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ニュース
募集図面の改善で空室対策！！
昨日に引き続き空室対策のお話です。
オーナー様は募集図面を確認したことはありますでしょうか？
↑は〇ットホームさんの図面です。
恐らく多くの管理会社さんが利用されているかと思います。
弊社でも幅広く物件情報を拡散する時には利用しています。
管理会社さんにご自身の物件の募集図面を見せて欲しいと
いうと↑の図面をもらえるかと思います。
基本的な募集条件については網羅されております。
問題無いといえば無いと思いますが、
改善の余地もあると思います。
では、さっそく改善した募集図面をご確認下さい。
いかがでしょうか？
違いは明白ですけれども、
分かり易く箇条書きにすると以下です。
〇白黒→カラー
〇駅距離の表示を廃止（車移動のエリアなので駅距離に重要性が無い）
〇周辺施設の情報を見易い位置に配置
〇周辺情報を細かく、なるべく多く記載
〇間取り図を大きく記載し、設備の情報を大きく表示
〇同じく設備情報を文字でも見易く表示
６つ程の修正ですが、
結構見易くなったと思います。
いかがでしょうか？
客付けの業者さんが使ってくれるかどうか
とういう課題はありますが、
それもこの図面を持って足繁く業者さんを回り、
信頼関係を作って頂ければクリアできると思います。
他の図面とは違うので、
店頭に来たお客様の注意は引けると思いますし、
情報が分かりやすく配置されていれば
伝えたい物件のアピールポイントを
ストレートに受け取ってもらえ、
入居付けに役立つかと思います。
ちなみに、
期間限定のキャンペーンを打つ場合は
以下のような内容にしたり…
また、力を入れてリフォームした部屋がある場合は
以下のような工夫もできます。
いかがでしょうか？
室内の写真を大きく配置することで
カラーの利点が活かされてます。
最初に載せた〇ットホームさんだと白黒なので
店頭に来たお客様の一番最初の印象に
訴えかける事が難しいのですが、
上記のようなカラー図面だとどうでしょう？
すぅ～っと物件の良い所が伝わるかと思います。
参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みがあるオーナー様のご相談を受け付けております。
平日の早朝から夜遅くまで
土日祝日でも受け付けております。
以下のリンクよりお気軽にお問い合わせ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
アンケートを活用して入居促進！！
空室対策として何をしてらっしゃいますか？
モニターホンを付けたり…
ウォシュレットを付けたり…
給湯器を追炊き機能付きにしたり…
アクセントクロスを貼ったり…
蛇口をシングルレバーに換えたり…
AD費を上乗せしたり…
客付け業者を回ったり…
例を挙げたらキリが無いですが、
色々な空室対策をされているかと思います。
ただ、色々やっているのに
空室が埋まらなかったりしませんか？
その理由を管理会社に聞いてみても
なんかピンとくる説明じゃないな…
なんていう状況におちいってないでしょうか？
色々手をうったのに改善しない理由は
ニーズに合った対策ができていないからではないでしょうか？
では、ニーズはどう調べるのか？
それがアンケートです。
ただ、不特定多数の人に対し
アンケートをとることは難しいかと思います。
じゃあ、どうするのか…
客付けをお願いしている業者さんへのヒアリングと、
既存の入居者へのアンケートの２本立てです。
客付け業者さんへのヒアリングは簡単です。
店頭に来たお客様がNGを出した理由を聞くだけです。
その理由が設備であれば掛かる費用を見た上で対策をするだけです。
合わせて担当の営業さんの見解も聞くのをお忘れなく！
そもそも時期的な問題ということもありますし、
設備ではなく募集条件かもしれません。
ただし、AD費等のオーナー様が支払う部分に関しては
関係ができていないとなかなか聞き出せないので、
そこはこまめに連絡を取ることで関係作りをして下さい。
関係ができれば積極的に紹介してもらえるようになるので
それはそれで重要です。
次は既存の入居者へのヒアリング…つまりアンケートです。
これは管理会社の協力が必須です。
また、２つの方法がありますが、少し費用も掛かります。
まず１つめの方法は
入居者さんへ何が決め手で入居を決めたのかを
書いて頂くアンケート用紙と返信用封筒を送付し、
回答して頂いた方へは商品券などを差し上げる方法です。
ただ、誰からも回答が無い可能性もあります。
２つめの方法としては、
郵送ではなく物件に出向き、
直接入居者と会った上でアンケートを取る方法です。
できれば管理会社を通して事前にいついつお邪魔する旨の
通知を出すと良いと思います。
会えれば確実に話ができるのですが、
入居者に会い行く手間が掛かります。
また、もちろんですが回答して頂いた方へは
商品券などのお礼をするのをお忘れなく。
以上の２つの方法があり、
全ての方からの回答は難しいかと思いますが、
一部からでも回答があれば
投資家目線では思い付かない入居を決めた
