利用規約・免責事項
ニュース
物件の名前
物件名は少なからず賃貸経営に影響してきます。
以前の物件だと〇〇荘というものが多いですが
現在では古臭く感じてしまう事もあり、中々ありません。
少し前に新築物件で〇〇荘という名前の物件があり、
実際に紹介したのですが名前が嫌だとかいう意見もありました。
これではかなりもったいないです。
最近の物件ですと洋風な名前などが多いように感じます。
名前を付ける時は好印象をもってもらえるかや
覚えやすさなどをしっかり考えてつける必要があると思います。
ただ、そんな私が所有している物件は学生が多いエリアで
内装などは女性受けもそんなには悪くないと思うのですが、
名前のせいか入居者は全員男性です。
前のオーナーから名前を変えなかったのですが
最近変えようか悩んでいます。
ここで物件名を出すのは少し恥ずかしいので
気になる方は坪井にこっそり聞いてみて下さい。
そのほかにも有名な地名にある物件などはその名前を使った方が
ブランド力もあるので良いです。
また、戸建てなどやテラスハウスなどはオーナーの名前を入れただけな
〇〇邸などと物件名をつけない事も多いですが、
物件名はつけておいた方が、
ネットなどにも引っかかりやすいので良いと思います。
ひとつひとつは小さな事ですが、
その小さな事の積み重ねが入居につながってきます。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
５月管理物件の入居状況
富士企画の管理物件は５月は９５．１％でした。
４月は９６％なので約１％下がってしまいました。
入居者はいつかは退去をするものですが、
その退去以上に入居を決めるのが
賃貸管理の一番の仕事だと思っているので
毎月入居状況を公表して自分達を追い込んで
さらに頑張っていきます！
また、現在は東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城、栃木で
物件を預かっておりましたが
来月からは富士企画初の群馬でも預かる事になりました。
基本的に購入していただいた物件を預かっているのですが
買っていただいた物件を預かって、それを高稼働でまわせていれば
富士企画はしっかり入居がつく良い物件しか紹介してない
という証拠にもなると思います。
富士企画から購入いただいた物件以外でも
賃貸経営で困ったことがあればいつでもご相談ください。
良いアドバイスができると思いますよ(^^)
https://www.fuji-kanri.net/p3/
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
ヤフオクでの賃貸募集
一般的には賃貸の募集をかける時は不動産会社にお願いして
スーモ、ホームズ、アットホームなどポータルサイトで
募集をかけることが多いと思いますが、
賃貸募集の方法は様々で
ヤフオクで募集をかけている方もいます。
直接大家さんと入居者との個人間での契約になる事が多いので
メリットとしては借主は仲介手数料などがかからず安く入居ができ、
大家さんからしても直接募集をかけるので広告料などが不要という所でしょうか。
一般的にはヤフオクで賃貸物件がでている事は
あまり認知されていないのでポータルサイトのように
見ている方もそんなに多くはないと思いますが、
賃貸物件はできるだけ間口を広く募集をかけた方がいいので
こんな方法もありだと思います。
直接募集をかけるので内見時はどうするかや
契約の際の契約書などをどうするかなど考えてやらないといけませんが。
また、毎月賃料を〇年間払うと、
その物件を差し上げますといったような物件もあり、
住宅ローンが通らない方などには効果的かもしれません～
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
フリーレントをつける時の注意点
大家さんによっては入居促進のため
フリーレントをつけている方もいると思います。
その際の注意点がいくつかあって、
まず一つ目が短期違約金の条文を契約書にしっかり入れることです。
フリーレントを１か月分つける時は
１年未満の退去は違約金として賃料の１か月分、
フリーレントを２か月分つける時は
１年未満の退去は違約金として賃料の２か月分、
２年未満の場合は賃料の１か月分
という感じにです。
違約金の条文をいれていないと、
仮にフリーレント２か月つけて
２か月で退去となってもなにも言えなくなってしまいます。
二つ目がフリーレント開始日です。
大家さんからみると申込したらすぐに入ってもらいたいと思いますが
実際は部屋をみつけてから現在の退去予告をだす方も多いので
そうすると現在の家の家賃は予告をだしてから一か月程は
かかってしまうわけです。
そういった理由もあって賃料発生日を延ばして欲しいという交渉も
結構入ります。
ただ、フリーレントをつけている場合
入居日より〇か月フリーレントになるのが基本なので
