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Posts Tagged ‘不動産投資 賃貸 管理 相談’
ヒアリングは大切です。
師走でお忙しいかと思いますが、
繁忙期前の入居対策はいかがされてますでしょうか？
色々策を練れど上手くいかないという状態にないでしょうか？
もし、そうだとして、その対策はどのように練ってますでしょうか？
本やネットの情報を基にしてますでしょうか？
先輩大家さんなど身近な仲間に相談されてますでしょうか？
上記のように情報収集をするのも大事なのですが、
一番手っ取り早いのは現場に聞くことです。
現場とはつまり物件の最寄りの業者さんです。
現場の業者さんは直接お客様（ニーズ）に触れています。
そのため、お持ちの物件の立地・間取り・設備であれば〇〇なお客様へご紹介する。
という目線を持っています。
また、物件に合致するお客様（ニーズ）に響くアピールポイントや
魅力的に感じてもらえる募集条件も把握していると思います。
そんな現場の業者さんにヒアリングをすることで
どういった対策を取ればいいのか分かるのです。
もちろんヒアリング先が１社だけだと情報が偏る可能性があります。
なので、少なくとも３社以上はヒアリングしましょう。
ただ、いきなり連絡して情報を聞き出そうとしても思ったほど話してもらえないかと思います。
なのでできれば窓口へ行って直接お話を聞くが一番いいと思います。
それを繰り返すことで業者さんとも仲良くなるキッカケになると思います。
そうすれば積極的に入居付けに力を貸してもらえるかもしれません。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
立地は良いのに家賃設定が低いのはなぜ…
立地はいいはずなのに家賃設定が低いのはなぜ？
そんな質問をされることがあります。
例えば都内某市（JR線沿線）と都内某区（私鉄沿線）のある場所の
単身向け物件の家賃設定を比較することがありました。
両物件とも駅からの距離は同じくらいで、
違いは間取りが３点ユニット（某市）かバストイレ別（某区）かです。
そこに大きな差があるように見えますが…。
でも、某市の物件は高級立地としても有名で大学が近くにあります。
某区の物件の方は近くにスーパーやコンビニがあり便利ではあります。
そして肝心のそれぞれの家賃設定ですが、
某市の物件は４万円
某区の物件は５万円
１万円ほどの差があります。
３点ユニットとバストイレ別という差以上に
立地で某市が勝っている気がするのですが、
１万円も違いがありました。
その理由は…需要の違いです。
某市は学生需要、某区は一般需要、
それで家賃設定に差ができてしまったのです。
学生需要のエリアはその需要を狙いバブル期に多くの物件が建っております。
ただ、バブル期よりも学生の人数は減っております。
つまり、供給の方が多いのです。
そうなると家賃（価格）競争になり家賃設定が下がってしまうのです。
もちろん一般物件のエリアも同じようにバブル期の物件が多くあるのですが、
学生需要エリアほどは乱立しておりません。
某市の別の立地ですと正直某区と同じ条件だと７万円近くなります。
ただ、学生需要なので差がついてしまったのです。
この理由は一つの例ではありますが、
何かしらの理由で一見立地が良くても家賃設定に差があります。
参考にされて下さい。
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賃貸管理のご相談を受け付けております。
１２月になりました。
年末で皆様お忙しいかと思います。
賃貸も同じく年末年始に向け忙しくなってきております。
物件が売りに出るのには色々な理由があります。
相続とか資産の入替えとか色々です。
その中の一つに管理の悩みがあります。
具体的に何かといいますと、
古くなってきて入居が付かない…
どうしたらいいのか分からない…
上記のような理由での売却となると、
空室が多いと思うので、安く買いたたかれてしまいます。
でも、満室だったらどうでしょう？
恐らく強気でいけると思います。
管理でうまくいかなくなる⇒売る⇒安く手放す。
上記のような悪い流れになってしまいます。
管理で悩んで売却をお考えになるのであれば、
一度富士企画にご相談下さい。
もしかしたら入居が改善できて売る必要がなくなるかもしれません。
売るとしても、満室なら高く売れるかもしれません。
そのお手伝いをさせて頂きます。
ご相談は無料です。
以下より、お気軽にお問合せ下さい。
富士企画は四ツ谷にありますが、
北関東の管理も承っております。
遠くの物件でこまめに面倒が見れなくて空いてしまっているような場合は
是非ご相談下さい。
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師走になりますます動きが出てきております。
賃貸の動きの本番は年明けの１月からと言われております。
周知のことだと思いますがその直前の師走に入り、
日々に益々と動きが出てきております。
ただ、変化の無い物件は動きが見られないかと思います。
やはり、条件面で新しい内容に変えた物件は問い合わせが急増しております。
ただ、今日新条件を告知したからといって急に翌日から内見が増える訳ではありません。
２～３ヶ月前から新しい募集条件に変えたことで客付けをしてくれる業者さんに
新条件を前々からお知らせしていた物件（オーナー様）は今頃になって動きが出てきています。
