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Posts Tagged ‘投資不動産 賃貸 管理 相談’
リフォームはニーズに合わせて…
リフォームをする時は何に気を使ってますか？
一番はクロスや床だと思います。
その次が水まわりでしょうか。
そしてその他の例としては
外にある洗濯機置場を室内に移設したり、
思い押入れをクローゼットに改造したり、
やろうと思えば何でもできます。
ただ、思い切ったリフォームが
ターゲットとなる入居者様のニーズに合っているか…
考えたことはありますでしょうか？
簡単に申し上げると
設定家賃に見合ったリフォームなのかということです。
思い切ったリフォームをすると
思い切った家賃設定にしたくなるものです。
その思い切った家賃設定が
元々のターゲットのニーズに当てはまる設定と
違ってしまうと問題なのです。
内装のグレードを上げたので
ターゲットのレベルも上げればいいじゃないか！
と、考えてしまうかもしれませんが、
そうは上手くいきません。
そもそもレベルの高い方々は
立地自体がレベルの高い所に行くのです。
立地（エリア）が違うので
ターゲットが違うのです。
その事を忘れてしまい、
高い費用を払ってリフォームしても
家賃設定を大きく変えるのは難しいのです。
そこを充分にご理解頂いた上で
ターゲットのニーズにあったリフォームを心掛けましょう。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
満室にするためには…
賃貸オーナーの皆様の目標は満室経営かと思います。
実際に満室で経営できている方、
できていない方、
何が違うのでしょうか？
恐らく違いは１点のみです。
「柔軟」かどうかです。
中古物件で空室が多い物件が売りに出る事が多いです。
空室になっている理由がそれぞれあるのですが、
理由として多いのは家賃設定を変えていないか
こまめに修繕をしていないかです。
まず、家賃設定を変えていないオーナー様に多いのは
新築時から持っている地主さん系オーナーです。
地主さん系オーナーは新築時の家賃設定が忘れられないのです。
もちろん当時からずっと同じ設定のはずはないのですが、
古くなってくると退去の度にリフォーム代で支出が多いので
なるべく家賃を落としたくないと思ってしまうのです。
周りの相場に合わせた設定ができていないので
もちんろん注目されません。
それで退去者が出る度に空部屋が増え、
終いには売却することになるのです。
相場に合わせた「柔軟」な考え方ができないので
そうなってしまうのです。
上記は地主さん系オーナーなので、
そもそも不動産投資オーナーではないので仕方がないかもしれません。
ただ、投資オーナーでも柔軟でなければ満室経営はできません。
例えば、購入時の空室を埋めるために
繁忙期に向けて色々な施策をうつかと思います。
ただ、それも相場に合っていないことがあります。
相場合っていない募集条件を見直す「柔軟」性があるかどうかです。
一番多いのは物件購入時の空室の家賃設定がそもそも相場と合っていないケースです。
相場に合わせるために家賃を落とさないといけない場合があるのですが、
収益性が落ちるのでその決断ができない場合があります。
簡単な決断ではありませんが、
それで繁忙期を逃してしまうとずっと空いてしまいます。
そしたら収益性が落ちるどころではありません。
痛みを伴う決断ができるかどうかが問われます。
家賃設定だけではありません。
リフォームをするかしないかの判断もそうです。
お金を掛ければ見違える様になるので、
リフォームするに越したことは無いのですが、
そこも費用対効果を求めるあまり必要最低限のリフォームもしないケースがあります。
そうなると相場に合わない物件になってしまうので
前例と同じく空室がずっと続くことになる可能性があります。
そうなると費用対効果云々の話ではありません。
やはり、満室経営をしているオーナー様は
上記のような時に思い切った決断ができます。
大切なお金を使う決断ですが、
満室になれば徐々に回収ができます。
満室経営できるオーナー様は時間が掛かっても回収できれば問題無いと割り切れるのです。
その「柔軟」さが大切なのです。
ご参考にされて下さい。
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エリア別賃貸情報 No.５
