Posts Tagged ‘不動産投資専門 四ツ谷 富士企画’

ご購入後について

2019-12-18
皆さま、こんにちは。富士企画営業部 青木です。

本日も管理物件についてお話させて頂きたいと思います。
弊社で管理している物件の多くはご購入頂いた物件です。
私が担当した物件ですと、例えば≪磯部ハイム≫という物件がございます。


昨年末決済を迎え、今年より物件管理を始めさせて頂いた物件です。
住所は神奈川県相模原市南区
築は31年
と決して新しいと呼べる物件ではございませんでした。
ですが購入の決め手となったのは土地の評価額が物件価格が高くキャピタルゲインが見やすかった事、
近隣の賃貸物件の賃料相場・賃貸物件の数(適正な賃料で賃貸物件が供給過多ではないか?)など、
総合的に購入水準を満たしていたからでした。

幸いにも管理を開始してからまだ退去がない状態を維持しております。
もちろん今後いくつかは退去するお部屋も出てくると思います。
ですがその時は責任をもってまた満室になるよう努めさせて頂きます。

富士企画では管理対象エリアの物件で管理ができない物件はございません。
それは購入後も責任をもってお付き合いをするという
会社の考えに基づいた営業方針だからです。

現在ご購入を検討させている方、一度ご相談頂けませんでしょうか?
お気軽にお問合せ頂けると幸いです。

今年もあと残す所、半月となりました。
師走の忙しい時期で皆さま大変かと思いますが、
寒暖差が激しく体調を崩しやすいのでお体御自愛下さいませ。

〒160-0004
新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル5階
富士企画株式会社
TEL:03-6380-6780  FAX:03-6380-6783
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

築年数と入居率

2019-11-29
皆さま、こんにちは。富士企画営業部 青木です。
本日は弊社富士企画の管理物件のお話をさせて頂きたいと思います。

まず私は売買チームの人間です。
お客様へ物件提案をさせて頂いておりますが、築の古い(20~30年経過した物件)は
抵抗を示される方も多いです。
皆さま往々にして心配されるのは、やはり≪入居率≫についてです。
「築が古いと入居してくれないんじゃないかなぁ・・・」といった事を言われます。

もちろん完全に否定できるわけではありません。
そもそも供給過多のエリアですと新築ですら難しいですし、
同家賃・同間取りと単純に同条件であればより築が古い物件が負けてしまうのは当然です。
ですので付加価値をつけるなど戦略性が必要になります。

富士企画は現在区分マンションを除いた1棟物物件の管理が136棟ございますが、
築年数の内訳は以下となります。

・築10年以内・・・13棟
・築20年以内・・・17棟
・築30年以内・・・55棟
・築31年以上・・・51棟
圧倒的に築30年以上の物件となります。

ですが11月現在、富士企画の管理物件の入居率は約96%となります。
管理物件のほとんどは弊社から購入して頂いた物件になりますので、
管理会社の管理能力が高く、間違ったエリアでなければ
ある程度稼働は見込めると思います。
築古物件を推奨しているわけではありませんが、
それぞれ築古と築浅で良さがありますので、それだけで検討から外している方がいれば
もったいないといったお話でした。

もしお悩み事がございましたら、お気軽にお問合せ下さいませ。

賃貸_問い合わせリンク

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色んな見方…

2015-12-21

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アパートの2階やマンションの上階は

1階に比べて家賃が高く設定されていたりするかと思います。

普通は…。

ただ、2階だから人気が無いこともあるってご存知ですか?

何故でしょうか?

住む方がお年寄りだからです。

階段を上る2階は足腰に負担になるため

選ばれないのです。

普通なら2階や上階は家賃を高く設定できるのですが、

逆に上階だからという理由で家賃を下げないといけないくなるのです。

どういった物件がお年寄りをターゲットにできるのか…

病院が近い物件です。

やはり、歳をとると病院が近い方が好まれるのです。

そのため、普通にしていると2階が埋まりません。

階段に手すりを付けたり、室内の凹凸を無くしバリアフリーにしたり…

高齢者対応のアパートにする必要がるかと思います。

ちなみに病院と市役所が近いと生活保護の方の

需要も出てきます。

物件の立地によってターゲットが決ります。

そのターゲットにあった募集とリフォームをすることで

入居付けがし易くなるかと思います。

参考にされて下さい。

富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの

オーナー様からのご相談を承っております。

 

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

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スタッフ一同心よりお待ちしております!!

