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Posts Tagged ‘不動産投資 賃貸 管理 相談’
ご購入後について
皆さま、こんにちは。富士企画営業部 青木です。
本日も管理物件についてお話させて頂きたいと思います。
弊社で管理している物件の多くはご購入頂いた物件です。
私が担当した物件ですと、例えば≪磯部ハイム≫という物件がございます。
昨年末決済を迎え、今年より物件管理を始めさせて頂いた物件です。
住所は神奈川県相模原市南区
築は３１年
と決して新しいと呼べる物件ではございませんでした。
ですが購入の決め手となったのは土地の評価額が物件価格が高くキャピタルゲインが見やすかった事、
近隣の賃貸物件の賃料相場・賃貸物件の数（適正な賃料で賃貸物件が供給過多ではないか？）など、
総合的に購入水準を満たしていたからでした。
幸いにも管理を開始してからまだ退去がない状態を維持しております。
もちろん今後いくつかは退去するお部屋も出てくると思います。
ですがその時は責任をもってまた満室になるよう努めさせて頂きます。
富士企画では管理対象エリアの物件で管理ができない物件はございません。
それは購入後も責任をもってお付き合いをするという
会社の考えに基づいた営業方針だからです。
現在ご購入を検討させている方、一度ご相談頂けませんでしょうか？
お気軽にお問合せ頂けると幸いです。
今年もあと残す所、半月となりました。
師走の忙しい時期で皆さま大変かと思いますが、
寒暖差が激しく体調を崩しやすいのでお体御自愛下さいませ。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル５階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
築年数と入居率
皆さま、こんにちは。富士企画営業部 青木です。 本日は弊社富士企画の管理物件のお話をさせて頂きたいと思います。 まず私は売買チームの人間です。 お客様へ物件提案をさせて頂いておりますが、築の古い（２０～３０年経過した物件）は 抵抗を示される方も多いです。 皆さま往々にして心配されるのは、やはり≪入居率≫についてです。 「築が古いと入居してくれないんじゃないかなぁ・・・」といった事を言われます。 もちろん完全に否定できるわけではありません。 そもそも供給過多のエリアですと新築ですら難しいですし、 同家賃・同間取りと単純に同条件であればより築が古い物件が負けてしまうのは当然です。 ですので付加価値をつけるなど戦略性が必要になります。 富士企画は現在区分マンションを除いた１棟物物件の管理が１３６棟ございますが、 築年数の内訳は以下となります。 ・築１０年以内・・・１３棟 ・築２０年以内・・・１７棟 ・築３０年以内・・・５５棟 ・築３１年以上・・・５１棟
圧倒的に築３０年以上の物件となります。 ですが１１月現在、富士企画の管理物件の入居率は約９６％となります。 管理物件のほとんどは弊社から購入して頂いた物件になりますので、 管理会社の管理能力が高く、間違ったエリアでなければ ある程度稼働は見込めると思います。
築古物件を推奨しているわけではありませんが、 それぞれ築古と築浅で良さがありますので、それだけで検討から外している方がいれば もったいないといったお話でした。 もしお悩み事がございましたら、お気軽にお問合せ下さいませ。
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※
管理の相談を承っております！！
富士企画の管理の特徴は…
ずばり、エリアの広さです！！
茨城県はひたちなか市
栃木県は宇都宮市
群馬県は桐生市
千葉県は東金市
神奈川県は小田原市
１都３県だけでなく、
北関東３県も管理をしております。
弊社の事務所は新宿区四谷です（笑）
北関東でも管理を受けていると言うと、
「大丈夫なの？」とよく言われます。
大丈夫です。
なぜか…遠隔地でも管理できるように仕組みを作っているからです。
まず、２４時間３６５日対応のコールセンターを導入しております。
入居者さんからの急なお問合せにいつでも対応しております。
そして、遠くの管理物件の設備に緊急事態が起きたとしても
物件周辺の工事業者さんに依頼できるようにしているので、
素早く対応できます。
「入居付けはどうするの？」
大丈夫です。
物件の最寄りの不動産会社さんに
入居付けの斡旋をお願いしているので、
しっかりと募集活動を行えます。
上記のように遠隔でも対応できるようにしております。
現地に行かず遠隔で対応をする富士企画のやり方をご理解して頂ければ、
関東圏ならある程度どこでも管理をお受けしているので
是非ご相談下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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ターゲットに合った内装
内装や設備は新しく、
且つ、便利であると良いですよね。
