賃貸物件オーナーにおすすめの保険|収益アップ！富士企画 株式会社の投資物件を上手に高い入居率で賃貸管理するノウハウを公開中！投資物件の賃貸管理のコツや運用方法をご紹介いたします。

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賃貸物件オーナーにおすすめの保険

１０月に保険料が改定される火災保険ですが、

改定により保険料が値上がりすると言われております。

それに備え９月中に火災保険に加入すべく

色々お問い合わせ等を頂いております。

そんな１０月からの火災保険ですが、

弊社であれば１０％割引を適用できた三井住友海上さんは

ただ値上がりさせるだけでなく、魅力的な内容に改定をするようです。

その中でも特におすすめなポイントは以下です。

〇地震火災費用特約のパターン追加

地震や噴火が原因の火災による損害に対する補償ですが、

「保険金額×５０％　限度額無し」のパターンが新設されました。

…具体的に言いますと、

これまでは最高でも「保険金額×３０％　限度額無し」でした。

新設のパターンだと条件が揃えば地震保険で火災保険本体と同額の補償額が出ます。

〇建物電気的・機械的事故特約廃止→居住用建物電気的・機械的事故特約の新設

これまでは建物付属機械設備のうち、設置後１０年以内の設備が対象で

損害認定限度額は３０万円まででした。

それが１０月からは設置後１０年の制限が無くなり損害限定限度額が１００万円までになります。

ちなみに建物付属機械設備には給湯器・エアコンが含まれ、

受水槽ポンプも該当する可能性があります。

都市ガス物件ではかなり助かる補償かと思います。

〇家主費用特約の新設

賃貸住宅内での死亡事故（孤独死・犯罪死・自殺）により賃貸オーナーが被る

家賃収入の損失や、清掃・改装・遺品整理等にかかる費用を補償する特約です。

ただし、「６つの補償プラン」・「４つの補償プラン＋破損汚損プラン」で

「家賃収入特約」をセットした契約へのセットに限られます。

火災保険で初めての賃貸物件での死亡事故に対応する補償です。

死亡事故へのリスクが心配なオーナー様は是非ご検討頂きたいです。

以上が１０月の改定で大きく変わる点です。

かなり賃貸オーナーへ向けた心強い内容かと思います。

ここまでは管理というよりは不動産投資的な内容でしたが、

今回の三井住友海上さんの改定では特に

「居住用建物電気的・機械的事故特約」・「家主費用特約」

の２つは管理に密接な内容かと思います。

これらに加入することで賃貸経営においてのリスクヘッジになるかと思います。

これまでの保険の見直しをお考え頂いても良いかと思います。

ご要望があればお見積もりをさせて頂きます。

お気軽にお問い合わせ下さい。

富士企画では管理や入居付けに関し

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シルバー人材センターの活用について

シルバー人材センターの活用についてです。

シルバー人材センターという名称をご存じの方が

真っ先に思い付くのは清掃作業を安くやってもらえる

という事かと思います。

その通りで、管理会社などに依頼する場合と比べると

かなり格安で、且つ、丁寧な仕事をしてくれる可能性が高いです。

例えば、管理会社ですと建物の清掃費用は

管理料の５％と別のオプション料金になります。

そして月１回の清掃で４，０００～５，０００円くらい掛かり、

月２回以上になると１万円を超えるケースが多いかと思います。

シルバー人材センターの場合は時給と交通費なので、

エリアによりますが、１都３県だと時給は１，０００～１，２００円くらいかと思います。

物件の規模によりますが、６世帯くらいのアパートだと１時間で十分かと思います。

そうするとイメージ１回の作業で１，２００円くらい、

その内容で月に４回依頼しても４，８００円です。

先述した例の管理会社に依頼した場合と比べると格安なのが分かるかと思います。

毎週１回の清掃を依頼する必要もないと思うので、

月２回くらいの依頼になるかと思います。

ただ、注意する必要があるのですが、

シルバー人材センターで働く方はセンターに登録している

会員の方が作業をします。

