賃貸物件オーナーにおすすめの保険|収益アップ！富士企画 株式会社の投資物件を上手に高い入居率で賃貸管理するノウハウを公開中！投資物件の賃貸管理のコツや運用方法をご紹介いたします。

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賃貸物件オーナーにおすすめの保険

１０月に保険料が改定される火災保険ですが、

改定により保険料が値上がりすると言われております。

それに備え９月中に火災保険に加入すべく

色々お問い合わせ等を頂いております。

そんな１０月からの火災保険ですが、

弊社であれば１０％割引を適用できた三井住友海上さんは

ただ値上がりさせるだけでなく、魅力的な内容に改定をするようです。

その中でも特におすすめなポイントは以下です。

〇地震火災費用特約のパターン追加

地震や噴火が原因の火災による損害に対する補償ですが、

「保険金額×５０％　限度額無し」のパターンが新設されました。

…具体的に言いますと、

これまでは最高でも「保険金額×３０％　限度額無し」でした。

新設のパターンだと条件が揃えば地震保険で火災保険本体と同額の補償額が出ます。

〇建物電気的・機械的事故特約廃止→居住用建物電気的・機械的事故特約の新設

これまでは建物付属機械設備のうち、設置後１０年以内の設備が対象で

損害認定限度額は３０万円まででした。

それが１０月からは設置後１０年の制限が無くなり損害限定限度額が１００万円までになります。

ちなみに建物付属機械設備には給湯器・エアコンが含まれ、

受水槽ポンプも該当する可能性があります。

都市ガス物件ではかなり助かる補償かと思います。

〇家主費用特約の新設

賃貸住宅内での死亡事故（孤独死・犯罪死・自殺）により賃貸オーナーが被る

家賃収入の損失や、清掃・改装・遺品整理等にかかる費用を補償する特約です。

ただし、「６つの補償プラン」・「４つの補償プラン＋破損汚損プラン」で

「家賃収入特約」をセットした契約へのセットに限られます。

火災保険で初めての賃貸物件での死亡事故に対応する補償です。

死亡事故へのリスクが心配なオーナー様は是非ご検討頂きたいです。

以上が１０月の改定で大きく変わる点です。

かなり賃貸オーナーへ向けた心強い内容かと思います。

ここまでは管理というよりは不動産投資的な内容でしたが、

今回の三井住友海上さんの改定では特に

「居住用建物電気的・機械的事故特約」・「家主費用特約」

の２つは管理に密接な内容かと思います。

これらに加入することで賃貸経営においてのリスクヘッジになるかと思います。

これまでの保険の見直しをお考え頂いても良いかと思います。

ご要望があればお見積もりをさせて頂きます。

お気軽にお問い合わせ下さい。

富士企画では管理や入居付けに関し

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平日の早朝から夜遅くまで、

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シルバー人材センターの活用について

シルバー人材センターの活用についてです。

シルバー人材センターという名称をご存じの方が

真っ先に思い付くのは清掃作業を安くやってもらえる

という事かと思います。

その通りで、管理会社などに依頼する場合と比べると

かなり格安で、且つ、丁寧な仕事をしてくれる可能性が高いです。

例えば、管理会社ですと建物の清掃費用は

管理料の５％と別のオプション料金になります。

そして月１回の清掃で４，０００～５，０００円くらい掛かり、

月２回以上になると１万円を超えるケースが多いかと思います。

シルバー人材センターの場合は時給と交通費なので、

エリアによりますが、１都３県だと時給は１，０００～１，２００円くらいかと思います。

物件の規模によりますが、６世帯くらいのアパートだと１時間で十分かと思います。

そうするとイメージ１回の作業で１，２００円くらい、

その内容で月に４回依頼しても４，８００円です。

先述した例の管理会社に依頼した場合と比べると格安なのが分かるかと思います。

毎週１回の清掃を依頼する必要もないと思うので、

月２回くらいの依頼になるかと思います。

ただ、注意する必要があるのですが、

シルバー人材センターで働く方はセンターに登録している

会員の方が作業をします。

そのため、依頼する物件の清掃をする会員を探す事から始まります。

うまい具合に物件の近くで会員が見つかればいいのですが、

物件までの移動に電車やバスなどの交通機関を利用する会員だった場合は

交通費まで面倒を見なければならないようです。

そのため、会員を探す際に予算を聞かれます。

つまり時給＋交通費で幾らまでで探すか決めた上で

募集の掛けるのです。

