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Posts Tagged ‘賃貸経営’
次の入居者をみつけてもらう
物件に長く住んでもらえるのは良いことですが、
入居者はいずれ退去します。
長く住んでいるほど退去時には修繕費用がかかってきてしまいます。
それ以外にもは再募集の広告料がかかってきます。
空室期間中はサブリースでもない限り家賃は入ってこないので
良いことはほとんどありません。
一昔前は早く退去してくれた方がまた高い初期費用をもらえるから
よかったなど聞いたりしますが、今はそんな時代ではありません。
そこで退去時に次の入居者を見つけてくれたら
退去時のクリーニング費用不要ですや、
次の入居者は初期費用０円など
現入居者とこれから入る入居者どちらにも
特典をつけてあげるのがポイントです。
特に学生などの若者が多い所には先輩後輩の関係で
入ってくれたりするのでより効果的です。
大家さんは実際に費用はかからずにできるので
試してみるのも良いと思います(^^)
https://www.fuji-kanri.net/soudan/
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
閑散期の募集方法
賃貸業界では今は閑散期です。
物件を探す人が少なくなるので
この時期に空室が多くなってしまっている場合は
普通に募集をかけているだけでは中々決まりません。
そこで、賃貸募集のキャンペーンなどをやってみるのも手だと思います。
入居者が好きなクロスを選べるようにしたり、生活雑貨をプレゼント、
家賃を下げたりや、広告料を上げてみたり
色々やり方はあると思いますが
キャンペーンは期限を決めた方がより効果はあると思います。
例えば〇〇月末までのキャンペーンのようにただお得というだけではなくて、
今だからお得というのをアピールするのです。
そうすることによって部屋を探してる人だけでなく
客付会社も焦ってくれたりする場合もあります。
ひとつだけではそんなに効果がなくても
小さいことの積み重ねで
お金をかけなくても物件の見せ方を変える事は出来ると思います。
毎日たくさんの物件を見ているので
見落としがちな事も気づいて 的確なアドバイスも出来ると思います。
きっとお力になれますので
お気軽にご相談ください(^-^)
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絶妙な家賃設定
不動産経営で家賃設定はすごく大事な部分です。
確かに家賃は高く入ってもれえる事に越したことは無いですが、
ついつい高めの設定をしてしまって、入らなくては意味がありません。
かといって５万円でもすぐ入居が決まる物件なのに
４．５万円で募集をかけるのも勿体ないです。
管理会社と相談したり近隣相場と比べて決める方が多いと思いますが、
結局は‘‘物件の価値に対する絶妙な価格をつけられるかどうか’’です。
入居が早く決まるギリギリの家賃設定は大家さんの腕の見せ所でもあると思います。
少しでも高い家賃で入ってもらった方が毎月の収入が増えるだけではなくて
将来売却するとなった際の価格にも影響してきます。
もし自分の中でこの家賃で入居を決めたいというのがあれば
その価格に物件の価値は適正なのかを考え、
その賃料に物件の価値があってれば入居は決まります。
ただ、価値があっていないからといって賃料を簡単に下げるのではなくて
一部リノベーションなどをして物件の価値をあげるという選択肢もあります。
費用対効果と投資対効果どちらも考えながら
自分に合った方法を見つけてください(^^)
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大家さんの腕の見せ所だと思います。
大家さんと管理会社の温度差を埋める
客付会社回りをしていると
客付け会社と温度差を感じる事が結構あります。
これは大家さんと管理会社の間でも言える事だと思いますが、
よく起こりがちなのが
大家さんは早く入居を埋めたくて熱意をもって行動しているにも関わらず
管理会社からすると数ある物件の中の一つと思われてしまう事です。
大家さんと管理会社はいいパートナー関係になるのが満室への近道だと思うので
同じ方向に向かって頑張れる管理会社に頼む事をオススメします。
地方などにいくと頼める管理会社がひとつやふたつしかない所もあるので
そういった場合は管理会社も巻き込んでその気にさせる努力をしてみて下さい。
