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水道料金の地域差について
水道料金についてです。
物件によっては水道メーターが各戸に付いてなく、
親メーター１個だけというケースがあります。
各戸に付いていれば普通にそれぞれの入居者が
使った分を請求され、オーナーは一切関係ありません。
ところが、親メーター１個のみの場合は
請求が親メーターの契約者、
つまりオーナーに一括で請求がいきます。
そもそもなぜそういう物件があるのかと言いますと、
建物を建てる際に各戸に付ける水道メーターは
自治体の水道局に権利金を支払う事で貸与されるのです。
その権利金の額は大体１個２０万円くらいだそうです。
６戸のアパートで６×２０万円＝１２０万円…
高いですよね？
そのため個数が多い建物を建てたのだけど、
予算ギリギリだった場合に水道メーターの費用を削り
親メーター１個だけを付けて終わりにする事があるのです。
そうすると入居者の使った水道代がオーナーに一括で
請求が来てしまいます。
そこで入居者から家賃とは別で固定の水道代を頂き、
水道代に充てるのです。
では、本題ですが、
水道料金に地域差があるのはご存知でしょうか？
実は全国で比べると、
１番安い所と高い所の差は約９倍も違います。
ちなみに関東でもトップとワーストの差は約５倍です。
なぜそんなにも違いが出るかといいますと、
水道料金は各自治体による独立採算性が取られているそうです。
そして、水の引き込み元の河川などの水質が悪いと
浄化処理に費用が掛かるため割高になったり、
水を使う人口が少ない場合は
浄化処理や供給のための施設維持費が
割高になるために料金に反映されるそうです。
そんな水道料金ですが、
筆者の経験上では千葉県が割高な印象がございます。
というのも、たまたま千葉県で一括請求の物件をお持ちの方が
２名ほどいらっしゃり、お２人とも請求額が高いと驚いておりました。
噂で聞いたのですが、千葉県は平地が多く山が無いため
大きな川が他県から流れてくる利根川くらいしかありません。
その利根川から主に水を引いているため水道料金が高いとのことです。
真意は分かりませんが、何となく分かる気もします。
また、ネットで調べたところ
茨城県も比較的高いようです。
そして山が多い群馬県、埼玉県、神奈川県は
水道料金が安い自治体が多いようです。
物件を購入する際には
水道料金がオーナー一括支払いの場合、
入居者から徴収する固定の水道代と
そのエリアの水道代金が割に合っているか…
また、割に合っていなかった場合は
入退去による入れ替わりの際に
適正な水道代に戻す必要があります。
以上の点に注意し、水道代を多く負担することなく
収益が得られるよう管理会社と相談し工夫をして下さい。
富士企画では管理と入居付けに関して
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エリア別賃貸情報
タイトル通り特定のエリアの賃貸情報を不定期でお届けします！
初回の今回は「鹿嶋市」です。
鹿島アントラーズと鉄鋼で有名な都市で、
現在の人口は６６，８６９人です。（２０１５年８月１日現在）
人口は少しずつですが増加傾向にあります。
そんな鹿嶋市ですが、
２０１１年３月の地震で津波や液状化などの被害がありました。
その影響で海に近いエリアの物件から
高台にある物件へ人が移動する状況となり、
高台の物件はほとんど空室が無くなるという特殊な状況にありました。
現在はその状況も落ち着いており、
高台でも空室が出ると繁忙期周辺（９月・３月）には
人の動きがあるそうですが、
閑散期にはほとんど動きがないそうです。
バブル期に建てられた昭和築の物件が多く、
また、現在も建築時のオーナーが多いそうです。
そのため設備投資に積極的でなかったりするので、
新規参入する投資家さんは設備投資さえすれば
まだまだ他物件との差別化ができ勝負できるようです。
具体的にはエアコン・ウォシュレット・モニターホン・追炊きなどの
設備を設置すると良いようです。
近年までは比較的単身向けの間取りに人気があったようですが、
現在は大手メーカーの新築物件が建ち始め、
２DK～２LDKの間取りが人気なようです。
駐車場は必須なエリアです。
単身向けは１台分あって当たり前、
ファミリータイプは１台分のみの物件が多いので
敷地内に２台分ある物件だと競争力があります。
需要に関しては火力発電所と鉄鋼関連企業で
働く方がメインのターゲットになるかと思います。
人気のあるエリアはイオンや市役所がある
高台のエリアが人気です。
以上になります。
箇条書きのような内容となりましたが、
まとめると、人口増加中で大企業もあるので