そのため、依頼する物件の清掃をする会員を探す事から始まります。

うまい具合に物件の近くで会員が見つかればいいのですが、

物件までの移動に電車やバスなどの交通機関を利用する会員だった場合は

交通費まで面倒を見なければならないようです。

そのため、会員を探す際に予算を聞かれます。

つまり時給＋交通費で幾らまでで探すか決めた上で

募集の掛けるのです。

金額をギリギリにすると限られた地域の会員が対象になるので

なかなか見つからないという事になるかもしれません。

ただ、上記のお話は比較的都心の場合なので、

車社会の地方だとまた違ってきます。

会員が見つかって初めて面談という名の現地見積もりをします。

そこで作業に当たる方と打ち合わせを行い、

問題が無ければ作業を依頼するという流れです。

ここまでは清掃のお話でしたが、

清掃は清掃でもスポットで草むしりをお願いする事もできます。

その場合も上記と流れは一緒ですが、

スポットなので毎年夏前と秋口に依頼するような形になるかと思います。

毎回見積もりが必要なのかといいますと違います。

１度やった物件であれば次回からは見積もり不要でできるそうです。

また、清掃や草むしりだけでなく、

簡単な工事なども依頼できるようです。

例えば網戸の張替え、クロスの張替え、畳の表替えなどです。

更には家賃の回収なんかも頼めたりするようです。

以上のようにシルバー人材センターは

低価格で高度なサービスを受けられるので

うまく活用することをおすすめいたします。

ご参考にされて下さい。

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上水道のポンプについて

３階建て以上のマンションや大型のアパートにある受水槽、

その受水槽から各世帯に水を供給しているポンプのお話です。

上記のような物件を所有されているオーナーの皆様は

日頃から受水槽やポンプの点検はされてますでしょうか？

購入してから数年間一度も点検をしていないという場合でしたら、

今すぐ点検することをおすすめいたします。

理由は簡単です。

もし壊れて交換が必要になった場合に、

大きな費用負担が発生してしまいます。

また、入居者様にも大きなご迷惑を掛けてしまいます。

修理で済む程度であればすぐに復旧できる可能性があるので

そんなに問題にはならないかもしれません。

もし完全に壊れ、要交換状態になると

ポンプその物の手配、配送、工事する職人の手配が

すぐにできなければ、その間入居者様のライフラインである水道が

全く使えなくなります。

そうなると大変です。

管理会社には問い合わせの電話がひっきりなしに鳴ります。

もちろんお怒りになる入居者様もいらっしゃいます。

壊れてから交換修理を水道屋さんに依頼しても

どんなに早くても復旧は１日～２日くらい掛かるかと思います。

しかも、急に発生する工事なので

いつもよりも工賃は高くなってしまう可能性が高いです。

物件の規模にもよりますが恐らく金額は

３桁は軽く超えてしまうかと思います。

そもそものポンプの価格が高いのでしょうがないのですが…

ただ、定期的にメンテナンスをしていれば壊れる前に

ある程度の予測がつくかと思います。

その上で交換が必要だと判断できれば入居者様へ事前に

交換の為の断水の告知をし、何も問題無く事は運びます。

急に壊れてしまうと、

いきなり使えなくなる訳なので入居者様は困惑し、

怒ってしまうかもしれません。

もしもの時の対策としては初動が重要です。

断水したその日のなるべく早くに書面にて通知を行い、

可能であれば各世帯に訪問しお詫びをすると良いと思います。

また、急な工事のため復旧に日数が掛かると予測される場合は、

その間水が全く使えず入居者様は不便の極みです。

飲み水や洗濯、お風呂に入る事もできないので、

それらを外部で済ませるために必要な費用を賄える程度の

商品券やクオカードをお詫びの気持ちとして差し上げるようにしましょう。

上記のような初動の対応を行えば大体の入居者様にはご理解を頂けると思います。

そうすれば後は工事業者さんに１日も早く復旧できるよう頑張ってもらうのみです。

急に壊れるとオーナー様の精神も疲れ切ってしまうかと思います。

管理会社も非常事態の対応に追われてしまいますし、

