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Posts Tagged ‘不動産投資 賃貸 管理 相談’
恐れずに聞いてみましょう…
リフォームしたのに入居が決らない…
案内はちょいちょいあるのに、申込みにならない…
ＡＤ費を倍にしたのに反響が鳴らない…
色々な入居付けのための努力をしたのに
入居付けに至らないと不安になります。
でも、不安になって終わってはいけません。
なぜ、ダメなのかを調べなければなりません。
そしてその決まらない理由を潰していかなければなりません。
その理由はどうやって調べるのか…
ズバリ、客付け業者さんからのヒアリングです。
前線で入居希望者とやり取りをしているのは客付け業者さんです。
彼らはご案内をし、結果についても話を聞ける環境にあります。
そんな彼らになぜダメだったのかをヒアリングすればいいのです。
そしてその弱点を克服して入居付けに役立てましょう。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
エリア別賃貸情報 Ｎｏ．１６
毎度不定期でお届けしている
エリア別賃貸情報 第１６弾です！！
今回は温室メロン「クラウンメロン」で有名な袋井市です。
人口は平成２７年１１月１日時点で８７，２４０人です。
袋井市は平成２０年以降は８７，０００人以上で推移しており、
世帯数は年々増えております。
高齢化社会の中で若年層の人口が多い
珍しい市となっております。
地理としては磐田市と掛川市に隣接しております。
市役所のある中心街から近い場所に東名高速の袋井ＩＣがあります。
東名高速のＩＣがあるため、
大手企業の工場が多く建っております。
恐らく賃貸需要としては上記の工場で働く方が多いと思われます。
また、外国人の需要もあるので広めの間取りであれば
競争し易いかと思います。
袋井市は日照時間が全国的に見ても長く、
太陽光発電に向いているようです。
実際に屋根にソーラーパネルが乗っている自宅等が多いです。
小さい市ですが、人口は増加傾向にあり若い人口の多い珍しい市です。
投資先としてご検討頂ければと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画は管理や入居付けに悩みのある
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ある投資家さんのスタイル
ある投資家さんとお話しする機会がありました。
不動産投資を始めて４年だそうですが、
現在は専業大家さんです。
本を出したり、セミナーをしたりしているような投資家さんではありませんが、
非常にオーナー業に対して考えを持って取り組まれている方です。
その投資家さんが何を大切にしているのか…
ズバリ顧客満足度です。
いかに入居者が出て行かないようにするか…
それを思い大家業をしているそうです。
具体的に何をしているかというと、
〇ネットはWi-Fiを無料で利用できる
〇原則更新料は取らない。更新事務手数料もオーナーが負担
〇入居中の部屋の設備を一定期間毎に入替え
〇一定期間毎に配管を洗浄
以上です。
退去が起こると修繕費用が発生します。
また、募集して新規の契約時に費用が掛かります。
入居者の入れ替わりが発生すると費用が大きく掛かります。
それなら、既存の入居者が喜ぶようなことにお金を使い、
長く住んでもらえるようにしたら良いと考えているそうです。
実際に上記のような入居者への対応をしているため、
単身向け物件で平均入居期間は３年～４年。
ファミリー物件では最低６年は住んでもらえているそうです。
オーナー様にとっては入居者に長く住んでもらえた方がありがたいのです。
それを実現するためには上記のようなスタイルを参考にされると良いと思います。
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あきらめてませんか？
空室が埋まらないと諦めてませんか？
来てますよ繁忙期の兆しが！！
弊社の管理物件でずっと空いていた物件が
急に問い合わせが増え、急に入居が決まりだしました。
その理由はおそらく募集条件を見直し、
不動産業者さんを訪問して条件を伝えたからだと思います。
時期的に人が動き出してきており、
賃貸業者さんも物件を紹介する機会が増えております。
そんな中で良い条件の物件は積極的に紹介されます。
これまで動きが無かった物件は、
紹介され易い条件へと変えてみると良いのです。
その良い条件とは何か…
入居者が嬉しい条件、費用が安く済む募集条件の物件です。
いつもお伝えしております。
初期費用ポッキリプランです。
入居希望者が５万円ポッキリで入居できる…
負担が分かり易く、費用も安く、効果的です。
上記の管理物件もポッキリプランをアピールした結果だと思います。
空室にお悩みのオーナー様は繁忙期に突入する前に
是非一度ご相談にお越し下さい。
ポッキリプランについて事細かくご説明いたします。
また繁忙期を逃す前に対策を！！
お待ちしております！！
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．１５
毎度不定期でお届けしている
エリア別賃貸情報 第１５弾です！！
今回は静岡県で５番目に人口の多い藤枝市です。
