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効果的な設備
効果的な賃貸物件の設備は
追焚き機能や浴室乾燥機
ＴＶモニター付インターホンや宅配ボックスなどたくさんあります。
１Ｋでも２口キッチンなども結構効果的だと思います。
その中でも特に効果的だと思うのが
シングルタイプでの『独立洗面台』です。
ファミリータイプでは設備でついているものがかなり多いですが
シングルタイプの場合はついている物件はまだまだ少ないです。
独り暮らしの女性の必須条件で独立洗面台が結構多いように感じます。
具体的な話をすると横浜駅周辺では
６万円台前半の家賃でバス・トイレ別はあっても
６万円台前半の家賃で独立洗面台がついている部屋はほとんどありませんでした。
エリアにもよってはくると思いますが
感覚的に賃料が３～５千円変わってくる感じでした。
一つの設備だけであきらかに家賃が変わってくるものはそんな多くないと思います。
もし所有物件に置くスペースが余っているようでしたら置いてみるのもいいかと思います(^^)
賃貸はひとりで考えるよりみんなで考えた方が良い結果になる事が多いです。
分からない事などあればいつでもご相談ください。
閑散期を一緒に乗り越えましょう(^^)
https://www.fuji-kanri.net/p5/
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
閑散期の空室対策
これからは賃貸の閑散期に入ってきます。
閑散期は部屋を探す人が極端に少なくなります。
空室対策は
物件の価値を上げる・家賃を下げる・キャンペーンなどをやって募集を強化する
というのが中心です。
家賃を下げるというのは簡単ですが、
収益も下がってしまいますし、物件の価値自体も下げてしまいかねません。
家賃が相場よりあきらかに高くなってしまっている場合は別ですが
まずは『〇か月フリーレント』や『〇か月家賃半額』などの対策をした方が
一時だけの収入減で処理できますのでいいかと思います。
空室対策は
まずは費用のかからない方法からやっていくのが基本です。
閑散期に物件を探す方は繁忙期と違って
時間の縛りが無く急いでいない方が多いです。
繁忙期ほど物件探しを妥協してくれなくなります。
閑散期の募集方法は
基本である入居者の事を考えた魅力のある物件作りが大事だと思います。
富士企画には為になる知識がたくさんあります。
ご相談いただければきっと力になれると思いますよ(^^)/
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あきらめるのはまだ早いです！
みなさんは物件を良い悪いをどこで判断しているのでしょうか？
綺麗だから良くて
汚いから悪いのでしょうか。
確かに綺麗に越したことはないですが
綺麗だけど空室が多い。
ボロだけど満室という物件は結構あります。
綺麗でも待っているだけじゃ中々埋まらないですし
逆にそんなに力を入れてリフォームをしなくても
賃料が安かったり、インターネット無料、駐車場が２台付いているなど
他で魅力がだせれば埋まったりと不動産はやり方次第でどうにでもなると思います。
賃貸物件を探す時に１００％条件に
ぴったりじゃないと決めないという人は少ないです。
だいたいは条件を７～８０％クリアしていれば決めてくれます。
決まらないには決まらないなりの
理由がちゃんとあるんです。
例え供給過多のエリアで物件を持っていても
それで失敗では無くてやり方次第で改善は出来ると思います。
場所が悪くても、ボロ物件でも、
入居がしっかりついて継続して収益を生んでくれれば
それは良い物件です。
空室が多くてもあきらめずに
是非一度ご相談下さい。
きっと力になれると思います。
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セルフリフォーム
リフォームなどは業者に任せる方が多いと思いますが
多少の事は自分でやってみるのもいいと思います。
先日ダイノックシート、鏡、便器のフタ
をセルフリフォームしました。
before
after
合計で１万円ちょっとでした。
作業時間は１時間くらいです。
ちょっと暗い感じの三点ユニットだったのですが
結構良い感じになりました。
業者にお願いしようとも思ったのですが
現状回復は終わっていて浴室だけやりたかったので自分でやりました。
募集家賃は当初より管理費を+１，０００円にしたので
１年程住んでもらえれば元は取れる計算です。
少し手を加えるだけで印象が良くなる事がたくさんあると思います。
富士企画では常にたくさんの情報が入ってきます。
つつみ隠さずお話ししますのでお気軽にご相談下さい(^^♪
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満室でも安心しない
満室経営出来ているというのは非常に良いことですが
満室でも情報収集は常にしておく必要があると思います。
今は満室でもいずれ人は退去します。
長年入居していた部屋の家賃は現在の相場より
高くなっている事が多いです。
大家さんとしては同じ家賃で募集をして
家賃を下げる事を避けたいと思う気持ちもあると思いますが
長年住んでいた方が退去すると
かなり手をいれてリフォームなどをしない限り
まず家賃は下がってしまうと思います。
その家賃が相場とかけ離れてしまうと
長期空室になってしまう可能性が高いです。
ただ、退去してから情報収集をしても遅いので
結局、空室の有無にかかわらず
常に空室対策をする姿勢が必要になってきます。
常に満室を維持している大家さんは日々の情報収集や空室対策
を怠らないです。
賃貸経営もビジネスですので
安心しないで常にアンテナをはっているのが必要があります。
富士企画には常に新しい情報が入ってきています。
満室経営を目指すいろいろなノウハウがございますので
現状は困っていなくても是非相談に来てみてください。
おいしいお茶とお菓子も用意してお待ちしております(^^)
