Posts Tagged ‘不動産投資 賃貸 管理 相談’

エリア別賃貸情報 No.17

2015-12-22

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毎度不定期でお届けしている

エリア別賃貸情報 第17弾です!!

 

約1カ月ぶりの投稿となります。

ご無沙汰しております!!

 

今回は「山武杉」で有名な山武市です。

 

人口は平成27年12月1日時点で54,200人です。

2006年に成東町・山武町・蓮沼村・松尾町の4町村が合併してできた新しい市です。

そのため近年の山武市の人口は54,000人~59,000人の間で推移しているようです。

合併前の上記4町村の総人口でいうと

1995年~2000年頃は5万人後半から6万人を超えた水準で推移していたようです。

 

人口は正直少ないのですが、

隣接する山武郡市で1番大きい東金市から延びる

国道126号線で真っすぐ繋がっております。

 

そのロードサイドにはファミレスやスーパー、ホームセンターなど

生活に便利な施設が多数あります。

 

基本的には車社会なので

車で5~10分以内の立地にスーパーやホームセンターなどが

揃っていれば良い立地と言えるかと思います。

 

産業は冒頭で名前の出た「山武杉」関連の林業が盛んだったようですが、

今は林業自体が伸び悩んでいる業種なので目立つ産業は無いと思われます。

ただ、126号線で東金の千葉東金道路まで真っすぐなので

工場や倉庫などは多数あり、そこで働く方が多いようです。

 

地方なので間取りはファミリータイプ、

且つ家賃が4万円前後の2DKがオススメです。

理由は以前から当記事に書いているように

単身でもファミリーでも利用できるからです。

 

もちろん駐車場は必須になります。

最低1台あれば問題ありませんが、

2台あれば競争力がアップすると思います。

 

山武市の中心は成東駅ですが、

駅の南東に市役所と市立の病院が立地しており、

また、126号線のロードサイドに色んなお店があるため

山武市のなかでもトップエリアです。

ご参考にされて下さい。

 

富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの

オーナー様からのご相談を承っております。

 

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

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スタッフ一同心よりお待ちしております!!

 

〒160-0004
新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル6階
富士企画株式会社
TEL:03-6380-6780  FAX:03-6380-6783
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『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

 

色んな見方…

2015-12-21

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アパートの2階やマンションの上階は

1階に比べて家賃が高く設定されていたりするかと思います。

普通は…。

ただ、2階だから人気が無いこともあるってご存知ですか?

何故でしょうか?

住む方がお年寄りだからです。

階段を上る2階は足腰に負担になるため

選ばれないのです。

普通なら2階や上階は家賃を高く設定できるのですが、

逆に上階だからという理由で家賃を下げないといけないくなるのです。

どういった物件がお年寄りをターゲットにできるのか…

病院が近い物件です。

やはり、歳をとると病院が近い方が好まれるのです。

そのため、普通にしていると2階が埋まりません。

階段に手すりを付けたり、室内の凹凸を無くしバリアフリーにしたり…

高齢者対応のアパートにする必要がるかと思います。

ちなみに病院と市役所が近いと生活保護の方の

需要も出てきます。

物件の立地によってターゲットが決ります。

そのターゲットにあった募集とリフォームをすることで

入居付けがし易くなるかと思います。

参考にされて下さい。

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良い管理会社が見つからない…

2015-12-18

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管理会社を探して物件周辺を回ってみたが、

どこの管理会社も厳しいことしか言わず、

しかもやる気も感じない…。

 

地方だとそんなエリアがあったりします。

「良い意味」でも「悪い意味」でも「擦れていない」のだと思います。

 

「悪い意味」の例としては、

競争意識があまりなく、入居付けが簡単な築浅の物件や

人気の間取りで家賃設定が安い物件だと進んで管理を進んで受けたがります。

投資物件に多い築古で人気の無い間取りだと家賃を激安にしないと入居が付かないと思っており、

話を聞きに行くとコテンパンに言われます。

 

「良い意味」の例としては、

競争意識が低いので募集方法(条件)を工夫すれば

入居希望者の目を引く可能性があります。

そのため、努力次第で何とでもなるかもしれません。

 

以上です。

やる気の無さそうな管理会社が多いエリア=勝負できるエリア

というような理解でいいかもしれません。

 

そんなエリアの管理も富士企画では承っております!!