需要に関しては今後もあり続けるかと思います。
物件が多いのですが地主さんの物件が多いので
工夫次第でまだまだ勝負できるエリアだと思われます。
ご参考にされて下さい。
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リノベーションは必要なのか…
リフォームとリノベーションの違いをご存じでしょうか？
リフォームは英語だと
「古い物を元の状態に戻す」
「壊れた物を元の状態に戻す」
というような意味になるそうです。
そのため原状回復という意味で使われます。
リノベーションは英語だと
「刷新・改革」という意味があります。
なのでリフォームとは違い、
元に戻すのではなく
新しく価値を高める工事の事を指します。
本題に入りますが、
よく賃貸業者さんへ客付けの相談をすると
「間取りを２DKから１LDKに変更すると良い」とか、
「３DKを２LDKへ変更すると…」と、
人気のある間取りへの変更を勧められます。
想像にたやすいと思いますが、
間取り変更をするとリフォームよりも
大幅に費用が掛かります。
投資として購入した物件で
間取り変更などのリノベーションをする必要が
あるのでしょうか？
…ありません。
費用対効果が悪過ぎるからです。
投資ですから費用対効果を求めていくべきです。
お金を掛け過ぎては利回りが悪くなります。
以前の記事でも申しておりますが、
エリアとそのエリアに合ったターゲットに
狙いを定めたリフォームに限定し、
少ない費用に抑えたリフォームで
入居促進を図るべきです。
ただ、だからといって
「壁紙と床材の張替えだけにしました。」
だと、やらな過ぎたために入居促進に繋がらない場合もあります。
やはり最低限とはいえやるべき事はやらないといけません。
特に地方に行けば行くほど
「最低限」のレベルが高い傾向にあると思います。
どうゆう意味かと申し上げると、
リフォームする内容の質を求められという事です。
つまり、入居者が南関東（１都３県）に比べると
目線が厳しいということです。
ご存じの方もいるかと思いますが、
北関東より遠方の地方ですと
単身向けの物件の場合はバス・トイレ別・２０㎡以上の広さが求められ、
それに該当しない場合は苦戦する傾向にあります。
もちろん、家賃設定との兼ね合いではありますが、
基本的に求められるスペックが高い気がします。
一方、南関東、特に東京ですと
３点ユニットで且つ広さが１５㎡を下回るような物件でも
少し綺麗にするだけで十分に勝負できます。
地方の方がリフォームに力を入れないと
土俵にすら乗れない可能性が高いのです。
ですが、費用は極力抑えなければ投資として成り立ちません。
どうすれば良いのでしょうか？
筆者の独自の見解ですが、
水回りを新しくすると良いと思います。
理由は、水回りが綺麗で
基本的な壁紙・床も綺麗になっていれば
それだけで新しい部屋に見えるからです。
壁紙・床が張り替えられていても
錆の残るシンクやガス台のキッチン、
黄色く日焼けしたプラスチックの洗面台、
その状態だと綺麗には見えなくないでしょうか？
トイレやお風呂（ユニットバス）は古いままでも、
キッチンと洗面台が新品であれば十分良いと思います。
いかに内見に来てもらうか、
いかに内見の際に入居候補者へ良い印象を与えるか。
水回り（キッチン・洗面台）を新品にすれば
それだけで効果はあると思います。
もちろん高価な物でなくて結構です。
安くてもいいので新品にする事が重要です。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
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リフォームはどこまでやるべき？
退去が終わるとリフォームをどうするか考えなければなりません。
一般的にはそのタイミングで
入居促進のために有効なリフォームを検討するかと思います。
例えば単身向け物件の場合だと、
〇アクセントクロスを導入したり
〇クッションフロアの張替えをしたり
〇キッチンや吊り戸棚にシートを貼ったり
〇蛇口をシングルレバーに替えたり
〇ユニットバスの壁にシートを貼ったり
〇モニターフォンを設置したり
…ちょっと考えれば色々できる事が出てきます。
では、本当にそんなにリフォームする必要があるでしょうか？
上記の内容を全てやると
恐らく３０万円前後まで費用が掛かる可能性があります。
その全てをやっても家賃を上げることはできません。
せめて賃料を維持できるくらいかと思います。
賃料アップを狙うのなら間取り変更などのリノベーションが必要です。
それなりの費用を掛けて賃料維持程度、
最低限やるべき事をやるだけでも
