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鍵の現地対応
みなさん案内時の鍵はどこに置いてあるでしょうか。
これは管理会社にもよると思いますが、
客付業者からすると案内時の鍵は
出来る限り現地設置の方がやりやすいです。
普段営業マンは入居者を案内に行くとき
一軒だけ案内に行くより数件行くことの方が多いです。
ですが鍵が管理会社などにあると、取りに行って案内後
また戻しにいかなくてはいけないので
物件と管理会社の距離がよっぽど近くない限り敬遠されがちです。
その他にも管理会社が定休日の日は
案内ができないなどのデメリットもあります。
必ずしも現地設置が１００％良いというわけでもないですが
鍵の現地設置はキーボックスで対応すれば
安全性はかなり上がりますし、
その方がやり易いと思う客付業者は多いと思います。
また、管理会社の立ち合いの場合も
物件の事を詳しく聞けるメリットはあるものの
自分のペースでご案内ができなくてやりづらかったりもします。
案内しやすい物件をつくるのも大家さんの役目だと思いますので
是非いろいろためしてみて下さい～
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
真夏の注意点
最近は暑い日が続いておりますが
この暑さで空室には色々な影響がでてきてしまいます。
たとえば排水管の中にたまっている水が蒸発して
下水の臭いが部屋中に充満してしまったり
閉め切った部屋にコバエの大量発生で
死骸が部屋中で発見されたりと
どんなに良い物件でもそれだけで
決まらなくなってしまう事もあります。
ですのでできる限り物件の換気を行ったり、
臭いが上がってこないように排水溝などにテープをはったり
殺虫剤をまいたりなど対策をした方が良いです。
以前に相場よりも安く良い物件なのに
内見に行くと毎回コバエの死骸が大量にあって
それだけで内見者も引いてしまって
中々成約に結び付かないものもありました。
それではもったいないです。
管理会社も定期的に清掃に行って外の雑草などは綺麗になっていても
空室の部屋の中までは毎回見ないで
見落としてしまっている事もあります。
遠方で中々見に行けないときも
管理会社などに清掃のタイミングで
換気してくれるよう頼むのも良いと思います。
細かい所ですが、その細かい所に気を使う事で
入居率も変わってきますよ～(^-^)
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次の入居者をみつけてもらう
物件に長く住んでもらえるのは良いことですが、
入居者はいずれ退去します。
長く住んでいるほど退去時には修繕費用がかかってきてしまいます。
それ以外にもは再募集の広告料がかかってきます。
空室期間中はサブリースでもない限り家賃は入ってこないので
良いことはほとんどありません。
一昔前は早く退去してくれた方がまた高い初期費用をもらえるから
よかったなど聞いたりしますが、今はそんな時代ではありません。
そこで退去時に次の入居者を見つけてくれたら
退去時のクリーニング費用不要ですや、
次の入居者は初期費用０円など
現入居者とこれから入る入居者どちらにも
特典をつけてあげるのがポイントです。
特に学生などの若者が多い所には先輩後輩の関係で
入ってくれたりするのでより効果的です。
大家さんは実際に費用はかからずにできるので
試してみるのも良いと思います(^^)
https://www.fuji-kanri.net/soudan/
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富士企画の管理
賃貸管理をやっていると客付業者さんから
色々な相談を受けます。
客付業者はたくさんあり、考え方も違います。
入居日を延ばして下さいや
フリーレントを１か月つけていても
フリーレントつけなくてもいいからその分ADにしてください、
礼金を募集しているものより多くとるので
その分をバックしてくださいなど様々です。
それを受け付けない業者もありますが、
富士企画では出来る限り柔軟に対応するようにしております。
入居者さんもその条件で
納得して入居してくれるのであれば良いと思っているからです。
入居者さんも価値観はそれぞれ違うので
同じものでも高いと思う人もいれば安いと思う人もいます。
以前、費用を半分負担するから
電気コンロをIHに替えてほしいという入居者もいました。
これは大家さんにとっても通常の半分の費用で
グレードアップできるのでお互いに満足できる結果になりました。
柔軟に対応している方が良い結果になる事が多いです。
困った時はそんな富士企画に相談してみて下さい(^^♪
https://www.fuji-kanri.net/p5/
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年代の変化と賃貸
バブル崩壊後、経済が低迷する中でも
賃貸需要は順調に拡大してきました。
ある調査によると入居世帯は
平成初期より約３０%増加しています。
これには晩婚や結婚しない人の増加などによって
世帯数の増加した事などが考えられます。
現在は少子化が進んでいて
賃貸物件の入居者の年齢も上昇しており
ライフステージに応じた住み替えをしている人が多いので
地域における需要と供給のミスマッチを
小さくしていくことが今後賃貸経営で稼いでいくのに
重要な課題だと思います。
ここにはこんな需要が予想されるから
ここを伸ばした物件づくりをしたら面白いんじゃないかなど
状況を見極めて決断する大家力が試されます。
現在は長期的に高い入居率を確保するのは難しい時代だと
言われていますが、やり方次第だと思います(^^♪
富士企画にはそんなノウハウがございます。
いい感じのメンバーが揃っていますので
いつでもご相談下さい～
