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Posts Tagged ‘入居付け’
ご購入後について
皆さま、こんにちは。富士企画営業部 青木です。
本日も管理物件についてお話させて頂きたいと思います。
弊社で管理している物件の多くはご購入頂いた物件です。
私が担当した物件ですと、例えば≪磯部ハイム≫という物件がございます。
昨年末決済を迎え、今年より物件管理を始めさせて頂いた物件です。
住所は神奈川県相模原市南区
築は３１年
と決して新しいと呼べる物件ではございませんでした。
ですが購入の決め手となったのは土地の評価額が物件価格が高くキャピタルゲインが見やすかった事、
近隣の賃貸物件の賃料相場・賃貸物件の数（適正な賃料で賃貸物件が供給過多ではないか？）など、
総合的に購入水準を満たしていたからでした。
幸いにも管理を開始してからまだ退去がない状態を維持しております。
もちろん今後いくつかは退去するお部屋も出てくると思います。
ですがその時は責任をもってまた満室になるよう努めさせて頂きます。
富士企画では管理対象エリアの物件で管理ができない物件はございません。
それは購入後も責任をもってお付き合いをするという
会社の考えに基づいた営業方針だからです。
現在ご購入を検討させている方、一度ご相談頂けませんでしょうか？
お気軽にお問合せ頂けると幸いです。
今年もあと残す所、半月となりました。
師走の忙しい時期で皆さま大変かと思いますが、
寒暖差が激しく体調を崩しやすいのでお体御自愛下さいませ。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル５階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
築年数と入居率
皆さま、こんにちは。富士企画営業部 青木です。 本日は弊社富士企画の管理物件のお話をさせて頂きたいと思います。 まず私は売買チームの人間です。 お客様へ物件提案をさせて頂いておりますが、築の古い（２０～３０年経過した物件）は 抵抗を示される方も多いです。 皆さま往々にして心配されるのは、やはり≪入居率≫についてです。 「築が古いと入居してくれないんじゃないかなぁ・・・」といった事を言われます。 もちろん完全に否定できるわけではありません。 そもそも供給過多のエリアですと新築ですら難しいですし、 同家賃・同間取りと単純に同条件であればより築が古い物件が負けてしまうのは当然です。 ですので付加価値をつけるなど戦略性が必要になります。 富士企画は現在区分マンションを除いた１棟物物件の管理が１３６棟ございますが、 築年数の内訳は以下となります。 ・築１０年以内・・・１３棟 ・築２０年以内・・・１７棟 ・築３０年以内・・・５５棟 ・築３１年以上・・・５１棟
圧倒的に築３０年以上の物件となります。 ですが１１月現在、富士企画の管理物件の入居率は約９６％となります。 管理物件のほとんどは弊社から購入して頂いた物件になりますので、 管理会社の管理能力が高く、間違ったエリアでなければ ある程度稼働は見込めると思います。
築古物件を推奨しているわけではありませんが、 それぞれ築古と築浅で良さがありますので、それだけで検討から外している方がいれば もったいないといったお話でした。 もしお悩み事がございましたら、お気軽にお問合せ下さいませ。
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※
間取り別の特徴
今回は間取り別でのターゲット層やメリット・デメリットをご説明いたします。
『１R～１K』
単身者向けの間取りになります。
比較的入居も決まりやすいですが単身者なので
ファミリータイプに比べて入居期間は短くなりがちです。
物件数も多い為供給過多になっていないか等の確認は必須です。
エリアによっては２万円以下のものもあり学生アパートの場合は
価格競争が起こりやすいです。
バス・トイレ別なのか３点ユニットなのかによって５～１０，０００円程家賃が変わってきます。
ロフトの有無はそんなには家賃に影響ないですが
２口コンロ・独立洗面台があると有利です。
『１LDK・２DK・２K』
単身者・複数入居両方がターゲットになる間取りです。
人気順でいうと下記のようになります。
１LDK>２DK >２K
ですので２DKから１LDKに間取り変更するケースも見受けられます。
入居付けをしやすくするためにお金をかけて間取り変更することもできますし
そのままで家賃を低く設定しても良いと思います。
このタイプになってくると駐車場が１台では足りず
２台以上必要になるエリアもございます。
【２LDK ＞ ３DK ＝ ３LDK ＝ ４LDK…】
全てがファミリー向けの間取りになります。
３LDK以上などの間取りになる場合は賃料も高くになり入居者の間口が狭くなってきます。
世帯数が多い場合は特に注意が必要なのですが
３LDK以上で賃貸需要がそんなにないエリアですと
近場に大型の分譲マンションや建売戸建てができると
賃貸に住むより購入した方がいいとそちらにいかれる場合もございます。
それぞれメリット・デメリットがございますが
間取りをしっかり活かした募集をしていただければと思います。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受付けております。
下記よりお気軽にお問いあわください↓↓