賃料の維持はできる可能性もあります。
であれば、次の入居者のターゲットを決め、
最低限のリフォームに抑えた方が良いのではないでしょうか？
物件の購入時にもどういった方々が多いのか
調べているかと思いますが、
新しい発見もあるため
入居者のターゲットを決めるのには
管理会社や近隣の客付け業者さんからの
ヒアリングが重要です。
近隣にある工業団地の従業員なのか…
近隣にある大学の学生なのか…
近隣の専門学校の学生なのか…
近隣の工場や学校に通う外国人なのか…
生活保護が多いのか…
色々なパターンがあるかと思います。
その結果を基にどの程度のリフォームが
いいか考え、ターゲットに合った内容にするのです。
例えば、学生がメインのターゲットになるのであれば
上記のリフォーム全てをやった方が入居は付き易いと思います。
ただ、同じ学生でも外国人留学生がメインになる場合は
クリーニングだけでも十分住んでもらえる可能性があります。
外国人で近隣の工場で働いている方がメインターゲットでも同じです。
生活保護の方がターゲットになる場合は
アクセントクロスは必要ありませんが、
必要な範囲でクロスの張替え、床の張替えはやりましょう。
以上のように、
物件のターゲットとなる入居者の内容によって
リフォームの内容を変える事で
無駄に費用を掛けずに入居を付ける事ができます。
たまに、大掛かりなリフォームを提案する
管理会社さんがいるようですが、
鵜呑みにせず、しっかり見極めたうえでの対応を
心がけて下さい。
参考にされて下さい。
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バランス釜→給湯器への交換について
昭和６０年代以前の物件では
給湯器ではなくバランス釜が設置されている
物件が結構あります。
そもそもバランス釜が何かご存じでしょうか？
３０代の方ですと知らない方もいらっしゃるかと思います。
賃貸の募集図面でよく見る表現ですと、
「追炊機能付き」とかと表示されています。
単身向けで昭和５０年代なのに
追炊機能付いてる！！
と食い付いたら大間違いです。
実際に現地に行くとまず玄関側の壁から
見慣れない銀色の鉄製の箱が顔を出しています。
そしてお風呂場に入ると風呂桶がなんとなく小さく、
桶と壁との間に細長い機械が設置されていて、
取っ手が付いてて…
長くなるのでこれ以上はお話する必要はありませんね。
バランス釜とは旧時代の風呂沸し器のことです。
ほとんどの方が敬遠する設備です。
もちろんエリアによっては問題無い場合もあります。
例えば都内の駅近物件でしたらバランス釜でも入居は決まります。
ですが、地方ですと正直競争力を落とす設備となりかねません。
そのためバランス釜物件は購入検討時に給湯器への入れ替えを
お考えになるかと思います。
ようやく本題ですが、
普通にバランス釜から給湯器に交換するのに
お幾らくらい費用が掛かると思いますでしょうか？
ざっくりですが、
給湯器への交換だけで２５万円以上、
風呂桶をバランス釜設置サイズから
フルサイズに入替て＋５～６万円くらいでしょうか。
普通の設備に直すだけでかなりの費用負担になります。
また、バランス釜物件の場合は
キッチンにも瞬間湯沸し器が設置されています。
例えばキッチンも直すとなると、
お風呂場で入替えた給湯器から配管を延ばし、
キッチンに繋げなければなりません。
場合によっては床を一度剥がしての工事になるため、
費用がどんどんかさみます。
上記の工事を全て負担しようとすると
それなりの金額になり、
費用対効果が極めて悪くなる可能性がございます。
そこで上手な対応策として挙げられるのは、
プロパンガス会社を切り替える事で
ガス会社に費用の負担をお願いすることです。
基本的にはバランス釜→給湯器への交換は
ガス会社の負担で賄える可能性が高いです。
風呂桶の交換となると
ガス会社の負担では賄えないケースも出てきますが、
交渉すれば桶の交換まで面倒を見てもらえるかもしれません。
ただし、キッチンまでの配管はやはり自腹になるとお考え下さい。
それでも、先述しました給湯器への交換・桶交換の費用
約３０万円が浮くと思えば十分やる意味はあるかと思います。
プロパンガス会社も色々ありますので、
もしバランス釜から給湯器への交換を
お考えの場合はご紹介できますので、
お気軽にお問い合わせ下さい。
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迷惑駐車への対策について
駐車場のある物件ですと恐らく経験するかと思いますが、
迷惑駐車についてです。
オーナー様と管理会社を悩ませる憎き迷惑駐車
本当にうんざりさせられる問題です。
その対策は以下の順序になります。
