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火災保険を有効利用する

2015-10-05

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投資物件を購入すると必ず入る火災保険。

その火災保険にもしもの時に役立つサービスが色々あるのをご存じでしょうか?

 

一番多いのは水まわりののトラブルと、

鍵のトラブルかと思います。

 

普通に緊急対応で〇ラシアンなどの

業者さんに依頼をすると出張費用だけでも

数千円掛かってしまいます。

 

水まわりなどは日頃修理を依頼している

工事業者さんの方がお安いと思いますが、

夜中や早朝などの緊急を要する時には

そういった業者さんに対応して頂くのは難しいかと思います。

 

それに比べ先日の有名な業者さんは

会社の規模が大きいため人員が多く、

24時間の対応をしてくれたりします。

 

その場合には頼るしかないのですが、

実は物件に掛けてしる火災保険に

タダで365時間24時間対応してくれるサービスが付帯しているのです。

 

加入している火災保険の証券番号が必要なのですが、

それが分かっていればサービスを受けられます。

サービスの連絡先と管理会社さんに伝えておいたり、

自主管理の場合は入居者様へ書面にて通知していれば

誰でも連絡して対応してもらえますので、

是非使って下さい。

 

ちなみに、大体は30分の作業まで無料で、

部品代などは実費精算となります。

ご注意下さい。

 

最近は水まわりと鍵のトラブルに限られず、

損保の会社ごとにそれ以外のサービスもあります。

 

例えば健康関係の相談サービスや、

家具移動のお手伝い、電球交換など

多種多様なサービスがございます。

是非参考にされて下さい。

 

富士企画では管理や入居付けにお困りの

オーナー様からのご相談を承っております。

 

平日の早朝から夜遅くまで、

土日祝日でもいつでも受け付けます。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

賃貸_問い合わせリンク

 

スタッフ一同心よりお待ちしております!!

 

〒160-0004
新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル6階
富士企画株式会社
TEL:03-6380-6780  FAX:03-6380-6783
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『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
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退去対策で何ができるか…

2015-10-01

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賃貸経営をしていると必ずある退去。

 

管理会社の担当者から着信があると

何か壊れたか、退去かとドキドキしてしまいますよね。

 

また、退去されてしまって次が決まらないと

空室になり収益が損なわれます。

 

退去は賃貸経営では大きなリスクです。

 

そんな退去を防ぐための取り組みとして

何ができるか…

 

オーナー様の悩みかと思います。

 

転職や転勤などに伴う引っ越しや、

結婚などによる引っ越しはなかなか止められないと思います。

 

ただ、契約期間の満期を迎えるから引っ越そう…

設備に不満があるから引っ越そう…

などの必要に迫られた引っ越しでなければ

何とか引き留めることができるかもしれません。

 

では、具体的に何ができるか考えてみました。

 

【更新料を無料にする】

一番手っ取り早い方法です。

やはり、更新時にお金が掛かるのが一般的とはいえ、

財務状況の良くない方にとってプラス1カ月分の負担は大きいです。

そこを安することで退去が防げるかもしれません。

 

【設備を充実させる】

長く住んでいると設備が古くなってしまいます。

新しい設備を求めて退去を考えるケースもあるかと思います。

それを防ぐために設備を入替えてみてはいかがでしょうか?

 

例えば、独立洗面台や畳の表替え、少し費用が掛かりますが

キッチンの入替えなどが代表的かと思います。

または、入替えではなくウォシュレットやモニターホンを新設するのもありだと思います。

 

上記全て費用が掛かりますが、退去後に入替えると

次の入居が付くまで資金の回収はできません。

ですが、入居中でしたら即回収が始まりますし、

入居者様の満足度が上がりますので、

退去防止の役に立つかと思います。

 

【設備(外部)】

上記は室内のお話でしたが、

外部にも気を使うと良いかもしれません。

何かといいますと、セキュリティー関連の設備です。

 