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自分の物件の強みを知る
賃貸業者が実際に物件を内見にいくときは
だいたい２～３件、多くても４～５件なので
まずは自分の物件がその中に入らないといけません。
その為には周りにどんな競合物件があって、
競合物件に比べて自分の物件はどうなのか、
どうやって差別化を図っていけばいいのかを
把握するのは非常に大事です。
賃料が安い・駅が近い・初期費用が安い・広告料が相場より多い等
ひとつでも競合に負けない強みがあれば
それがそのまま案内や申込につながります。
その強みをまずは探して、
募集をする時はその強みを全面に押し出してください。
ただ、内見は入るけど中々決まらないという物件は
他の物件のまわし物件として案内されている可能性があるので
注意が必要です。
例えば
A・・・決めたい物件・良い物件（決め物）
B・・・そこそこの物件（もしかしたらこちらできまるかも）
C・・・賃料などは同じだがA・Bに比べて劣っている物件（まわし物件）
とあった場合、営業マンは基本的に
B⇒C⇒AやC⇒B⇒Aといったような順番で案内にいきます。
最後に本当に決めたい物件をよりよく見せるために
わざと気にいらないような物件を先に見せていたりします。
案内は入るけど全然入居が決まらないという場合は
まわし物件として使われているだけという可能性もあるので
注意しながら管理会社や近隣の業者に決まらない理由を
しっかり聞くようにした方がいいです。
決まる物件には決まる理由、決まらない物件には決まらない理由があるものです。
お悩みがありましたらいつでもご相談下さい！
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賃貸募集方法
三月も残り１日ですね。
賃貸は繁忙期も終わりかけて落ち着いてきた頃でしょうか。
繁忙期で決まらなかったからといって
部屋を探している人は常にいます。
魅力のある物件であればいつでも決まります。
ターゲットを決めて
その入居者はどんな暮らしをしたいと思っているのか
テーマを設定して募集するのも良いと思います。
例えば
空室が増えたから単純にペット可にするというのではなくて
ペットと心地よく一緒に住めますよというコンセプトで募集をかけてみる。
そしてペットと一緒に心地よく暮らしたいという人が集まる。
そこでペット好きな入居者同士が繋がって
トラブルも少なく、長く住んでもらえるという流れが出来れば
人が人を呼んでくれたり、繁忙期などあまり考えなくても
安定した賃貸経営が出来るといった良い流れになります。
少し観点を変えるだけでやり方はたくさんあると思います。
空室で悩んだらまず富士企画に相談してみてください(^^)
きっと力になれると思います。
https://www.fuji-kanri.net/p5/
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入居を決めてくれるのは不動産会社とは限らない？
先日、地方の物件をご案内行ったときに
駅前を通ると不動産会社がありませんでした。
駅前にないというより、周辺にまったくないという感じです。
どうやって入居が決まっているんだろうと色々調べていると
駅前にある小さな駄菓子屋さんが入居者を連れてきてくれている事がわかりました。
(もちろん全部屋ではないですが、、、)
来店したお客さんと話している会話の中でその物件を紹介してくれていたようです。
帰り際にダメもとで店により
この物件を購入したら賃貸募集のマイソクを店に貼ってもらえませんか
という話をしたらすんなり承諾してくれました。
やはり人と人との繋がりは大事にしてかないといけないですね(^^)
改めてそう感じました。
富士企画では売って終わりではありません。
その先の事も一緒に考えられるパートナーになれればと思います。
いつでもご相談ください(^-^)
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富士企画株式会社
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空室期間の対処
東京は今日の最高気温が20度をこえたみたいです。
暖かくなってくることは嬉しいですが、
気を付けないといけない事もでてきます。
そのひとつが部屋の臭いです。
洗面台などには臭気トラップという水をためて、
排水の臭いが逆流しないための工夫が施されているのですが
暑さで水が蒸発してしまうと排水溝の臭いが上がってきてしまい
密室の部屋に排水溝の臭いが充満してしまい最悪です。
そうすると部屋がいくら良くてもマイナスになってしまいます。
どうしても空室ですと部屋を閉めっきりにしている時間が長くなってくると思いますが
定期的に換気をしたり、遠方の場合は業者に物件案内行った際に
水をためてもらったりと気を付けた方がいいと思います。
芳香剤を置くのも手ですが、
長い期間置いておいて空っぽになってしまっていると逆に印象が悪くなります。
長く空いてる物件 = 悪い物件と思われてしまう可能性もあります。
富士企画では、こういった細かく具体的なアドバイスもできると思います。
近くを通ったからお茶だけ飲みに来たでも全然かまいません
どうぞお気軽にお立ち寄り下さい(^^)
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