Posts Tagged ‘投資不動産 賃貸 管理 相談’

管理の相談を承っております!!

2016-01-15

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富士企画の管理の特徴は…

 

ずばり、エリアの広さです!!

 

茨城県はひたちなか市

 

栃木県は宇都宮市

 

群馬県は桐生市

 

千葉県は東金市

 

神奈川県は小田原市

 

1都3県だけでなく、

北関東3県も管理をしております。

 

弊社の事務所は新宿区四谷です(笑)

 

北関東でも管理を受けていると言うと、

「大丈夫なの?」とよく言われます。

 

大丈夫です。

なぜか…遠隔地でも管理できるように仕組みを作っているからです。

 

まず、24時間365日対応のコールセンターを導入しております。

入居者さんからの急なお問合せにいつでも対応しております。

 

そして、遠くの管理物件の設備に緊急事態が起きたとしても

物件周辺の工事業者さんに依頼できるようにしているので、

素早く対応できます。

 

「入居付けはどうするの?」

大丈夫です。

 

物件の最寄りの不動産会社さんに

入居付けの斡旋をお願いしているので、

しっかりと募集活動を行えます。

 

上記のように遠隔でも対応できるようにしております。

 

現地に行かず遠隔で対応をする富士企画のやり方をご理解して頂ければ、

関東圏ならある程度どこでも管理をお受けしているので

是非ご相談下さい。

 

富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの

オーナー様からのご相談を承っております。

 

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

賃貸_問い合わせリンク

 

スタッフ一同心よりお待ちしております!!

 

〒160-0004
新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル6階
富士企画株式会社
TEL:03-6380-6780  FAX:03-6380-6783
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

 

ターゲットに合った内装

2016-01-13

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内装や設備は新しく、

且つ、便利であると良いですよね。

 

特に水回り(キッチン・洗面台・トイレ・ユニットバス)が

新品で便利だと嬉しいですよね。

 

ただ、それを実現しようとするとお金が掛かって仕方ありません。

キッチン交換で10万円くらい…

洗面台で6~7万円…

トイレの便器交換で12~15万円…

ユニットバス交換は…40万円以上…

 

上記の設備入替えだけで100万円近く掛かります。

一度やれば10年以上もちますが、

物件ごとの家賃設定によって回収できる期間が違ってきます。

 

都心の好立地物件ですと

1Rでも7万円以上の家賃が取れるので

上記の費用を掛けても比較的回収が早いかと思いますが、

地方の中古物件だと2DKでも4万円を切る家賃設定だったりします。

 

それですと豪華な設備入替えをすると

設備投資の回収に時間が掛かって仕方ありません。

 

なので家賃が安い物件は

大規模に設備の入替えをすると投資としてはあまりよろしくありません。

 

そのため家賃設定に合ったリフォームに留める必要があります。

もちろん設備を入替える必要があればやるしかありませんが、

闇雲に設備投資をする必要性は見極めましょう。

ご参考にされて下さい。

 

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遂に繁忙期に突入しました!!

2016-01-11

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新年明けて早くも10日です!!

そして賃貸市場は繁忙期真っ只中です!!

 

この繁忙期に満室を目指している方も多いと思いますが、

何か具体的な行動を起こしていますでしょうか?

 

昨年の10月くらいから当サイトにて

繁忙期に備えましょうと言ってきましたが、

実行に移せてますでしょうか?

まだという方は是非行動に移して下さい。

 

何をしたら良いかといいますと、

まずはご自身の物件の募集条件の見直しです。

 

12月入ってから内見や申込み等が何も無かったという場合は

条件がニーズに合っていない証拠です。

 

何が間違っているのかまずは管理会社の担当に

ヒアリングしましょう。

合わせて物件周辺の客付け業者さんも2~3社訪問し、

ご自分の物件の募集図面を見てもらいダメな点をヒアリングしてみましょう。

 

その時に図面を見た反応も重要です。

物件のことを知っていれば良いのですが、

知らなかったような場合は認知度が低いということなので

周辺業者を徹底的に回りましょう。

 

話を戻しますが、近隣業者をヒアリングして出てきた悪い点を改善させましょう。

募集条件であれば見直しをすればいいですし、

設備などの問題であれば費用の問題はありますが

どうにかなる金額であればすぐに手配をして直しましょう。

 

そして条件変更やリフォームする旨の内容を募集図面に反映させた上で

再度募集図面を手に業者さんを訪問しましょう。

 

そうすれば繁忙期ですからおのずと動きは出てくるかと思います。

是非お試し下さい。

 

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3点ユニットはダメなのか…

2016-01-07

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3点ユニット物件を避ける投資家さんがいらっしゃいます。

 

その理由は、3点ユニットが人気が無く、

将来的に競争力を失い空室に悩まされる…

という懸念から3点ユニットを避けているそうです。

 

…本当にそうでしょうか?

