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ニュース
人口が少ない都市でも需要はあります。
皆様は物件を購入する時に投資先のエリアの
人口の数を気にされますか？
恐らく、気にすると思います。
特に近年増えているか減っているかの推移は
気になるかと思います。
年々凄い勢いで減っていたら怖いので
そういうエリアは投資先から外した方が良いと思います。
逆に年々増えているエリアは投資先として狙い目かと思います。
また、人口が多い方が賃貸需要もあると思ってらっしゃるかと思います。
人口が少ないエリアは需要が無いと思ってらっしゃるかと思います。
でも、意外と人口が少ないエリアで高稼働で回すこともできるのです。
ただし、人口が少ないからどこでも良い訳ではありません。
少なくとも条件が揃わないとダメだと思います。
その条件は以下になります。
①物件の供給数が少ない
②隣接する都市が大きい
③メインの通りに近い
④役所が近くにある
⑤間取りが競争力のある作り
以上の５つの条件が揃っていると
人口が少ない場所であっても需要が高く、
高稼働で回っている物件が多いのです。
あくまで経験上のお話ではありますが、
以外とそんな物件が多いのです。
恐らく、需給のバランスが取れているケースが多いのかもしれません。
物件が多過ぎず、ただ、利便性の高いエリアであったりするからかもしれません。
上記の条件を満たす物件を注目してみて下さい。
是非ご参考に！！
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
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以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
エリア別賃貸情報 Ｎｏ．８
毎度不定期でお届けしております。
エリア別賃貸情報 第８弾です！！
今回は碓氷川が流れる群馬県西部の安中市についてです。
人口は２７年９月末現在で６０，０３２人です。
ここ４０年間あまりは６０，０００人台で推移しており大きな変化はないようです。
市の中心を横断する形で国道１８号があり、
高崎と長野県軽井沢町を結んでいます。
その国道１８号沿いにはスーパーや銀行などの
生活施設が揃っており時間帯によっては渋滞しています。
鉄道はＪＲの駅があるのですが、
代表的な安中・安中榛名・松井田の各駅は市街地から離れています。
そのため住人の足は車が中心になります。
市内には東邦亜鉛と信越化学工業の２大工場があります。
また、隣接する高崎市へ通う方も多いそうです。
エリア的に見て賃貸物件が多いとはいえず、
供給が少な目かと思います。
近年は大手さんのファミリー向けアパートの新築が増えてきているようです。
需要としては上記のように高崎市で働く方も取り込めるかと思います。
基本的にはファミリー物件が人気があり、
駐車場が敷地内に２台取れると競争力が増します。
間取りとしては上記のようにファミリー向けが良いと思います。
２ＤＫ以上はあった方が良いと思います。
２ＬＤＫで築浅の物件も多いのですが、
同じ２ＬＤＫでも人気のメゾネットの物件が少ないので
そういった造りの物件は競争力があるかと思います。
客付け等に関しては地元の不動産会社というよりは、
隣の高崎駅周辺の大手さんのネットを活用するのが有効かと思います。
ご参考にされて下さい。
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ローカルルールについて
地方の不動産業界のローカルルールについてです。
地方には地方毎にその地場のルールがあります。
ある場所だと管理料が掛からなかったり…
一見凄く魅力的なのですが、やってもらえることが限定されます。
例えば、家賃の入金確認は自分でやならいといけません。
ただ、督促はやってもらえるケースが多いです。
未入金の入居者さんがいれば管理会社に伝え、督促をしてもらえます。
また、北の方だとありうる積雪も
管理会社の方ですぐに除雪作業の手配をしてもらえたりします。
なので、家賃の入金確認はしなければなりませんが、
それ以外は普通に動いてもらえます。
また、西の方だと関東とは真逆なルールもあります。
ご存じの方も多いかと思いますが、
敷金の償却が一般的です。（敷引き）
つまり、売買時に敷金の引き継ぎが無く、
買主様は新たに敷金分を用立てなければならないのです。
さらに、固定資産税の清算の起算日が関東ですと１月１日なのですが、
西の方は４月１日です。
このようにエリアによってルールが大きく違ったりします。
遠方の物件のご購入を考えた場合、ご自分のエリアの感覚では
合わない場合があるので注意が必要です。
ご参考にされて下さい。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．７
毎度不定期でお届けしております。
エリア別賃貸情報 第７弾です！！
ジュビロ磐田とヤマハ発動機で有名な
静岡県西部最大級の都市、磐田市です。
ヤマハ発動機をはじめとする輸送機器産業をメインとする工業都市です。
また、隣接する政令指定都市・浜松市の衛星都市としても栄えております。
スポーツも有名で、誰もが知るジュビロ磐田の本拠地でもあります。