人口は２７年１０月末現在で１４６，５９９人です。
藤枝市は徐々に人口が増えており、
現在が最多の人口となっております。
隣接する静岡市のベッドタウンとして発展しており、
東海道新幹線の停車駅でもあります。
駅南側にBivi藤枝やアピタなどの商業施設が集中しており、
駅直結の高層マンションも建っております。
産業としては駅東側の東海道・東海道新幹線の近くに
大手企業の工場が立地しております。
焼津街道沿いにはホームセンターや家電量販店が建ち並んでおり、
旧東海道沿いにもお店が多く建ち並んでおります。
人気の間取りはファミリータイプで、
駐車場が２台分取れる物件は競争力があります。
ローカルルールで敷金３ヶ月やそれに相当するような内装修繕費を
入居者負担にしている物件が以外と多いため、
初期費用をリーズナブルにすると集客力が高くなる傾向にあります。
近隣の島田市や焼津市は海に隣接しているため、
海岸エリアは人気が無く内陸で新幹線の止まる藤枝に人気が集まっているようです。
参考にされて下さい。
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富士企画の管理について…
富士企画は普通の管理会社ではありません。
何が普通じゃないかというと…
ずばり管理対応エリアの広さかと思います。
北は宇都宮から、西は小田原まで…
四ツ谷にある小さな不動産会社が
ほぼ関東全域を対象に管理を承っております。
全国展開しているような不動産会社でもないのに広いエリアで管理しております。
「物件で何か大事が起きた時に四ツ谷から宇都宮まで行けるの？」
と、ご質問を受けることがしばしばあります。
答えは「No」です。
でも、何もしない訳ではありません。
しっかりと遠隔で対処できるように仕組みを作っております。
２４時間３６５日対応のコールセンターを導入し、
入居者からの問い合わせにすぐ対応できるようにしています。
また、水回りの故障の時の連絡先、
エアコンが壊れた時の連絡先などなど、
困った時に対応してもらえる物件の地元の業者さんを見付けています。
コールセンターから直接上記の各種連絡先にリアルタイムで対応を依頼できるので、
四ツ谷に居ても入居者への対応が遅れることがありません。
そんな遠くに居ても管理できるシステムを作っているので
幅広いエリアの物件の管理ができるのです。
ただ、何かあった時に絶対に管理会社に現地に行って欲しいという
オーナー様のご要望にお応えするのが難しいので、
遠隔で対応することへのご理解を頂かねばなりません。
それにご納得して頂ければ意外と良い管理会社だと思います（笑）
肝心の入居付けに関しても
遠隔で客付けができるように物件の地元の業者さんとの
関係作りに重点を置いて取り組んでおります。
そのため、しっかりと入居付けができるように仕組みを作っております。
日々管理物件が増え、
同じく管理対象エリアも日々増えております。
基本的には弊社で仲介させて頂いた物件を対象に管理を受けておりますが、
もしご興味があれば一度ご相談下さい。
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外国人需要を狙うには…
外国人の方を受け入れている物件は以外と少ないようです。
そのため、住む所を探すのは大変だと聞きます。
ただ、日本で働く外国人の労働者は多く、
エリアにはよりますが確実に需要はあります。
その需要を取り込まない理由はないかと思います。
ただ、日本とは生活する上でのルールが違い過ぎ、
生活態度が悪く、付き合っていくのが難しいと思っている
オーナーさんが多いかと思います。
しかし、ちゃんと理解してもらえるように説明をすれば
ルールを守ってちゃんと住んでくれるケースがほとんどです。
ちなみに、滞納者は日本人の方が多いです。
そもそもの人口の比率が違うのはもちろんですが、
外国人は先述の通り受け入れてもらえる物件が少ないため、
退去させられると次を探すのが難しく、住むところが無いと働けないので
家賃に関してはしっかりと支払う人が多いです。
もちろん中には悪質な人間もいますが…
では、その外国人の賃貸需要を取り込むためには
何をすれば良いか…
まず、間取りが重要です。
場所によっては単身向けの物件でも需要がありますが、
基本的に外国人労働者はあまりお金がなく、
毎月掛かる家賃をできる限り安く済ませたいと思っています。
そのため、単身向けよりもルームシェアできる広い物件の方が人気です。
最低でも２DK以上はあった方が良いです。
３DK以上になると人気が出てきます。
また、外国人需要があるエリアかどうか見極める水準として、
市のホームページに公開されている人口統計の中の外国人の人数を見ましょう。
３，０００人くらいの外国人の人口があれば十分かと思います。
ただ、その条件をクリアしていても、
物件の立地しているエリアが街中だと難しいです。
外国人労働者の需要を狙うので、
周りには工場が多くあった方が良いです。
また、外国人の入居はクチコミで広がり易いので、
外国人が集まる場所での募集情報の公開は重要です。
そこで情報を発信するとクチコミで広がり引き合いが出てくるかと思います。
参考にされて下さい。
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繁忙期への兆しが出てきました！！