正直、築古の木造アパートなどでは

セキュリティーといえるような設備は皆無かと思います。

そういった中で監視カメラ(偽物)やセンサーライト、

補助鍵などを付けてあげるのも良いと思います。

 

オーナーが防犯に気を使っていると思われるので、

入居者様の満足度が上がるかと思います。

 

以上、対策案を挙げさせて頂きました。

費用が掛かることもあるので費用対効果をよくお考えになった上でご検討下さい。

 

富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの

オーナー様からのご相談を承っております。

 

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管理についてのご相談を受け付けております。

2015-10-02

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不動産投資専門の富士企画では売買の仲介のみではなく、

ご購入頂いたお客様の物件の管理も承っております。

 

昨年10月から始めたのでちょうど1年になります。

 

1年前に始めた時は58室でしたが、

この1年で約5倍の約260戸になりました。

 

また、始めた当初の入居率は約64%でしたが、

9月末時点で93.9%となっております。

始めた時よりだいぶ良くなりました。

 

今年1月からの入居率の推移は以下になります。

 

1月末:88.0%

2月末:90.0%

3月末:94.7%

4月末:95.9%

5月末:95.1%

6月末:91.5%

7月末:95.9%

8月末:93.5%

9月末:93.9%

 

以上になります。

4月をピークに一度下落しましたが、

徐々に持ち直してきております。

 

毎月管理戸数が増えてきております。

そんな中でも100%を目指して日々努力しております。

 

これからもアフターフォローとしての管理業務に力を入れていく予定です。

その一環として10月1日より365日24時間のコールセンターを導入しました。

 

また、管理専門の仲間も募集しております。

管理をお任せ頂いているオーナー様によりご満足頂けるように

これからも頑張ってまいります。

 

冒頭でも書いておりますが、

基本的には管理を受けるのは弊社で仲介させて頂いた物件のみです。

ただ、そうじゃなくても管理についてお悩みをお持ちであれば

いつでもご相談を承っております。

 

具体的にご相談がある方は以下リンクよりお問い合わせ下さい。

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学生需要のアパートについて…

2015-09-30

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学生需要のアパートを

リスクの低い物件と思いますか?

リスクの高い物件と思いますか?

 

考え方によってどちらかに分かれるかと思います。

 

リスクが高いと思う方は

最長でも4年で出ていく可能性があることや、

大学自体が撤退する可能性を考えてらっしゃるかと思います。

 

リスクが低いと思ってらっしゃる方は

逆に上記の点をメリットにとらえてるかと思います。

 

大学の撤退が怖いのであれば

撤退する可能性の低い大きな大学の

近くの物件を選べばいいですし、

最長4年で出ていくという点は

2年以内にも出ていく可能性がある回転の速い

単身物件で4年居てくれる可能性が高いことを

評価しているのです。

 

学生需要物件で入居率を上げる方法ですが、

学生と仲良くなることです。

そして、口コミで人を集めることが重要です。

 

実際にどのようにしたらよいかといいますと、

紹介キャンペーンをするのです。

紹介したらした人に商品券、

紹介された人はフリーレントなどです。

 

知っている学生需要物件のオーナー様で

学生の引っ越しを1万円で請け負っているいう方もいました。

 

そうやって学生とのコミュニケーションを上手に取ることで

仲良くなり、口コミで物件の噂が広がり入居付けがし易くなるのです。

 

コミュニケーションが苦手ということであれば

管理会社を通して上記のキャンペーンを展開して下さい。

 

そして、学生需要物件の注意点ですが、

競合の物件が非常に多いのでそもそもの家賃設定が

他所よりもシビアな設定になります。

 

回転する分、退去時のリフォーム費用が掛かります。

また、リフォームの手を抜くと入居が付かなくなります。

 

というのも、学生は贅沢です。

部屋の綺麗さを非常に厳しく求めます。

また、ご両親が賃料を支払うケースがほとんどなので、

ご両親の意向も強く働きます。

そのためリフォームが適当だと選択しから外れてしまいます。

リフォームには気を遣うようにしましょう。

 