もちろん入居者様もそうです。

そうならないように日頃のメンテナンスを心掛ける事をおすすめします。

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駐車場について

地方ですと駐車場の有無が重要ですが、

敷地内に駐車場のスペースが無い場合もあります

その場合に駐車場を借上げる必要が出てきます。

近隣に空きのある駐車場があれば良いのですが、

無かった場合が大変です。

駐車場が無ければ入居付けに影響が出ます

どうにか解決するしかないのですが、

その方法が少し骨が折れます。

管理会社の協力が必要なのですが、

近隣で遊んでいる更地を探し

所有者を割り出した上で飛び込んでの交渉です。

ただ、更地とはいえ草などが伸び放題であれば

整地する必要があれば借主負担でやると良いです。

費用負担をすることになりますが、

貸して頂くので整地をすることで有利な条件で借りれる可能性があります。

例えば、使っていない農地を駐車場として借り上げるために

農転と整地の費用負担を条件に格安の賃料で

２０年の借地契約を結ぶ事ができたケースがあります。

一時の費用負担で入居付けの後ろ盾ができるので、

上記のケースのように有利な条件での借上げを目指し

交渉を頑張りましょう！！

借上げとは別の方法もあります。

ランニングコストになる借上げではなく、

入居者に近隣駐車場の契約を斡旋する事で

オーナーの費用負担無しで駐車場問題を解決させる方法があります。

入居者によっては車を使わない方もいるので、

あくまで入居者に選択してもらう方法です。

ただ、先述の方法よりも時間が掛かるのは必至です。

空室が多く改善が急務の場合はおすすめしません。

また、費用負担になってしまうのですが、

最低限に抑える方法としては

駐車場を借りるという方の家賃は

駐車場費用分を値引きするというプランにする方法です。

家賃を値引くので費用負担と変わらないのですが、

車を使わない人には該当しないため借上げに比べ

最低限の負担で済みます。

以上のような方法で駐車場が必要なエリアで

敷地内駐車場のない物件の対策ができるかと思います。

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エリア別賃貸情報　No,3

不定期でお送りしております

エリア別賃貸情報、第３弾です！！

今回は那須高原と御用邸で有名な那須塩原市です。

現在の人口は１１６，８８５人です。（２０１５年９月１日現在）

近年は２０１２年頃をピークに１１７，０００台と１１６，０００台を行ったり来たりしています。

東北新幹線の停車駅である那須塩原駅を中心としており、

また、東北道・国道４号・国道４００号という主要道路が市内を

縦断・横断しております。

栃木県北最大の街ですが、

やはり地方なのでエリアはどこでも良い訳ではありません。

基本的には東北本線の駅周辺に商業は集中しています。

特に最近では隣接する大田原市とを結ぶ

国道４００号線のロードサイドに大型スーパーや家電量販店が

多くできてきており人気のエリアとなっております。

駅で言うと西那須野駅周辺になります。

市内や隣接の大田原市内に多くある大手企業の工場で

働く方の需要が多いと思われます。

また、上記工場で働く外国人労働者も２，０００人以上いるので、

外国人の入居者も狙えるエリアです。

人気の間取りはやはり２ＤＫ以上の間取りなのですが、

西那須野駅だけは先述の国道４００号線で大田原市に行くと

その先にある国際医療福祉大学があるため

学生アパートが多く建っており、

広めの１Ｋや１ＬＤＫの間取りが人気となっております。

西那須野駅周辺の物件では

上記の理由から２ＤＫのアパートよりも

広めの１Ｋのアパートの方が家賃が高くなる傾向がある

特殊なエリアとなっております。

ただ、以前の記事で書いたように

２ＤＫでも家賃が３万円台になると

広めの間取りを求める学生さんの需要も取れたりするため、

駐車場が１台分のスペースでも十分勝負できます。

家賃の相場としては

築古の２ＤＫですと大体３．５万円～３．８万円

同じく築古の１Ｋだと２．５万円～３万円というところです。