不定期でお届けしております。
エリア別賃貸情報、第５弾です！！
今回は日本石油（現在のJX日鉱日石エネルギー）の創業の地であり、
石油産業だけでなく、東京電力・柏崎刈羽原発のある柏崎市についてです。
柏崎市の人口は１９９５年の１０万人越えをピークに
近年は９万人台前半で推移しております。
新潟県内では６番目の人口だそうです。
日本海側に面しており、漁業も盛んですが、
東証１部上場企業も多く所在しており、
働く場所は多いようです。
柏崎市の魅力は何といっても空室率の低さです。
なんとホームズさん掲載の空室率では「９．１％」です。
１０％を下回る空室率は首都２３区でも墨田区の９．８％と
中野区の９．９％くらいです。
神奈川は１０％を下回るエリアがありません。
また、埼玉でダントツの和光市で９．８％、
一番低いのは千葉市美浜区の８．７％ですが、
お分かりのように首都圏の中でも中心の１都３県の
それぞれのトップエリアと比べても２番目の空室率の低さです。
これは驚くべき数値だと思います。
理由として考えられるのは…
やはり原発需要かと思います。
原発の関連企業が多くあるため
人が集まるようです。
現在は東日本大震災の影響で稼働しておりません。
もし稼働するとなるともっと需要が伸びる可能性あるそうです。
原発をリスクととらえるか、メリットととらえるかは
人それぞれかと思います。
もしメリットとして受け入れられるのであれば
空室リスクの低いエリアなので投資先として
面白いかと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも承っております。
以下リンクよりお気軽にご相談下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
火災保険を有効利用する
投資物件を購入すると必ず入る火災保険。
その火災保険にもしもの時に役立つサービスが色々あるのをご存じでしょうか？
一番多いのは水まわりののトラブルと、
鍵のトラブルかと思います。
普通に緊急対応で〇ラシアンなどの
業者さんに依頼をすると出張費用だけでも
数千円掛かってしまいます。
水まわりなどは日頃修理を依頼している
工事業者さんの方がお安いと思いますが、
夜中や早朝などの緊急を要する時には
そういった業者さんに対応して頂くのは難しいかと思います。
それに比べ先日の有名な業者さんは
会社の規模が大きいため人員が多く、
２４時間の対応をしてくれたりします。
その場合には頼るしかないのですが、
実は物件に掛けてしる火災保険に
タダで３６５時間２４時間対応してくれるサービスが付帯しているのです。
加入している火災保険の証券番号が必要なのですが、
それが分かっていればサービスを受けられます。
サービスの連絡先と管理会社さんに伝えておいたり、
自主管理の場合は入居者様へ書面にて通知していれば
誰でも連絡して対応してもらえますので、
是非使って下さい。
ちなみに、大体は３０分の作業まで無料で、
部品代などは実費精算となります。
ご注意下さい。
最近は水まわりと鍵のトラブルに限られず、
損保の会社ごとにそれ以外のサービスもあります。
例えば健康関係の相談サービスや、
家具移動のお手伝い、電球交換など
多種多様なサービスがございます。
是非参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお困りの
オーナー様からのご相談を承っております。
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土日祝日でもいつでも受け付けます。
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退去対策で何ができるか…
賃貸経営をしていると必ずある退去。
管理会社の担当者から着信があると
何か壊れたか、退去かとドキドキしてしまいますよね。
また、退去されてしまって次が決まらないと
空室になり収益が損なわれます。
退去は賃貸経営では大きなリスクです。
そんな退去を防ぐための取り組みとして
何ができるか…
オーナー様の悩みかと思います。
転職や転勤などに伴う引っ越しや、
結婚などによる引っ越しはなかなか止められないと思います。