また、最近話題のラグビーのトップリーグチーム・ヤマハ発動機ジュビロもあります。
人口は２７年９月末時点で１７０，７１５人で、
ここ１０年間でのピーク人口となっております。
輸送機器産業が盛んなので外国人の労働者も多く、
８，０００人を超える人口となっております。
そのため、賃料が安く広めの間取り物件では
外国人の需要があります。
ただ、市南部にはあまり外国人の需要はないようです。
また、広いだけの間取りでは選んでもらえないため、
２ＤＫ以上の間取りが求められます。
外国人が以前から多いので、
元々慣れた不動産業者さんが多いので
ご自身が不慣れでも色々助けてもらえる地盤がありそうです。
東海道線の北側にはららぽーとがあり、
また、国道１号線のロードサイドにはお店も多いので
車があれば駅から離れていても問題は無いかと思います。
ご参考にされて下さい。
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外装の修繕は必要か？
記事でよく内装は直さないと入居付けに
悪影響ですと書いております。
外装についてはあまり触れておりませんでしたが、
本当であれば外装こそ直すべきだと思います。
ただ、費用負担が内装より大きいため、
物件を購入したばかりでお金が貯まっていない状態だと
無理にする必要は無いので後回しにしているだけなのです。
もちろん、どう見ても直さないとすぐにでも問題が起こるような状態であれば別です。
そういった物件は安く売りに出ているケースが多いので、
安く購入した分は修繕に回しましょう。
状態の悪い物件は値付けが安くなったり、
買い手から指値交渉をされるケースがほとんどです。
それを防ぐためには将来の売却を考え前もって修繕しておくと
物件の価値を上げることができます。
また、既存の入居者に対しても効果があります。
どんな効果かといいますと、
建物の維持に気を使っているという風に受け取れるので
何か不具合があった時に金銭的な理由などで
ほったらかしにされる心配が無いと思うからです。
やはり、しっかりと建物に手入れをしていると
ちゃんとしたオーナーだと思われるので、
やって悪いことは無いかと思います。
色んな意味で外装の修繕をすることで
プラスになりますので、
是非ご参考にして頂き余裕があれば実行してみて下さい。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．６
毎度不定期でお届けしております。
エリア別賃貸情報、第６弾です！！
今回は九十九里浜とはだか祭で有名な
いすみ市についてです。
いすみ市は２００５年に夷隅郡夷隅町、大原町、岬町の３町が合併してできた市です。
人口は合併当初の２００５年の４２，３０５人をピークとし、
近年は若干減少水準にあります。
ちなみに２０１５年１０月１日の時点で４０，１２５人です。
九十九里浜の終点があり、
太平洋に面しているため古くから漁業が盛んです。
地下資源のヨウ素の埋蔵量が世界有数で、
ヨウ素化合物の生産工場などがあります。
また、近隣で工場等が多くある茂原市へ通勤している人も
人口の１０％ほどいるようです。
前述のとおり人口が少しずつ減少傾向にあるため、
市をあげての移住者の受け入れを積極的に行っているようです。
「いすみ暮らしサロン」というサイトがあり、
東京から近い田舎として移住者へのいすみ市の魅力のアピールや、
「空き家バンク」という空戸建の紹介サイトもあります。
ただ、「空き家バンク」は元々専用住居として建てた空き家のみを対象としており、
収益物件（アパートなど）は登録できないようです。
外房線の線路より東側には九十九里浜があるので、
サーファーの需要が取れるエリアとなっております。
間取りは単身向けと２ＤＫの家賃設定に大きな開きが無いため、
２ＤＫで３万円台の設定の物件がおすすめです。
もちろんファミリー向けの間取りなので駐車場が無いと厳しいのですが、
各世帯２台分のスペースが取れなくても安い家賃設定であれば
最低１台分のスペースさえあれば単身者の需要は取り込めるかと思います。
外房線と海岸との間を南北に走る国道１２８号線の
ロードサイドにホームセンターやスーパーがあるので、
１２８号線へのアクセスのし易い場所は人気があるようです。
ご参考にされて下さい。
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賃貸需要を調べる
オーナーチェンジ物件を購入する際に調べるかと思いますが、
物件の賃貸需要がどこにあるのか…
特に地方物件の場合は
物件の周辺に何があるか地図上で調べることが重要です。
代表的なのは工場の有無です。
そこで働く方の需要が見込めます。
また、学校（大学）の有無も調べましょう。
学生の需要が見込めます。
ただ、賃貸物件の激戦区になっているので、
家賃設定が低かったり、４年生が多いとまとめて退去になる可能性もあるので
注意が必要です。
次は病院です。
病院は工場同様に院で働く方の需要が見込めます。
また、市役所の近くもある需要が見込めます。
何かと申しますと、生活保護受給者です。
理由は役所で直接手渡しで受給したり、
その他の手続も役所ですることが多いので、
車を持たない生活保護受給者は役所の近くをこのみます。
上記を例に参考にされて下さい。
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無料で設備投資をする方法…