 

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供給が少ないエリアは良いのか…

2015-12-16

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以前、千葉県の北東部の市で担当した物件がありました。

その市ではJRの駅周辺は住宅街で、

国道のロードサイドには色々なお店があり便利なエリアです。

 

ただ、当の物件はそこからは5~6キロ離れており、

高速のインターチェンジのすぐ近くで

正直周りには畑と家くらいしか無いエリアでした。

 

周辺を散策し賃貸物件を探しましたが半径500m以内に

1~2件ほどしか見付からず、供給が少ないとはっきり分かりました。

 

そして、その物件は8割以上の稼働状況で、

満室で稼働している時期もありました。

 

客付けをしている業者さんも最寄り駅の業者さんという訳でもなく、

20キロ近く離れた千葉市の業者さんが客付けしている状況です。

 

以外ですが、そんな人も少ない立地で、

近くに不動産業者も無い様な物件でも稼働が良いのです。

なぜか…

 

供給が少ない場所なのですが、

入居者が働く場所への通勤に便利な立地にあったからだと推測します。

 

前述しましたが、

高速のインターチェンジの近くに立地しており、

その高速は千葉市へと続いております。

そのため、入居者のお勤め先は千葉市内の方が多く、

そこへの通勤に便利なため入居しているようでした。

 

もちろん、供給が少なく、通勤に便利な場所、

という理由だけではなく、賃料設定のお手頃さもあったかと思います。

また、募集方法も初期費用を安く設定するなど工夫をしたこともあるかと思います。

 

ただ、いつも記事で書いている工夫を普通にすれば

一見、人が居ない様なエリアでも勝負ができるのです。

これは是非ご参考にされて下さい。

 

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恐れずに聞いてみましょう…

2015-11-24

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リフォームしたのに入居が決らない…

 

案内はちょいちょいあるのに、申込みにならない…

 

AD費を倍にしたのに反響が鳴らない…

 

色々な入居付けのための努力をしたのに

入居付けに至らないと不安になります。

 

でも、不安になって終わってはいけません。

なぜ、ダメなのかを調べなければなりません。

 

そしてその決まらない理由を潰していかなければなりません。

その理由はどうやって調べるのか…

 

ズバリ、客付け業者さんからのヒアリングです。

 

前線で入居希望者とやり取りをしているのは客付け業者さんです。

彼らはご案内をし、結果についても話を聞ける環境にあります。

 

そんな彼らになぜダメだったのかをヒアリングすればいいのです。

そしてその弱点を克服して入居付けに役立てましょう。

ご参考にされて下さい。

 

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ある投資家さんのスタイル

2015-11-20

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ある投資家さんとお話しする機会がありました。

不動産投資を始めて4年だそうですが、

現在は専業大家さんです。

 

本を出したり、セミナーをしたりしているような投資家さんではありませんが、

非常にオーナー業に対して考えを持って取り組まれている方です。

 

その投資家さんが何を大切にしているのか…

ズバリ顧客満足度です。

 

いかに入居者が出て行かないようにするか…

それを思い大家業をしているそうです。

 

具体的に何をしているかというと、

 

〇ネットはWi-Fiを無料で利用できる

 

〇原則更新料は取らない。更新事務手数料もオーナーが負担

 

〇入居中の部屋の設備を一定期間毎に入替え

 

〇一定期間毎に配管を洗浄

 

以上です。

 

退去が起こると修繕費用が発生します。

また、募集して新規の契約時に費用が掛かります。

 

入居者の入れ替わりが発生すると費用が大きく掛かります。

それなら、既存の入居者が喜ぶようなことにお金を使い、

長く住んでもらえるようにしたら良いと考えているそうです。

 

実際に上記のような入居者への対応をしているため、

単身向け物件で平均入居期間は3年~4年。

ファミリー物件では最低6年は住んでもらえているそうです。

 

オーナー様にとっては入居者に長く住んでもらえた方がありがたいのです。

それを実現するためには上記のようなスタイルを参考にされると良いと思います。

 

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あきらめてませんか?

2015-11-19

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空室が埋まらないと諦めてませんか?

 

来てますよ繁忙期の兆しが!!

 

弊社の管理物件でずっと空いていた物件が

急に問い合わせが増え、急に入居が決まりだしました。

 

その理由はおそらく募集条件を見直し、

不動産業者さんを訪問して条件を伝えたからだと思います。

 

時期的に人が動き出してきており、

賃貸業者さんも物件を紹介する機会が増えております。

そんな中で良い条件の物件は積極的に紹介されます。

 

これまで動きが無かった物件は、

紹介され易い条件へと変えてみると良いのです。

 

その良い条件とは何か…

入居者が嬉しい条件、費用が安く済む募集条件の物件です。

 

いつもお伝えしております。

初期費用ポッキリプランです。

入居希望者が5万円ポッキリで入居できる…

負担が分かり易く、費用も安く、効果的です。

 

上記の管理物件もポッキリプランをアピールした結果だと思います。

 

空室にお悩みのオーナー様は繁忙期に突入する前に

是非一度ご相談にお越し下さい。

 

ポッキリプランについて事細かくご説明いたします。

また繁忙期を逃す前に対策を!!

お待ちしております!!