①勝手に停められているスペースの入居者に協力を依頼し、
迷惑駐車中の車のナンバーを教えてもらう
②物件の最寄りの警察署へ連絡し所有者を調べてもらい
電話にて警告して欲しいと依頼する
うまくいけばここで所有者に連絡が取れ、移動させることができます。
ただし、うまくいかなかった場合は別の対応を取らなければなりません。
そのうまくいかない場合が何かというと、
警察曰く、車庫証明の登録情報を基に
連絡先が登録されていれば連絡ができるそうで、
連絡先が無い、もしくはそもそもの登録が無い場合
（他府県のナンバーや地域によっては車庫証明不要の軽自動車など）
は所有者に連絡を取る事ができず警察もお手上げになります。
そもそも警察も公道等の公の敷地ではなく
民間の敷地となると民事不介入の原則で
手が出せないそうです。
そのため連絡先を調べられたとしても
警察からの注意程度なので
悪質な迷惑駐車の場合は無視される可能性もあります。
もちろん連絡先が分からなければそこまでです。
では、泣き寝入りしかないかというと
一応対策はあります。
ただ、時間と手間が掛かるので現実的ではありません。
迷惑駐車を常習的にしている空いてという前提となります。
参考までに以下ご参照下さい。
①迷惑駐車している車両の全体とナンバーが鮮明に確認できる写真を撮る
＊上記に加え写真を撮った日にちの新聞名・日付を一緒に写す
②上記の写真を期間１ヶ月分ほど証拠として残す
③複数の証拠を用意した上で近隣の時間貸し駐車場の相場を基に
請求額を算出
④陸運局に問い合わせ車両の所有者を割り出し、
内容証明を送付する
以上の方法でお金で清算する方向に持っていくしかないようです。
ただ、前述のとおり時間と手間が掛かるので
正直申し上げるとおすすめの方法ではございません。
そこで裏技というか、
速効性のある対応策としては
迷惑を被っている入居者に
その場で１１０番通報をしてもらう方法です。
管理会社が問い合わせると
前述の電話対応のみで終わるようなのですが、
現に被害を受けている当事者が連絡すると
現場に来て対応してもらえるようです。
そのため、迷惑駐車が頻発しだしたら
入居者向けにすぐに警察に１１０番通報するよう
通知するのが良いかと思います。
その方法ですと
「入居者の知り合いが空いていると思っていたスペースに
勝手に停める」というパターンも防止できるかと思います。
ご参考にされて下さい。
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募集図面の改善で空室対策！！
昨日に引き続き空室対策のお話です。
オーナー様は募集図面を確認したことはありますでしょうか？
↑は〇ットホームさんの図面です。
恐らく多くの管理会社さんが利用されているかと思います。
弊社でも幅広く物件情報を拡散する時には利用しています。
管理会社さんにご自身の物件の募集図面を見せて欲しいと
いうと↑の図面をもらえるかと思います。
基本的な募集条件については網羅されております。
問題無いといえば無いと思いますが、
改善の余地もあると思います。
では、さっそく改善した募集図面をご確認下さい。
いかがでしょうか？
違いは明白ですけれども、
分かり易く箇条書きにすると以下です。
〇白黒→カラー
〇駅距離の表示を廃止（車移動のエリアなので駅距離に重要性が無い）
〇周辺施設の情報を見易い位置に配置
〇周辺情報を細かく、なるべく多く記載
〇間取り図を大きく記載し、設備の情報を大きく表示
〇同じく設備情報を文字でも見易く表示
６つ程の修正ですが、
結構見易くなったと思います。
いかがでしょうか？
客付けの業者さんが使ってくれるかどうか
とういう課題はありますが、
それもこの図面を持って足繁く業者さんを回り、
信頼関係を作って頂ければクリアできると思います。
他の図面とは違うので、
店頭に来たお客様の注意は引けると思いますし、
情報が分かりやすく配置されていれば
伝えたい物件のアピールポイントを
ストレートに受け取ってもらえ、
入居付けに役立つかと思います。
ちなみに、
期間限定のキャンペーンを打つ場合は
以下のような内容にしたり…
また、力を入れてリフォームした部屋がある場合は
以下のような工夫もできます。
いかがでしょうか？
室内の写真を大きく配置することで
カラーの利点が活かされてます。
最初に載せた〇ットホームさんだと白黒なので
店頭に来たお客様の一番最初の印象に
訴えかける事が難しいのですが、
上記のようなカラー図面だとどうでしょう？
すぅ～っと物件の良い所が伝わるかと思います。
参考にされて下さい。
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