ただ、契約期間の満期を迎えるから引っ越そう…
設備に不満があるから引っ越そう…
などの必要に迫られた引っ越しでなければ
何とか引き留めることができるかもしれません。
では、具体的に何ができるか考えてみました。
【更新料を無料にする】
一番手っ取り早い方法です。
やはり、更新時にお金が掛かるのが一般的とはいえ、
財務状況の良くない方にとってプラス１カ月分の負担は大きいです。
そこを安することで退去が防げるかもしれません。
【設備を充実させる】
長く住んでいると設備が古くなってしまいます。
新しい設備を求めて退去を考えるケースもあるかと思います。
それを防ぐために設備を入替えてみてはいかがでしょうか？
例えば、独立洗面台や畳の表替え、少し費用が掛かりますが
キッチンの入替えなどが代表的かと思います。
または、入替えではなくウォシュレットやモニターホンを新設するのもありだと思います。
上記全て費用が掛かりますが、退去後に入替えると
次の入居が付くまで資金の回収はできません。
ですが、入居中でしたら即回収が始まりますし、
入居者様の満足度が上がりますので、
退去防止の役に立つかと思います。
【設備（外部）】
上記は室内のお話でしたが、
外部にも気を使うと良いかもしれません。
何かといいますと、セキュリティー関連の設備です。
正直、築古の木造アパートなどでは
セキュリティーといえるような設備は皆無かと思います。
そういった中で監視カメラ（偽物）やセンサーライト、
補助鍵などを付けてあげるのも良いと思います。
オーナーが防犯に気を使っていると思われるので、
入居者様の満足度が上がるかと思います。
以上、対策案を挙げさせて頂きました。
費用が掛かることもあるので費用対効果をよくお考えになった上でご検討下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
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管理についてのご相談を受け付けております。
不動産投資専門の富士企画では売買の仲介のみではなく、
ご購入頂いたお客様の物件の管理も承っております。
昨年１０月から始めたのでちょうど１年になります。
１年前に始めた時は５８室でしたが、
この１年で約５倍の約２６０戸になりました。
また、始めた当初の入居率は約６４％でしたが、
９月末時点で９３．９％となっております。
始めた時よりだいぶ良くなりました。
今年１月からの入居率の推移は以下になります。
１月末：８８．０％
２月末：９０．０％
３月末：９４．７％
４月末：９５．９％
５月末：９５．１％
６月末：９１．５％
７月末：９５．９％
８月末：９３．５％
９月末：９３．９％
以上になります。
４月をピークに一度下落しましたが、
徐々に持ち直してきております。
毎月管理戸数が増えてきております。
そんな中でも１００％を目指して日々努力しております。
これからもアフターフォローとしての管理業務に力を入れていく予定です。
その一環として１０月１日より３６５日２４時間のコールセンターを導入しました。
また、管理専門の仲間も募集しております。
管理をお任せ頂いているオーナー様によりご満足頂けるように
これからも頑張ってまいります。
冒頭でも書いておりますが、
基本的には管理を受けるのは弊社で仲介させて頂いた物件のみです。
ただ、そうじゃなくても管理についてお悩みをお持ちであれば
いつでもご相談を承っております。
具体的にご相談がある方は以下リンクよりお問い合わせ下さい。
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学生需要のアパートについて…
学生需要のアパートを
リスクの低い物件と思いますか？
リスクの高い物件と思いますか？
考え方によってどちらかに分かれるかと思います。
リスクが高いと思う方は
最長でも４年で出ていく可能性があることや、
大学自体が撤退する可能性を考えてらっしゃるかと思います。
リスクが低いと思ってらっしゃる方は
逆に上記の点をメリットにとらえてるかと思います。
大学の撤退が怖いのであれば
撤退する可能性の低い大きな大学の
近くの物件を選べばいいですし、
最長４年で出ていくという点は
２年以内にも出ていく可能性がある回転の速い
単身物件で４年居てくれる可能性が高いことを
