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Posts Tagged ‘不動産投資専門 四ツ谷 富士企画’
繁忙期に向けて
まもなく繁忙期を迎えます。
シルバーウィークが終わってから
賃貸市場に動きが出てきております。
新年になると繁忙期に入るので
入居付けのチャンスになります。
ただ、何もせずに繁忙期を迎えると
結果が出ずに空室のまま４月になってしまう可能性もあります。
繁忙期になる前からしっかりと準備を行い、
しっかりと入居者を取り込むように心掛けないといけません。
では、具体的に何をしたよいか…
【募集条件の見直し】
現在の条件で決まっていないので、
募集条件の何かが相場と違っていないか賃貸業者さんにヒアリングしましょう。
その上でリフォームが必要であればまだ時間はあります。
家賃設定が間違っているなら、許容範囲内で見直しましょう。
【業者さんへのアピール】
良い条件にしても賃貸業者さんに知名度が無ければ
店頭に来たお客様に紹介してもらえません。
また、色々な業者さんのネットに積極的に掲載してもらうためにも、
足を使って沢山の業者さんを廻りましょう。
繁忙期に入ってからだと忙し過ぎて相手にしてもらえません。
１２月までの間に月に１回程度は業者さん廻りを心掛けましょう。
以上になります。
正直、上記の２点をしっかりやってもらえれば
ある程度の成果が出てくる可能性があります。
ただ、業者廻りしているのに動きが無いという場合は
募集条件が間違っている可能性があるので、
そこはやはりヒアリングをして相場を探りましょう。
意外とすぐにトレンドが変わったりします。
こまめに情報収集を行う事が重要です。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みを持つ
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
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エリア別賃貸情報 No,3
不定期でお送りしております
エリア別賃貸情報、第３弾です！！
今回は那須高原と御用邸で有名な那須塩原市です。
現在の人口は１１６，８８５人です。（２０１５年９月１日現在）
近年は２０１２年頃をピークに１１７，０００台と１１６，０００台を行ったり来たりしています。
東北新幹線の停車駅である那須塩原駅を中心としており、
また、東北道・国道４号・国道４００号という主要道路が市内を
縦断・横断しております。
栃木県北最大の街ですが、
やはり地方なのでエリアはどこでも良い訳ではありません。
基本的には東北本線の駅周辺に商業は集中しています。
特に最近では隣接する大田原市とを結ぶ
国道４００号線のロードサイドに大型スーパーや家電量販店が
多くできてきており人気のエリアとなっております。
駅で言うと西那須野駅周辺になります。
市内や隣接の大田原市内に多くある大手企業の工場で
働く方の需要が多いと思われます。
また、上記工場で働く外国人労働者も２，０００人以上いるので、
外国人の入居者も狙えるエリアです。
人気の間取りはやはり２ＤＫ以上の間取りなのですが、
西那須野駅だけは先述の国道４００号線で大田原市に行くと
その先にある国際医療福祉大学があるため
学生アパートが多く建っており、
広めの１Ｋや１ＬＤＫの間取りが人気となっております。
西那須野駅周辺の物件では
上記の理由から２ＤＫのアパートよりも
広めの１Ｋのアパートの方が家賃が高くなる傾向がある
特殊なエリアとなっております。
ただ、以前の記事で書いたように
２ＤＫでも家賃が３万円台になると
広めの間取りを求める学生さんの需要も取れたりするため、
駐車場が１台分のスペースでも十分勝負できます。
家賃の相場としては
築古の２ＤＫですと大体３．５万円～３．８万円
同じく築古の１Ｋだと２．５万円～３万円というところです。
東北道が市内を縦断していることもあり、
物流に便利な立地で土地が広いので
大手企業の工場が多くそこで働く需要が見込めます。
その需要は劇的に衰退していくようには思えないので、
十分に今後も勝負ができるエリアだと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けの
お悩みをお持ちのオーナー様からの
ご相談を受け付けております。