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留学生住宅総合保障
あまり聞きなれないかもしれませんが
留学生住宅総合保証とは
「留学生自身」及び「連帯保証人となった機関・個人」
を支援・補償する制度です。
一般的に、留学生が日本でアパート等を借りようとする時は
契約の際に連帯保証人が必要になることが結構多いです。
しかし、留学生の連帯保証人になってくれる
日本国籍の方は少なく部屋探しに結構苦戦します。
ただ、この保証制度に加入すれば
連帯保証人の精神的・経済的負担を軽減して、連帯保証人をお願いしやすくなります。
例えば、家賃の滞納により、連帯保証人が家主から債務の請求を受けて
支払った場合、連帯保証人に対して補償金が支払われます。
そのほかにも、留学生賠償責任保険と傷害後遺障害保険がセットになっています。
留学生をターゲットにしている物件などは
この制度を知っていればこちらから提案をして
入居してもらいやすくする事も出来ると思います。
どこかで役に立つかもしれないので
頭の片隅に入れておいて下さい(^^)
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借主負担ＤＩＹ型賃貸契約
近年「借主負担ＤＩＹ型」賃貸借契約が出回り始めています。
国土交通省のガイドラインも提示されました。
あまり聞き慣れない方もいるかもしれませんが
貸主・借主どちらにもメリットがあります。
貸主のメリット
・修繕にかかる費用と手間がかからず、現状のまま貸し出すことができる。
・借主が自己負担でＤＩＹを行うので、お金と手間をかけたのに２年で退去するとは考えにくく長期の入居が見込める。
・退去後は借主が行ったＤＩＹがそのまま残るので、ＤＩＹ次第では次に貸し出す時に家賃を高く設定できる可能性がある。
借主のメリット
・好きなようにＤＩＹできるため、持家と同じような感覚で居住ができる。
・修繕やＤＩＹの費用を自己負担するので、その分相場賃料より安く借りられる可能性が高い。
・ＤＩＹをした箇所は原状回復をしなくて済むので退去時にも追加費用が発生しない。
今まで自分の好きなようにできずに不満があった方には
「自分の好きなようにリフォーム出来る部屋」は魅力的だと思います。
ただ、修繕義務の負担の分担や
ＤＩＹ中の賃料をどうするかなどしっかり考えてからやった方が良いです。
また、事例がまだ少なくイレギュラーな問題が発生する事もありうるので
いろいろな可能性を考えたうえでやる必要があると思います。
普段、富士企画は情報発信する方が圧倒的に多いのですが
「借主負担ＤＩＹ型」契約はまだしたことが無いので
実体験などあれば是非、教えてください。
情報交換してお互い成長していければと思います!(^^)!
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インターネット無料物件
賃貸物件選びでは
立地や家賃などはもちろんですが、
設備も大事な条件です。
インターネットを使うのが当たり前になった現在は
インターネット無料は人気設備の一つです。
富士企画の管理物件でも
導入している物件もございます。
インターネット無料をアピールできる
ステッカーやのぼりもあったりします。
ただ、
インターネットを無料にしたことによって
賃料を高めにするとインターネットを利用しない人にとっては
家賃が高く感じてしまうかもしれないので
ターゲットなどを良く考える必要もあります。
富士企画では
いろいろな方法の中からベストの提案が出来ると思います。
おいしいお茶とお菓子を用意してお待ちしておりますので
是非、お気軽にお立ち寄りください(^^)
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富士企画の管理 ３月末の入居率
富士企画の管理物件入居率
３月末は９４．７％でした。
自分たちを追い込むためにも毎月公表しております。
１月末:８８%
２月末:９０．９％
３月末:９４．７％です。
３月は繁忙期で入退去が多い時期ですが
順調に入居率を伸ばすことが出来ました。
募集方法を間違えずにちゃんと営業活動をすれば
高稼働でまわせると思います。
富士企画の管理エリアは
現在東京、千葉、神奈川、埼玉、茨城、栃木で行っています。
管理部屋数は現在１７３室です。
管理している物件は築年数が結構経っているものや遠方の物件も多いのですが
入居率があがっているのはたくさんの知識があるからこそだと思います。
これからは閑散期になってくるので
また対策も変わってくると思います。
気軽に富士企画にご相談してみてください(^^)/
きっと良いパートナーになれると思います。
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物件の魅力を引き出す
本日は静岡へ行っておりましたが
そのエリアでは築20年以上経っている物件でも礼金をとるのが一般的でした。
初期費用があまりない方でも分割で払ってもらっていました。
都心部では新築でも礼金0が多いのに
エリアによって違うんだなという事を再確認しました。
周りの競合を知る事で自分の物件の活かし方が見えてきます。
例えば礼金をとらない物件が多いエリアで礼金を0にしても
それは普通であって魅力にはなりません。
でも礼金をとっている物件が多いエリアで礼金を0にすると
それは魅力的になります。
賃貸経営は当たり前の事を当たり前にやっているだけで決まるほど簡単ではないです。
富士企画は日頃からいろいろな所を飛び回っており、
沢山の知識を得てそれを社内で共有する事で全員が毎日成長しております。
ご相談いただければその知識を包み隠さずお話しできます。
ただの情報交換の場として利用していただいてもかまいません。
是非、経験値を増やしに来てみてください(*^^*)
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