実際にあった方が熱意は伝わるので
時間を作って定期的に顔をだしにいったり、
一緒に空室対策を考えて、相手の考えを取り入れていくことで
関係が築けて温度差は少なくなっていったりします。
満室経営を続けてくれたら慰労会という形で
飲みに連れていったりというのも良いと思います。
これは決して富士企画の社員を飲みに連れて行って下さいと
言っているわけではありません(笑)
ただ、困った時は富士企画にいつでもご相談ください(^^)
熱意をもって対応させていただきます！
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物件のターゲット層を考える
物件の空室を埋めるためには
まずは自分の物件はどのような人が
ターゲットになるかを考えてみて下さい。
学生、サラリーマン、カップル、共働きの夫婦、
子供のいる夫婦、老夫婦など
賃貸人の年齢や職業、家庭状況によっても違います。
その次にターゲット層の人はどんな物件を求めているのかです。
家賃、間取り、設備、治安、駅からの距離など
入居者が求めるものは様々だと思います。
繰り返しになりますが、賃貸経営はまずターゲットを定めて、
そのターゲットが喜びそうな工夫を考えて
実行することが満室経営につながってきます。
また、賃貸募集も管理会社へまかせっきりではなく
時間があれば大家さんが直接客付け業者を回ってみて下さい。
管理会社に一言客付け業者を周る旨を伝えてからの方が良いですが、
管理会社が物件紹介をお願いするのと
大家さんが自らお願いするというのはやはり効果は変わってきます。
自分で動くことによって入居付けの熱意も直接伝わります。
ただの物件情報だけだと数ある物件の中のひとつにすぎません。
ですが大家さんの顔が見える依頼物件だと
優先順位も自然と上がってくると思います(^^)
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フリーレントと広告料
賃貸募集で中々決まらない物件の
キャンペーンを考える時に
入居者のためにフリーレントをつけた方がいいのか
それとも客付け業者の為に広告料を増やした方がいいのか
どちらの方法が効果的なのか悩むときがあります。
答えは状況によって変わってくると思います。
入居者が初期費用の予算があまりなく
あとフリーレントがついていれば決まっていたかもしれませんし
広告料があと０．５か月分でも多ければ
他の物件ではなくて自分の物件を
積極的に進めてくれてたかもしれません。
そんな時は客付け業者に選ばせてあげるのも良いと思います。
例えば広告料を２か月分つけてそれをフリーレントへ変更可
という事です。
選択肢を与える事によって客付け業者はお客さんとの会話の中で
決めやすいようにできるようになります。
広告料２か月でフリーレント無しなのか
広告料１か月でフリーレント１か月なのか
広告料無しでフリーレント２か月なのか
という感じにです。
これは０．５か月（半月フリーレントなど）
刻みでも良いと思います。
また、広告料にも相場はあるので
広告料をつけなくても決まるのかなど
しっかり調査する必要もあります。
払わなくても決まるものを
わざわざ払う必要もないと思いますので(^^)/
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プロパンガス会社選び
アパート経営の効率化を考えたときに
ガス会社選びは賃貸経営に影響を与えます。
プロパンガスは会社によってガス料金がバラバラなので
あまりにガス料金が高いと入居者の不満がたまり
退去に繋がってしまいます。
ただ、プロパンガス会社同士でも競争があるので、
いろいろなサービスがあったりします。
給湯器無料交換以外にも
TVモニター付きインターホンやウォシュレット
エアコンまで無料で交換してくれるところもあり、
メンテナンス費用削減になります。
ガス料金、メンテナンス費用削減の
どちらもしっかり考えて決めるのが良いと思います。
都市ガスはガス料金が安くていいのですが
メンテナンス費用は大家さん負担になってしまいますので
プロパンガスへ変更のメリット(メンテナンス費用削減等)
デメリット(入居者のガス料金が高くなる等)を考えたうえで
検討するのも良いと思います。
富士企画でも付き合いがあるガス会社さんはあるので
気になる方はご相談下さい。
おいしいお茶も用意してお待ちしております～(^-^)
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部屋干しアイテム