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繁忙期へ向けての準備
賃貸の繁忙期と言えばいつ頃かお分かりでしょうか？
パッと思い浮かぶのは新入学・新入社の時期の
１月～３月頃だと思います。
その通りで一番賃貸の業者さんが忙しいのは
上記の時期だそうです。
その期間だけ休み無しになったりする業者さんもあるくらいです。
逆に上記の期間以外は閑散期と言われ、
あまり人の動きが無いので
普通の条件では募集情報を出していると寂しい反響になることがあります。
そこで繁忙期に合わせて募集条件を変え、
色んな賃貸業者さんにアピールし、
客付けを依頼するという方法を取られる方もいらっしゃるかと思います。
動き出すのが繁忙期直前にならざるを得ないのであれば
それも仕方ないかと思います。
ただ、繁忙期より前から身動きが取れる状態にあり、
繁忙期にはズバッと決めたい！！
と、思ってるのであれば
是非、事前に準備をして下さい。
早ければ早い程いいのですが、
９月の今からでも始めて下さい。
最初の２～３ヶ月は全然反響も鳴らないかもしれません。
辛抱の期間があると思います。
でも、前々から動いていれば
物件を紹介してくれる賃貸業者さん達が覚えくれます。
覚えてもらえたらＯＫです。
というのも、
お客様の入り口はネット情報でも、
店頭に足を運ぶはずです。
その際に数百・数千ある物件の中から
ご自分の物件を紹介してもらうためには
窓口にいる賃貸営業さんに物件の事を覚えてて
もらわなければなりません。
「あの物件！？」と思ってもらえないと
紹介すらしてもらえないからです。
そのためには前々から情報を出し、
賃貸業者さんに会ったり、電話で「どうですか？」と
話をすることで覚えてもらうしかないのです。
それで、一度覚えてもらうと後が楽です。
無事に満室になってからも、
「空いてる部屋ないですか？」と問い合わせがきたりします。
そしたらもう大丈夫です。
空いた時にはすぐに対応してもらえます。
そこまで覚えてもらえるようになるには、
賃貸業者さんに手土産を持って月１か隔月くらいで
通うということも必要です。
頻繁に通う事が難しければ電話でもいいと思います。
そして仲の良い営業さんを見付けて下さい。
ちょっと大変ですが、
ちょっと頑張って下さい。
埋まればいいのですから。
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ネット無料の効果について
インターネット無料のアパート・マンション…
「インターネット 無料 アパート」
上記のワードで検索すると
沢山のネット回線の業者のサイトが出てきます。
１戸あたりのランニングコストは
月々数百円～３，０００円くらいが相場のようです。
戸数が多くなるにつれ月額が安くなります。
初期導入費についてはサイト上に記載は無く、
無料見積の依頼をすることでしか分からないようです。
ただ、噂で聞くのは大体５０万～８０万円くらいが多いようです。
そして、サイト上には「アパート・マンションの空室対策！！」とか、
「ネット無料が単身者向けマンション設備で人気です！！」とか、
色々なアピールが書かれております。
実際はどうなのでしょうか？
今やネットは水光熱と同じくらい必要で、
同じように固定費として月々掛かってくる費用です。
それが無料だと確かに嬉しいと思います。
ただ、情報化社会の今、
入居者さんも本当に安いのかどうかは
簡単に調べる事ができます。
例えば、現在入居中の方々にとっては
家賃が変わらずネットが無料になるので
大変喜ばれると思います。
つまり、退去対策にはなるかと思います。
そうすると新規入居者の家賃にランニングコスト分を
乗せての募集になるかと思います。
そのコストを上乗せした家賃で相場より割安感があるのか？
それが重要です。
元々が相場のど真ん中の家賃設定だったとします。
その価格にネットのコストを上乗せすると相場より若干高くなります。
その値上がり分が普通に入居者がネットを契約した場合の
月々の費用より高くなってしまうと良くありません。
普通にネット回線を引っ張る場合は
フレッツ光のマンションタイプは安くて２，５００円、
ADSLはマンションタイプだと数百円、
モバイルWi－Fiで安くて３，０００円弱で契約できます。
上記の費用を含めたとしても割安な
家賃設定でない限りなかなか難しいと思います。
ですが、特にネット無料での空室対策が難しいのは
低家賃の物件だと思います。
低家賃の物件が実際お幾らくらいかといいますと、