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富士企画株式会社
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家賃を下げる前にする事
売却を考えた賃貸募集をする時は
家賃は出来る限り下げないで入居をつける事です。
実際に空室期間が長くなると
空いてるよりかは家賃を安くして埋めたいという気持ちになったりしますが、
まずは家賃をやみくもに下げるよりかは
礼金０やフリーレントをつけたり初期費用〇〇円キャンペーンなど
初期費用を下げたり、
リフォームなどで物件の家賃下落を防いで物件の価値を保つことを
考えていった方が良いです。
ただ、家賃を下げるのは悪いという事では無く
なにも考えずにただ下げるのは良くないって事です。
また、家賃は売却時の価格に直接影響してきます、
最初は売却する時の事まで考えられないかもしれませんが
今は売却する気はなくても将来は分かりません。
そうなった時のためにも先を見越した賃貸募集をオススメします。
富士企画にはたくさんのノウハウがございますので
困った時はいつでもご相談ください～(^-^)
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賃貸物件はたくさんの人に知ってもらう
投資物件の売買では未公開物件情報を求める人は結構いますが、
賃貸物件で未公開情報を下さいといってくる人はほとんどいません。
現在は飛び込みで賃貸物件を探しに来る人は少なく、
入口はインターネットで調べて問い合わせをした後に
物件を探しに来る人がほとんどです。
まずは物件をポータルサイトに載せたり
不動産会社を周って部屋を探している方や客付け業者に
自分の物件を幅広く知ってもらえるようにする事です。
可能であれば管理会社だけではなくて
ほかの仲介会社からもネット広告などしてもらった方が良いと思います。
自分で不動産業者周りをする時は〇〇なので決めてくださいや
〇〇がついているんですよという感じに
特徴を説明する事で物件を担当者の頭の片隅にでも入れておいてらえるように
した方が効果的です。
ただ、マイソクを何十枚も見えるところに持っていくと
担当者も『うちだけじゃなくて他にもたくさん同じようにお願いしているのか』と
やる気をなくしてしまう可能性があるので注意してください。
時間がある時や物件近くを通った時は
出来る限り不動産会社に顔をだして人間関係を築くのも良いです。
不動産経営はこれが正解というものはないので
是非、色々試してみて下さい。
富士企画にも豊富な知識がありますので
いつでもご相談下さい～
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富士企画の元賃貸営業マン
富士企画には、元賃貸営業マンがいます。
実際に店頭にたって物件を探している方の生の声を聞いてきたからこそ
できる話もあります。
実際にどんな物件を求めているのかや
入居改善するにはどうすればいいのか。
閑散期の募集と繁忙期の募集の違いなど
そんな話を聞きに来ませんか？
自分で収益物件も所有しているので
賃貸会社、売買会社、大家さん目線と
色々な目線からのお話しが出来ると思います。
担当の坪井です。
予定さえ入っていなければ何時でも対応しております。
tsuboi@fuji-plan.net
きっとためになる話が出来ると思います。
富士企画では買ってもらって終わりでは無く
その先も長い付き合いをしていきたいと思っております。
いつでもご連絡お待ちしております～(^-^)
https://www.fuji-kanri.net/soudan/
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ノウハウをアレンジ
富士企画では賃貸経営のノウハウを書いておりますが
そのノウハウをただ実行するだけでは無く
色々な事を組み合わせて
自分にあった独自のノウハウを作っていく方が良いと思います。
今はインターネットでも検索をすればたくさんのノウハウを知る事ができますが
それをそのまま実行したからといって必ずしも成功するわけではありません。
ただ、その知識が無いからやれないのと、
知識はあった上で効果が低いからやらないは全然違います。
その物件やエリアによっても一番良いやり方は異なってくると思います。
自分にあった一番のやり方を探してみて下さい(^^)/
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管理会社の特徴
昨日はチーム作りについて書きましたが、
今日はそのチーム作りの中の管理会社を選ぶときの注意点です。
自主管理で賃貸経営をしている方もいますが
サラリーマン大家さんなどは特に管理会社に
お願いする方が多いと思います。
ただ、その管理会社は管理業務をお願いするのに
適切かを見極めなければいけません。
ひとくくりに管理会社といってもいくつか種類があり、
得意分野は違います。
例えば地場の業者で入居管理に長けていますが
インターネットには積極的に賃貸募集の掲載はしていなかったり、
仲介業者で集客力や客付け力はあるけど
物件管理には積極的でなかったり様々です。
ハウスメーカーの場合は建物や設備の管理に長けていて
その知名度で入居を決める人もいるかもしれません。
ただ、大手だから良いというわけでもなく
以前、営業停止になった不動産業者が営業再開後に
大手不動産会社のフランチャイズに入っていた事もありました。
このように、業者には異なった特徴がありますので
一概にどこが良いというのは難しいです。
ですので実際に店舗へ足を運び、
営業マンの対応を直に確認や調査などをして
比較するのが良いと思います。
富士企画ではいつでも WELCOMEです(^-^)
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