エリア別賃貸情報　ＮＯ．１３|収益アップ！富士企画 株式会社の投資物件を上手に高い入居率で賃貸管理するノウハウを公開中！投資物件の賃貸管理のコツや運用方法をご紹介いたします。

Posts Tagged ‘不動産投資専門　四ツ谷　富士企画’

エリア別賃貸情報　ＮＯ．１３

毎度不定期でお届けしている

エリア別賃貸情報　第１３弾です！！

今回は千葉県山武郡市の中で一番大きな市、

東金市についてです。

人口は平成２７年１０月５日時点で６０，６４５人です。

ここ１０年くらいは６０，０００人～６１，０００人の間で

微増・微減を繰り返しております。

産業としては正直特に大きなものはありませんが、

千葉市までの通勤がし易く、千葉市への通勤率が人口の１０%を超えています。

そのため千葉市で働いている方も多いと思われます。

市の中心を縦断している国道１２６号線がメインの通りで、

そのロードサイドに色々なお店が多く立地しています。

そのため、国道１２６号線に近い物件が人気があり、

且つ、車中心の生活になるので駐車場の有無が重要です。

間取りとしては単身用・ファミリー用両方の需要があります。

ただ、単身用はJR求名駅北西に立地する城西国際大学の需要がメインなので、

求名駅周辺か、東金駅周辺かに限られるかと思います。

ファミリータイプの間取りで駐車場があれば

基本的にはエリアを問わず需要が取れるかと思います。

特に高速のインターチェンジ付近は市の中心から外れていますが、

千葉市まで車で通勤している方の需要があるため、

一見辺鄙でもしっかりと需要が取れているケースがあります。

その場合は募集は東金市内の不動産業者ではなく、

千葉市の業者さんが決めてくれていたりするので

幅広く業者さんに当たると良いかと思います。

ご参考にされて下さい。

富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの

オーナー様からのご相談を承っております。

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

スタッフ一同心よりお待ちしております！！

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

変な間取りの物件について…

間取りは重要です。

例えば１Rや１K物件の場合、

トイレとお風呂が一緒の３点ユニットか、

セパレートタイプかで人気も家賃も変わってきます。

また、１DK・２DKよりも１LDKの方が人気、家賃ともに高くなります。

上記の例は一般的な間取りのお話ですが、

世の中には変な間取りというものが存在しております。

区別としては３DKだけど

キッチンの位置がオカシイとか…

トイレの位置がオカシイとか…

無理くり作ったなという間取りがあります。

変な間取りだと使い勝手が悪いので、

正直人気がありません。

私自身も使い勝手が悪いと選択肢から外してしまうと思います。

ただ、そこは家賃次第かなと思います。

普通の部屋より劣る訳なので、

そこは安いという魅力を持たせないと競争力を持てないかと思います。

最近という訳でもないですが、

そんな変な間取りだけを集めた本なんかもあります。

そして、そういった変な間取りを好んで探している人もいるようです。

そんな需要を上手く取り込む必要があります。

それには専門のサイトへの情報の掲載をするのがおすすめです。

ネットにはマニアが沢山いますので、

マニアが見る賃貸サイトを利用すると良いと思います。

また、掲載する際にはウィークポイントを面白くアピールすると良いです。

ユーモアがあると親しみを持ち易くなります。

是非お試し下さい。

富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの

オーナー様からのご相談を承っております。

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

スタッフ一同心よりお待ちしております！！

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

人口が少ない都市でも需要はあります。

皆様は物件を購入する時に投資先のエリアの

人口の数を気にされますか？

恐らく、気にすると思います。

特に近年増えているか減っているかの推移は

気になるかと思います。

年々凄い勢いで減っていたら怖いので

そういうエリアは投資先から外した方が良いと思います。

逆に年々増えているエリアは投資先として狙い目かと思います。

また、人口が多い方が賃貸需要もあると思ってらっしゃるかと思います。

人口が少ないエリアは需要が無いと思ってらっしゃるかと思います。

でも、意外と人口が少ないエリアで高稼働で回すこともできるのです。

ただし、人口が少ないからどこでも良い訳ではありません。

少なくとも条件が揃わないとダメだと思います。

その条件は以下になります。

①物件の供給数が少ない

②隣接する都市が大きい

③メインの通りに近い

④役所が近くにある

⑤間取りが競争力のある作り

以上の５つの条件が揃っていると

人口が少ない場所であっても需要が高く、

高稼働で回っている物件が多いのです。

あくまで経験上のお話ではありますが、

