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Posts Tagged ‘投資不動産 賃貸 管理 相談’
エリア別賃貸情報 Ｎｏ．７
毎度不定期でお届けしております。
エリア別賃貸情報 第７弾です！！
ジュビロ磐田とヤマハ発動機で有名な
静岡県西部最大級の都市、磐田市です。
ヤマハ発動機をはじめとする輸送機器産業をメインとする工業都市です。
また、隣接する政令指定都市・浜松市の衛星都市としても栄えております。
スポーツも有名で、誰もが知るジュビロ磐田の本拠地でもあります。
また、最近話題のラグビーのトップリーグチーム・ヤマハ発動機ジュビロもあります。
人口は２７年９月末時点で１７０，７１５人で、
ここ１０年間でのピーク人口となっております。
輸送機器産業が盛んなので外国人の労働者も多く、
８，０００人を超える人口となっております。
そのため、賃料が安く広めの間取り物件では
外国人の需要があります。
ただ、市南部にはあまり外国人の需要はないようです。
また、広いだけの間取りでは選んでもらえないため、
２ＤＫ以上の間取りが求められます。
外国人が以前から多いので、
元々慣れた不動産業者さんが多いので
ご自身が不慣れでも色々助けてもらえる地盤がありそうです。
東海道線の北側にはららぽーとがあり、
また、国道１号線のロードサイドにはお店も多いので
車があれば駅から離れていても問題は無いかと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関してお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
外装の修繕は必要か？
記事でよく内装は直さないと入居付けに
悪影響ですと書いております。
外装についてはあまり触れておりませんでしたが、
本当であれば外装こそ直すべきだと思います。
ただ、費用負担が内装より大きいため、
物件を購入したばかりでお金が貯まっていない状態だと
無理にする必要は無いので後回しにしているだけなのです。
もちろん、どう見ても直さないとすぐにでも問題が起こるような状態であれば別です。
そういった物件は安く売りに出ているケースが多いので、
安く購入した分は修繕に回しましょう。
状態の悪い物件は値付けが安くなったり、
買い手から指値交渉をされるケースがほとんどです。
それを防ぐためには将来の売却を考え前もって修繕しておくと
物件の価値を上げることができます。
また、既存の入居者に対しても効果があります。
どんな効果かといいますと、
建物の維持に気を使っているという風に受け取れるので
何か不具合があった時に金銭的な理由などで
ほったらかしにされる心配が無いと思うからです。
やはり、しっかりと建物に手入れをしていると
ちゃんとしたオーナーだと思われるので、
やって悪いことは無いかと思います。
色んな意味で外装の修繕をすることで
プラスになりますので、
是非ご参考にして頂き余裕があれば実行してみて下さい。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．６
毎度不定期でお届けしております。
エリア別賃貸情報、第６弾です！！
今回は九十九里浜とはだか祭で有名な
いすみ市についてです。
いすみ市は２００５年に夷隅郡夷隅町、大原町、岬町の３町が合併してできた市です。
人口は合併当初の２００５年の４２，３０５人をピークとし、
近年は若干減少水準にあります。
ちなみに２０１５年１０月１日の時点で４０，１２５人です。
九十九里浜の終点があり、
太平洋に面しているため古くから漁業が盛んです。
地下資源のヨウ素の埋蔵量が世界有数で、
ヨウ素化合物の生産工場などがあります。
また、近隣で工場等が多くある茂原市へ通勤している人も
人口の１０％ほどいるようです。
前述のとおり人口が少しずつ減少傾向にあるため、
市をあげての移住者の受け入れを積極的に行っているようです。
「いすみ暮らしサロン」というサイトがあり、
東京から近い田舎として移住者へのいすみ市の魅力のアピールや、
「空き家バンク」という空戸建の紹介サイトもあります。
ただ、「空き家バンク」は元々専用住居として建てた空き家のみを対象としており、
収益物件（アパートなど）は登録できないようです。
外房線の線路より東側には九十九里浜があるので、
サーファーの需要が取れるエリアとなっております。
間取りは単身向けと２ＤＫの家賃設定に大きな開きが無いため、
２ＤＫで３万円台の設定の物件がおすすめです。
