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Posts Tagged ‘1棟マンション経営 賃貸 管理 相談’
外装の修繕は必要か？
記事でよく内装は直さないと入居付けに
悪影響ですと書いております。
外装についてはあまり触れておりませんでしたが、
本当であれば外装こそ直すべきだと思います。
ただ、費用負担が内装より大きいため、
物件を購入したばかりでお金が貯まっていない状態だと
無理にする必要は無いので後回しにしているだけなのです。
もちろん、どう見ても直さないとすぐにでも問題が起こるような状態であれば別です。
そういった物件は安く売りに出ているケースが多いので、
安く購入した分は修繕に回しましょう。
状態の悪い物件は値付けが安くなったり、
買い手から指値交渉をされるケースがほとんどです。
それを防ぐためには将来の売却を考え前もって修繕しておくと
物件の価値を上げることができます。
また、既存の入居者に対しても効果があります。
どんな効果かといいますと、
建物の維持に気を使っているという風に受け取れるので
何か不具合があった時に金銭的な理由などで
ほったらかしにされる心配が無いと思うからです。
やはり、しっかりと建物に手入れをしていると
ちゃんとしたオーナーだと思われるので、
やって悪いことは無いかと思います。
色んな意味で外装の修繕をすることで
プラスになりますので、
是非ご参考にして頂き余裕があれば実行してみて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも承っております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
賃貸需要を調べる
オーナーチェンジ物件を購入する際に調べるかと思いますが、
物件の賃貸需要がどこにあるのか…
特に地方物件の場合は
物件の周辺に何があるか地図上で調べることが重要です。
代表的なのは工場の有無です。
そこで働く方の需要が見込めます。
また、学校（大学）の有無も調べましょう。
学生の需要が見込めます。
ただ、賃貸物件の激戦区になっているので、
家賃設定が低かったり、４年生が多いとまとめて退去になる可能性もあるので
注意が必要です。
次は病院です。
病院は工場同様に院で働く方の需要が見込めます。
また、市役所の近くもある需要が見込めます。
何かと申しますと、生活保護受給者です。
理由は役所で直接手渡しで受給したり、
その他の手続も役所ですることが多いので、
車を持たない生活保護受給者は役所の近くをこのみます。
上記を例に参考にされて下さい。
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無料で設備投資をする方法…
入居者さんの満足度を上げつつ、
物件のバリューアップをも図る。
そんな一挙両得を狙った設備投資を
持ち出し無しでできる方法があるのをご存じでしょうか？
物件のガスがLPGであればできるのです。
それでもうお分かりの方は多いと思います。
ガス会社を切り替えることで上記のような設備投資ができる可能性があります。
何ができるのか…
〇給湯器の無償設置＆フリーメンテナンス
〇エアコンの無償設置＆フリーメンテナンス
〇ウォシュレットの無償設置（＊３点ユニット不可）
〇モニターフォンの無償設置
上記の４つの設備を無償で付けてもらえる可能性があります。
かなり手厚い条件かと思います。
弊社で上記内容を実施してくれるガス会社さんをご紹介できます。
もちろんケースバイケースで全て対応してもらえる場合と、
上記のうちの２つとか、３つとかに限定される場合もあります。
ただ、切り替えさえできれば上記のうちで一番お金の掛かる
給湯器は無償で設置・フリーメンテナンスをしてもらえます。
それだけでもオーナー様にとっては非常に助かると思います。
給湯器は普通に新品を設置すると１５万円近く掛かるので。
必ずできる訳ではありませんが、
切り替えできるかどうかの判断はすぐに確認できます。
ご興味があれば是非お問い合わせ下さい。
富士企画では管理や入居付けに関してお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
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管理人を常駐させることは可能か…
分譲マンションや大型の賃貸マンションだと
エントランスに管理人室があったりします。
管理人が常駐していると