以上になります。

ご参考にされて下さい。

 

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繁忙期に向けて

2015-09-29

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まもなく繁忙期を迎えます。

シルバーウィークが終わってから

賃貸市場に動きが出てきております。

 

新年になると繁忙期に入るので

入居付けのチャンスになります。

 

ただ、何もせずに繁忙期を迎えると

結果が出ずに空室のまま4月になってしまう可能性もあります。

 

繁忙期になる前からしっかりと準備を行い、

しっかりと入居者を取り込むように心掛けないといけません。

 

では、具体的に何をしたよいか…

 

【募集条件の見直し】

現在の条件で決まっていないので、

募集条件の何かが相場と違っていないか賃貸業者さんにヒアリングしましょう。

その上でリフォームが必要であればまだ時間はあります。

家賃設定が間違っているなら、許容範囲内で見直しましょう。

 

【業者さんへのアピール】

良い条件にしても賃貸業者さんに知名度が無ければ

店頭に来たお客様に紹介してもらえません。

また、色々な業者さんのネットに積極的に掲載してもらうためにも、

足を使って沢山の業者さんを廻りましょう。

繁忙期に入ってからだと忙し過ぎて相手にしてもらえません。

12月までの間に月に1回程度は業者さん廻りを心掛けましょう。

 

以上になります。

正直、上記の2点をしっかりやってもらえれば

ある程度の成果が出てくる可能性があります。

 

ただ、業者廻りしているのに動きが無いという場合は

募集条件が間違っている可能性があるので、

そこはやはりヒアリングをして相場を探りましょう。

意外とすぐにトレンドが変わったりします。

こまめに情報収集を行う事が重要です。

ご参考にされて下さい。

 

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賃貸業者へのヒアリング

2015-09-28

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物件を購入する前や購入後に近隣にある不動産会社への

ヒアリングをするかと思います。

その際のポイントについてご説明いたします。

 

【相場について】

地名と間取りを伝えて物件のエリアの相場を聞きます。

合わせてご自身の物件の希望の家賃が妥当か聞いてみましょう。

 

ただ、希望の家賃設定と実相場にかい離があると言われることも多々あります。

残念がる前に、希望の家賃に近付けるためにどうしたら良いか確認しましょう。

 

また、物件に直近で入居した方の家賃も参考にしましょう。

時期や設備によっては業者さんに言われる相場賃料より高く決まることもありますし、

1社だけでなく、数社聞くことで平均値を出し参考にしましょう。

 

【設備について】

相場の家賃を聞いた上で、その家賃設定にするための

最低必要設備を聞きましょう。

その内容を参考にし、予算に合う中でできる限りの修繕をしましょう。

 

良くあるのが、2DK→1LDKへの間取り変更。

ユニットバスの入替え、キッチン交換、洗面台交換など、

水回りの入替えをしないと厳しいと言われることもあります。

 

ただ、ユニットバスは基本的にはそのままで問題無いですし、

キッチンも錆は研磨で落とし、古臭く見える戸はダイノックシートなどを貼って

新しく見せるだけでも十分綺麗になります。

 

確かに水回り全てを入替えると劇的に良く見えるのですが、

劇的に費用も掛かりますので、最低限に留めるようにしましょう。

あとは、入居者となるターゲット層がどういう方々なのか分析し、

ターゲットに合ったリフォームを心掛けましょう。

 

【厳しいと言われた場合】

厳しいと言われてしまっても落胆しないで下さい。

ターゲットを分析しましょう。

 

初期費用ポッキリプランを提案しみましょう。

大体の場合は営業さんが食い付いてくるかと思います。

「その条件ならイケると思います!!」と言うかと思います。

 

正直申し上げますと、CFを求めた投資物件に住む方は

所得の高い方では無いケースが多いかと思います。

そういった場合、安い家賃設定であれば魅力を感じては頂けると思います。

ですが、入居する際に掛かる初期費用が負担となり入れない…

というような方も多いのです。

そしたらどうするか、初期費用を〇万円ポッキリと明示してあげるのです。

もちろん、普通に支払うべき初期費用よりも安く設定してあげる必要があります。

 