 

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富士企画の管理について…

2015-11-17

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富士企画は普通の管理会社ではありません。

何が普通じゃないかというと…

 

ずばり管理対応エリアの広さかと思います。

北は宇都宮から、西は小田原まで…

四ツ谷にある小さな不動産会社が

ほぼ関東全域を対象に管理を承っております。

 

全国展開しているような不動産会社でもないのに広いエリアで管理しております。

 

「物件で何か大事が起きた時に四ツ谷から宇都宮まで行けるの?」

 

と、ご質問を受けることがしばしばあります。

答えは「No」です。

 

でも、何もしない訳ではありません。

しっかりと遠隔で対処できるように仕組みを作っております。

 

24時間365日対応のコールセンターを導入し、

入居者からの問い合わせにすぐ対応できるようにしています。

 

また、水回りの故障の時の連絡先、

エアコンが壊れた時の連絡先などなど、

困った時に対応してもらえる物件の地元の業者さんを見付けています。

 

コールセンターから直接上記の各種連絡先にリアルタイムで対応を依頼できるので、

四ツ谷に居ても入居者への対応が遅れることがありません。

 

そんな遠くに居ても管理できるシステムを作っているので

幅広いエリアの物件の管理ができるのです。

 

ただ、何かあった時に絶対に管理会社に現地に行って欲しいという

オーナー様のご要望にお応えするのが難しいので、

遠隔で対応することへのご理解を頂かねばなりません。

 

それにご納得して頂ければ意外と良い管理会社だと思います(笑)

 

肝心の入居付けに関しても

遠隔で客付けができるように物件の地元の業者さんとの

関係作りに重点を置いて取り組んでおります。

そのため、しっかりと入居付けができるように仕組みを作っております。

 

日々管理物件が増え、

同じく管理対象エリアも日々増えております。

 

基本的には弊社で仲介させて頂いた物件を対象に管理を受けておりますが、

もしご興味があれば一度ご相談下さい。

 

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外国人需要を狙うには…

2015-11-16

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外国人の方を受け入れている物件は以外と少ないようです。

そのため、住む所を探すのは大変だと聞きます。

 

ただ、日本で働く外国人の労働者は多く、

エリアにはよりますが確実に需要はあります。

 

その需要を取り込まない理由はないかと思います。

 

ただ、日本とは生活する上でのルールが違い過ぎ、

生活態度が悪く、付き合っていくのが難しいと思っている

オーナーさんが多いかと思います。

 

しかし、ちゃんと理解してもらえるように説明をすれば

ルールを守ってちゃんと住んでくれるケースがほとんどです。

 

ちなみに、滞納者は日本人の方が多いです。

そもそもの人口の比率が違うのはもちろんですが、

外国人は先述の通り受け入れてもらえる物件が少ないため、

退去させられると次を探すのが難しく、住むところが無いと働けないので

家賃に関してはしっかりと支払う人が多いです。

 

もちろん中には悪質な人間もいますが…

 

では、その外国人の賃貸需要を取り込むためには

何をすれば良いか…

 

まず、間取りが重要です。

 

場所によっては単身向けの物件でも需要がありますが、

基本的に外国人労働者はあまりお金がなく、

毎月掛かる家賃をできる限り安く済ませたいと思っています。

 

そのため、単身向けよりもルームシェアできる広い物件の方が人気です。

最低でも2DK以上はあった方が良いです。

3DK以上になると人気が出てきます。

 

また、外国人需要があるエリアかどうか見極める水準として、

市のホームページに公開されている人口統計の中の外国人の人数を見ましょう。

3,000人くらいの外国人の人口があれば十分かと思います。

 

ただ、その条件をクリアしていても、

物件の立地しているエリアが街中だと難しいです。

 

外国人労働者の需要を狙うので、

周りには工場が多くあった方が良いです。

 

また、外国人の入居はクチコミで広がり易いので、

外国人が集まる場所での募集情報の公開は重要です。

そこで情報を発信するとクチコミで広がり引き合いが出てくるかと思います。

参考にされて下さい。

 

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エリア別賃貸情報 No.14

2015-11-12

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毎度不定期でお届けしている

エリア別賃貸情報 第14弾です!!

 

今回は水産加工業で有名な静岡県焼津市です。

 

人口は平成27年9月30日現在で142,198人です。

ここ5年くらいは142,000~143,000前後で推移しているようです。

 

焼津市いえば東名高速焼津ICを下りてすぐ、

「焼津さかなセンター」があります。

恐らく焼津は漁業が盛んだとイメージできるかと思います。

 

そして、その水産加工業が盛んなので、

東洋水産やはごろもフーズなどの大手企業の工場が立地しております。

 

そのため、そこで従事する方の需要があり、

また、外国人も市内に3,000人以上おりますので、

そういった方々の需要も見込めます。

 

エリアとしては東名高速焼津IC近くのエリアが人気です。

またはイオンの周辺が人気があります。

 

逆に人気が無いエリアは海に近いエリアです。

理由は南海トラフ地震による津波を恐れて海側から

人が離れていっていることです。

実際に海に近いエリアでは「指定津波避難タワー」が市によって

建設され住宅街にズドンと建っております。

それを見ると怖くなってしまうので仕方ないのかもしれませんが…

 

ただ、ローカルルールで敷金を3ヶ月分取ったり、

もしくは入居時に室内リフォーム代金を頂く場合があります。

 

上記のような条件ですと初期費用が高く掛かります。

それが理由で空いている物件の場合は狙い目です。

初期費用を抑えた募集条件であれば注目されます。

ご参考にされて下さい。

 

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