築年数と入居率|収益アップ！富士企画 株式会社の投資物件を上手に高い入居率で賃貸管理するノウハウを公開中！投資物件の賃貸管理のコツや運用方法をご紹介いたします。

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築年数と入居率

皆さま、こんにちは。富士企画営業部　青木です。
本日は弊社富士企画の管理物件のお話をさせて頂きたいと思います。

まず私は売買チームの人間です。
お客様へ物件提案をさせて頂いておりますが、築の古い（２０～３０年経過した物件）は
抵抗を示される方も多いです。
皆さま往々にして心配されるのは、やはり≪入居率≫についてです。
「築が古いと入居してくれないんじゃないかなぁ・・・」といった事を言われます。

もちろん完全に否定できるわけではありません。
そもそも供給過多のエリアですと新築ですら難しいですし、
同家賃・同間取りと単純に同条件であればより築が古い物件が負けてしまうのは当然です。
ですので付加価値をつけるなど戦略性が必要になります。

富士企画は現在区分マンションを除いた１棟物物件の管理が１３６棟ございますが、
築年数の内訳は以下となります。

・築１０年以内・・・１３棟
・築２０年以内・・・１７棟
・築３０年以内・・・５５棟
・築３１年以上・・・５１棟

圧倒的に築３０年以上の物件となります。

ですが１１月現在、富士企画の管理物件の入居率は約９６％となります。
管理物件のほとんどは弊社から購入して頂いた物件になりますので、
管理会社の管理能力が高く、間違ったエリアでなければ
ある程度稼働は見込めると思います。

築古物件を推奨しているわけではありませんが、
それぞれ築古と築浅で良さがありますので、それだけで検討から外している方がいれば
もったいないといったお話でした。

もしお悩み事がございましたら、お気軽にお問合せ下さいませ。

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル５階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/