もちろんファミリー向けの間取りなので駐車場が無いと厳しいのですが、
各世帯２台分のスペースが取れなくても安い家賃設定であれば
最低１台分のスペースさえあれば単身者の需要は取り込めるかと思います。
外房線と海岸との間を南北に走る国道１２８号線の
ロードサイドにホームセンターやスーパーがあるので、
１２８号線へのアクセスのし易い場所は人気があるようです。
ご参考にされて下さい。
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賃貸需要を調べる
オーナーチェンジ物件を購入する際に調べるかと思いますが、
物件の賃貸需要がどこにあるのか…
特に地方物件の場合は
物件の周辺に何があるか地図上で調べることが重要です。
代表的なのは工場の有無です。
そこで働く方の需要が見込めます。
また、学校（大学）の有無も調べましょう。
学生の需要が見込めます。
ただ、賃貸物件の激戦区になっているので、
家賃設定が低かったり、４年生が多いとまとめて退去になる可能性もあるので
注意が必要です。
次は病院です。
病院は工場同様に院で働く方の需要が見込めます。
また、市役所の近くもある需要が見込めます。
何かと申しますと、生活保護受給者です。
理由は役所で直接手渡しで受給したり、
その他の手続も役所ですることが多いので、
車を持たない生活保護受給者は役所の近くをこのみます。
上記を例に参考にされて下さい。
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無料で設備投資をする方法…
入居者さんの満足度を上げつつ、
物件のバリューアップをも図る。
そんな一挙両得を狙った設備投資を
持ち出し無しでできる方法があるのをご存じでしょうか？
物件のガスがLPGであればできるのです。
それでもうお分かりの方は多いと思います。
ガス会社を切り替えることで上記のような設備投資ができる可能性があります。
何ができるのか…
〇給湯器の無償設置＆フリーメンテナンス
〇エアコンの無償設置＆フリーメンテナンス
〇ウォシュレットの無償設置（＊３点ユニット不可）
〇モニターフォンの無償設置
上記の４つの設備を無償で付けてもらえる可能性があります。
かなり手厚い条件かと思います。
弊社で上記内容を実施してくれるガス会社さんをご紹介できます。
もちろんケースバイケースで全て対応してもらえる場合と、
上記のうちの２つとか、３つとかに限定される場合もあります。
ただ、切り替えさえできれば上記のうちで一番お金の掛かる
給湯器は無償で設置・フリーメンテナンスをしてもらえます。
それだけでもオーナー様にとっては非常に助かると思います。
給湯器は普通に新品を設置すると１５万円近く掛かるので。
必ずできる訳ではありませんが、
切り替えできるかどうかの判断はすぐに確認できます。
ご興味があれば是非お問い合わせ下さい。
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管理人を常駐させることは可能か…
分譲マンションや大型の賃貸マンションだと
エントランスに管理人室があったりします。
管理人が常駐していると
建物内での設備のトラブルへの対応が即座にできます。
また、防犯効果も期待できます。
ただ、オーナーチェンジ物件ですと
ほとんど管理人は常駐しておりません。
URなどの大型のRC物件では常駐タイプはありますが、
個人所有の物件では皆無だと思います。
理由は簡単でお金が掛かるからです。
管理人なので人件費が掛かります。
人を一人雇うので最低でも２０万円くらい掛かります。
その費用をペイできるような家賃収入がある物件は
なかなかありません。
そのため実現は難しいかと思います。
ですが、方法はあります。
例えば、状態のあまりよくない１部屋を
格安で貸す代わりに建物の管理をお願いするのです。
雇う訳ではないので本業をやりながら建物の管理を任せるので、
何かあったら報告をしてもらうとか、
ゴミの仕分け作業などの本当に簡単な作業をしてもらう形になります。
上記の例だと６世帯くらいの物件では割に合わないので、
基本は２０世帯以上の物件ならやれる可能性があるかと思います。
では、世帯が少ない場合はどうでしょう。
それこそ６世帯のアパートだと格安で住んでもらうのではなく、
仲良くなって面倒を見てもらうようにしましょう。
物件を見に行った時などに菓子折りを持って行ったりなど、
お礼をしつつお願いするという方法で仲良くなりましょう。
そうすれば緊急時に良い対応をしてもらえたりするので
大分助かります。
ご参考にされて下さい。