強みが発見できるかもしれません。
その強みを募集図面に入れたり、
客付け業者さんへ情報発信をすることで
お客様へのアピールポイントとして活用するのです。
以上になります。
これをやれば絶対に入居が付くかと聞かれると
「絶対大丈夫です！！」
とは言えませんが、改善させる方法としては
効果はあるかと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関し
お悩みがあるオーナー様のご相談をいつでも受け付けております。
平日の早朝～夜遅く、
土日祝日でもいつでも承ります。
以下のリンクよりお気軽にお問い合わせ下さい。
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お盆休みのお知らせ
富士企画は
８月８日（土）～８月１６日（日）まで
お盆休みを頂きます。
その間は当ページの
更新もお休みさせて頂きます。
８月１７日（月）からは
また年末年始の繁忙期に向けての
役立つ賃貸管理の情報を発信させて頂きます！！
上記の日程は基本的にはお休みですが、
休み期間中でも日によっては
出社している営業スタッフもおります。
もし、賃貸管理のご相談があれば
一度お電話で誰かいることをご確認の上で
お越し下さい。
なるべくは前もってご予約頂いた方が確実なので
以下リンクよりお申込み下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
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管理条件や募集条件の地域差について
関東の管理料の相場はご存知でしょうか？
同じく関東の敷金・礼金・AD費の相場はご存知でしょうか？
答えを既にご存知の方が多いかと思います。
解答は以下です。
管理料は５％に消費税
敷金・礼金は０・０（ゼロ・ゼロ）が多く
AD費は１ヶ月～２ヵ月くらいだと思います。
どうでしょうか？
よく耳にする相場かと思います。
ただ、上記の条件ですが、
地方にいくと結構違ったりします。
例えば管理料が掛からなかったり…！？
いきなりで驚かれたかと思います（笑）
そうです。管理料取らないところもあります。
ただ、かなり田舎の方のお話です。
田舎の不動産屋さんは賃貸専門とか売買専門というように
何れかに特化しているところが少なく、
賃貸・売買・建設と不動産に係ることを
全てやっていたりするので
管理料をもらわなくても問題が無いようです。
ただ、結構な田舎でのお話なので
そもそも投資先として見られない場所かもしれません。
「管理料を取らない所もあるんだ。へぇ～。」
くらいな感じでいいかと思います。
また他の例ですが、
敷金と礼金は関東で投資向けの物件ですと
敷金は取れて１ヶ月、礼金は基本０かと思います。
ただ、静岡県のあるエリアだと
敷金２ヵ月、礼金０か１ヶ月の築古物件が
意外と多くあります。
そのエリアで借りる人たちは
それが当たり前だったりするので
敷０・礼０にするとそれだけで魅力的に
見えるようです。
最後にAD費についてですが、
関東圏でも取らない所があります。
まぁお察しの通り田舎の方です。
横文字の賃貸専門業者さんが多くある
駅ですと地方でもAD費を付けないと
賃貸の営業さんに紹介してもらえなくなります。
ただ、上記の業者さんが店舗を構えていないエリアだと
AD費を取らないで客付けをしてくれる業者さんがいたりします。
その代り、情報を他社には出さないので
ご自身の物件の空室情報はクローズされてしまいます。
そういったエリアで管理会社を選ぶ時は
客付け力がありそうか見極める必要があると思います。
ご注意下さい。
以上になります。
賃貸条件・管理条件には
エリアによって差というか、
特色があります。
物件を購入する際には
そういった点にも気を付けて頂くといいかと思います。
富士企画では管理に関しお悩みがあるお客様からの
ご相談をいつでも受け付けております。
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管理のご相談を承ってます！！
不動産投資専門の富士企画では毎月色々なセミナー勉強会を企画しています。
富士企画では昨年１０月より賃貸管理も承っております。
不動産投資を専門にしてきた１５年の経験を
お客様の物件の入居付けに役立てればと思い
物件管理を始めました。
最初にお預かりしたのは
宇都宮市で５８室中３７室入居の物件…
四ツ谷の富士企画から１００㌔以上離れている宇都宮の物件、
且つ、客付けをお願いできる業者さんも少なく
どのようにしていけばいいのかも分からない状況からスタートしました。
オーナー様と試行錯誤し
エリアの特性を調べる事から始め、
業者さんへのヒアリングで
エンドさんが何を求めているのか探りました。
その結果を基にした募集方法に変えた結果、
管理を受けてから半年ほどで満室になりました！！
その経験を活かし、
オーナー様の保有物件の満室経営の
お手伝いができるよう頑張っております。
５８室から始まった管理物件も
現在では２００室以上の管理をしております。
今年に入ってからの入居率は以下です。