３万円台以下の物件です。
おそらく、ネット無料で若干家賃設定を上げても、
家賃交渉が入る事が多く、
結局は値上げした分を指値されるケースが多いからです。
そもそも低家賃設定の物件に入居される方は
家賃という生きていく上で絶対に掛かってくるランニングコストを
極限まで安く済ませたいというお考えの方なので、
ネット無料でも使わないから値下げして欲しいと
言われてしまうケースが多いようです。
つまり、あくまでも既存の入居者さんの満足度を高める
退去予防のためのネット無料ということであれば良い思います。
入居者さんにランニングコストを払ってもらおうとするのは
難しいので、満足度を高めるための方法としてお考え下さい。
ご参考にされて下さい。
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エリア別賃貸情報
タイトル通り特定のエリアの賃貸情報を不定期でお届けします！
初回の今回は「鹿嶋市」です。
鹿島アントラーズと鉄鋼で有名な都市で、
現在の人口は６６，８６９人です。（２０１５年８月１日現在）
人口は少しずつですが増加傾向にあります。
そんな鹿嶋市ですが、
２０１１年３月の地震で津波や液状化などの被害がありました。
その影響で海に近いエリアの物件から
高台にある物件へ人が移動する状況となり、
高台の物件はほとんど空室が無くなるという特殊な状況にありました。
現在はその状況も落ち着いており、
高台でも空室が出ると繁忙期周辺（９月・３月）には
人の動きがあるそうですが、
閑散期にはほとんど動きがないそうです。
バブル期に建てられた昭和築の物件が多く、
また、現在も建築時のオーナーが多いそうです。
そのため設備投資に積極的でなかったりするので、
新規参入する投資家さんは設備投資さえすれば
まだまだ他物件との差別化ができ勝負できるようです。
具体的にはエアコン・ウォシュレット・モニターホン・追炊きなどの
設備を設置すると良いようです。
近年までは比較的単身向けの間取りに人気があったようですが、
現在は大手メーカーの新築物件が建ち始め、
２DK～２LDKの間取りが人気なようです。
駐車場は必須なエリアです。
単身向けは１台分あって当たり前、
ファミリータイプは１台分のみの物件が多いので
敷地内に２台分ある物件だと競争力があります。
需要に関しては火力発電所と鉄鋼関連企業で
働く方がメインのターゲットになるかと思います。
人気のあるエリアはイオンや市役所がある
高台のエリアが人気です。
以上になります。
箇条書きのような内容となりましたが、
まとめると、人口増加中で大企業もあるので
需要に関しては今後もあり続けるかと思います。
物件が多いのですが地主さんの物件が多いので
工夫次第でまだまだ勝負できるエリアだと思われます。
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リノベーションは必要なのか…
リフォームとリノベーションの違いをご存じでしょうか？
リフォームは英語だと
「古い物を元の状態に戻す」
「壊れた物を元の状態に戻す」
というような意味になるそうです。
そのため原状回復という意味で使われます。
リノベーションは英語だと
「刷新・改革」という意味があります。
なのでリフォームとは違い、
元に戻すのではなく
新しく価値を高める工事の事を指します。
本題に入りますが、
よく賃貸業者さんへ客付けの相談をすると
「間取りを２DKから１LDKに変更すると良い」とか、
「３DKを２LDKへ変更すると…」と、
人気のある間取りへの変更を勧められます。
想像にたやすいと思いますが、
間取り変更をするとリフォームよりも
大幅に費用が掛かります。
投資として購入した物件で
間取り変更などのリノベーションをする必要が
あるのでしょうか？
…ありません。
費用対効果が悪過ぎるからです。
投資ですから費用対効果を求めていくべきです。
お金を掛け過ぎては利回りが悪くなります。
以前の記事でも申しておりますが、
エリアとそのエリアに合ったターゲットに
狙いを定めたリフォームに限定し、
少ない費用に抑えたリフォームで
入居促進を図るべきです。
ただ、だからといって
「壁紙と床材の張替えだけにしました。」
だと、やらな過ぎたために入居促進に繋がらない場合もあります。
やはり最低限とはいえやるべき事はやらないといけません。
特に地方に行けば行くほど
「最低限」のレベルが高い傾向にあると思います。
どうゆう意味かと申し上げると、
