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ご購入後について
皆さま、こんにちは。富士企画営業部 青木です。
本日も管理物件についてお話させて頂きたいと思います。
弊社で管理している物件の多くはご購入頂いた物件です。
私が担当した物件ですと、例えば≪磯部ハイム≫という物件がございます。
昨年末決済を迎え、今年より物件管理を始めさせて頂いた物件です。
住所は神奈川県相模原市南区
築は３１年
と決して新しいと呼べる物件ではございませんでした。
ですが購入の決め手となったのは土地の評価額が物件価格が高くキャピタルゲインが見やすかった事、
近隣の賃貸物件の賃料相場・賃貸物件の数（適正な賃料で賃貸物件が供給過多ではないか？）など、
総合的に購入水準を満たしていたからでした。
幸いにも管理を開始してからまだ退去がない状態を維持しております。
もちろん今後いくつかは退去するお部屋も出てくると思います。
ですがその時は責任をもってまた満室になるよう努めさせて頂きます。
富士企画では管理対象エリアの物件で管理ができない物件はございません。
それは購入後も責任をもってお付き合いをするという
会社の考えに基づいた営業方針だからです。
現在ご購入を検討させている方、一度ご相談頂けませんでしょうか？
お気軽にお問合せ頂けると幸いです。
今年もあと残す所、半月となりました。
師走の忙しい時期で皆さま大変かと思いますが、
寒暖差が激しく体調を崩しやすいのでお体御自愛下さいませ。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル５階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
間取り別の特徴
今回は間取り別でのターゲット層やメリット・デメリットをご説明いたします。
『１R～１K』
単身者向けの間取りになります。
比較的入居も決まりやすいですが単身者なので
ファミリータイプに比べて入居期間は短くなりがちです。
物件数も多い為供給過多になっていないか等の確認は必須です。
エリアによっては２万円以下のものもあり学生アパートの場合は
価格競争が起こりやすいです。
バス・トイレ別なのか３点ユニットなのかによって５～１０，０００円程家賃が変わってきます。
ロフトの有無はそんなには家賃に影響ないですが
２口コンロ・独立洗面台があると有利です。
『１LDK・２DK・２K』
単身者・複数入居両方がターゲットになる間取りです。
人気順でいうと下記のようになります。
１LDK>２DK >２K
ですので２DKから１LDKに間取り変更するケースも見受けられます。
入居付けをしやすくするためにお金をかけて間取り変更することもできますし
そのままで家賃を低く設定しても良いと思います。
このタイプになってくると駐車場が１台では足りず
２台以上必要になるエリアもございます。
【２LDK ＞ ３DK ＝ ３LDK ＝ ４LDK…】
全てがファミリー向けの間取りになります。
３LDK以上などの間取りになる場合は賃料も高くになり入居者の間口が狭くなってきます。
世帯数が多い場合は特に注意が必要なのですが
３LDK以上で賃貸需要がそんなにないエリアですと
近場に大型の分譲マンションや建売戸建てができると
賃貸に住むより購入した方がいいとそちらにいかれる場合もございます。
それぞれメリット・デメリットがございますが
間取りをしっかり活かした募集をしていただければと思います。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受付けております。
下記よりお気軽にお問いあわください↓↓
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入居者へのキャンペーン
入居者は物件の間取りやタイミングによって
長短はありますがいずれは必ず退去します。
今が満室だからといってする事がないわけではなく、
満室でも出来る空室対策があります。
その一つが退去時に次の入居者を見つけてくれたら
退去時のクリーニング費用を無料にしますや、
商品券は経費として計上できるので
商品券を〇〇円分あげますよといった特典をつける事によって
現入居者が次の入居者を紹介してくれている場合があります。
可能性は高いとはいえないですが、
普通に退去がでてしまうとクリーニング費用や、
再募集の広告料、空室期間のリスク等がございます。
これは特に学生が多いエリアでは
入居者の後輩なども同じエリアで探す事が多い為
効果は高くなると思います。