※2019/11/29時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。

供給が少ないエリアは良いのか…

以前、千葉県の北東部の市で担当した物件がありました。

その市ではJRの駅周辺は住宅街で、

国道のロードサイドには色々なお店があり便利なエリアです。

ただ、当の物件はそこからは５～６キロ離れており、

高速のインターチェンジのすぐ近くで

正直周りには畑と家くらいしか無いエリアでした。

周辺を散策し賃貸物件を探しましたが半径５００m以内に

１～２件ほどしか見付からず、供給が少ないとはっきり分かりました。

そして、その物件は８割以上の稼働状況で、

満室で稼働している時期もありました。

客付けをしている業者さんも最寄り駅の業者さんという訳でもなく、

２０キロ近く離れた千葉市の業者さんが客付けしている状況です。

以外ですが、そんな人も少ない立地で、

近くに不動産業者も無い様な物件でも稼働が良いのです。

なぜか…

供給が少ない場所なのですが、

入居者が働く場所への通勤に便利な立地にあったからだと推測します。

前述しましたが、

高速のインターチェンジの近くに立地しており、

その高速は千葉市へと続いております。

そのため、入居者のお勤め先は千葉市内の方が多く、

そこへの通勤に便利なため入居しているようでした。

もちろん、供給が少なく、通勤に便利な場所、

という理由だけではなく、賃料設定のお手頃さもあったかと思います。

また、募集方法も初期費用を安く設定するなど工夫をしたこともあるかと思います。

ただ、いつも記事で書いている工夫を普通にすれば

一見、人が居ない様なエリアでも勝負ができるのです。

これは是非ご参考にされて下さい。

富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの

オーナー様からのご相談を承っております。

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

スタッフ一同心よりお待ちしております！！

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ローカルルールについて…

賃貸物件の募集条件等にはローカルルールがあります。

そのローカルルールを知らないと相場を崩してしまう可能性がありあす

静岡県は特に独特のルールがあるのでご参考にされて下さい。

〇敷金３ヶ月or内装修繕費or内装負担金

上記は間取りによって使い分けられております。

「敷金３ヶ月」はファミリータイプの物件で採用されていたりします。

「内装修繕費」「内装負担金」は償却される預り金で単身向けの物件で採用されています。

〇仲介手数料とＡＤ費は客付けした業者に丸投げ

上記の通り、管理会社が他社に客付けしてもらった場合に、

通常は管理会社も収入がゼロにならないようにＡＤ費をオーナー様から頂くのですが、

静岡県の一部の業者はＡＤ費を取らず、客付けの他社に丸投げします。

オーナー様にとっては良心的かと思います。

以上の点で少しだけの違いですが、

ローカルならではのルールがあります。

ご参考にされて下さい。

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エリア別賃貸情報　Ｎｏ．１１

毎度不定期でお届けしている

エリア別賃貸情報　第１１弾です！！

先週の金曜日から３連投になります！！

今回は九十九里浜で有名な九十九里町についてです。

何で有名かというと、

上記の九十九里浜が一番知名度があるかと思います。

イメージとしてはサーフィンや漁業でしょうか。

人口は平成２７年１０月１日時点で１７，１５６人で、

近年は２００５年前後の２０，０００人をピークに減少傾向にあります。

基本的には漁業や観光業が主な産業になりますが、

隣接する市町村に工場が多数あり働き先は多くあります。

また、ご存じかと思いますが、

九十九里浜はサーファー人気があります。

そのため、サーファー需要があります。

２DK以上の広さの間取りで賃料が安くなっていれば

そういった方の需要が取れます。

ただ、駐車場は最低でも１台無いと厳しいです。

募集は九十九里町内には不動産業者がほぼ無いので、

隣接する東金市の駅周りの横文字の業者さんに依頼するのが良いです。

ネットを活用して集客しないと集まりません。

そこは注意しましょう。

以上になります。

ご参考にされて下さい。

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ゴミ屋敷にされてしまったら…

アパート経営をしていると起こりうる事件・事故。

それらは心理的瑕疵になり、且つ物件の収益性に大きな影響を及ぼすため

最近では対応する保険等が多く発売され

オーナー様のリスクを補える環境ができあがってきております。

ただ、事件・事故とまで言えないかもしれませんが、

同じくらい悪影響を及ぼすのがゴミ屋敷化です。

入居者が溜めに溜めて室内にゴミ溢れさせ、

臭いや見た目などで隣室や近隣からクレームが来るような事態です。

共用部からも明らかにゴミ屋敷と分かる状態になると、

隣室の入居者が出て行ったり、

新規入居者も付かない事態になりかねません。

ただ、ゴミ屋敷化に対応した保険は特に無いのが現状です。

では、どう対策したら良いでしょうか？

ゴミ屋敷化して、夜逃げや滞納をしていればまだマシです。

裁判を起こして強制撤去と強制退去を勝ち取ればいいからです。

もちろん、裁判費用や原状回復の費用は掛かりますが、

早く収益を取り戻すことはできます。

最悪なのは入居者がしっかり家賃を払ってきている場合です。

さらに、ゴミをゴミではないと言い張られたら大変です。