オーナー様の負担が出ますが、空けておくよりはましだと思うので、

早く埋まるのであれば少し我慢して頂ければと思います。

 

ただ、初期費用ポッキリでもダメなエリアはあります。

また、家賃を下げてもダメなエリアもあります。

非常に稀ですがそういうエリアもあります。

特に地方に多いので、そこは事前に見極めましょう。

参考にして下さい。

 

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エリア別賃貸情報 No.4

2015-09-25

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不定期でお届けしております。

エリア別賃貸情報、第4弾です!!

 

今回は鶴巻温泉と東海大学で有名な秦野市です。

秦野市の現在の人口は168,072人です。(平成27年9月1日現在)

近年では2010年頃の17万人をピークに現在の水準くらいを維持しています。

 

地区別の人口ですと

東海大学前駅と鶴巻温泉駅がある「大根地区」が43,000人程と最も多いのですが、

元々秦野という地名が付かない新興住宅街のため、

市の関係施設がほとんど無いエリアです。

賃貸需要としては東海大学の学生の需要がメインとなっています。

 

市の中心となっているのは渋沢駅のある「西地区」と呼ばれるエリアで、

人口は40,000人程で駅周辺と国道246号沿いに都市化が進んでおります。

賃貸需要としては駅北東側に多数ある工場の需要かと思われます。

日産車体や横河電機、不二家の工場など大企業の工場が多数あります。

 

また、先述の大根地区は隣接する伊勢原市にある

伊勢原工業団地の需要も取れているようです。

 

市内に在住の外国人は2,700人程だそうです。

主に工場で働く方々だと思われます。

 

人口比で1%台なので少ないのですが、

受け入れている物件がそう多くないと思われるので

こちらの需要は積極的に取り込むことをおすすめいたします。

 

秦野市で一番物件が多いのは恐らく東海大学前駅周辺かと思われます。

 

大学生を主なターゲットにしているため競争が激しく、

東海大学前駅周辺の単身向け物件の家賃相場は

安い物件だと1万円台後半~2万円台前半となっております。

 

ただでさえ物件数が多いので家賃相場が下がってきているのですが、

現状は安いだけでは戦えなくなってきているかと思われます。

 

そのため家賃を安めに設定しつつも工夫をする必要があるかと思います。

例えば、駅から遠い物件であれば自転車を貸し出すとか、

学生なのでマンガを全巻揃えて室内に置いておくとか、

初期費用をポッキリにするとか、

若者をターゲットにした工夫をおすすめします。

 

間取りは上記の学生向けの単身向けが多い印象ですが、

東海大学駅前以外は工場等の社会人の需要もあるので

ファミリータイプの間取りでも需要はありそうです。

 

小田急線が通っているので市外で働く方も多いかと思います。

周辺の伊勢原市や小田原市、平塚市に比べると家賃相場が低めなので

周辺エリアで働く方の需要も取れるかと思います。

ご参考にされて下さい。

 

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事故が起きた時は…

2015-09-24

 

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天災や火事と同じく怖い物件内での事故。

実際に起きてしまった場合どうしたらいいのか…

 

恐らく物件内の他の住人も不安になりますので

まずは管理会社さんと協力して現状回復を急ぎましょう。

その上でお祓いを行うことで心理的には落ち着くかと思います。

 

病死などの自然死の場合は

次に部屋を貸し出す際に告知義務は無いのですが、

普通の賃貸不動産業者さんはトラブルを防ぐために

事前に告知をするケースが多いようです。

 

そのため自然死だからといって家賃設定を変えずに

募集することは難しいと思いますが、家賃を下げればニーズが出てきます。

 

家賃の安い事故物件を好んで探す方がいるので、

相場よりもかなり安い設定にすれば引き合いはあるかと思います。

 