基本的には物件を買って頂いたオーナー様の管理を受けさせて頂いてますが、

管理会社が見つからず困っているお客様は一度ご相談下さい。

 

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地方でも入居付けできますよ!!

2015-12-17

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知らないエリアだから…

遠くて見に行けないから…

人口が少ないから…

 

上記の様な理由で

地方の物件には手を出せないと思っている方が多いです。

 

ですが、そうではありません!!

と、声を上げて言いたいです。

 

なぜなら、地方で満室or満室に近い状態で

賃貸経営をしているオーナー様が沢山いるからです。

ちゃんと稼働させきれるからです。

 

知らないエリアだから…知ればいいのです。

実際に現地に行ってみてエリアを調べ、

需要があるか無いか、活気があるか無いか、

肌で、目で感じて下さい。

 

遠くて見に行けないから…管理会社にお任せで問題ありません。

言われるがままになってはいけませんが、しっかりと判断をして経営すれば問題無いですし、

例え近くの物件だったとしても頻繁に見に行くのは最初のうちだけで

時間が経つと全然行かなくなると思います。

地方でも同じで、最初のうちは通うために頑張りが必要ですが、

一度軌道に乗るとたまに行くだけで大丈夫です。

管理会社へお菓子を持って顔を出しに行くだけでいいのです。

 

人口が少ないから…少なくてもそのエリアで生活している人はいます。

しっかりと戦略を持って募集して人を集めればいいのです。

逆に供給過多のエリアは人がいても物件が多すぎて結局同じくらい苦労します。

あまり関係ありません。

 

ちょっと粗削りかもしれませんが、

上記の考え方でいいと思います。

 

あとはやる気と一歩踏み出す度胸だけです。

勝負できないエリアは無い!!

…くらいの気持ちで頑張りましょう!!

 

是非ご参考にされて下さい。

 

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供給が少ないエリアは良いのか…

2015-12-16

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以前、千葉県の北東部の市で担当した物件がありました。

その市ではJRの駅周辺は住宅街で、

国道のロードサイドには色々なお店があり便利なエリアです。

 

ただ、当の物件はそこからは5~6キロ離れており、

高速のインターチェンジのすぐ近くで

正直周りには畑と家くらいしか無いエリアでした。

 

周辺を散策し賃貸物件を探しましたが半径500m以内に

1~2件ほどしか見付からず、供給が少ないとはっきり分かりました。

 

そして、その物件は8割以上の稼働状況で、

満室で稼働している時期もありました。

 

客付けをしている業者さんも最寄り駅の業者さんという訳でもなく、

20キロ近く離れた千葉市の業者さんが客付けしている状況です。

 

以外ですが、そんな人も少ない立地で、

近くに不動産業者も無い様な物件でも稼働が良いのです。

なぜか…

 

供給が少ない場所なのですが、

入居者が働く場所への通勤に便利な立地にあったからだと推測します。

 

前述しましたが、

高速のインターチェンジの近くに立地しており、

その高速は千葉市へと続いております。

そのため、入居者のお勤め先は千葉市内の方が多く、

そこへの通勤に便利なため入居しているようでした。

 

もちろん、供給が少なく、通勤に便利な場所、

という理由だけではなく、賃料設定のお手頃さもあったかと思います。

また、募集方法も初期費用を安く設定するなど工夫をしたこともあるかと思います。

 

ただ、いつも記事で書いている工夫を普通にすれば

一見、人が居ない様なエリアでも勝負ができるのです。

これは是非ご参考にされて下さい。

 

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客付けに自信を持ちましょう!!

2015-12-15

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どちらに物件をお持ちでしょうか?

 

23区内ですか?

都下でしょうか?

横浜・川崎・相模原でしょうか?

湘南エリアでしょうか?

千葉の総武線沿線エリアでしょうか?

埼京線の沿線でしょうか?

京浜東北線でしょうか?

東武線沿線でしょうか?

西武線沿線でしょうか?

 

上記のエリアに物件をお持ちのオーナー様で入居付けに自信が無い方…

ご安心下さい!!

人は沢山居ますよ!!