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オーナー業は営業です。
今回も初心者向けのお話になります。
不動産投資を志す理由は人それぞれだと思います。
老後の備えとして…
資産形成…
節税・相続対策…
色々な目的で不動産投資をお考えだと思います。
その不動産投資＝オーナー業の中でも
一番重要な入居付けについて具体的に何をするかご存知でしょうか？
空室がある場合に、
ただただ待っていても入居は付きません。
新築や山手線の内側で且つ駅近の物件であれば
多少は何もせずとも入居は付くかもしれません。
ですが、中古の築古物件などは
まず待っていてはダメです。
新築やとても立地の良い物件は数が多くありませんが、
築古のアパート・マンションはありふれているため
ライバルが沢山います。
更に、古くからの地主さんの持っている物件は
地主さんの名前と物件とを不動産業者さんも覚えているため、
積極的に紹介するのですが、
新参者の投資家オーナーさんとその物件は知名度が低く
そのままでは積極的に紹介してもらえません。
既存の業界に新規参入をし、
需要を取り込んでいくのは非常に大変なことです。
その中で勝つためには足を使うしかありません。
物件の最寄り駅か、最寄りの大きい駅の前にある
客付けを専門にしている不動産業者さんを廻り、
ご自分の物件を紹介してもらえるようにお願いをするのです。
足を使うので非常に泥臭く、営業のような作業になります。
そうやって業者さんを廻って覚えてもらうのです。
合わせて仲の良い営業さんを作り、
定期的に話をして忘れられないようにしましょう。
そうすることでオーナー名と物件とを覚えてもらえるようになると、
店頭に来たお客様に対して五万とある物件の中から紹介してもらえるようになります。
そこまでの状態になると大分楽になります。
ただ、もちろんそれだけではありません。
常に最新の賃貸状況を把握し、
ご自身の物件の条件が相場と合わなければ
修正して入居が付くように心掛けましょう。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
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間取りによって違うターゲット
タイトルを見ると当たり前だろと突っ込みたくなると思います。
その通りで初歩的なお話を中心に書かせて頂きます。
さっそくですが、以下ご欄下さい。
【１R・１K】
言わずもがな、単身向けの間取りの代表格です。
さらに以下の内容で人気差があります。
バス・トイレ：セパレート ＞ ３点ユニット
洗濯機置場：室内 ＞ ベランダ ＞ 廊下 ＝ 置場無し
独立洗面台：有り ＞ 無し
ロフトの有無、モニターホンの有無では人気差はあまりないと思います。
また、地方ですと駐車場の有無は入居付けに影響が大きいです。
都心ですと５万円以上の家賃設定が多いですが、
地方になると２万円を割り込むエリアもあります。
特に学生需要のエリアでは安値競争になっているケースが多いです。
【１LDK ＞ ２DK ＞ ２K】
ファミリーやDINKS（ディンクス）向けの間取りです。
人気差（入居付けのし易さ）は上記の通りです。
１LDKですと単身で広い間取りを好む方の需要も取れますし、
若いカップル、中高年のカップルもターゲットとして狙えます。
２DKは１LDKに比べると人気が落ちます。
１LDKと同じターゲットになります。
ただ、家賃設定が１LDKより割安になるケースが多いので、
安い家賃で住みたい方がターゲットになります。
以前にも記事で書きましたが、２DKは潰しが利きます。
間取り変更して１LDKにできるので、
入居付けをし易くするためにお金を掛けて間取り変更することもできます。
また、そのままでも家賃を低めに設定することで単身者の需要も取れます。
２Kは一番人気の低い間取りとなります。
ファミリーは狙えず、単身者かDINKS狙いになります。
ただ、同じような家賃設定で２DKが借りれるので、
そちらが協力な競争相手となります。
【２LDK ＞ ３DK ＝ ３LDK ＝ ４LDK…】
全てファミリー向けの間取りになります。
２LDK以外を全て同じにしているのは、
持ち家であれば３LDK・４LDKはありなのですが、
賃貸となると賃料設定が高くなるので間口が狭くなります。
２LDKはファミリー向けには一番人気があります。
家賃も３DKと同じ平米数であったとしても割高に設定できる傾向にあります。
３DKはお金を掛けて２LDKに間取り変更する事もできますし、