自然死は告知義務がありませんので、

1度誰かに住んでもらえれば上記のような業者さんでも

告知はする必要は無いと判断してもらえると思うので

家賃設定を戻すこともできると思います。

 

ただ、自殺や他殺などの事件の場合は非常に難しいかと思います。

特にニュースになった場合は近隣住宅の方々は覚えてますし、

ネット上にも情報は残ります。

おそらくは数年の時間が必要かと思います。

 

ただ、空けておくと収益性が損なわれますので、

1日でも早く激安な家賃設定で入居を付けるべきかと思います。

 

やはりそういう物件を探している方のニーズがあるので、

そういった方へ定期借家契約で入居してもらうようにしましょう。

 

入居者さんが入れ替わ度に少しずつ家賃設定を上げていくと

良いかと思います。

 

次は事故が起きた時のための補償についてです。

 

数日前に10月に替わる三井住友海上さんの

火災保険について記事を書きましたが、

その中にあった「家主費用特約」のような保険の導入をおすすめします。

 

具体的には賃貸住宅内での死亡事故(自殺・犯罪死・孤独死*注)が発生した場合に、

事故発生から90日以内に発生戸室の賃貸契約が終了、

もしくは事故発生から90日以内に両隣・上下の部屋の賃貸契約が終了した場合。

空室対策として家賃を値引きして入居を付けた場合は値引き分の家賃損失分を最大12カ月間…

空室が続いた場合はその期間の家賃損失を最大12カ月間…

上記の2パターンの場合に「家賃収入保険金」を限度期間内に支払ってもらえます。

(*注:孤独死を原因として賃貸住宅に物的損害(遺体が長期間放置されたことによる床の腐食等)が発生した場合に限る)

 

以上の補償に加え、事故発生から180日以内に被保険者(オーナー)が

支払った以下費用も補償されます。

 

〇原状回復費用

〇事故対応費用(遺品整理費用、見舞金・見舞品購入費用(1事故10万円限度)、火葬費用または葬祭費用)

 

上記に該当した場合は「死亡事故対応費用保険金」が支払われ、

1事故につき100万円が限度となります。

 

以上のように賃貸物件のオーナー様を事故から守る保険があります。

それを活用して万が一のリスクに備えるのも必要かと思います。

ご参考にされて下さい。

 

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ペット可にするメリット・デメリット

2015-09-23

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ペットを飼える物件は多くありません。

理由は簡単です。

ペット独特の臭いと、

引っ掻き傷が内装の傷みにつながるからです。

 

上記の理由でペット不可にしている物件が圧倒的に多いので、

賃貸物件でペットを飼いたい方は住める物件が限られます。

 

そのためペット可物件は一般物件の同じ条件の部屋よりも

家賃が少し高めに設定できたり、通常であれば敷金が取れない、

取れても1カ月というようなエリアでも2ヵ月や3ヶ月分取れたりします。

なので退去後の修繕費はある程度まかなえます。

 

また、ペット可物件数自体が少ないので、

一度入居すると比較的長く住んでもらえる傾向があります。

 

少し立地や間取りが弱くても

ペット可にすることで周辺の同条件の物件よりも

競争力を持たせることができる可能性は十分にあります。

 

と、ここまではメリットのお話をしましたが、

もちろんデメリットもあります。

 

例えば、オーナーチェンジのタイミングで

ペット不可から可に変更する場合は特に注意が必要です。

 

理由はオーナーチェンジ前から住んでいる入居者が

嫌がる可能性があるからです。

 

そもそも入居当時はペット不可物件として入居したのに、

急にオーナーが変わり、隣にペットを飼っている人が入居してきたら困惑すると思います。

 

また、ペットの種類によると思いますが、

鳴き声や臭いなどに不快感を感じるかもしれません。

 

もしかすると動物アレルギーをお持ちの方もいるかもしれません。

そういう方だと出て行ってしまう可能性が非常に高いです。

 