金額をギリギリにすると限られた地域の会員が対象になるので

なかなか見つからないという事になるかもしれません。

ただ、上記のお話は比較的都心の場合なので、

車社会の地方だとまた違ってきます。

会員が見つかって初めて面談という名の現地見積もりをします。

そこで作業に当たる方と打ち合わせを行い、

問題が無ければ作業を依頼するという流れです。

ここまでは清掃のお話でしたが、

清掃は清掃でもスポットで草むしりをお願いする事もできます。

その場合も上記と流れは一緒ですが、

スポットなので毎年夏前と秋口に依頼するような形になるかと思います。

毎回見積もりが必要なのかといいますと違います。

１度やった物件であれば次回からは見積もり不要でできるそうです。

また、清掃や草むしりだけでなく、

簡単な工事なども依頼できるようです。

例えば網戸の張替え、クロスの張替え、畳の表替えなどです。

更には家賃の回収なんかも頼めたりするようです。

以上のようにシルバー人材センターは

低価格で高度なサービスを受けられるので

うまく活用することをおすすめいたします。

ご参考にされて下さい。

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上水道のポンプについて

３階建て以上のマンションや大型のアパートにある受水槽、

その受水槽から各世帯に水を供給しているポンプのお話です。

上記のような物件を所有されているオーナーの皆様は

日頃から受水槽やポンプの点検はされてますでしょうか？

購入してから数年間一度も点検をしていないという場合でしたら、

今すぐ点検することをおすすめいたします。

理由は簡単です。

もし壊れて交換が必要になった場合に、

大きな費用負担が発生してしまいます。

また、入居者様にも大きなご迷惑を掛けてしまいます。

修理で済む程度であればすぐに復旧できる可能性があるので

そんなに問題にはならないかもしれません。

もし完全に壊れ、要交換状態になると

ポンプその物の手配、配送、工事する職人の手配が

すぐにできなければ、その間入居者様のライフラインである水道が

全く使えなくなります。

そうなると大変です。

管理会社には問い合わせの電話がひっきりなしに鳴ります。

もちろんお怒りになる入居者様もいらっしゃいます。

壊れてから交換修理を水道屋さんに依頼しても

どんなに早くても復旧は１日～２日くらい掛かるかと思います。

しかも、急に発生する工事なので

いつもよりも工賃は高くなってしまう可能性が高いです。

物件の規模にもよりますが恐らく金額は

３桁は軽く超えてしまうかと思います。

そもそものポンプの価格が高いのでしょうがないのですが…

ただ、定期的にメンテナンスをしていれば壊れる前に

ある程度の予測がつくかと思います。

その上で交換が必要だと判断できれば入居者様へ事前に

交換の為の断水の告知をし、何も問題無く事は運びます。

急に壊れてしまうと、

いきなり使えなくなる訳なので入居者様は困惑し、

怒ってしまうかもしれません。

もしもの時の対策としては初動が重要です。

断水したその日のなるべく早くに書面にて通知を行い、

可能であれば各世帯に訪問しお詫びをすると良いと思います。

また、急な工事のため復旧に日数が掛かると予測される場合は、

その間水が全く使えず入居者様は不便の極みです。

飲み水や洗濯、お風呂に入る事もできないので、

それらを外部で済ませるために必要な費用を賄える程度の

商品券やクオカードをお詫びの気持ちとして差し上げるようにしましょう。

上記のような初動の対応を行えば大体の入居者様にはご理解を頂けると思います。

そうすれば後は工事業者さんに１日も早く復旧できるよう頑張ってもらうのみです。

急に壊れるとオーナー様の精神も疲れ切ってしまうかと思います。

管理会社も非常事態の対応に追われてしまいますし、

もちろん入居者様もそうです。

そうならないように日頃のメンテナンスを心掛ける事をおすすめします。

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駐車場について

地方ですと駐車場の有無が重要ですが、

敷地内に駐車場のスペースが無い場合もあります

その場合に駐車場を借上げる必要が出てきます。

近隣に空きのある駐車場があれば良いのですが、

無かった場合が大変です。

駐車場が無ければ入居付けに影響が出ます

どうにか解決するしかないのですが、

その方法が少し骨が折れます。

管理会社の協力が必要なのですが、

近隣で遊んでいる更地を探し

所有者を割り出した上で飛び込んでの交渉です。

ただ、更地とはいえ草などが伸び放題であれば

整地する必要があれば借主負担でやると良いです。

費用負担をすることになりますが、

