を一番高い家賃設定にしてしまうと中々決まらなかったりするので

気を付けてください。

これは私の感覚ですが、３階くらいまでは良いけど

それ以上になると階段を苦痛に思う方はでてきます。

ですので地域性などを考えつつ、５階は低層階と同じ家賃で

３階を１番高くしてみるなど、すべての階がバランス良く決まるように考えてみて下さい～

富士企画では物件にあった提案が出来ますので

いつでもご相談下さい(^^)/

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アクセントクロス

最近ではアクセントクロスを貼っている物件を

見る機会が増えましたが

みなさんはどんな基準で選んでいるのでしょうか。

一般的にアクセントクロスを貼る位置はリビングに向かって

右側か正面が良いと思います。

これは、人間の目に入ってくる順番が

正面→右→左→天井→床だと言われているからです。

また、クロスの柄を選ぶときはサンプルの小さい面積のものを見ながら選びますが

実際貼ってみると思ったより目立たないという事が結構あります。

これは面積効果と言って、

面積が大きくなると派手なものも薄まって見えるという現象です。

知らないで感覚だけで選ぶと想像と実際の仕上がりに結構差が出てしまいます。

ですので、これらを踏まえた上で選んだ方が良いと思います。

最近では玄関にもアクセントクロスを貼っている物件も以前より見るようになりました。

玄関は室内の第一印象になるのに殺風景になりがちですので

明るめのクロスを使って良い雰囲気を作るのも効果的だと思います(^^)

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大家さんと管理会社の温度差を埋める

客付会社回りをしていると

客付け会社と温度差を感じる事が結構あります。

これは大家さんと管理会社の間でも言える事だと思いますが、

よく起こりがちなのが

大家さんは早く入居を埋めたくて熱意をもって行動しているにも関わらず

管理会社からすると数ある物件の中の一つと思われてしまう事です。

大家さんと管理会社はいいパートナー関係になるのが満室への近道だと思うので

同じ方向に向かって頑張れる管理会社に頼む事をオススメします。

地方などにいくと頼める管理会社がひとつやふたつしかない所もあるので

そういった場合は管理会社も巻き込んでその気にさせる努力をしてみて下さい。

実際にあった方が熱意は伝わるので

時間を作って定期的に顔をだしにいったり、

一緒に空室対策を考えて、相手の考えを取り入れていくことで

関係が築けて温度差は少なくなっていったりします。

満室経営を続けてくれたら慰労会という形で

飲みに連れていったりというのも良いと思います。

これは決して富士企画の社員を飲みに連れて行って下さいと

言っているわけではありません(笑)

ただ、困った時は富士企画にいつでもご相談ください(^^)

熱意をもって対応させていただきます！

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