元々稼働率が良い物件だと

上記の様な理由で既存入居者が次々と退去する原因になり兼ねません。

そうなると当初見込んでいた収益性を損なう可能性もあります。

 

もし途中でペット可物件にするのであれば

稼働率が低くても返済が間に合うような物件か、

ある程度保有してきて入居対策をしてきたが、

思うような入居率にならなくなってきた場合の

対策としてペット可にするのが良いと思います。

 

また、室内の造りでも注意が必要です。

 

木造物件の場合が特に注意するべきで、

室内の造りが大壁ではなく真壁だった場合、

露出している柱にペットによる引っ掻き傷を付けられる可能性が高いです。

 

大壁ですと引っ掻き傷はドアや引き戸等の枠などに限られますが、

真壁はそれらに加え柱にも傷を付けられると思った方がいいです。

1ヶ所あたり数万円の補修費用が掛かる可能性が高いので、

修繕費がかさむという覚悟が必要です。

 

以上がペット可物件にする際のメリット・デメリットになります。

 

色々ありますが、そもそもご自分がペット好きで

賃貸でペットを飼いたい人々のために

社会貢献としてペット可物件として門戸を開くのも良いと思います。

ご参考にされて下さい。

 

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管理会社との相性について

2015-09-22

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管理会社を選ぶ時に

ご自分との相性で選ばれてますでしょうか?

 

管理会社選び自体が決済前のバタバタしている

タイミングになることが多いので、

結構適当になってしまうケースが多いかと思います。

 

そもそも初めての方だと

ご自分がどうゆうタイプかも分からないと思うので

相性がどうこうとか分からないと思います。

 

では、例を挙げさせて頂きます。

オーナー様のタイプは2つに分かれるかと思います。

 

①全て管理会社に任せるタイプ

 

②ご自分で動くタイプ

 

上記の2つかと思います。

②の場合は自主管理にすればいいじゃないかと

思われるかもしれませんが、

専業大家さんであれば時間が自由なので

②に当てはまる方は自主管理でもいいと思います。

 

ただ、専業大家さんで時間があっても

管理業務は人に任せたいという方はいます。

なので②なんだけども時間が多く取れない方は

管理会社との相性を重視するべきかと思います。

 

では、それぞれのタイプが合う管理会社はどういう会社なのか…

 

①に合うのは大手不動産業者さんや

地場で古くから手広くやっている業者さんかと思います。

一般的な家賃の管理や入退去の立会いなどの賃貸業務だけでなく、

清掃やリフォームなども自社で手配できるような会社さんです。

 

また、募集に関しても自社での客付けをメインにしてたり、

店舗を多く構えている場合は任せっきりでもいいかと思います。

 

ただ、自分で何か動こうとすると嫌がられる傾向があります。

例えば一番大事な募集の際に自分で図面を持って他業者を回ったりする事を

NGにしている場合も多くあります。

なので、ご自分で動きたい方は向いておりません。

任せるしかないのです。

 

そうだとすると②に合う管理会社さんは

自由にやらせてくれるような会社さんです。

 

清掃もご自分でシルバー人材センターを手配したり、

リフォームも安い業者を探してきたり、

募集図面も他社に沢山まいたり、

自由にやらせてくれる業者さんがベストです。

 

ただ、任せようと思う方は物足りなく感じたり、

また、なかなか入居が付かなかったりするので

任せたいタイプには向いておりません。

 

以上のようにご自分のタイプにあった管理会社を選ぶ必要があります。

ただ、先述のように決済前の忙しいタイミングでどう見分けるのか…

見分け方として業者さんを廻る際に2点だけ確認しましょう。

 

1:リフォームや清掃は自分で手配してもいいですか?

 

2:募集図面を持って他社さんを廻ってもいいですか?

*管理会社を通す前提とフォローしといて下さい。

 

以上です。

これだけ聞いてOKがもらえれば自由にやらせてもらえる業者さんです。

①の方は選ぶのをやめて、②の方はお任せするといいです。

ご参考にされて下さい。

 

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