東北道が市内を縦断していることもあり、

物流に便利な立地で土地が広いので

大手企業の工場が多くそこで働く需要が見込めます。

その需要は劇的に衰退していくようには思えないので、

十分に今後も勝負ができるエリアだと思います。

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繁忙期へ向けての準備

賃貸の繁忙期と言えばいつ頃かお分かりでしょうか？

パッと思い浮かぶのは新入学・新入社の時期の

１月～３月頃だと思います。

その通りで一番賃貸の業者さんが忙しいのは

上記の時期だそうです。

その期間だけ休み無しになったりする業者さんもあるくらいです。

逆に上記の期間以外は閑散期と言われ、

あまり人の動きが無いので

普通の条件では募集情報を出していると寂しい反響になることがあります。

そこで繁忙期に合わせて募集条件を変え、

色んな賃貸業者さんにアピールし、

客付けを依頼するという方法を取られる方もいらっしゃるかと思います。

動き出すのが繁忙期直前にならざるを得ないのであれば

それも仕方ないかと思います。

ただ、繁忙期より前から身動きが取れる状態にあり、

繁忙期にはズバッと決めたい！！

と、思ってるのであれば

是非、事前に準備をして下さい。

早ければ早い程いいのですが、

９月の今からでも始めて下さい。

最初の２～３ヶ月は全然反響も鳴らないかもしれません。

辛抱の期間があると思います。

でも、前々から動いていれば

物件を紹介してくれる賃貸業者さん達が覚えくれます。

覚えてもらえたらＯＫです。

というのも、

お客様の入り口はネット情報でも、

店頭に足を運ぶはずです。

その際に数百・数千ある物件の中から

ご自分の物件を紹介してもらうためには

窓口にいる賃貸営業さんに物件の事を覚えてて

もらわなければなりません。

「あの物件！？」と思ってもらえないと

紹介すらしてもらえないからです。

そのためには前々から情報を出し、

賃貸業者さんに会ったり、電話で「どうですか？」と

話をすることで覚えてもらうしかないのです。

それで、一度覚えてもらうと後が楽です。

無事に満室になってからも、

「空いてる部屋ないですか？」と問い合わせがきたりします。

そしたらもう大丈夫です。

空いた時にはすぐに対応してもらえます。

そこまで覚えてもらえるようになるには、

賃貸業者さんに手土産を持って月１か隔月くらいで

通うということも必要です。

頻繁に通う事が難しければ電話でもいいと思います。

そして仲の良い営業さんを見付けて下さい。

ちょっと大変ですが、

ちょっと頑張って下さい。

埋まればいいのですから。

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２DKの魅力

２DKの間取りっていかがでしょうか？

巷ではあまり人気が無く、

同じ平米数でも２LDKや１LDKの方が

家賃は高い設定になっているケースが多いです。

ただ、新築や築浅物件では上記のような間取りの物件が多いのですが、

築２０年以上経過している投資向けの物件では

２DKの間取りの方が圧倒的に多くなっております。

そういった投資物件を購入した後、

管理会社からよく提案されるのは、

１LDKへの間取り変更です。

ずばり、その融通がきくのが２DKの魅力ではないでしょうか？

費用はそれなりに掛かりますが、

時代に合わせて間取り変更をして競争力を上げる事ができます。

購入後すぐにやろうとすると費用負担が重いと思うので、

ある程度運用した後で間取り変更をする方が良いと思います。

また、地方に行くと築古の２DKの家賃相場が

４万円を切っているケースが多いです。

そこまで落ち切っている状態だと

また魅力が出てきます。

というのも、

単身向け物件（１R・１K・１DK）が

２万円台後半の設定のケースが多いので、

１万円前後の差額だけで２倍以上の広さの

２DKに住むことができるからです。

特に車社会だと各世帯に駐車場が

２台分必要な場合が多いのですが、

やはりそこまで土地の広い物件は多くありません。

最低限１台付いているケースが多いのですが、

そういった場合、前者だと「P１台分付」は弱点になってしまいます。