 

私はそうは思いません。

実際に管理物件で3点ユニットでバンバン入居が決っている物件はあります。

 

その理由は簡単です。

ターゲットを絞り、ターゲットにあった募集条件を設定し、

物件に魅力を持たせているからです。

 

しっかり考えた募集戦略で取り組めば

少しの弱点くらいならクリアになります。

 

ただ、限界はあります。

それは立地です。

 

3点ユニットは単身向けがほとんどです。

1都3県では単身者の需要が多いのですが、

地方となると主要駅の近くか大学などの近くにしか

単身者の需要がありません。

 

また、地方だと築古物件では単身向けの物件と

ファミリー向けの物件の家賃の差があまりなく、

単身者でも広めの物件に住むケースがあります。

 

そのため地方ですと単身向け物件も広さが求められます。

そして広いからにはバス・トイレがセパレートになっているケースが多いので、

3点ユニット物件の競争力は落ちてしまう印象です。

 

しかし、それも募集条件…家賃の値ごろ感によっては

充分需要が取れる可能性もあります。

やはりどこまで行っても条件次第ではあるかと思います。

参考にされて下さい。

 

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和室の上手なリフォーム

2016-01-05

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和室のリフォームと言えば…

 

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↑畳から床への変更が代表的です。

これはどなたでもすぐに思い浮かぶかと思います。

 

ただ、CF(クッションフロア)にするのか、

フロアタイルにするのか、フローリングにするのかで

掛かる費用が違ってきます。

 

そこは予算に合った材料でやればいいかと思います。

ただし、入居付けのためにはやっておかなければならないことかと思います。

 

IMG02550

続いては和室にありがちな真壁(しんかべ)…

そして木目の天井…

 

畳は最低限直すとしても

真壁→大壁(おおかべ)への変更や木目天井を直すとなると

費用がどんどん増えて大変なことになります。

 

だからといって、上記の写真のままの状態だと

床だけ洋風で壁や天井は和風のままというチグハグな見かけになってしまいます。

 

IMG02544 IMG02545

そこをクリアにするアイデアとして↑のように

真壁はそのままで柱や木枠を濃いめの色に塗り、

壁はクロスを貼って真壁のまま洋風に見せる方法があります。

 

IMG02552

上記の写真だとちょっと分かり難いのですが、

和室に付き物の和風な表面の襖紙…

 

IMG02548

そんな襖紙は上記写真のように

壁紙と合わせたクロスを貼ると洋風に見せられます。

 

IMG02551

そして障子…

アフターの写真が無くて申し訳ございませんが、

取り外すのではなく真壁の柱や木枠と同じように

枠を濃いめの色で塗ると一体感が出て良いと思います。

 

寒い地方だとペアガラスの代わりの役割を果たすので

取り外すよりは残して防寒に活かした方が良いと思います。

 

以上になります。

参考にされて下さい。

 

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本年は誠にありがとうございました。

2015-12-25

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2014年10月から管理業務を始めました。

2015年の頭頃には管理戸数が100戸ちょっとだったのですが、

お陰様で今日現在で300戸を越えております。

 

凄いペースで増えております。

来月もまた増える見込みです。

 

これだけ急なペースで管理を任せて頂けているのは、

それなりに「入居付け」という点で結果が出せているからだと思います。

 

正直入居率は今日の時点で89.3%と一時期の90%以上の頃から

若干悪化してしまっております。

ただ、言い訳をさせて頂くと…入居率の良くない物件が最近増えているからなのです。

過去にもそういった物件を預かり、今では8割以上に改善しております。

 

そんな実績があるので新規の管理をどんどん頂けるいるかと思います。

来年も空室でお困りのオーナー様からのご相談をどんどん承ります!!

どんどんご連絡下さい!!

 

今年も大変お世話になりました。

来年は1月4日(月)からの営業となります。

今後も富士企画をどうぞよろしくお願い致します。

 

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エリア別賃貸情報 No.18

2015-12-24

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毎月不定期でお届けしている

エリア別賃貸情報 第18弾です!!

 

今回は千葉県を象徴する「ピーナッツ」生産量全国一の八街市についてです!!