関東も紅葉の季節になってきました。
つまり、年末→冬→繁忙期が近付いております！！
空室をお抱えのオーナー様、
何か手を打ちましたでしょうか？
何もしてなくても、まだ間に合います。
まずは管理会社の担当さんに確認をして
ここ最近の内見の件数がどの程度か教えてもらいましょう。
内見の数が少ないようだと人気が無いということです。
部屋は綺麗にリフォームしたのに、
なかなか入居が付かない…
そんなお悩みは管理会社と相談して解決させましょう！！
人を集める方法として
一番手っ取り早いのは家賃を値下げすることです。
ですが、収益性が落ちます。
手っ取り早いのですがデメリットが大きいので最後の手段かと思います。
では、家賃を落とさずに人を集める…
注目を集めるにはどうしたらいいのか…
初期費用を安くしてあげるのがオススメです。
引っ越しをするにはお金が掛かります。
例えば５万円の部屋に入居しようとした時に
幾らくらい掛かるでしょうか？
…およそ１８万円近く掛かります。
家賃の３倍以上の費用が掛かります。
これは大きな負担です。
その負担が１０万円になったらいかがでしょうか？
お得だと思いませんでしょうか？
絶対に思います。
そのお得感を出すと注目を浴びます。
そしたら繁忙期に合わせて内見の件数も増え、
そのうち契約へと結びつくかと思います。
…と、いうような工夫は一つの方法です。
他にも色々ご提案することができます。
もし、ご興味があれば是非一度弊社にお越し下さい。
お待ちしております。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．１４
毎度不定期でお届けしている
エリア別賃貸情報 第１４弾です！！
今回は水産加工業で有名な静岡県焼津市です。
人口は平成２７年９月３０日現在で１４２，１９８人です。
ここ５年くらいは１４２，０００～１４３，０００前後で推移しているようです。
焼津市いえば東名高速焼津ICを下りてすぐ、
「焼津さかなセンター」があります。
恐らく焼津は漁業が盛んだとイメージできるかと思います。
そして、その水産加工業が盛んなので、
東洋水産やはごろもフーズなどの大手企業の工場が立地しております。
そのため、そこで従事する方の需要があり、
また、外国人も市内に３，０００人以上おりますので、
そういった方々の需要も見込めます。
エリアとしては東名高速焼津IC近くのエリアが人気です。
またはイオンの周辺が人気があります。
逆に人気が無いエリアは海に近いエリアです。
理由は南海トラフ地震による津波を恐れて海側から
人が離れていっていることです。
実際に海に近いエリアでは「指定津波避難タワー」が市によって
建設され住宅街にズドンと建っております。
それを見ると怖くなってしまうので仕方ないのかもしれませんが…
ただ、ローカルルールで敷金を３ヶ月分取ったり、
もしくは入居時に室内リフォーム代金を頂く場合があります。
上記のような条件ですと初期費用が高く掛かります。
それが理由で空いている物件の場合は狙い目です。
初期費用を抑えた募集条件であれば注目されます。
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和室のある物件の工夫について
和室は人気がありません。
それは皆様ご存じだと思います。
そのため、和室のある物件は
基本的には洋室に切り替えて頂けるよう
オーナー様にリフォームの提案をすることが多いです。
正直、和室つまり畳は今の賃貸物件のターゲットに合っていないのです。
若い方は和室という時点で選択肢から外します。
では、畳に慣れ親しんだご高齢の方なら好むかというと、
そうではありません。
畳は重い物を置くと跡が付きます。
そして、退去時の表替え費用が契約書の特約で
借主負担になっているケースもあります。
そのため、退去時に費用が掛かる可能性があるという理由で、
畳に慣れている方からの人気もありません。
和室から洋室への間取り変更が基本になっているかと思います。
ところが、畳をオシャレに見せる工夫ができるのです。
それはカラー畳です。
一般的には畳の材料のイグサは新品時は緑色をしております。
日焼けによる劣化で色が薄くなってします。
それがカラー畳だと色が選べ、且つイグサ製ではないので
色もなかなか落ちません。
魅力なのは手入れのし易さで、
ビニール製のカラー畳だと拭けば汚れが落ちます。
また、何か飲物をこぼしてもシミになりません。
そんなカラー畳ですが、
和室から洋室に切り替える際の費用負担が大きいので、
その代案として良いかもしれません。
特に３DKなどの部屋数が多い物件の場合に、
和室を全部洋室に切り替えるとなると結構な額の負担になります。
そこで一部畳部屋を残し、一般的な畳ではなくカラー畳を導入してみてはいかがでしょうか？
カラー畳への変更だと和洋切替の費用が掛かりません。
また、色が付いているとインパクトがあるので意外とウケるかもしれません。
加えて手入れがし易いとなると受け入れてもらえるかもしれません。
まだ、私も利用したことが無いので実験的な形にはなりますが、
ご興味をお持ちの方は是非参考にされて下さい。
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