ところが、ターゲットを単身者に絞れば弱点ではなくなります。

また、単身の生活保護の方の上限額が

３万円台というケースも多いので

そういった方を受け入れても良いと思います。

おそらく駐車場を使わないので、

余った駐車場は別の部屋の２台目として有効利用して下さい。

以上になります。

どうでしょうか？

２DK、勝負できそうではないですか？

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エリア別賃貸情報　NO.2

不定期でお送りしております

エリア別賃貸情報です。

今回は群馬県の県庁所在地「前橋市」です。

現在の人口は３３９，５７０人です。（２０１５年８月末日現在）

２０１０年をピークに近年は少しずつ人口は減少気味です。

隣接している高崎市とはライバルのような関係で、

商業の高崎、行政と文化の前橋と言われています。

イメージとしてはさいたま市の大宮と浦和のような感じです。

そんな高崎市に比べると

少し弱い印象を持たれているのが事実ですが、

「行政と文化の前橋」と言われているように

群馬県の行政機関や地銀の本店が多く所在し、

工業団地も１１箇所もありますので

しっかりと人が集まるエリアかと思います。

ただ、前橋市内のどこのエリアを選んでも良い訳ではなく、

人気のエリアと不人気のエリアを見分ける事が重要です。

前橋駅の北西に上記の群馬県の行政機関や地銀の本店などがあり、

一見すると人気エリアのように見えてしまいますが、

実際はそのエリアは不人気エリアとなっています。

現在人気があるのは駅南側にある「けやきウォーク」

というショッピングモール近くだそうです。

理由はそのモールで生活の全てが賄えるので、

近くに住みたいという人が多いからだそうです。

間取りはどこも同じですが２LDKなどが人気で

１Kや１Rなどの単身向け物件はバス・トイレ別、

部屋が広い、駐車場があるなどの条件が揃わないと

苦戦する印象です。

もちろんファミリータイプは駐車場が最低１台は必須です。

しかし、車社会なので１台は最低条件で、

２台目が確保できて初めて優位性が出てきます。

また、上記の「けやきウォーク」以外で良さそうなエリアは、

高崎市との境界近くにある川曲町というエリアです。

新前橋駅から南に延びる新しめの道路が延び、

そのロードサイドに学校やコンビニ、

ベイシアやカインズホームなど色々揃っており便利です。

恐らく、上記の川曲町のように近隣に

買い物ができる施設や学校などが多くあり、

ファミリータイプも単身でもいける

２DKの間取りであれば勝負できるかと思います。

以上になります。

今回もざっと箇条書きのようになりましたが、

前橋市は人口が３０万人越えの中核都市です。

高崎市と比べられダメな印象を持たれがちですが、

都市としては大きい規模だと思いますので、

まだまだ勝負できると思います。

参考にされて下さい。

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ネット無料の効果について

インターネット無料のアパート・マンション…

「インターネット　無料　アパート」

上記のワードで検索すると

沢山のネット回線の業者のサイトが出てきます。

１戸あたりのランニングコストは

月々数百円～３，０００円くらいが相場のようです。

戸数が多くなるにつれ月額が安くなります。

初期導入費についてはサイト上に記載は無く、

無料見積の依頼をすることでしか分からないようです。

ただ、噂で聞くのは大体５０万～８０万円くらいが多いようです。

そして、サイト上には「アパート・マンションの空室対策！！」とか、

「ネット無料が単身者向けマンション設備で人気です！！」とか、

色々なアピールが書かれております。

実際はどうなのでしょうか？

今やネットは水光熱と同じくらい必要で、

同じように固定費として月々掛かってくる費用です。

それが無料だと確かに嬉しいと思います。

ただ、情報化社会の今、

入居者さんも本当に安いのかどうかは

簡単に調べる事ができます。

例えば、現在入居中の方々にとっては

家賃が変わらずネットが無料になるので

大変喜ばれると思います。

つまり、退去対策にはなるかと思います。