 

人口は平成27年12月1日時点で72,782人です。

平成15年に77,000人を超えてからは毎年減少傾向にあります。

人口が多いとは言えませんが、

隣接する千葉市への通勤率が13%を超えており、

千葉市で働く方のベッドタウン的な要素もあるようです。

 

市内には高速が通っていないのですが、

千葉東金道路の山田ICが近く千葉市へのアクセスは良好です。

 

八街市を縦断する国道409号線沿いにはユニクロやイオン、

ベイシアやゲオなど色々な商業施設があり、

駅近ではなくロードサイドに買い物スポットが集中しております。

 

産業というよりは元々農業が盛んで冒頭で申し上げた通り

落花生の生産が日本一です。

働き先としては上記以外には隣接する千葉市で勤める方と、

市内にある工場・倉庫に勤める方が多いかと思います。

 

千葉市と隣接している市ではありますが、

やはり競争力のある間取りは2DK以上のファミリー向けの間取りです。

駐車上が必須で世帯に2台以上のスペースがあれば競争力が増します。

車で5分以内の場所にスーパーがあればなお良いかと思います。

ご参考にされて下さい。

 

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畳部屋について…

2015-12-23

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以前当ページの記事にて

畳部屋のリフォームの工夫について書きました。

その件で追記でございます。

 

以前の記事では

和室から洋室にリフォームするのは

初期投資の費用が掛かるので

畳のままで工夫する方法の提案をしました。

 

具体的には畳を一般的なイグサではなく、

色を選べるビニール畳に変え、

且つ、壁紙や襖も落ち着いた色に揃えることで和モダンにすること。

 

また、ビニール畳なので水や汚れに強い点で

和室→洋室へのリフォーム費用よりコストを落とせると

提案させて頂きました。

 

ただ、上記の内容が通用するのは

1都3県くらいかもしれません…。

 

地方では珍しさに内見は増える様ですが、

そこから成約に結びつく目に見えた成果が上がっていないそうです。

 

1都3県では珍しさを好んで入居する人も人口比率から多くおり、

地方では少ないためまだまだ普通に洋室にした方が成約率が上がるようです。

 

もう少し検証は必要かもしれませんが、

成果が出ていないので、実行するには時期尚早かもしれません。

ご注意下さい。

 

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エリア別賃貸情報 No.17

2015-12-22

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毎度不定期でお届けしている

エリア別賃貸情報 第17弾です!!

 

約1カ月ぶりの投稿となります。

ご無沙汰しております!!

 

今回は「山武杉」で有名な山武市です。

 

人口は平成27年12月1日時点で54,200人です。

2006年に成東町・山武町・蓮沼村・松尾町の4町村が合併してできた新しい市です。

そのため近年の山武市の人口は54,000人~59,000人の間で推移しているようです。

合併前の上記4町村の総人口でいうと

1995年~2000年頃は5万人後半から6万人を超えた水準で推移していたようです。

 

人口は正直少ないのですが、

隣接する山武郡市で1番大きい東金市から延びる

国道126号線で真っすぐ繋がっております。

 

そのロードサイドにはファミレスやスーパー、ホームセンターなど

生活に便利な施設が多数あります。

 

基本的には車社会なので

車で5~10分以内の立地にスーパーやホームセンターなどが

揃っていれば良い立地と言えるかと思います。

 

産業は冒頭で名前の出た「山武杉」関連の林業が盛んだったようですが、

今は林業自体が伸び悩んでいる業種なので目立つ産業は無いと思われます。

ただ、126号線で東金の千葉東金道路まで真っすぐなので

工場や倉庫などは多数あり、そこで働く方が多いようです。

 

地方なので間取りはファミリータイプ、

且つ家賃が4万円前後の2DKがオススメです。

理由は以前から当記事に書いているように

単身でもファミリーでも利用できるからです。

 

もちろん駐車場は必須になります。

最低1台あれば問題ありませんが、

2台あれば競争力がアップすると思います。

 

山武市の中心は成東駅ですが、

駅の南東に市役所と市立の病院が立地しており、

また、126号線のロードサイドに色んなお店があるため

山武市のなかでもトップエリアです。

ご参考にされて下さい。

 

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色んな見方…

2015-12-21

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アパートの2階やマンションの上階は

1階に比べて家賃が高く設定されていたりするかと思います。

普通は…。

ただ、2階だから人気が無いこともあるってご存知ですか?

何故でしょうか?

住む方がお年寄りだからです。

階段を上る2階は足腰に負担になるため

選ばれないのです。

普通なら2階や上階は家賃を高く設定できるのですが、

逆に上階だからという理由で家賃を下げないといけないくなるのです。

どういった物件がお年寄りをターゲットにできるのか…

病院が近い物件です。

やはり、歳をとると病院が近い方が好まれるのです。

そのため、普通にしていると2階が埋まりません。

階段に手すりを付けたり、室内の凹凸を無くしバリアフリーにしたり…

高齢者対応のアパートにする必要がるかと思います。

ちなみに病院と市役所が近いと生活保護の方の

需要も出てきます。

物件の立地によってターゲットが決ります。

そのターゲットにあった募集とリフォームをすることで

入居付けがし易くなるかと思います。

参考にされて下さい。

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