やはり、内容を周知するのに少なくとも１～２ヶ月の時間を要するようです。
ただ、その結果として繁忙期が近付くにつれ反響が鳴り始めるのです。
そんなに時間が掛かるならもう遅いか…という訳ではなく、
繁忙期はこれからなので今からでもまったく遅くありません。
繁忙期を逃したくないというオーナー様は是非すぐに行動に移して下さい。
どういった条件にしたら良いかなどのご相談は承っております。
どんどんご相談下さい。
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ローカルルールについて…
賃貸物件の募集条件等にはローカルルールがあります。
そのローカルルールを知らないと相場を崩してしまう可能性がありあす
静岡県は特に独特のルールがあるのでご参考にされて下さい。
〇敷金３ヶ月or内装修繕費or内装負担金
上記は間取りによって使い分けられております。
「敷金３ヶ月」はファミリータイプの物件で採用されていたりします。
「内装修繕費」「内装負担金」は償却される預り金で単身向けの物件で採用されています。
〇仲介手数料とＡＤ費は客付けした業者に丸投げ
上記の通り、管理会社が他社に客付けしてもらった場合に、
通常は管理会社も収入がゼロにならないようにＡＤ費をオーナー様から頂くのですが、
静岡県の一部の業者はＡＤ費を取らず、客付けの他社に丸投げします。
オーナー様にとっては良心的かと思います。
以上の点で少しだけの違いですが、
ローカルならではのルールがあります。
ご参考にされて下さい。
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部屋を借りる時の良い立地の基準とは…
賃貸で部屋を借りる時に良いと思われる立地とはどういった立地なのでしょうか？
完全に筆者である私の目線で以下に箇条書きします。
〇コンビニが近くにある…
〇スーパーが近くにある…
〇ドラッグストアが近くにある…
〇大規模商業施設が近くにある…
上記は結構重要かと思います。
概ね徒歩１０分以内であれば歩いたり、
自転車に乗ったりであればすぐ着く距離なので
良い立地と捉えてもらえるかと思います。
ドラッグストアも最近では生鮮食品こそ置いてませんが、
飲物やレトルト食品などの保存食は売っているので便利です。
また、もちんろんですが薬を取り扱っているので非常時に助かります。
地方であればイオンやヨーカドーなどの大規模商業施設が
車で１０分以内であれば十分良い立地として捉えて良いでしょう。
〇ＴＳＵＴＡＹＡやゲオが近くにある…
〇図書館が近くにある…
上記はどちらかと言えば単身向けにウケが良いかもしれません。
やはり徒歩圏内にレンタルショップがあると暇潰しのアイテムがあるので良いです。
図書館は単身向けの中でも学生需要のアパートだと特にウケが良いかと思います。
ちなみに、学生繋がりでいくとスターバックスなどのカフェが近いのもウケが良いかと思います。
〇ユニクロやＧＵなどのファストファッション店
〇しまむらやあかちゃん本舗など
〇ホームセンターやニトリ
ユニクロ＆ＧＵは単身世帯やファミリー向けです。
しまむら＆あかちゃん本舗はファミリー向けです。
ホームセンター＆ニトリはファミリー向けで人気があるかと思います。
〇郵便局・銀行・役所など
上記は生活をする上で便利な施設です。
地味ですが近くにあれば便利です。
以上になります。
独断と偏見ですが、恐らく上記に施設等が近くにある物件であれば
立地が良いと認めてもらえるかと思います。
募集図面に記載する文句の参考にされて下さい。
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高齢化社会に対応できる間取りとは…
我が国日本は６５歳以上の高齢者が増えていく
高齢化社会へとまっしぐらです。
大家業も将来的には高齢者をメインのターゲットとして
営んでいくようになるでしょう。
では、そんな社会になった時に、
求められる間取りや立地はどういった点でしょうか？
まず、立地は駅から１０分以内が良いでしょう。
歳をとると歩くのが大変なので１０分以上となると選択肢から外れてくるかと思います。
地方だと車が必須なので車を持っている方もいるとは思いますが、
近年高齢者の事故が多いので車は持たないという流れになる可能性もあります。
また、駐車場はギリギリの広さではなく広々としている方が良いかと思います。
次に間取りについてですが、
正直広い間取りはニーズがあまり無いかと思います。
お子さんも独立して夫婦のみだと２ＬＤＫの部屋も広いと感じる可能性があります。
ただ、だからといって１Ｋや１Ｒですと狭いと感じられる可能性があります。
理由は独立したお子さん家族（お孫さん）が遊びに来る可能性があるので、
単身向けの間取りだと人が集まった時に狭苦しく感じてしまうからです。
そのため、人気が出てくるのは１ＤＫ～１ＬＤＫ～２ＤＫかと思います。
最低限１ＤＫであれば人が来ても対応できますし、
１ＬＤＫや２ＤＫであれば客間も設けられるのでニーズに合うかと思います。
以上のように長期的な目線での賃貸業も視野に入れてみて下さい。
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保証会社の必要性
大家業をしていて起こり得るリスクとして
「退去」と「滞納」の２大リスクがあります。
そのうち、「退去」はしょうがないとして、
一番嫌なのは「滞納」かと思います。