家賃が実際に発生するまで時間がかかってしまいます。
仮に１か月フリーレントでも
契約起算日が半月先だと実際申込から
１か月半賃料は発生しなくなってしまいます。
フリーレントをつけてる分早く入ってと言えばいいじゃん
という声も聞こえてきそうですが、、
ただ、そこで意外に効果があるのが
申込日より〇か月フリーレントです。
契約起算日からではなくて申込日からにすると
借主も早く入らないともったいないので
予定より早く入ってくれたりします。
今までの経験からですが
契約起算日を延ばす交渉もされにくいので
もし使えそうだと思ったらやってみてください(^^)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
敷金礼金０物件
この記事をご覧になっている大家さんの中には
敷金礼金０で募集をかけている方もいると思います。
ただ、管理会社によって敷金礼金０物件でも
初期費用にはかなり差がついてきます。
敷金礼金０で募集していても実際は敷金礼金１か月の物件と
そんなに初期費用が変わらない場合もあるので
その初期費用を借主はどう感じて
客付けにどう影響するか考えた上で
募集条件・方法を決めた方がいいと思います。
仮に家賃が５万円だとします。
例１
前家賃： ５０，０００円
敷金： ０円
礼金： ０円
仲介手数料： ５４，０００円
鍵交換任意： ０円
保証会社３０％： １５，０００円
火災保険料１年： ８，０００円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
合計 １２７，０００円
例２
前家賃： ５０，０００円
敷金： ０円
礼金： ０円
退去時クリーニング費用：２７，０００円
仲介手数料： ５４，０００円
保証会社１００％： ５０，０００円
契約事務手数料： １０，８００円
火災保険料２年： １５，０００円
鍵交換費用： １６，２００円
２４時間緊急対応サービス：１６，２００円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
合計 ２３９，２００円
上記の例だと同じ敷金礼金０でも
１０万円以上初期費用に差がついてきます。
ですのでご自身の物件が
敷金礼金０で募集している。だけではなくて
ちゃんと初期費用は〇〇円かかると把握しておく方がいいです。
また、管理会社によって〇〇は必須条件という事もあります。
たとえば保証会社委託料１００％がその管理会社で必須なら
その分家賃１か月にフリーレントにして
入居者の負担を軽減してあげるのも良いと思います。
初期費用〇〇円ぽっきりキャンペーンというのも
入居者にも分かりやすくて効果的です。
管理会社によっては簡易消火器が必須でついてきて
初期費用にプラス６，０００円程かかったりと
様々なので、ご自身の物件の初期費用を把握していない場合は
管理会社へ聞いてみてください～
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
全部屋契約期間が一緒の定期借家契約
先日、富士企画で売買した物件で
全部屋を定期借家契約で
尚且つ契約期間を同じにしている物件がありました。
今回の場合は物件の場所も良く、
売主様が将来的にはアパートを壊して
分筆して戸建ての建売りをしようと考えていたようです。
話しを聞いていたらしっかり利益も出る感じでした。
定期借家契約のメリットは契約期間満了になり契約を延長する場合は
更新では無くて再契約になるので
不良入居者とは再契約しないといった事ができ
他の優良な入居者には安心して住んでもらえる所ですが
定期借家契約はまだ世間には浸透しきっていないという事もあり
賃貸募集では再契約型ではないと募集に影響がでてしまいます。
今回は早急に現金化したかったようでオーナーチェンジでの売却となりましたが、
そういった出口戦略が明確にある時には
いつ入居しても契約満了日は同じ日にするという事もいいなと感じました。
また、その場合は同じ時期に一斉に退去してしまう可能性もあるので
再契約料(更新料)を無料にするなど対策はしていかないといけないですが。
毎日たくさんの投資家さんとお会いして
ためになる情報はどんどん共有しておりますので、
気になる方は是非富士企画へ(^^)/
https://www.fuji-kanri.net/p3/
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
両親からみた賃貸物件
１０代～２０代の方が賃貸物件を探す時は
両親と一緒に部屋探しをしたり、
最初は本人だけで来ても最後は両親に見てもらったりと、
最終的な決定権は両親にあるということも結構あります。
本人に物件を気に入ってもらうのは当たり前ですが
両親にも気に入ってもらえないと中々申込までは至りません。
ある程度見る所は一緒ですが
両親が特に気にするのはセキュリティーです。
設備でいうと
セコム、オートロック、ＴＶモニター付インターホン、