 

上記のエリアは地方都市に比べれば恐ろしい程人が多く、

動きも多くあるエリアです。

 

地方に比べれば入居付けなど問題無くできるエリアです。

自信を持って下さい。

いや、安心して下さい。

 

地方都市でもやりようによっては勝負できるのです。

それはエリア毎に特性があり、古いルールがあったりします。

それを見直しさえすれば需要は取れます。

勝負できます。

 

関東の中心エリアでも同じです。

厳しい厳しいと言われても、エリアの特性を調べて

周りと差別化をすれば需要は取れるのです。

 

人口が減っていっている場所でもやりようです。

 

何か言いたいか…頑張りましょう!!

努力しましょう!!

地方だからといってダメだと思わないようにしましょう!!

 

全てはリサーチをして対策を練ればクリアになる可能性が高いのです。

逆にリサーチした結果ダメなエリアもあります。

そこは見極めです。

でも、「家賃が安い!!」と感じてもらえるような値引きという奥の手もあります。

なんとか戦えるのです。

自信を持ちましょう!!

 

ご参考にされて下さい。

 

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賃貸業で何ができるかを考える…

2015-12-14

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賃貸業とは何か…

考えたことがありますでしょうか?

 

投資?

住宅供給業?

 

あまり思い付きませんでしたが、

賃貸業(大家業)で何かできないか、

何ができるか考えてみてはいかがでしょうか?

 

ただ単に投資のために不動産を運営するも良いと思いますが、

資産形成以外の目的を持って大家業をしてみるのも良いと思いませんか?

 

例えば…

 

〇学生向けの学生支援アパート:自転車の貸し出し、引っ越し代の援助、奨学金制度など…

 

〇生活保護者の支援アパート:生活保護者を受け入れ、仕事の斡旋などを行う…

 

〇外国人受入アパート:なかなか受け入れ先の見つからない外国人労働者を受け入れるアパート

 

〇若年者受け入れアパート:給料の安い若年者を安い賃料で受入れるアパート

 

以上の様な社会貢献的な特色を持った大家業を目指してみるのはいかがでしょうか?

投資目的以外に社会貢献を目的に取り組むのもありかと思います。

参考にされて下さい。

 

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保証会社を活用する

2015-12-11

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最近では賃貸物件を借りる場合には

家賃保証会社への加入が必須になっているケースがほとんどです。

 

しかし、市場に売りに出てくる物件は保証会社も連帯保証人も付いていないケースが多いです。

正直その様な状態だと買主側は少し及び腰になってしまいます。

 

ほとんどのケースではある程度交渉事がまとまった段階で上記の状況が分かるため、

保証会社も連帯保証人も付いていないからといって売却できないということもないと思います。

ただ、そういった物件が多いので逆にしっかりと家賃保証を付けた上で

それをアピールした方が物件のバリューアップになるかもしれません。

 

ちょっと賃貸ではない方向に向いてしまいましたが、

家賃保証会社は是非活用するべきです。

 

特にオススメは「収納代行」です。

保証会社の保証の方法は上記ともう一つ「代位弁済」とがあります。

 

【代位弁済】

家賃の集金管理は通常の通りで、

月末までに賃料が支払われてなかった場合に

「事故報告」という形で保証会社に通知を行い、

何営業日か後に保証会社から滞納された家賃が支払われます。

 

気を付けないといけないのは、

「事故報告」を受け付けてくれる有効期間です。

保証会社によって違いますが、短くて月初から5営業日以内、

長くて15営業日です。

それを過ぎると免責になり支払われません。

注意して下さい。

 

【収納代行】

「代位弁済」と違い家賃の回収を保証会社が行います。

入居者さんから家賃が支払われようが、支払われまいが、

保証会社が決まった日にちにオーナー若しくは管理会社へ家賃分を支払います。

 

そして、支払わない入居者さんへ対しては

保証会社が勝手に督促をして回収します。

 

「収納代行」がオススメの理由はもうお分かりかと思います。

オーナー様の手間が掛からないのです。

代位弁済より収納代行が保証料が少し高くなるケースがあります。

そのため、保証会社と契約をする入居者さんの負担になります。

ただ、家賃をしっかり支払うことが大前提なので、

そこはご理解頂き加入をお願いしましょう。

 

また、管理会社によっては保証会社の知識が薄く、

代位弁済を基本としているケースもありますので、

保証会社は「収納代行」を使いたいと打合せをすることをお忘れなく。

 