これは実際に入居が決まるまでは
特に費用が発生しないのでまず試してみるのも良いと思います。
富士企画はお客様に合わせて仕事をしておりますので
平日の早朝から夜遅くまで土日祝日でも
いつでも受付けております。
ご相談のお申込みは下記よりお願い致します↓↓
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オーナーも営業
不動産投資を始める理由は
資産形成や年金代わりに、
税金、相続対策等人によって様々です。
ただ、不動産投資は購入するだけで
自動的に家賃が入ってくるわけではなく
立地の良い新築や都心部の駅近物件等以外は
大家さんも営業をしていかなければいけません。
得に利回りが出やすい
築古の物件等は競合が多いケースも多く
その中でしっかり勝ち残るには待っているだけではだめなんです。
特に新参者のオーナーさんの場合は
物件の知名度は低く最初は中々紹介してもらえません。
なのでまずは足を使って物件の最寄り駅や近場の大きい駅前にある
客付け会社をまわりお願いしていくのです。
管理会社が全部やってくれる所もありますが
情報がまわりきらない事も多いです。
そうやって業者さんを廻って覚えてもらうのです。
合わせて仲の良い営業さんを作り、
定期的に話をして忘れられないようにしましょう。
そうすることでオーナー名と物件とを覚えてもらえるようになると、
店頭に来たお客様に対して積極的に紹介してもらえるようになります。
そこまでの状態になると大分楽になります。
その上で常に最新の賃貸状況を把握し、
相場に見合う物件作りができているか確認を怠らない事です^^
富士企画では管理や入居付けのご相談を承っております♪
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状況による家賃
通常、アパートやマンションの家賃は
１階より２階、２階より３階と上に行くほど高くなります。
最上階角部屋ともなれば上には人が住んでいないですし
横も１部屋だけと他よりも高くなります。
ただ、これがどんな物件にも同じことが言えるかというとそれは違ってきます。
例えば５階建でエレベーター無だと階段で５階までは大変なので
最上階は安くしないと中々決まりにくいです。
ですので５階建でエレベーター無だと下記のように３階が一番高いケースが多いです。
低 → 高 ← 低
１ ２ ３ ４ ５ （階）
その他にも高齢者がターゲットになってくる物件ですと
階段が大変になってくるので
２階などよりも１階を好まれるケースもあります。
その場合は上階の家賃設定を高くしてしまうと決まりにくくなってしまいます。
ちなみに病院や市役所が近いと生活保護の需要もでてきますので
生活保護の受給上限金額に合わせてみてもいいかと思います。
このように通常とは違うケースもあるので
先入観にとらわれずケースバイケースで対応して下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
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インターネット無料で使えます
賃貸物件選びでは
立地や家賃、間取りなどはもちろん大事ですが、
物件の設備も大事な条件です。
どの家庭もインターネットを使うのが当たり前になり
一家に一台というより一人一台というのが
当たり前になった現在では
インターネット無料で使い放題は人気設備の一つです。
富士企画の管理物件でも
導入している物件もいくつかございます。
料金は速度や会社、物件の世帯数によって異なります。
光インターネットの場合は１０世帯で１万円台後半から２万円程、
遅いものでも良いという場合は１世帯当り１，０００円以下で
出来るものもございます。
インターネット無料の設備は
学生や若者向けの方により効果的な印象です。
インターネット無料はインパクトはありますが
空室の部屋があったとしても世帯分の費用が毎月かかったり
インターネットを無料にしたことによって
家賃を高くするとインターネットを利用しない人にとっては
家賃が高く感じてしまうかもしれませんので
自分の物件はどんな方がターゲットになってくるのか、
そのターゲットの層にインターネット無料は効果的なのか
よく考えてからしてください。
富士企画では長年培ってきたノウハウがございますので
お悩みを相談いただければきっと力になれると思います。
お気軽にお問い合わせください～(^^)/
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