そうすると新規入居者の家賃にランニングコスト分を

乗せての募集になるかと思います。

そのコストを上乗せした家賃で相場より割安感があるのか？

それが重要です。

元々が相場のど真ん中の家賃設定だったとします。

その価格にネットのコストを上乗せすると相場より若干高くなります。

その値上がり分が普通に入居者がネットを契約した場合の

月々の費用より高くなってしまうと良くありません。

普通にネット回線を引っ張る場合は

フレッツ光のマンションタイプは安くて２，５００円、

ADSLはマンションタイプだと数百円、

モバイルWi－Fiで安くて３，０００円弱で契約できます。

上記の費用を含めたとしても割安な

家賃設定でない限りなかなか難しいと思います。

ですが、特にネット無料での空室対策が難しいのは

低家賃の物件だと思います。

低家賃の物件が実際お幾らくらいかといいますと、

３万円台以下の物件です。

おそらく、ネット無料で若干家賃設定を上げても、

家賃交渉が入る事が多く、

結局は値上げした分を指値されるケースが多いからです。

そもそも低家賃設定の物件に入居される方は

家賃という生きていく上で絶対に掛かってくるランニングコストを

極限まで安く済ませたいというお考えの方なので、

ネット無料でも使わないから値下げして欲しいと

言われてしまうケースが多いようです。

つまり、あくまでも既存の入居者さんの満足度を高める

退去予防のためのネット無料ということであれば良い思います。

入居者さんにランニングコストを払ってもらおうとするのは

難しいので、満足度を高めるための方法としてお考え下さい。

ご参考にされて下さい。

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井戸について

昨日は水道料金の地域差についてでした。

それに関連する内容となりますが、

物件によっては上水を公共のものではなく

敷地内にある井戸から引いているケースがあります。

井戸にあまり馴染みが無い方が多いかと思います。

ただ、１都３県でも千葉県では千葉市内や千葉市内より

東京寄りの場所でも井戸を使っている物件が結構あったりします。

なぜ千葉で井戸が多いのか…

あくまで筆者の予想ですが、

千葉県は平坦な地形なので大きな山がなく、

川が他県からくる利根川くらいしかないため

利根川近隣以外は上水の引き込みが容易ではなく、

そのため地面を掘って井戸を使っていた数が多いのではないか…

全然違う理由かもしれませんが、

とにかく千葉県では現在も井戸を利用している物件が多いのです。

また、同時に水道料金が高いエリアが多いため、

ただで使える井戸水に需要があるのではないかと思います。

実際、水道料金の高い東金市では

井戸水を使っている物件の人気が高い気がします。

その井戸の水質検査等の運用に関するお話です。

共同住宅に供給される井戸は「一般飲用井戸」に該当します。

「一般飲用井戸」は１年に１回の水質検査をする必要があります。

その水質検査の費用ですが、

大体１万円～３万円の間のようです。

また、ホームセンターやネットなどで

水質検査キットという物も売られています。

自分で容器に水を入れて検査機関に送り、

その結果を待つ…セルフ水質検査です。

２週間ほどで結果が来るようですので

お時間がある方は経費削減で良いかもしれません。

もし検査の結果で異常が出た場合には

すぐに管轄の保健所に相談し対策を相談して下さい。

上水道を引かないといけない場合もありますが、

大体は浄水器を設置することで対応できるようです。

また、井戸水を汲み上げるポンプについてですが、

壊れると少し厄介です。

世帯数にもよりますが、１０万円～１００万円以上と供給する量によります。

耐用年数はおおよそ１０年と言われております。

色々と大変なように思われるかもしれませんが、

前述の通り水道料金が高いエリアですと

入居者にとってはタダで使える井戸水を

好まれる方もいらっしゃいます。

井戸需要ということでアピールポイントになる可能性もあります。

参考にされて下さい。

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