ご参考にされて下さい。

 

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サブリースの提案が来たら…

2015-12-10

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お持ちの物件の空室をサブリースしたいと提案があったら…

 

入居家賃の何%を支払ってもらえるのかによりますが、

概ね7割以上が支払われれば良い方だと思います。

 

また、何室を借り上げてもらえるかも重要です。

全室一括借り上げだと万が一サブリース契約を解除された時に

入居状況が悪ければいっきに収入が落ちます。

そのため一部の空室を借上げてもらえるのであれば良い話とお考え下さい。

一部であれば契約を解除されても普通賃借の分で耐えられるかと思います。

 

以上のように一見すると凄く良い話のような気がしますが、

一度立ち止まってよ~く考えて下さい。

 

そうすると分かることがあります。

 

サブリースをするということは入居付けがし易いということです。

また、転貸借契約なので転貸で借りる入居者は少し高い賃料で借りることになります。

つまり頑張れば高めの家賃でも入居付けができる可能性があるのです。

 

頑張れば入居付けができるのであれば

あえて安い賃料でしか保証されないサブリースよりも

断然普通賃貸借の方が良いのです。

 

また、サブリースをするということは

入居を付けられる可能性が高いと見込んでの提案です。

入居付けがし易いエリアと受け取って頂いてもいいです。

 

まとめると、サブリースをしたいとの提案があった場合は

良い物件なんだと思って下さい。

なので自身を持って普通に入居付けを頑張って下さい。

ご参考にして下さい。

 

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ガス会社変更の注意点

2015-12-09

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賢い設備投資の方法としてガス会社を変更し、

無料で設備を新設や入替えしてもらう方法があります。

 

キッチンや洗面台などの大きな設備の入替えは相談になりますが、

ガス会社によってはモニターホン・ウォシュレット(3点ユニット除く)・エアコンを

無料で設置してくれる会社もあります。

 

また、一番オーナー様の頭を悩ませるバランス釜→給湯器への変更も

協力してもらえることがあります。

 

その際にただ機械だけの入替えになると

バランス釜が無くなっただけで微妙に小さい浴槽が残り、

非常に見栄えが悪くなります。

そのためガス会社さんと相談して浴槽も浴室に合ったサイズに変更してもらいましょう。

 

と、ここまでは良いお話をしましたが、

ガス会社変更が全てのケースでできる訳ではありません。

変更ができないケースを紹介します。

 

【千葉県内の都市ガス→プロパンガス会社への変更】

基本的にはコストが掛かるため、街ガス会社さんも躊躇するのですが、

空室が多い物件であればできるケースも多いです。

 

ただ、千葉県内の特定のエリアの都市ガス供給物件だと

プロパンガスへの変更の影響で入居者さんに迷惑が掛かる可能性が高く

取組みが難しいと言われる場合があります。

 

それは茂原を中心とした天然ガスが取れるエリアです。

千葉県の茂原周辺一帯では国内トップの天然ガスの埋蔵地域です。

自然にガスが発生しているので都市ガスが原油から作るLPGよりも非常に安く供給されており、

その都市ガスからプロパンガスに変更するとガス料金が倍以上になる可能性があるのです。

そうなると入居者さんの不満を買い、早期退去へと繋がる可能性があります。

 

【バランス釜(都市ガス)→給湯器(プロパンガス)への変更】

上記でご説明した通り、都市ガスからの切り替えはコストが掛かります。

そのコストを吸収することが難しくなるのがバランス釜の都市ガス物件です。

 

バランス釜は給湯器への機械の交換と、浴槽の交換だけでなく、

先述の機械の交換に合わせ外の配管の工事も必要となってきます。

 

そんな工事に加え料金の安い都市ガスから料金自由競争のプロパンガスへ変更すると、

既存の入居者へ迷惑を掛けないため、プロパンガス会社さんは料金を頑張って揃えます。

もちろん、新規の入居者さんからは調整しますが、既存の入居者さんへは配慮をします。

その負担も考えるとコストが膨大になるため、原油安でガス料金が下がっている最近では

バランス釜の都市ガス物件のガス会社変更が難しくなっています。

 

以上になります。

是非ご参考にされて下さい。

 

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