正直、上記の場合は裁判を起こして退去させるのも難しいそうです。

噂で上記のようなケースで退去を勝ち取ったオーナー様は

たまたま東日本大震災の後で、ゴミが原因で震災時の逃げ場の確保などができなくなる

との判断で何とか強制退去を勝ち取れたそうです。

ただ、弁護士にはレアケースだと言われたそうです。

家賃を支払い、且つゴミを持ち物だと主張された場合には、

管理会社と協力して話し合いを根気よく続けましょう。

恐らくそれでは解決しないかと思いますが、

時間を掛けて話し合いをすれば裁判での活路も出てくるようです。

また、行政でも足立区が２０１２年に条例でゴミ屋敷対策を始めました。

まだまだ、全国的には普及しておりませんが、

全国的にゴミ屋敷は問題だとの認識が広がっております。

いずれは法律や条例で対策されていくでしょう。

それまでは話し合いと裁判しかありませんが…

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エリア別賃貸情報　Ｎｏ．６

毎度不定期でお届けしております。

エリア別賃貸情報、第６弾です！！

今回は九十九里浜とはだか祭で有名な

いすみ市についてです。

いすみ市は２００５年に夷隅郡夷隅町、大原町、岬町の３町が合併してできた市です。

人口は合併当初の２００５年の４２，３０５人をピークとし、

近年は若干減少水準にあります。

ちなみに２０１５年１０月１日の時点で４０，１２５人です。

九十九里浜の終点があり、

太平洋に面しているため古くから漁業が盛んです。

地下資源のヨウ素の埋蔵量が世界有数で、

ヨウ素化合物の生産工場などがあります。

また、近隣で工場等が多くある茂原市へ通勤している人も

人口の１０％ほどいるようです。

前述のとおり人口が少しずつ減少傾向にあるため、

市をあげての移住者の受け入れを積極的に行っているようです。

「いすみ暮らしサロン」というサイトがあり、

東京から近い田舎として移住者へのいすみ市の魅力のアピールや、

「空き家バンク」という空戸建の紹介サイトもあります。

ただ、「空き家バンク」は元々専用住居として建てた空き家のみを対象としており、

収益物件（アパートなど）は登録できないようです。

外房線の線路より東側には九十九里浜があるので、

サーファーの需要が取れるエリアとなっております。

間取りは単身向けと２ＤＫの家賃設定に大きな開きが無いため、

２ＤＫで３万円台の設定の物件がおすすめです。

もちろんファミリー向けの間取りなので駐車場が無いと厳しいのですが、

各世帯２台分のスペースが取れなくても安い家賃設定であれば

最低１台分のスペースさえあれば単身者の需要は取り込めるかと思います。

外房線と海岸との間を南北に走る国道１２８号線の

ロードサイドにホームセンターやスーパーがあるので、

１２８号線へのアクセスのし易い場所は人気があるようです。

ご参考にされて下さい。

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滞納者への一撃！！

少し過激なタイトルになっております。

今回は滞納者への対策についてです。

保証会社に入ってもらっていれば関係が無いのですが、

オーナーチェンジをすると保証会社には未加入で

連帯保証人だけ付いていたり付いていなかったり…

上記の場合で滞納をされるとまともな連帯保証人が付いていれば

滞納家賃を回収できるケースもあります。

ただ、連帯保証人がまともでなければ付いていないのと同じです。

そうなると最悪です。

滞納者本人は恐らく連絡が取れないでしょうし、

もちろん連帯保証人にも連絡が取れなくなります。

滞納するなら出て行ってくれた方が次の入居が付けられて

稼働するので夜逃げしてもらった方が全然いいのですが、

連絡も取れないのでどうしようもなくなってしまいます。

そんな時の対策としておすすめなのが「支払督促」です。

簡単な審査で裁判所が債務者へ支払い命令を郵送で出してくれるのです。

裁判所から督促状が届くと大抵の人はビックリすると思います。

そして支払い能力があれば支払うでしょうし、

無ければ話し合いを求めて来るかと思います。

支払って貰えれば御の字です。

払えないと言って来た場合は話し合いで早く出て行ってもらいましょう。

「支払督促」に驚く人には非常に有効ですが、

逆に変に知識がある相手ですと微妙になります。

裁判所から届く書類の中に異議申し立ての方法が記載されており、

また、異議を申し立てられると債務者の住所の最寄りの裁判所で

通常裁判を行う必要が出てきます。

所有物件が遠いと裁判の間はそこまで通う必要が出てきます。

そのため、手っ取り早いと思って手続きをして、

異議を出されるとやっかいな話になってしまいます。

「支払督促」を使う場合は相手を選ばなければなりませんし、

裁判を起こしたいのか、支払って貰えさえすればいいのか、

話し合いの場を設けるための手段とするのか、

目的を持って行使しなければなりません。

手っ取り早い方法なので信販会社・消費者金融・電話会社などが良く利用するそうです。

上手く使えれば有効だと思いますので、

良くお考えの上ご利用下さい。

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入居付けに勢いを付けるには…

何度も何度も繁忙期が近づいてます。

と、記事でお伝えしておりますが、

何か手はうたれましたでしょうか？

AD費増やした…

フリーレントを付けた…

敷金を０ヵ月にした…

リフォームしてアクセントクロスを貼った…

などなど、色々な方法があり、

各々で対策をしたかと思います。

恐らく、ものの本などには

客付けを強化するにはAD費を多く支払うようにと書いてあるかと思います。

…本当にそれで上手くいくのでしょうか？