以外とそんな物件が多いのです。

恐らく、需給のバランスが取れているケースが多いのかもしれません。

物件が多過ぎず、ただ、利便性の高いエリアであったりするからかもしれません。

上記の条件を満たす物件を注目してみて下さい。

是非ご参考に！！

富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの

オーナー様からのご相談を承っております。

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

スタッフ一同心よりお待ちしております！！

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

エリア別賃貸情報　Ｎｏ．７

毎度不定期でお届けしております。

エリア別賃貸情報　第７弾です！！

ジュビロ磐田とヤマハ発動機で有名な

静岡県西部最大級の都市、磐田市です。

ヤマハ発動機をはじめとする輸送機器産業をメインとする工業都市です。

また、隣接する政令指定都市・浜松市の衛星都市としても栄えております。

スポーツも有名で、誰もが知るジュビロ磐田の本拠地でもあります。

また、最近話題のラグビーのトップリーグチーム・ヤマハ発動機ジュビロもあります。

人口は２７年９月末時点で１７０，７１５人で、

ここ１０年間でのピーク人口となっております。

輸送機器産業が盛んなので外国人の労働者も多く、

８，０００人を超える人口となっております。

そのため、賃料が安く広めの間取り物件では

外国人の需要があります。

ただ、市南部にはあまり外国人の需要はないようです。

また、広いだけの間取りでは選んでもらえないため、

２ＤＫ以上の間取りが求められます。

外国人が以前から多いので、

元々慣れた不動産業者さんが多いので

ご自身が不慣れでも色々助けてもらえる地盤がありそうです。

東海道線の北側にはららぽーとがあり、

また、国道１号線のロードサイドにはお店も多いので

車があれば駅から離れていても問題は無いかと思います。

ご参考にされて下さい。

富士企画では管理や入居付けに関してお悩みをお持ちの

オーナー様からのご相談を承っております。

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

スタッフ一同心よりお待ちしております！！

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

無料で設備投資をする方法…

入居者さんの満足度を上げつつ、

物件のバリューアップをも図る。

そんな一挙両得を狙った設備投資を

持ち出し無しでできる方法があるのをご存じでしょうか？

物件のガスがLPGであればできるのです。

それでもうお分かりの方は多いと思います。

ガス会社を切り替えることで上記のような設備投資ができる可能性があります。

何ができるのか…

〇給湯器の無償設置＆フリーメンテナンス

〇エアコンの無償設置＆フリーメンテナンス

〇ウォシュレットの無償設置（＊３点ユニット不可）

〇モニターフォンの無償設置

上記の４つの設備を無償で付けてもらえる可能性があります。

かなり手厚い条件かと思います。

弊社で上記内容を実施してくれるガス会社さんをご紹介できます。

もちろんケースバイケースで全て対応してもらえる場合と、

上記のうちの２つとか、３つとかに限定される場合もあります。

ただ、切り替えさえできれば上記のうちで一番お金の掛かる

給湯器は無償で設置・フリーメンテナンスをしてもらえます。

それだけでもオーナー様にとっては非常に助かると思います。

給湯器は普通に新品を設置すると１５万円近く掛かるので。

必ずできる訳ではありませんが、

切り替えできるかどうかの判断はすぐに確認できます。

ご興味があれば是非お問い合わせ下さい。

富士企画では管理や入居付けに関してお悩みをお持ちの

オーナー様からのご相談を承っております。

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

スタッフ一同心よりお待ちしております！！

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

管理人を常駐させることは可能か…

分譲マンションや大型の賃貸マンションだと

エントランスに管理人室があったりします。

管理人が常駐していると

建物内での設備のトラブルへの対応が即座にできます。

また、防犯効果も期待できます。

ただ、オーナーチェンジ物件ですと

ほとんど管理人は常駐しておりません。

URなどの大型のRC物件では常駐タイプはありますが、

個人所有の物件では皆無だと思います。

理由は簡単でお金が掛かるからです。

管理人なので人件費が掛かります。

人を一人雇うので最低でも２０万円くらい掛かります。

その費用をペイできるような家賃収入がある物件は

なかなかありません。

そのため実現は難しいかと思います。

ですが、方法はあります。

例えば、状態のあまりよくない１部屋を

格安で貸す代わりに建物の管理をお願いするのです。

雇う訳ではないので本業をやりながら建物の管理を任せるので、

何かあったら報告をしてもらうとか、

ゴミの仕分け作業などの本当に簡単な作業をしてもらう形になります。