防犯カメラ、２重ロック、防犯シャッターなどでしょうか。
ターゲットが若者のエリアで
物件にセキュリティーに関する設備がある場合は
マイソクでも優先的にアピールした方が良いと思います。
以前に物件を案内した時に
本人はすごく気に入ってたのですが
階段にタバコがいくつか落ちていて心配だからや
ポスト周りがちらかっていて管理状況が心配で
両親ＮＧという事もありました。
実際に変な入居者がいないかなどは調べることは難しいので
表面的に分かる事で判断します。
前回の記事にも書きましたが大家さんは
色々な視点で物件を見てどうすれば決めてもらいやすくなるか
考えていかなければいけません。
富士企画では色々な視点にたったアドバイスもできますので
いつでもご相談下さい(^^♪
https://www.fuji-kanri.net/p3/
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
良い物件とはどんな物件なのでしょうか。
良い物件とはどんな物件なのでしょうか。
大家さんから見た良い物件、入居者から見た良い物件、
客付け業者からみた良い物件はそれぞれ違います。
まず大家さんから見た良い物件とは
手間もそんなにかからずに満室稼働してくれ収益をしっかり生む物件です。
入居者から見た良い物件は
設備が充実していたり、初期費用が安い、家賃が安い、立地が良いなどです。
客付け業者から見た良い物件は
借主を連れて見に行けばすぐ決まり、
尚且つ売り上げが上がる(広告料付等)物件です。
入居者が客付け業者や大家さんの事を考えて
物件を決める必要はありませんが
大家さんは、それぞれの目線で物件を見る必要があると思います。
大家さんが良いと思っても、
入居者・客付け業者は良いと思うとは限らないからです。
偏った見方はせずに色々な角度から物件を見てみてください。
色々な角度から見ることで
改善点や物件の強みがしっかり見えてくるはずです～
富士企画では管理物件も増えてきており
以前にも増して賃貸に関する知識が増えてます。
近くを通った時は是非知識を増やしに立ち寄ってみてください(^-^)
おいしい飲み物もたくさん用意してありますよ～
https://www.fuji-kanri.net/p3/
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
ナンバーワンよりオンリーワン
たくさんの競合物件がある中で
ナンバーワンを目指すのは中々難しいと思います。
それより他の物件とは一味違う
オンリーワンを目指してみるのも良いと思います。
１０人中８～９人は敬遠するけど１～２人は
ドンピシャでこの物件がいいというような物件作りも面白いです。
オンリーワンな物件を作れると相場家賃というのが
あまり関係がなくなってくるので
割と高い家賃で決まったりします。
これは極端な話ですが、最近アパートなのに専用のエレベーターが
ついているという物件があり、差別化が図れるので
相場よりかなり高い家賃で決まっていました。
オンリーワンは特徴的なものが多いので
入居者の間口は狭めますがドンピシャで気に入ってもらえると
替えの物件がないので比較的長く住んでもらえたりします。
物件マニアというサイトは
かなり個性的な物件が載っていて、
オンリーワンの物件を作るのに結構参考になります。
ただ、これが正解というのはないので
入居者がちゃんとしっかり見極める必要もありますが、、
富士企画でもあまり取り組んだ事がないので
オンリーワンに挑戦する方がいたら是非教えてください～(^^)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
空室期間中の電気
みなさんは空室期間中の室内電気をどうしていますでしょうか。
案内する立場で考えると
室内の電気は常につくようにした方がいいです。
物件の案内にいくとたまに電気を止めてしまっている物件があります。
節約のためにはいいですが、物件を決めると考えるとあまり良くないと思います。
なぜならば案内は借主の都合にあわせていくことが多いので
仕事帰りなどの夜に観にいくこともあります。
案内に行ったときに真っ暗だと
物件の良さが１００％伝わらなくなってしまいます。
また、居室の電気を設置していない物件も意外に多いですが
案内用につけておくだけでもいいので、できればついていた方がいいです。
あまりに古臭かったり部屋の雰囲気とあわないものは逆効果ですが、、、
賃貸経営には大家さん目線だけではなく
入居者目線、案内する不動産屋目線で考える必要があります。
富士企画では大家さん、入居者、不動産業者
といろいろな目線でアドバイスができますので
是非相談してみてください(^^)
https://www.fuji-kanri.net/soudan/
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