評価しているのです。
学生需要物件で入居率を上げる方法ですが、
学生と仲良くなることです。
そして、口コミで人を集めることが重要です。
実際にどのようにしたらよいかといいますと、
紹介キャンペーンをするのです。
紹介したらした人に商品券、
紹介された人はフリーレントなどです。
知っている学生需要物件のオーナー様で
学生の引っ越しを１万円で請け負っているいう方もいました。
そうやって学生とのコミュニケーションを上手に取ることで
仲良くなり、口コミで物件の噂が広がり入居付けがし易くなるのです。
コミュニケーションが苦手ということであれば
管理会社を通して上記のキャンペーンを展開して下さい。
そして、学生需要物件の注意点ですが、
競合の物件が非常に多いのでそもそもの家賃設定が
他所よりもシビアな設定になります。
回転する分、退去時のリフォーム費用が掛かります。
また、リフォームの手を抜くと入居が付かなくなります。
というのも、学生は贅沢です。
部屋の綺麗さを非常に厳しく求めます。
また、ご両親が賃料を支払うケースがほとんどなので、
ご両親の意向も強く働きます。
そのためリフォームが適当だと選択しから外れてしまいます。
リフォームには気を遣うようにしましょう。
以上になります。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
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平日の早朝から夜遅くまで、
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繁忙期に向けて
まもなく繁忙期を迎えます。
シルバーウィークが終わってから
賃貸市場に動きが出てきております。
新年になると繁忙期に入るので
入居付けのチャンスになります。
ただ、何もせずに繁忙期を迎えると
結果が出ずに空室のまま４月になってしまう可能性もあります。
繁忙期になる前からしっかりと準備を行い、
しっかりと入居者を取り込むように心掛けないといけません。
では、具体的に何をしたよいか…
【募集条件の見直し】
現在の条件で決まっていないので、
募集条件の何かが相場と違っていないか賃貸業者さんにヒアリングしましょう。
その上でリフォームが必要であればまだ時間はあります。
家賃設定が間違っているなら、許容範囲内で見直しましょう。
【業者さんへのアピール】
良い条件にしても賃貸業者さんに知名度が無ければ
店頭に来たお客様に紹介してもらえません。
また、色々な業者さんのネットに積極的に掲載してもらうためにも、
足を使って沢山の業者さんを廻りましょう。
繁忙期に入ってからだと忙し過ぎて相手にしてもらえません。
１２月までの間に月に１回程度は業者さん廻りを心掛けましょう。
以上になります。
正直、上記の２点をしっかりやってもらえれば
ある程度の成果が出てくる可能性があります。
ただ、業者廻りしているのに動きが無いという場合は
募集条件が間違っている可能性があるので、
そこはやはりヒアリングをして相場を探りましょう。
意外とすぐにトレンドが変わったりします。
こまめに情報収集を行う事が重要です。
ご参考にされて下さい。
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賃貸業者へのヒアリング
物件を購入する前や購入後に近隣にある不動産会社への
ヒアリングをするかと思います。
その際のポイントについてご説明いたします。
【相場について】
地名と間取りを伝えて物件のエリアの相場を聞きます。
合わせてご自身の物件の希望の家賃が妥当か聞いてみましょう。
ただ、希望の家賃設定と実相場にかい離があると言われることも多々あります。
残念がる前に、希望の家賃に近付けるためにどうしたら良いか確認しましょう。
また、物件に直近で入居した方の家賃も参考にしましょう。
時期や設備によっては業者さんに言われる相場賃料より高く決まることもありますし、
１社だけでなく、数社聞くことで平均値を出し参考にしましょう。
【設備について】
相場の家賃を聞いた上で、その家賃設定にするための
最低必要設備を聞きましょう。
その内容を参考にし、予算に合う中でできる限りの修繕をしましょう。
良くあるのが、２DK→１LDKへの間取り変更。