単身者向けの物件ですと外に洗濯物を干したくないという方が意外にいます。
特に独り暮らしの女性に多いです。
新しい物件などは浴室乾燥がついていますが
新たに設置しようと思うと結構お金がかかってしまいます。
部屋干しをするにしても
一般的な部屋干しグッズですと場所もとりますし
つっかえ棒だと見た目も悪くなってしまいます。
そこで役にたつのが収納できる物干しざおです。
有名な所では
『ホシ姫サマ』などでしょうか。
使わない時はしまっておいて
使うときだけ紐を引っ張れば出てきます。
自分で設置することもできますし
賃借人もあると結構喜んでくれます。
あれば家賃が上がるという設備ではないですが
物件の好感度はあがると思います。
富士企画では賃貸経営の無料相談を行っておりますので
わからない事などあれば是非ご相談ください(^^)
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余談ですが
賃貸経営には関係ないですが
部屋干しの嫌～な臭いにはアルコールスプレーが
すごく効果的みたいです。
におったときは試してみて下さい～
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インターネットで物件を探す時に必要な情報
昨日は写真の枚数と反響率の関係についての記事を書いて、
写真は多い方が良いという事が分かったと思います。
本日はそんな写真の中でも
どんな写真の情報をみたがっているかについてです。
あるアンケートで、
インターネットで物件を探す際に必要な情報を聞いたところ
上位１０位のうち写真関連の回答が
売り物件では７つ、賃貸では８つもあったそうです。
その写真の中で
物件の外観写真や部屋の写真はもちろんですが
水回りのキッチン・浴室・キッチン・洗面所の４つは
売戸建、売マンション、賃貸物件の全てで
上位１０位以内に入っておりました。
この結果を見てもいかに水回りが気になるかという事が分かります。
賃借人の気になる点をしっかり理解して、
その上で募集をかけると結果は違ってくると思います。
写真の枚数を多くする事や
賃借人が求めている画像を掲載するなど、
ひとつひとつの効果はそんな大きくないですが
それを積み重ねることによって大きな効果・成果が表れると思います。
賃貸の対策は
どの物件でも共通で効果のあるものや
この物件だからこそ効果があるもの、
他では効果はあったけどこの物件では逆効果なもの。
実に様々です。
富士企画では長年培った経験がありますので
物件に合った募集方法をご提案できると思います(^^)
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賃貸更新料は無料？
満室経営を維持するには、入居者を確保しなけれあばなりません。
新規に入居を確保する事に注目していますが、
今いる入居者に対するサービスが悪いと感じる事がよくあります。
入居者からすると、更新時期に更新料が掛るから退去を考える人が多いです。
管理会社に依っては、
更新料（家賃の１カ月分）と更新事務手数料（家賃の半月分とか定額で２万とか）を
請求する物件を沢山見かけます。
この料金が発生するから、入居者は退去を考えてしまいます。
その時期以外はきっと余り考えないと思います。
考えさせない為にも、更新料を無くすとか
自動更新にしてしまって更新事務手数料をなくす。
全ての人にそんな事をする必要はないですが・・・
家賃を一回も遅れない人とか、入居して欲しい人には
更新前に条件提示して、更新させる為の方法をとった方がいい場合もあると思います。
新規だけでなく、既存客にもっと目を向けてはいかがでしょうか？
不動産投資専門の富士企画では、
そんな既存のお客様に対して色々な知識の提供をしております。
何かお悩みの事があればなんなりとご相談下さいませ。
本当は直接お会いして話をしたいのですが、
いきなりはちょっとと思う方の為にメールでも出来る体制を整えております。
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直接ご来店希望の方は下記フォームよりどうぞ
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きっと専門家に相談する違いを感じてくれると思います(^O^)／
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