…何か大切なことを忘れてはいないでしょうか？

入居者さんの利益が無いのです。

それですと入居者さんに選んでもらえないのです。

客付けする業者さんだけのWINですと、

正直空室は埋まらないと思います。

入居者さんもWINになるようにしないとダメなのです。

具体的に何をしたら良いかといいますと、

初期費用を安くしてあげるのです。

例えば、３万円の部屋でも普通に入居しようとすると

初期費用が１５万円くらいになります。

３万円の部屋に住むために引っ越し代と別で１５万円も必要なのです。

正直、あまりお金を使いたくない方が多いかと思います。

そういう方々が入居し易くするために諸費用を安くするといいのです。

そこで初期費用を５万円ポッキリにし、

足りない分はオーナー様で負担する形になりますが、

ずっと空けているよりは費用負担をしてでも早く入居してもらった方がお得です。

そうすることでオーナー様も客付け業者さんも、入居者さんも全員WINになります。

全員がWINになるような力の入れ方であれば上手くいくかと思います。

ご参考にされて下さい。

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満室にするためには…

賃貸オーナーの皆様の目標は満室経営かと思います。

実際に満室で経営できている方、

できていない方、

何が違うのでしょうか？

恐らく違いは１点のみです。

「柔軟」かどうかです。

中古物件で空室が多い物件が売りに出る事が多いです。

空室になっている理由がそれぞれあるのですが、

理由として多いのは家賃設定を変えていないか

こまめに修繕をしていないかです。

まず、家賃設定を変えていないオーナー様に多いのは

新築時から持っている地主さん系オーナーです。

地主さん系オーナーは新築時の家賃設定が忘れられないのです。

もちろん当時からずっと同じ設定のはずはないのですが、

古くなってくると退去の度にリフォーム代で支出が多いので

なるべく家賃を落としたくないと思ってしまうのです。

周りの相場に合わせた設定ができていないので

もちんろん注目されません。

それで退去者が出る度に空部屋が増え、

終いには売却することになるのです。

相場に合わせた「柔軟」な考え方ができないので

そうなってしまうのです。

上記は地主さん系オーナーなので、

そもそも不動産投資オーナーではないので仕方がないかもしれません。

ただ、投資オーナーでも柔軟でなければ満室経営はできません。

例えば、購入時の空室を埋めるために

繁忙期に向けて色々な施策をうつかと思います。

ただ、それも相場に合っていないことがあります。

相場合っていない募集条件を見直す「柔軟」性があるかどうかです。

一番多いのは物件購入時の空室の家賃設定がそもそも相場と合っていないケースです。

相場に合わせるために家賃を落とさないといけない場合があるのですが、

収益性が落ちるのでその決断ができない場合があります。

簡単な決断ではありませんが、

それで繁忙期を逃してしまうとずっと空いてしまいます。

そしたら収益性が落ちるどころではありません。

痛みを伴う決断ができるかどうかが問われます。

家賃設定だけではありません。

リフォームをするかしないかの判断もそうです。

お金を掛ければ見違える様になるので、

リフォームするに越したことは無いのですが、

そこも費用対効果を求めるあまり必要最低限のリフォームもしないケースがあります。

そうなると相場に合わない物件になってしまうので

前例と同じく空室がずっと続くことになる可能性があります。

そうなると費用対効果云々の話ではありません。

やはり、満室経営をしているオーナー様は

上記のような時に思い切った決断ができます。

大切なお金を使う決断ですが、

満室になれば徐々に回収ができます。

満室経営できるオーナー様は時間が掛かっても回収できれば問題無いと割り切れるのです。

その「柔軟」さが大切なのです。

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エリア別賃貸情報　No.５

不定期でお届けしております。

エリア別賃貸情報、第５弾です！！

今回は日本石油（現在のJX日鉱日石エネルギー）の創業の地であり、

石油産業だけでなく、東京電力・柏崎刈羽原発のある柏崎市についてです。

柏崎市の人口は１９９５年の１０万人越えをピークに

近年は９万人台前半で推移しております。

新潟県内では６番目の人口だそうです。

日本海側に面しており、漁業も盛んですが、

東証１部上場企業も多く所在しており、

働く場所は多いようです。

柏崎市の魅力は何といっても空室率の低さです。

なんとホームズさん掲載の空室率では「９．１％」です。

１０％を下回る空室率は首都２３区でも墨田区の９．８％と

中野区の９．９％くらいです。

神奈川は１０％を下回るエリアがありません。

また、埼玉でダントツの和光市で９．８％、

一番低いのは千葉市美浜区の８．７％ですが、

お分かりのように首都圏の中でも中心の１都３県の

それぞれのトップエリアと比べても２番目の空室率の低さです。

これは驚くべき数値だと思います。

理由として考えられるのは…

やはり原発需要かと思います。

原発の関連企業が多くあるため

人が集まるようです。

現在は東日本大震災の影響で稼働しておりません。

もし稼働するとなるともっと需要が伸びる可能性あるそうです。

原発をリスクととらえるか、メリットととらえるかは

人それぞれかと思います。

もしメリットとして受け入れられるのであれば

空室リスクの低いエリアなので投資先として

面白いかと思います。

ご参考にされて下さい。

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