貸して頂くので整地をすることで有利な条件で借りれる可能性があります。

例えば、使っていない農地を駐車場として借り上げるために

農転と整地の費用負担を条件に格安の賃料で

２０年の借地契約を結ぶ事ができたケースがあります。

一時の費用負担で入居付けの後ろ盾ができるので、

上記のケースのように有利な条件での借上げを目指し

交渉を頑張りましょう！！

借上げとは別の方法もあります。

ランニングコストになる借上げではなく、

入居者に近隣駐車場の契約を斡旋する事で

オーナーの費用負担無しで駐車場問題を解決させる方法があります。

入居者によっては車を使わない方もいるので、

あくまで入居者に選択してもらう方法です。

ただ、先述の方法よりも時間が掛かるのは必至です。

空室が多く改善が急務の場合はおすすめしません。

また、費用負担になってしまうのですが、

最低限に抑える方法としては

駐車場を借りるという方の家賃は

駐車場費用分を値引きするというプランにする方法です。

家賃を値引くので費用負担と変わらないのですが、

車を使わない人には該当しないため借上げに比べ

最低限の負担で済みます。

以上のような方法で駐車場が必要なエリアで

敷地内駐車場のない物件の対策ができるかと思います。

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退去防止について

入居対策については色々な情報があります。

基本的にはフリーレントを付けたり、

家賃を下げてみたり、

室内をリフォームしたりと

方法は皆様ご存じかと思います。

では、入居中の方向けに、

退去防止の対策を取っていますでしょうか？

多くのオーナー様は取り組んでいないかと思います。

恐らくノウハウをご存じないからだと思います。

ただ、入居者さんの満足度を上げてあげればいいのです。

具体的に何をするか…

更新時の更新料を免除したり、

設備の入替えをしたり、

方法は少ないのですが、

やる意味はあるかと思います。

おすすめは設備の入替えです。

例えば、入居者さんの立場になった時に、

独立洗面台を新品に入替えてもらうとします。

住みながら新品の設備が設置され、

入居者さんは新品の設備で満足。

オーナー様も空室に対する設備投資ではなく、

入居中の部屋なので設置費用の回収がすぐに始まる…

というように一石二鳥です。

また、それだけでなく、

入居者さんへ直接不具合などをヒアリングし、

指摘のあった点を修繕するのも良いと思います。

沢山の方法がある訳ではありませんが、

入居者さんの満足度を上げることで

ずっと住み続けたいと思って頂ければ

退去にならずに長く住んでもらえるかと思います。

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２DKの魅力

２DKの間取りっていかがでしょうか？

巷ではあまり人気が無く、

同じ平米数でも２LDKや１LDKの方が

家賃は高い設定になっているケースが多いです。

ただ、新築や築浅物件では上記のような間取りの物件が多いのですが、

築２０年以上経過している投資向けの物件では

２DKの間取りの方が圧倒的に多くなっております。

そういった投資物件を購入した後、

管理会社からよく提案されるのは、

１LDKへの間取り変更です。

ずばり、その融通がきくのが２DKの魅力ではないでしょうか？

費用はそれなりに掛かりますが、

時代に合わせて間取り変更をして競争力を上げる事ができます。

購入後すぐにやろうとすると費用負担が重いと思うので、

ある程度運用した後で間取り変更をする方が良いと思います。

また、地方に行くと築古の２DKの家賃相場が

４万円を切っているケースが多いです。

そこまで落ち切っている状態だと

また魅力が出てきます。

というのも、

単身向け物件（１R・１K・１DK）が

２万円台後半の設定のケースが多いので、

１万円前後の差額だけで２倍以上の広さの

２DKに住むことができるからです。

特に車社会だと各世帯に駐車場が

２台分必要な場合が多いのですが、

やはりそこまで土地の広い物件は多くありません。

最低限１台付いているケースが多いのですが、

そういった場合、前者だと「P１台分付」は弱点になってしまいます。

ところが、ターゲットを単身者に絞れば弱点ではなくなります。

また、単身の生活保護の方の上限額が

３万円台というケースも多いので

そういった方を受け入れても良いと思います。

おそらく駐車場を使わないので、

余った駐車場は別の部屋の２台目として有効利用して下さい。

以上になります。

どうでしょうか？

２DK、勝負できそうではないですか？

ご参考にされて下さい。