特に水回り（キッチン・洗面台・トイレ・ユニットバス）が
新品で便利だと嬉しいですよね。
ただ、それを実現しようとするとお金が掛かって仕方ありません。
キッチン交換で１０万円くらい…
洗面台で６～７万円…
トイレの便器交換で１２～１５万円…
ユニットバス交換は…４０万円以上…
上記の設備入替えだけで１００万円近く掛かります。
一度やれば１０年以上もちますが、
物件ごとの家賃設定によって回収できる期間が違ってきます。
都心の好立地物件ですと
１Ｒでも７万円以上の家賃が取れるので
上記の費用を掛けても比較的回収が早いかと思いますが、
地方の中古物件だと２ＤＫでも４万円を切る家賃設定だったりします。
それですと豪華な設備入替えをすると
設備投資の回収に時間が掛かって仕方ありません。
なので家賃が安い物件は
大規模に設備の入替えをすると投資としてはあまりよろしくありません。
そのため家賃設定に合ったリフォームに留める必要があります。
もちろん設備を入替える必要があればやるしかありませんが、
闇雲に設備投資をする必要性は見極めましょう。
ご参考にされて下さい。
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遂に繁忙期に突入しました！！
新年明けて早くも１０日です！！
そして賃貸市場は繁忙期真っ只中です！！
この繁忙期に満室を目指している方も多いと思いますが、
何か具体的な行動を起こしていますでしょうか？
昨年の１０月くらいから当サイトにて
繁忙期に備えましょうと言ってきましたが、
実行に移せてますでしょうか？
まだという方は是非行動に移して下さい。
何をしたら良いかといいますと、
まずはご自身の物件の募集条件の見直しです。
１２月入ってから内見や申込み等が何も無かったという場合は
条件がニーズに合っていない証拠です。
何が間違っているのかまずは管理会社の担当に
ヒアリングしましょう。
合わせて物件周辺の客付け業者さんも２～３社訪問し、
ご自分の物件の募集図面を見てもらいダメな点をヒアリングしてみましょう。
その時に図面を見た反応も重要です。
物件のことを知っていれば良いのですが、
知らなかったような場合は認知度が低いということなので
周辺業者を徹底的に回りましょう。
話を戻しますが、近隣業者をヒアリングして出てきた悪い点を改善させましょう。
募集条件であれば見直しをすればいいですし、
設備などの問題であれば費用の問題はありますが
どうにかなる金額であればすぐに手配をして直しましょう。
そして条件変更やリフォームする旨の内容を募集図面に反映させた上で
再度募集図面を手に業者さんを訪問しましょう。
そうすれば繁忙期ですからおのずと動きは出てくるかと思います。
是非お試し下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
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土日祝日でもいつでも受け付けております。
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３点ユニットはダメなのか…
３点ユニット物件を避ける投資家さんがいらっしゃいます。
その理由は、３点ユニットが人気が無く、
将来的に競争力を失い空室に悩まされる…
という懸念から３点ユニットを避けているそうです。
…本当にそうでしょうか？
私はそうは思いません。
実際に管理物件で３点ユニットでバンバン入居が決っている物件はあります。
その理由は簡単です。
ターゲットを絞り、ターゲットにあった募集条件を設定し、
物件に魅力を持たせているからです。
しっかり考えた募集戦略で取り組めば
少しの弱点くらいならクリアになります。
ただ、限界はあります。
それは立地です。
３点ユニットは単身向けがほとんどです。
１都３県では単身者の需要が多いのですが、
地方となると主要駅の近くか大学などの近くにしか
単身者の需要がありません。
また、地方だと築古物件では単身向けの物件と
ファミリー向けの物件の家賃の差があまりなく、
単身者でも広めの物件に住むケースがあります。
そのため地方ですと単身向け物件も広さが求められます。
そして広いからにはバス・トイレがセパレートになっているケースが多いので、
３点ユニット物件の競争力は落ちてしまう印象です。
しかし、それも募集条件…家賃の値ごろ感によっては
充分需要が取れる可能性もあります。
やはりどこまで行っても条件次第ではあるかと思います。
参考にされて下さい。
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和室の上手なリフォーム
和室のリフォームと言えば…
↑畳から床への変更が代表的です。
これはどなたでもすぐに思い浮かぶかと思います。
ただ、CF（クッションフロア）にするのか、
フロアタイルにするのか、フローリングにするのかで
掛かる費用が違ってきます。
そこは予算に合った材料でやればいいかと思います。
ただし、入居付けのためにはやっておかなければならないことかと思います。