１月末：８８．０％
２月末：９０．０％
３月末：９４．７％
４月末：９５．９％
５月末：９５．１％
６月末：９１．５％
７月末：９５．９１％
５月末から６月末にかけては若干下がりましたが、
７月末は少し持ち直しました。
閑散期に当たる８月も
満室経営のお手伝いができるよう
頑張って参ります！！
基本的には弊社が売買に関わった場合に
管理を受け付けております。
ただ、管理についてお悩みの方は
沢山いらっしゃるかと思います。
そんなお悩みを抱えているオーナー様の
ご相談はいつでも受け付けております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でも毎日受け付けておりますので、
お気軽にご相談にお越し下さい。
ご相談のお申込みは以下リンクよりお願いいたします。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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建物名の変更について
中古で購入したアパートの建物名…
自分の物になったのだから
名前を変えよう！！
アパートを購入したら誰もが一度は考えるかと思います。
結論から申し上げますと、
世帯数が多い＆入居率が高い
という物件なら変更しない方がいいと思います。
理由は入居者への負担になる可能性があるからです。
入居者が住民票にアパート名を入れている場合に
変更手続きが必要になるからです。
また、国民健康保険などの登録で建物名が入っていると
変更の手続きが必要なようです。
そのため、入居者数が多いと
上記に当てはまる方が多い可能性があり、
ご面倒を掛けてしまうかもしれません。
新オーナーになってからの
第一印象で少し悪い印象を与えてしまう可能性があります。
ただ、それでも変更したいという場合は
管理会社と打ち合わせの上で
事前に建物名を変更する旨を通知し、
入念な準備と入居者への声掛けで
クリアにできると思います。
急に変更するとクレームになるかもしれませんので、
注意が必要です。
ちなみに郵便物に関しては日本の郵便局は優秀なため
建物名が変わっていても届けてもらえるようです。
さて、結論の説明から始まってしまいましたが、
実際に変更する場合に必要な手続きは以下の順番になります。
①管理会社への通知
②役所への届け出
③入居者への通知
④看板の付け替え
以上になります。
「①管理会社への通知」はご説明するまでもなく、
連絡をして頂かないと色々問題が起きる可能性がありますので、
最初に管理会社の担当者へご相談下さい。
「②役所への届け出」は
自治体によって必要無いところもあるようですが、
基本は届け出が要るようです。
届出の方法は所有物件の自治体へご確認下さい。
ネットで「アパート名 変更 届出 〇〇市」で検索すると
結構出てきますので、まずはそちらでご確認下さい。
お忙しい場合は管理会社へ委任することもできますので、
一度ご相談下さい。
「③入居者への通知」は
冒頭でご説明した通りです。
なるべく前もって通知して変更する旨を
把握してもらうと良いかと思います。
「④看板の付け替え」は
管理会社へ相談して業者さんを手配してもらうか、
ご自分の仲の良い業者さんがいれば
直接依頼しての取り替えになるかと思います。
以上が建物名を変更する場合のおおまかな流れになります。
自分の物になったからといって関係者に何も言わずに
建物名を変えてしまうと色々問題が起きる可能性があります。
その辺りは十分に管理会社と打ち合わせの上で進めて頂ければと思います。
富士企画では管理全般についてのご相談を
いつでも承っております。
基本的には弊社で売買した物件の管理を受けておりますが、
そうでなくても管理につていご相談があれば
お気軽にお問い合わせ下さい。
平日の朝早くから夜遅く…
土日祝日でもいつでも受け付けております。
お申込みは以下リンクよりお願いいたします。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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洗濯機置場について
入居付けをする上で洗濯機置場の場所は以外と重要です。
設置場所によるランキング（筆者調べ）は以下です。
①室内
②ベランダ
③共用部
④無し（敷地内コインランドリー）
以上です。
「①室内」はご説明する必要もないかと思います。
室内が当然と思ってらっしゃる入居者は多いので、
入居者目線だと正直「室内」が標準だと思います。
「②ベランダ」は昭和60年代～平成初期のバブル期の
単身向け物件で圧倒的に多い設置場所だと思います。
投資家目線でいくと、こちらが標準かと思います。
ただ、単身向けでは標準で良いと思いますが、
ファミリー物件となると話は別です。
特に冬場に水が氷るほど冷えるエリアでは、
ベランダだとかなり苦戦する印象です。
寒い中で手が痛くなりながら毎日干すのは
辛いと思います。
そしてその辛い思いをするのは主に女性かと思います。
その女性が決定権を持っているケースが多い