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エリア別賃貸情報　NO.2

不定期でお送りしております

エリア別賃貸情報です。

今回は群馬県の県庁所在地「前橋市」です。

現在の人口は３３９，５７０人です。（２０１５年８月末日現在）

２０１０年をピークに近年は少しずつ人口は減少気味です。

隣接している高崎市とはライバルのような関係で、

商業の高崎、行政と文化の前橋と言われています。

イメージとしてはさいたま市の大宮と浦和のような感じです。

そんな高崎市に比べると

少し弱い印象を持たれているのが事実ですが、

「行政と文化の前橋」と言われているように

群馬県の行政機関や地銀の本店が多く所在し、

工業団地も１１箇所もありますので

しっかりと人が集まるエリアかと思います。

ただ、前橋市内のどこのエリアを選んでも良い訳ではなく、

人気のエリアと不人気のエリアを見分ける事が重要です。

前橋駅の北西に上記の群馬県の行政機関や地銀の本店などがあり、

一見すると人気エリアのように見えてしまいますが、

実際はそのエリアは不人気エリアとなっています。

現在人気があるのは駅南側にある「けやきウォーク」

というショッピングモール近くだそうです。

理由はそのモールで生活の全てが賄えるので、

近くに住みたいという人が多いからだそうです。

間取りはどこも同じですが２LDKなどが人気で

１Kや１Rなどの単身向け物件はバス・トイレ別、

部屋が広い、駐車場があるなどの条件が揃わないと

苦戦する印象です。

もちろんファミリータイプは駐車場が最低１台は必須です。

しかし、車社会なので１台は最低条件で、

２台目が確保できて初めて優位性が出てきます。

また、上記の「けやきウォーク」以外で良さそうなエリアは、

高崎市との境界近くにある川曲町というエリアです。

新前橋駅から南に延びる新しめの道路が延び、

そのロードサイドに学校やコンビニ、

ベイシアやカインズホームなど色々揃っており便利です。

恐らく、上記の川曲町のように近隣に

買い物ができる施設や学校などが多くあり、

ファミリータイプも単身でもいける

２DKの間取りであれば勝負できるかと思います。

以上になります。

今回もざっと箇条書きのようになりましたが、

前橋市は人口が３０万人越えの中核都市です。

高崎市と比べられダメな印象を持たれがちですが、

都市としては大きい規模だと思いますので、

まだまだ勝負できると思います。

参考にされて下さい。

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井戸について

昨日は水道料金の地域差についてでした。

それに関連する内容となりますが、

物件によっては上水を公共のものではなく

敷地内にある井戸から引いているケースがあります。

井戸にあまり馴染みが無い方が多いかと思います。

ただ、１都３県でも千葉県では千葉市内や千葉市内より

東京寄りの場所でも井戸を使っている物件が結構あったりします。

なぜ千葉で井戸が多いのか…

あくまで筆者の予想ですが、

千葉県は平坦な地形なので大きな山がなく、

川が他県からくる利根川くらいしかないため

利根川近隣以外は上水の引き込みが容易ではなく、

そのため地面を掘って井戸を使っていた数が多いのではないか…

全然違う理由かもしれませんが、

とにかく千葉県では現在も井戸を利用している物件が多いのです。

また、同時に水道料金が高いエリアが多いため、

ただで使える井戸水に需要があるのではないかと思います。

実際、水道料金の高い東金市では

井戸水を使っている物件の人気が高い気がします。

その井戸の水質検査等の運用に関するお話です。

共同住宅に供給される井戸は「一般飲用井戸」に該当します。

「一般飲用井戸」は１年に１回の水質検査をする必要があります。

その水質検査の費用ですが、

大体１万円～３万円の間のようです。

また、ホームセンターやネットなどで

水質検査キットという物も売られています。

自分で容器に水を入れて検査機関に送り、

その結果を待つ…セルフ水質検査です。

２週間ほどで結果が来るようですので

お時間がある方は経費削減で良いかもしれません。

もし検査の結果で異常が出た場合には

すぐに管轄の保健所に相談し対策を相談して下さい。

上水道を引かないといけない場合もありますが、

大体は浄水器を設置することで対応できるようです。

また、井戸水を汲み上げるポンプについてですが、

壊れると少し厄介です。

世帯数にもよりますが、１０万円～１００万円以上と供給する量によります。

耐用年数はおおよそ１０年と言われております。

色々と大変なように思われるかもしれませんが、

前述の通り水道料金が高いエリアですと

入居者にとってはタダで使える井戸水を