続いては和室にありがちな真壁（しんかべ）…
そして木目の天井…
畳は最低限直すとしても
真壁→大壁（おおかべ）への変更や木目天井を直すとなると
費用がどんどん増えて大変なことになります。
だからといって、上記の写真のままの状態だと
床だけ洋風で壁や天井は和風のままというチグハグな見かけになってしまいます。
そこをクリアにするアイデアとして↑のように
真壁はそのままで柱や木枠を濃いめの色に塗り、
壁はクロスを貼って真壁のまま洋風に見せる方法があります。
上記の写真だとちょっと分かり難いのですが、
和室に付き物の和風な表面の襖紙…
そんな襖紙は上記写真のように
壁紙と合わせたクロスを貼ると洋風に見せられます。
そして障子…
アフターの写真が無くて申し訳ございませんが、
取り外すのではなく真壁の柱や木枠と同じように
枠を濃いめの色で塗ると一体感が出て良いと思います。
寒い地方だとペアガラスの代わりの役割を果たすので
取り外すよりは残して防寒に活かした方が良いと思います。
以上になります。
参考にされて下さい。
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平日の早朝から夜遅くまで、
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本年は誠にありがとうございました。
２０１４年１０月から管理業務を始めました。
２０１５年の頭頃には管理戸数が１００戸ちょっとだったのですが、
お陰様で今日現在で３００戸を越えております。
凄いペースで増えております。
来月もまた増える見込みです。
これだけ急なペースで管理を任せて頂けているのは、
それなりに「入居付け」という点で結果が出せているからだと思います。
正直入居率は今日の時点で８９．３％と一時期の９０％以上の頃から
若干悪化してしまっております。
ただ、言い訳をさせて頂くと…入居率の良くない物件が最近増えているからなのです。
過去にもそういった物件を預かり、今では８割以上に改善しております。
そんな実績があるので新規の管理をどんどん頂けるいるかと思います。
来年も空室でお困りのオーナー様からのご相談をどんどん承ります！！
どんどんご連絡下さい！！
今年も大変お世話になりました。
来年は１月４日（月）からの営業となります。
今後も富士企画をどうぞよろしくお願い致します。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．１８
毎月不定期でお届けしている
エリア別賃貸情報 第１８弾です！！
今回は千葉県を象徴する「ピーナッツ」生産量全国一の八街市についてです！！
人口は平成２７年１２月１日時点で７２，７８２人です。
平成１５年に７７，０００人を超えてからは毎年減少傾向にあります。
人口が多いとは言えませんが、
隣接する千葉市への通勤率が１３%を超えており、
千葉市で働く方のベッドタウン的な要素もあるようです。
市内には高速が通っていないのですが、
千葉東金道路の山田ICが近く千葉市へのアクセスは良好です。
八街市を縦断する国道４０９号線沿いにはユニクロやイオン、
ベイシアやゲオなど色々な商業施設があり、
駅近ではなくロードサイドに買い物スポットが集中しております。
産業というよりは元々農業が盛んで冒頭で申し上げた通り
落花生の生産が日本一です。
働き先としては上記以外には隣接する千葉市で勤める方と、
市内にある工場・倉庫に勤める方が多いかと思います。
千葉市と隣接している市ではありますが、
やはり競争力のある間取りは２DK以上のファミリー向けの間取りです。
駐車上が必須で世帯に２台以上のスペースがあれば競争力が増します。
車で５分以内の場所にスーパーがあればなお良いかと思います。
ご参考にされて下さい。
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畳部屋について…
以前当ページの記事にて
畳部屋のリフォームの工夫について書きました。
その件で追記でございます。
以前の記事では
和室から洋室にリフォームするのは
初期投資の費用が掛かるので
畳のままで工夫する方法の提案をしました。
具体的には畳を一般的なイグサではなく、
色を選べるビニール畳に変え、
且つ、壁紙や襖も落ち着いた色に揃えることで和モダンにすること。
また、ビニール畳なので水や汚れに強い点で
和室→洋室へのリフォーム費用よりコストを落とせると
提案させて頂きました。
ただ、上記の内容が通用するのは
１都３県くらいかもしれません…。
地方では珍しさに内見は増える様ですが、
そこから成約に結びつく目に見えた成果が上がっていないそうです。
１都３県では珍しさを好んで入居する人も人口比率から多くおり、
地方では少ないためまだまだ普通に洋室にした方が成約率が上がるようです。
もう少し検証は必要かもしれませんが、
成果が出ていないので、実行するには時期尚早かもしれません。
ご注意下さい。
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