低めの設定で入居が付くならその需要を狙っていけます。
２DK同様潰しが利く間取りかと思います。
以上が各間取りによって違うターゲットと、
強み・弱みです。
それらを活かした募集活動を心掛けて下さい。
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オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
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滞納者への一撃！！
少し過激なタイトルになっております。
今回は滞納者への対策についてです。
保証会社に入ってもらっていれば関係が無いのですが、
オーナーチェンジをすると保証会社には未加入で
連帯保証人だけ付いていたり付いていなかったり…
上記の場合で滞納をされるとまともな連帯保証人が付いていれば
滞納家賃を回収できるケースもあります。
ただ、連帯保証人がまともでなければ付いていないのと同じです。
そうなると最悪です。
滞納者本人は恐らく連絡が取れないでしょうし、
もちろん連帯保証人にも連絡が取れなくなります。
滞納するなら出て行ってくれた方が次の入居が付けられて
稼働するので夜逃げしてもらった方が全然いいのですが、
連絡も取れないのでどうしようもなくなってしまいます。
そんな時の対策としておすすめなのが「支払督促」です。
簡単な審査で裁判所が債務者へ支払い命令を郵送で出してくれるのです。
裁判所から督促状が届くと大抵の人はビックリすると思います。
そして支払い能力があれば支払うでしょうし、
無ければ話し合いを求めて来るかと思います。
支払って貰えれば御の字です。
払えないと言って来た場合は話し合いで早く出て行ってもらいましょう。
「支払督促」に驚く人には非常に有効ですが、
逆に変に知識がある相手ですと微妙になります。
裁判所から届く書類の中に異議申し立ての方法が記載されており、
また、異議を申し立てられると債務者の住所の最寄りの裁判所で
通常裁判を行う必要が出てきます。
所有物件が遠いと裁判の間はそこまで通う必要が出てきます。
そのため、手っ取り早いと思って手続きをして、
異議を出されるとやっかいな話になってしまいます。
「支払督促」を使う場合は相手を選ばなければなりませんし、
裁判を起こしたいのか、支払って貰えさえすればいいのか、
話し合いの場を設けるための手段とするのか、
目的を持って行使しなければなりません。
手っ取り早い方法なので信販会社・消費者金融・電話会社などが良く利用するそうです。
上手く使えれば有効だと思いますので、
良くお考えの上ご利用下さい。
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入居付けに勢いを付けるには…
何度も何度も繁忙期が近づいてます。
と、記事でお伝えしておりますが、
何か手はうたれましたでしょうか？
AD費増やした…
フリーレントを付けた…
敷金を０ヵ月にした…
リフォームしてアクセントクロスを貼った…
などなど、色々な方法があり、
各々で対策をしたかと思います。
恐らく、ものの本などには
客付けを強化するにはAD費を多く支払うようにと書いてあるかと思います。
…本当にそれで上手くいくのでしょうか？
…何か大切なことを忘れてはいないでしょうか？
入居者さんの利益が無いのです。
それですと入居者さんに選んでもらえないのです。
客付けする業者さんだけのWINですと、
正直空室は埋まらないと思います。
入居者さんもWINになるようにしないとダメなのです。
具体的に何をしたら良いかといいますと、
初期費用を安くしてあげるのです。
例えば、３万円の部屋でも普通に入居しようとすると
初期費用が１５万円くらいになります。
３万円の部屋に住むために引っ越し代と別で１５万円も必要なのです。
正直、あまりお金を使いたくない方が多いかと思います。
そういう方々が入居し易くするために諸費用を安くするといいのです。
そこで初期費用を５万円ポッキリにし、
足りない分はオーナー様で負担する形になりますが、
ずっと空けているよりは費用負担をしてでも早く入居してもらった方がお得です。
そうすることでオーナー様も客付け業者さんも、入居者さんも全員WINになります。
全員がWINになるような力の入れ方であれば上手くいくかと思います。
ご参考にされて下さい。
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