上記の例だと６世帯くらいの物件では割に合わないので、

基本は２０世帯以上の物件ならやれる可能性があるかと思います。

では、世帯が少ない場合はどうでしょう。

それこそ６世帯のアパートだと格安で住んでもらうのではなく、

仲良くなって面倒を見てもらうようにしましょう。

物件を見に行った時などに菓子折りを持って行ったりなど、

お礼をしつつお願いするという方法で仲良くなりましょう。

そうすれば緊急時に良い対応をしてもらえたりするので

大分助かります。

ご参考にされて下さい。

富士企画では管理や入居付けにお悩みを持つ

オーナー様からのご相談を承っております。

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

スタッフ一同心よりお待ちしております！！

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

リフォームはニーズに合わせて…

リフォームをする時は何に気を使ってますか？

一番はクロスや床だと思います。

その次が水まわりでしょうか。

そしてその他の例としては

外にある洗濯機置場を室内に移設したり、

思い押入れをクローゼットに改造したり、

やろうと思えば何でもできます。

ただ、思い切ったリフォームが

ターゲットとなる入居者様のニーズに合っているか…

考えたことはありますでしょうか？

簡単に申し上げると

設定家賃に見合ったリフォームなのかということです。

思い切ったリフォームをすると

思い切った家賃設定にしたくなるものです。

その思い切った家賃設定が

元々のターゲットのニーズに当てはまる設定と

違ってしまうと問題なのです。

内装のグレードを上げたので

ターゲットのレベルも上げればいいじゃないか！

と、考えてしまうかもしれませんが、

そうは上手くいきません。

そもそもレベルの高い方々は

立地自体がレベルの高い所に行くのです。

立地（エリア）が違うので

ターゲットが違うのです。

その事を忘れてしまい、

高い費用を払ってリフォームしても

家賃設定を大きく変えるのは難しいのです。

そこを充分にご理解頂いた上で

ターゲットのニーズにあったリフォームを心掛けましょう。

ご参考にされて下さい。

富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの

オーナー様からのご相談を承っております。

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

スタッフ一同心よりお待ちしております！！

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

満室にするためには…

賃貸オーナーの皆様の目標は満室経営かと思います。

実際に満室で経営できている方、

できていない方、

何が違うのでしょうか？

恐らく違いは１点のみです。

「柔軟」かどうかです。

中古物件で空室が多い物件が売りに出る事が多いです。

空室になっている理由がそれぞれあるのですが、

理由として多いのは家賃設定を変えていないか

こまめに修繕をしていないかです。

まず、家賃設定を変えていないオーナー様に多いのは

新築時から持っている地主さん系オーナーです。

地主さん系オーナーは新築時の家賃設定が忘れられないのです。

もちろん当時からずっと同じ設定のはずはないのですが、

古くなってくると退去の度にリフォーム代で支出が多いので

なるべく家賃を落としたくないと思ってしまうのです。

周りの相場に合わせた設定ができていないので

もちんろん注目されません。

それで退去者が出る度に空部屋が増え、

終いには売却することになるのです。

相場に合わせた「柔軟」な考え方ができないので

そうなってしまうのです。

上記は地主さん系オーナーなので、

そもそも不動産投資オーナーではないので仕方がないかもしれません。

ただ、投資オーナーでも柔軟でなければ満室経営はできません。

例えば、購入時の空室を埋めるために

繁忙期に向けて色々な施策をうつかと思います。

ただ、それも相場に合っていないことがあります。

相場合っていない募集条件を見直す「柔軟」性があるかどうかです。

一番多いのは物件購入時の空室の家賃設定がそもそも相場と合っていないケースです。

相場に合わせるために家賃を落とさないといけない場合があるのですが、

収益性が落ちるのでその決断ができない場合があります。

簡単な決断ではありませんが、

それで繁忙期を逃してしまうとずっと空いてしまいます。

そしたら収益性が落ちるどころではありません。

痛みを伴う決断ができるかどうかが問われます。

家賃設定だけではありません。

リフォームをするかしないかの判断もそうです。

お金を掛ければ見違える様になるので、

リフォームするに越したことは無いのですが、

そこも費用対効果を求めるあまり必要最低限のリフォームもしないケースがあります。

そうなると相場に合わない物件になってしまうので

前例と同じく空室がずっと続くことになる可能性があります。

そうなると費用対効果云々の話ではありません。

やはり、満室経営をしているオーナー様は

上記のような時に思い切った決断ができます。