ユニットバスの入替え、キッチン交換、洗面台交換など、
水回りの入替えをしないと厳しいと言われることもあります。
ただ、ユニットバスは基本的にはそのままで問題無いですし、
キッチンも錆は研磨で落とし、古臭く見える戸はダイノックシートなどを貼って
新しく見せるだけでも十分綺麗になります。
確かに水回り全てを入替えると劇的に良く見えるのですが、
劇的に費用も掛かりますので、最低限に留めるようにしましょう。
あとは、入居者となるターゲット層がどういう方々なのか分析し、
ターゲットに合ったリフォームを心掛けましょう。
【厳しいと言われた場合】
厳しいと言われてしまっても落胆しないで下さい。
ターゲットを分析しましょう。
初期費用ポッキリプランを提案しみましょう。
大体の場合は営業さんが食い付いてくるかと思います。
「その条件ならイケると思います！！」と言うかと思います。
正直申し上げますと、CFを求めた投資物件に住む方は
所得の高い方では無いケースが多いかと思います。
そういった場合、安い家賃設定であれば魅力を感じては頂けると思います。
ですが、入居する際に掛かる初期費用が負担となり入れない…
というような方も多いのです。
そしたらどうするか、初期費用を〇万円ポッキリと明示してあげるのです。
もちろん、普通に支払うべき初期費用よりも安く設定してあげる必要があります。
オーナー様の負担が出ますが、空けておくよりはましだと思うので、
早く埋まるのであれば少し我慢して頂ければと思います。
ただ、初期費用ポッキリでもダメなエリアはあります。
また、家賃を下げてもダメなエリアもあります。
非常に稀ですがそういうエリアもあります。
特に地方に多いので、そこは事前に見極めましょう。
参考にして下さい。
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エリア別賃貸情報 No.4
不定期でお届けしております。
エリア別賃貸情報、第４弾です！！
今回は鶴巻温泉と東海大学で有名な秦野市です。
秦野市の現在の人口は１６８，０７２人です。（平成２７年９月１日現在）
近年では２０１０年頃の１７万人をピークに現在の水準くらいを維持しています。
地区別の人口ですと
東海大学前駅と鶴巻温泉駅がある「大根地区」が４３，０００人程と最も多いのですが、
元々秦野という地名が付かない新興住宅街のため、
市の関係施設がほとんど無いエリアです。
賃貸需要としては東海大学の学生の需要がメインとなっています。
市の中心となっているのは渋沢駅のある「西地区」と呼ばれるエリアで、
人口は４０，０００人程で駅周辺と国道２４６号沿いに都市化が進んでおります。
賃貸需要としては駅北東側に多数ある工場の需要かと思われます。
日産車体や横河電機、不二家の工場など大企業の工場が多数あります。
また、先述の大根地区は隣接する伊勢原市にある
伊勢原工業団地の需要も取れているようです。
市内に在住の外国人は２，７００人程だそうです。
主に工場で働く方々だと思われます。
人口比で１％台なので少ないのですが、
受け入れている物件がそう多くないと思われるので
こちらの需要は積極的に取り込むことをおすすめいたします。
秦野市で一番物件が多いのは恐らく東海大学前駅周辺かと思われます。
大学生を主なターゲットにしているため競争が激しく、
東海大学前駅周辺の単身向け物件の家賃相場は
安い物件だと１万円台後半～２万円台前半となっております。
ただでさえ物件数が多いので家賃相場が下がってきているのですが、
現状は安いだけでは戦えなくなってきているかと思われます。
そのため家賃を安めに設定しつつも工夫をする必要があるかと思います。
例えば、駅から遠い物件であれば自転車を貸し出すとか、
学生なのでマンガを全巻揃えて室内に置いておくとか、
初期費用をポッキリにするとか、
若者をターゲットにした工夫をおすすめします。
間取りは上記の学生向けの単身向けが多い印象ですが、
東海大学駅前以外は工場等の社会人の需要もあるので
ファミリータイプの間取りでも需要はありそうです。
小田急線が通っているので市外で働く方も多いかと思います。
周辺の伊勢原市や小田原市、平塚市に比べると家賃相場が低めなので
周辺エリアで働く方の需要も取れるかと思います。
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