リフォームする内容の質を求められという事です。
つまり、入居者が南関東（１都３県）に比べると
目線が厳しいということです。
ご存じの方もいるかと思いますが、
北関東より遠方の地方ですと
単身向けの物件の場合はバス・トイレ別・２０㎡以上の広さが求められ、
それに該当しない場合は苦戦する傾向にあります。
もちろん、家賃設定との兼ね合いではありますが、
基本的に求められるスペックが高い気がします。
一方、南関東、特に東京ですと
３点ユニットで且つ広さが１５㎡を下回るような物件でも
少し綺麗にするだけで十分に勝負できます。
地方の方がリフォームに力を入れないと
土俵にすら乗れない可能性が高いのです。
ですが、費用は極力抑えなければ投資として成り立ちません。
どうすれば良いのでしょうか？
筆者の独自の見解ですが、
水回りを新しくすると良いと思います。
理由は、水回りが綺麗で
基本的な壁紙・床も綺麗になっていれば
それだけで新しい部屋に見えるからです。
壁紙・床が張り替えられていても
錆の残るシンクやガス台のキッチン、
黄色く日焼けしたプラスチックの洗面台、
その状態だと綺麗には見えなくないでしょうか？
トイレやお風呂（ユニットバス）は古いままでも、
キッチンと洗面台が新品であれば十分良いと思います。
いかに内見に来てもらうか、
いかに内見の際に入居候補者へ良い印象を与えるか。
水回り（キッチン・洗面台）を新品にすれば
それだけで効果はあると思います。
もちろん高価な物でなくて結構です。
安くてもいいので新品にする事が重要です。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに
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オプションの効果について
入居促進のために設備を強化することを
お考えになられたことはありますか？
上記の写真のようにドアホンを設置したり、
給湯器を追炊き機能付きに替えたり、
ウォシュレットを設置したり、
奇抜なアクセントクロスを貼ったり、
色々な方法があると思います。
では、それで実際に効果はありましたでしょうか？
案内件数は伸びましたか？
伸びたのなら効果はあったと思います。
注目を浴びている証拠なので。
ただ、案内件数に変化が無かった場合、
間違った対策をしてしまったという事です。
以前にも記事に書きましたが、
エリアによって入居者のターゲットが違います。
そこを把握せずに闇雲に設備強化をしても
思ったほどの効果が得られない可能性があります。
やはり、実際に行動に移す前に管理会社や
近隣の客付けメインの業者さんへのヒアリングで
情報収集することが大事です。
それによってターゲットになるお客様への
アピールとなるオプションを付ければいいのです。
例えば、駅から遠い物件で且つ学生需要であれば、
自転車を貸し出してみてはいかがでしょうか？
可能なら電動アシスト機能付きだと尚良いかと思います。
または、若い単身者をターゲットにしているのであれば、
ジャンプ連載の漫画全巻セットを置いてみてはいかがでしょうか？
連載中ではありますが、ワンピースが全巻揃っていると
暇潰しには最適ですし、若者にはウケると思います。
上記の例は設備ではありませんが、
結構効果的だと思います。
紛失などのリスクは敷金で対応すれば問題ありませんし、
自転車も漫画も新品を揃える必要はありません。
ドアホンなどの設備よりも初期費用が抑えられます。
少し変わった対策でしたが、
後者の漫画貸出で入居率が上がったという
管理会社さんが実際にいるそうです。
以上のように、
ターゲットを知る事での有効な対策が必要です。
少し労力はいりますが、是非行動してみて下さい。
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お盆休みのお知らせ
富士企画は
８月８日（土）～８月１６日（日）まで
お盆休みを頂きます。
その間は当ページの
更新もお休みさせて頂きます。
８月１７日（月）からは
また年末年始の繁忙期に向けての
役立つ賃貸管理の情報を発信させて頂きます！！
上記の日程は基本的にはお休みですが、
休み期間中でも日によっては
出社している営業スタッフもおります。
もし、賃貸管理のご相談があれば
一度お電話で誰かいることをご確認の上で
お越し下さい。
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