そしてその滞納への対策として連帯保証人と
保証会社への加入があります。
ただ、連帯保証人には逃げられる可能性もあります。
そのため完全なリスク回避にはなりません。
そこで滞納対策として人気なのが保証会社の利用です。
収納代行か代位弁済の２種類の保証があり、
前者は家賃の回収もしてもらえます。
後者は家賃が期日までに回収できなかった場合に
事故報告をすることで代理で支払ってもらう方法です。
商品によっては２４カ月までの滞納保証をしてもらえたり、
追い出しの際の裁判費用や原状回復費用まで面倒を見てもらえる手厚い内容のものもあります。
滞納されるリスクに関しては保証会社に加入していれば安心できるかと思います。
ただ、オーナーチェンジで多いのが、
既存入居者の契約で連帯保証人もいなければ保証会社にも未加入というケースです。
これまでの実績で滞納履歴が無ければ少しは安心できますが、
優良だと思っていた入居者が急に滞納しだすということもあり得ます。
どうにかできないかと相談を受けることもありますが、
あまり手の打ちようがありません。
更新のタイミングで保証会社への加入をお願いできはしますが、
もし保証会社の審査に落ちた場合が問題です。
また、保証会社への加入時には費用が発生しますので、
それを払いたくないと言われることもあります。
そのため、既存の入居者に新たに保証会社に入って頂くのは困難だと思います。
つまり既存の方はそのままで住んで頂き、入れ替わりで新しい方が入居する際に
保証会社への加入を必須条件とし、徐々に無保証から有保証へと入替えていくしかありません。
その点に関しては繰り返しになりますが割り切って下さい。
根気強く入替えていきましょう。
ご参考にされて下さい。
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人口が減っているエリアはダメなのか？
我々の住む日本は平成２０年の１２億８０８４万人をピークに
８年連続で人口が減少しております。
人口は減っておりますが、６５歳以上の高齢者人口は逆に増えております。
そんな高齢化社会になりつつある日本で、
人口が増えている自治体は数少なく
基本的にはほとんどの場所で人口減少の状態です。
そんな人が減ってくる＝賃貸物件の需要が減ってくる状態の中でも、
満室経営をしている物件があります。
なぜでしょうか？
答えは簡単です。
満室にする努力をしているからです。
人口が減っても数万人～数十万人がいっきに１万人を切る水準まで減る訳がありません。
という事は減ってはいても人はいるのです。
その中でご自分の物件に入居してもらえれば良いので、
集客に努めればいいのです。
ただ、需要に対して供給が多い状態にある可能性が高いので、
工夫をして人を集めるようにしなければなりません。
それは家賃を下げたり、設備を良くしたり、
入居時の初期費用を安くしたり、色々あります。
合わせて集客をしてくれる賃貸業者さんへのアピールも忘れてはいけません。
できれば定期的に顔を出して物件名とオーナー様を一致させるようにしましょう。
店頭に行く際には気持としてお菓子などのお土産も忘れずに。
そうやって一度覚えてもらえると後は楽です。
店頭に来たお客様に対して「この方には〇〇〇（物件名）の〇〇〇さん（オーナー）の物件を紹介しよう！！」
という風に思い浮かべてもらえるようになります。
そうしたら自動的に物件をどんどん紹介してもらえるようになります。
…ここまでの説明ですと、凄く営業のような感じに見えるかと思います。
その通りです。
大家業は不労所得ではありません。営業です。
そこは意識して頂ければと思います。
お話を戻しますが、物件のアピールを
入居者向けと募集を手伝ってもらう業者さんに対して行いましょう。
合わせて物件自体にも特徴を持たせることで競争力を付けましょう。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
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〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
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『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
良い所を見付けてみましょう。
ダメなところを探すのも重要ですが、
ダメなところばかり見付けてしまうと少し気落ちしちゃいます…
では、逆に良いところを探してみてはいかがでしょうか？
立地？間取り？設備？
ご自分で見付けられる点はあまり多くないかもしれません。
それなら、実際に住んでいる人に何が良いと思って入居したのか聞いてみてはいかがでしょうか？
物件を選んで頂いた決め手があるはずです。
そこを聞いてみればいいのです。
どうやって？
入居者さん向けにアンケートをもって教えて頂く方法がオススメです。
ただ、お忙しい方もいらっしゃると思うので全員から回答は得られないかもしれません。
そのため、ご協力頂いた入居者へはきちんとお礼をしましょう。
その上でなぜ物件を選んで頂いたのか教えてもらうのです。
そこで分かった良い点を募集に活かすと良いと思います。
募集図面などで活用すると良いと思います。
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