大切なお金を使う決断ですが、

満室になれば徐々に回収ができます。

満室経営できるオーナー様は時間が掛かっても回収できれば問題無いと割り切れるのです。

その「柔軟」さが大切なのです。

ご参考にされて下さい。

富士企画では管理や入居付けに関して

お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

スタッフ一同心よりお待ちしております！！

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

火災保険を有効利用する

投資物件を購入すると必ず入る火災保険。

その火災保険にもしもの時に役立つサービスが色々あるのをご存じでしょうか？

一番多いのは水まわりののトラブルと、

鍵のトラブルかと思います。

普通に緊急対応で〇ラシアンなどの

業者さんに依頼をすると出張費用だけでも

数千円掛かってしまいます。

水まわりなどは日頃修理を依頼している

工事業者さんの方がお安いと思いますが、

夜中や早朝などの緊急を要する時には

そういった業者さんに対応して頂くのは難しいかと思います。

それに比べ先日の有名な業者さんは

会社の規模が大きいため人員が多く、

２４時間の対応をしてくれたりします。

その場合には頼るしかないのですが、

実は物件に掛けてしる火災保険に

タダで３６５時間２４時間対応してくれるサービスが付帯しているのです。

加入している火災保険の証券番号が必要なのですが、

それが分かっていればサービスを受けられます。

サービスの連絡先と管理会社さんに伝えておいたり、

自主管理の場合は入居者様へ書面にて通知していれば

誰でも連絡して対応してもらえますので、

是非使って下さい。

ちなみに、大体は３０分の作業まで無料で、

部品代などは実費精算となります。

ご注意下さい。

最近は水まわりと鍵のトラブルに限られず、

損保の会社ごとにそれ以外のサービスもあります。

例えば健康関係の相談サービスや、

家具移動のお手伝い、電球交換など

多種多様なサービスがございます。

是非参考にされて下さい。

富士企画では管理や入居付けにお困りの

オーナー様からのご相談を承っております。

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けます。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

スタッフ一同心よりお待ちしております！！

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

学生需要のアパートについて…

学生需要のアパートを

リスクの低い物件と思いますか？

リスクの高い物件と思いますか？

考え方によってどちらかに分かれるかと思います。

リスクが高いと思う方は

最長でも４年で出ていく可能性があることや、

大学自体が撤退する可能性を考えてらっしゃるかと思います。

リスクが低いと思ってらっしゃる方は

逆に上記の点をメリットにとらえてるかと思います。

大学の撤退が怖いのであれば

撤退する可能性の低い大きな大学の

近くの物件を選べばいいですし、

最長４年で出ていくという点は

２年以内にも出ていく可能性がある回転の速い

単身物件で４年居てくれる可能性が高いことを

評価しているのです。

学生需要物件で入居率を上げる方法ですが、

学生と仲良くなることです。

そして、口コミで人を集めることが重要です。

実際にどのようにしたらよいかといいますと、

紹介キャンペーンをするのです。

紹介したらした人に商品券、

紹介された人はフリーレントなどです。

知っている学生需要物件のオーナー様で

学生の引っ越しを１万円で請け負っているいう方もいました。

そうやって学生とのコミュニケーションを上手に取ることで

仲良くなり、口コミで物件の噂が広がり入居付けがし易くなるのです。

コミュニケーションが苦手ということであれば

管理会社を通して上記のキャンペーンを展開して下さい。

そして、学生需要物件の注意点ですが、

競合の物件が非常に多いのでそもそもの家賃設定が

他所よりもシビアな設定になります。

回転する分、退去時のリフォーム費用が掛かります。

また、リフォームの手を抜くと入居が付かなくなります。

というのも、学生は贅沢です。

部屋の綺麗さを非常に厳しく求めます。

また、ご両親が賃料を支払うケースがほとんどなので、

ご両親の意向も強く働きます。

そのためリフォームが適当だと選択しから外れてしまいます。

リフォームには気を遣うようにしましょう。

以上になります。

ご参考にされて下さい。

富士企画では管理や入居付けに関して

お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を受け付けております。

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも承っております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

スタッフ一同心よりお待ちしております！！

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/