好まれる方もいらっしゃいます。

井戸需要ということでアピールポイントになる可能性もあります。

参考にされて下さい。

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水道料金の地域差について

水道料金についてです。

物件によっては水道メーターが各戸に付いてなく、

親メーター１個だけというケースがあります。

各戸に付いていれば普通にそれぞれの入居者が

使った分を請求され、オーナーは一切関係ありません。

ところが、親メーター１個のみの場合は

請求が親メーターの契約者、

つまりオーナーに一括で請求がいきます。

そもそもなぜそういう物件があるのかと言いますと、

建物を建てる際に各戸に付ける水道メーターは

自治体の水道局に権利金を支払う事で貸与されるのです。

その権利金の額は大体１個２０万円くらいだそうです。

６戸のアパートで６×２０万円＝１２０万円…

高いですよね？

そのため個数が多い建物を建てたのだけど、

予算ギリギリだった場合に水道メーターの費用を削り

親メーター１個だけを付けて終わりにする事があるのです。

そうすると入居者の使った水道代がオーナーに一括で

請求が来てしまいます。

そこで入居者から家賃とは別で固定の水道代を頂き、

水道代に充てるのです。

では、本題ですが、

水道料金に地域差があるのはご存知でしょうか？

実は全国で比べると、

１番安い所と高い所の差は約９倍も違います。

ちなみに関東でもトップとワーストの差は約５倍です。

なぜそんなにも違いが出るかといいますと、

水道料金は各自治体による独立採算性が取られているそうです。

そして、水の引き込み元の河川などの水質が悪いと

浄化処理に費用が掛かるため割高になったり、

水を使う人口が少ない場合は

浄化処理や供給のための施設維持費が

割高になるために料金に反映されるそうです。

そんな水道料金ですが、

筆者の経験上では千葉県が割高な印象がございます。

というのも、たまたま千葉県で一括請求の物件をお持ちの方が

２名ほどいらっしゃり、お２人とも請求額が高いと驚いておりました。

噂で聞いたのですが、千葉県は平地が多く山が無いため

大きな川が他県から流れてくる利根川くらいしかありません。

その利根川から主に水を引いているため水道料金が高いとのことです。

真意は分かりませんが、何となく分かる気もします。

また、ネットで調べたところ

茨城県も比較的高いようです。

そして山が多い群馬県、埼玉県、神奈川県は

水道料金が安い自治体が多いようです。

物件を購入する際には

水道料金がオーナー一括支払いの場合、

入居者から徴収する固定の水道代と

そのエリアの水道代金が割に合っているか…

また、割に合っていなかった場合は

入退去による入れ替わりの際に

適正な水道代に戻す必要があります。

以上の点に注意し、水道代を多く負担することなく

収益が得られるよう管理会社と相談し工夫をして下さい。

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管理のお悩み受け付けております

不動産投資専門の富士企画では賃貸管理も受け付けております！！

昨年１０月より管理を始め、

８月末で管理戸数が２５０件を超えました。

最初は宇都宮の物件の管理から始まり、

空室の多い物件を半年で改善させることができ、

その過程で沢山の経験をしました。

その経験を活かしつつ、

管理を任せて頂いている物件を

全て満室にできるように頑張っております。

今年に入ってからの入居率は以下です。

１月末：８８．０％

２月末：９０．０％

３月末：９４．７％

４月末：９５．９％

５月末：９５．１％

６月末：９１．５％

７月末：９５．９％

８月末：９３．５％

以上になります。

７月末から比べると８月末は少し入居率が落ちています。

ただ、手前味噌ではありますが、

富士企画で管理している物件には

新築物件はございません。

基本的には弊社で仲介させて頂いた物件、

つまり築２０年以上経過している築古物件がメインです。

また、２３区内の物件もほとんど管理しておりません。

そんな普通の管理会社さんと違った状況で

ほぼ９割以上の入居率というのは

正直良い方だと思います。

しかし、満室経営のお手伝いをと思ってやっているので、

入居率１００％を目指してこれからも誠心誠意頑張ります！！

基本的には弊社で仲介させて頂いた物件のみ

管理を承っておりますが、

管理や入居付けについてお困りのオーナー様は

多いかと思います。

そんなお悩みのご相談はいつでも

承っておりますので、

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