ファミリー物件ですとベランダ設置は嫌われてしまいます…。
もちろん、家賃設定や立地ではクリアになると思いますし、
洗濯機置場を室内に移設するという方法もあります。
ただ、費用がそれなりに掛かるので
誰でも気軽にできる方法ではありません。
ちょっとした気遣いとして
日焼け防止のための洗濯機カバーや
寒い日のためにゴム手袋をプレゼントしてはいかがでしょうか？
それだけでも多少は入居付けし易くなる可能性もあります。
「③共用部」はお話するまでもなく、
苦戦すると思います。
ただ、②と同じように
カバーやゴム手袋をプレゼントしてあげれば
クリアになる可能性は十分あります。
「④無し（敷地内コインランドリー）」は
それこそバブル期のベ〇ピアシリーズが有名です。
最近中古で出るベ〇ピア物件ですと、
室内に置場が作られているケースも多々ありますので、
比較的安価に室内移設ができるかもしれません。
ここまで洗濯機置場の違いによる
入居付けの難易度の差についてご説明しました。
難しさに差はあるかと思いますが、
設置場所が悪いからといって絶対に
選ばれないという訳ではありません。
工夫をすればクリアになる可能性が十分にあります。
富士企画ではそんな対策を
オーナー様と一緒に考え一日でも早く
満室になるようお手伝いしております。
原則として弊社で投資物件をご購入して頂いたお客様だけ
管理を受けさせて頂いておりますが、
そうでなくてもご相談・アドバイスはさせて頂きます。
日々賃貸管理について情報収集をしておりますので、
お気軽にご相談下さい。
お申込みは以下よりお願いいたします。
平日の早朝から夜遅くまで…
土日祝日も承っております。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
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修繕計画をたてる
みなさんは物件の今後の修繕計画をどのようにお考えでしょうか。
一言で修繕といっても外壁の塗装や屋上防水、
共用部分の廊下や鉄部、給排水設備など色々あります。
建物も年々古くなってきますので
建物の老朽を遅らせたり、入居者が快適に住める環境を維持して
さらに大きな修繕が必要になる前に定期的なメンテナンスや修繕が
必要になってきます。
大きな修繕は一般的には１０年に一度くらいの頻度と言われていますが、
物件の場所や環境、管理状況などによっても
劣化のスピードは変わってきます。
大きな修繕を遅らせる為には日頃の小さなメンテナンスを
する事が大事です。
また、各設備の寿命をおおまかに把握そて
それにかかる費用をその寿命の期間で
積み立てをするのも良いと思います。
例えば耐用年数が５年程のもので費用がおおよそ１０万円かかるとしたら
１０万円÷耐用年数(５年=６０か月)=月約１，７００円を
積み立てることで、予算を確保できます。
そんなイメージで修繕計画を作る事で
急な修繕による予定外の出費がでるという事は少なくなると思います。
富士企画では物件を良く保つための
色々なアドバイスもできますのでいつでもご相談ください(^-^)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
プロパンガス会社を変える
賃貸経営はいかに業者さんと上手く付き合っていけるかも
賃貸経営を成功させる上で大事だと思います。
例えばプロパンガス会社は、
現在供給自由化になり競争が激しくなっているので
大家さんに対してサービスをしてくれる所もございます。
給湯器無償交換の他
上手くいけばTVモニター付インターホンやエアコン
ウォシュレットなどもつけてもらえたりします。
これらの設備を自己負担で全部屋変えようとしたら
結構な費用がかかってしまいます。
現在都市ガスの場合でもプロパンガスに変更する方もいます。
ただ、入居者にとっては都市ガスの方が安くて良いので
変更する場合は上手くやらないといけません。
付き合いのある業者がない場合は
富士企画でもご紹介可能ですのでお気軽におっしゃってください～
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賃貸経営目線のリフォーム
賃貸経営においていかにうまく
良い感じのリフォームが出来るかによって入居のスピードも
変わっててきたりします。
ただ高いリフォームをすれば良いとか
安いから悪いというわけではなく、
大家さんのセンスも結構必要です。
自己満足で終わらせないで ちゃんと
入居がつく部屋づくりをしていく必要があります。
やりすぎても費用がかかってしまいますし
やらなすぎても良くないです。
あまり慣れていない最初の頃だと費用をかけすぎてしまった
という話はよく聞くので注意してください。
最近みたのだとマグネットがつく壁材（ニューマグネットクロス）
などは面白いと思いました。
富士企画では良い感じなリフォームの提案も出来ますので
いつでもご相談ください(^^)
https://www.fuji-kanri.net/p3/
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