入居者さんの満足度を上げつつ、
物件のバリューアップをも図る。
そんな一挙両得を狙った設備投資を
持ち出し無しでできる方法があるのをご存じでしょうか？
物件のガスがLPGであればできるのです。
それでもうお分かりの方は多いと思います。
ガス会社を切り替えることで上記のような設備投資ができる可能性があります。
何ができるのか…
〇給湯器の無償設置＆フリーメンテナンス
〇エアコンの無償設置＆フリーメンテナンス
〇ウォシュレットの無償設置（＊３点ユニット不可）
〇モニターフォンの無償設置
上記の４つの設備を無償で付けてもらえる可能性があります。
かなり手厚い条件かと思います。
弊社で上記内容を実施してくれるガス会社さんをご紹介できます。
もちろんケースバイケースで全て対応してもらえる場合と、
上記のうちの２つとか、３つとかに限定される場合もあります。
ただ、切り替えさえできれば上記のうちで一番お金の掛かる
給湯器は無償で設置・フリーメンテナンスをしてもらえます。
それだけでもオーナー様にとっては非常に助かると思います。
給湯器は普通に新品を設置すると１５万円近く掛かるので。
必ずできる訳ではありませんが、
切り替えできるかどうかの判断はすぐに確認できます。
ご興味があれば是非お問い合わせ下さい。
富士企画では管理や入居付けに関してお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
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管理人を常駐させることは可能か…
分譲マンションや大型の賃貸マンションだと
エントランスに管理人室があったりします。
管理人が常駐していると
建物内での設備のトラブルへの対応が即座にできます。
また、防犯効果も期待できます。
ただ、オーナーチェンジ物件ですと
ほとんど管理人は常駐しておりません。
URなどの大型のRC物件では常駐タイプはありますが、
個人所有の物件では皆無だと思います。
理由は簡単でお金が掛かるからです。
管理人なので人件費が掛かります。
人を一人雇うので最低でも２０万円くらい掛かります。
その費用をペイできるような家賃収入がある物件は
なかなかありません。
そのため実現は難しいかと思います。
ですが、方法はあります。
例えば、状態のあまりよくない１部屋を
格安で貸す代わりに建物の管理をお願いするのです。
雇う訳ではないので本業をやりながら建物の管理を任せるので、
何かあったら報告をしてもらうとか、
ゴミの仕分け作業などの本当に簡単な作業をしてもらう形になります。
上記の例だと６世帯くらいの物件では割に合わないので、
基本は２０世帯以上の物件ならやれる可能性があるかと思います。
では、世帯が少ない場合はどうでしょう。
それこそ６世帯のアパートだと格安で住んでもらうのではなく、
仲良くなって面倒を見てもらうようにしましょう。
物件を見に行った時などに菓子折りを持って行ったりなど、
お礼をしつつお願いするという方法で仲良くなりましょう。
そうすれば緊急時に良い対応をしてもらえたりするので
大分助かります。
ご参考にされて下さい。
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オーナー業は営業です。
今回も初心者向けのお話になります。
不動産投資を志す理由は人それぞれだと思います。
老後の備えとして…
資産形成…
節税・相続対策…
色々な目的で不動産投資をお考えだと思います。
その不動産投資＝オーナー業の中でも
一番重要な入居付けについて具体的に何をするかご存知でしょうか？
空室がある場合に、
ただただ待っていても入居は付きません。
新築や山手線の内側で且つ駅近の物件であれば
多少は何もせずとも入居は付くかもしれません。
ですが、中古の築古物件などは
まず待っていてはダメです。
新築やとても立地の良い物件は数が多くありませんが、
築古のアパート・マンションはありふれているため
ライバルが沢山います。
更に、古くからの地主さんの持っている物件は
地主さんの名前と物件とを不動産業者さんも覚えているため、
積極的に紹介するのですが、
新参者の投資家オーナーさんとその物件は知名度が低く
そのままでは積極的に紹介してもらえません。
既存の業界に新規参入をし、
需要を取り込んでいくのは非常に大変なことです。
その中で勝つためには足を使うしかありません。
物件の最寄り駅か、最寄りの大きい駅の前にある
客付けを専門にしている不動産業者さんを廻り、
ご自分の物件を紹介してもらえるようにお願いをするのです。
足を使うので非常に泥臭く、営業のような作業になります。
そうやって業者さんを廻って覚えてもらうのです。
合わせて仲の良い営業さんを作り、
定期的に話をして忘れられないようにしましょう。
そうすることでオーナー名と物件とを覚えてもらえるようになると、
店頭に来たお客様に対して五万とある物件の中から紹介してもらえるようになります。
そこまでの状態になると大分楽になります。
ただ、もちろんそれだけではありません。
常に最新の賃貸状況を把握し、
ご自身の物件の条件が相場と合わなければ
修正して入居が付くように心掛けましょう。
ご参考にされて下さい。
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