建物内での設備のトラブルへの対応が即座にできます。
また、防犯効果も期待できます。
ただ、オーナーチェンジ物件ですと
ほとんど管理人は常駐しておりません。
URなどの大型のRC物件では常駐タイプはありますが、
個人所有の物件では皆無だと思います。
理由は簡単でお金が掛かるからです。
管理人なので人件費が掛かります。
人を一人雇うので最低でも２０万円くらい掛かります。
その費用をペイできるような家賃収入がある物件は
なかなかありません。
そのため実現は難しいかと思います。
ですが、方法はあります。
例えば、状態のあまりよくない１部屋を
格安で貸す代わりに建物の管理をお願いするのです。
雇う訳ではないので本業をやりながら建物の管理を任せるので、
何かあったら報告をしてもらうとか、
ゴミの仕分け作業などの本当に簡単な作業をしてもらう形になります。
上記の例だと６世帯くらいの物件では割に合わないので、
基本は２０世帯以上の物件ならやれる可能性があるかと思います。
では、世帯が少ない場合はどうでしょう。
それこそ６世帯のアパートだと格安で住んでもらうのではなく、
仲良くなって面倒を見てもらうようにしましょう。
物件を見に行った時などに菓子折りを持って行ったりなど、
お礼をしつつお願いするという方法で仲良くなりましょう。
そうすれば緊急時に良い対応をしてもらえたりするので
大分助かります。
ご参考にされて下さい。
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オーナー業は営業です。
今回も初心者向けのお話になります。
不動産投資を志す理由は人それぞれだと思います。
老後の備えとして…
資産形成…
節税・相続対策…
色々な目的で不動産投資をお考えだと思います。
その不動産投資＝オーナー業の中でも
一番重要な入居付けについて具体的に何をするかご存知でしょうか？
空室がある場合に、
ただただ待っていても入居は付きません。
新築や山手線の内側で且つ駅近の物件であれば
多少は何もせずとも入居は付くかもしれません。
ですが、中古の築古物件などは
まず待っていてはダメです。
新築やとても立地の良い物件は数が多くありませんが、
築古のアパート・マンションはありふれているため
ライバルが沢山います。
更に、古くからの地主さんの持っている物件は
地主さんの名前と物件とを不動産業者さんも覚えているため、
積極的に紹介するのですが、
新参者の投資家オーナーさんとその物件は知名度が低く
そのままでは積極的に紹介してもらえません。
既存の業界に新規参入をし、
需要を取り込んでいくのは非常に大変なことです。
その中で勝つためには足を使うしかありません。
物件の最寄り駅か、最寄りの大きい駅の前にある
客付けを専門にしている不動産業者さんを廻り、
ご自分の物件を紹介してもらえるようにお願いをするのです。
足を使うので非常に泥臭く、営業のような作業になります。
そうやって業者さんを廻って覚えてもらうのです。
合わせて仲の良い営業さんを作り、
定期的に話をして忘れられないようにしましょう。
そうすることでオーナー名と物件とを覚えてもらえるようになると、
店頭に来たお客様に対して五万とある物件の中から紹介してもらえるようになります。
そこまでの状態になると大分楽になります。
ただ、もちろんそれだけではありません。
常に最新の賃貸状況を把握し、
ご自身の物件の条件が相場と合わなければ
修正して入居が付くように心掛けましょう。
ご参考にされて下さい。
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間取りによって違うターゲット
タイトルを見ると当たり前だろと突っ込みたくなると思います。
その通りで初歩的なお話を中心に書かせて頂きます。
さっそくですが、以下ご欄下さい。
【１R・１K】
言わずもがな、単身向けの間取りの代表格です。
さらに以下の内容で人気差があります。
バス・トイレ：セパレート ＞ ３点ユニット
洗濯機置場：室内 ＞ ベランダ ＞ 廊下 ＝ 置場無し
独立洗面台：有り ＞ 無し
ロフトの有無、モニターホンの有無では人気差はあまりないと思います。
また、地方ですと駐車場の有無は入居付けに影響が大きいです。
都心ですと５万円以上の家賃設定が多いですが、
地方になると２万円を割り込むエリアもあります。
特に学生需要のエリアでは安値競争になっているケースが多いです。
【１LDK ＞ ２DK ＞ ２K】
ファミリーやDINKS（ディンクス）向けの間取りです。
人気差（入居付けのし易さ）は上記の通りです。
１LDKですと単身で広い間取りを好む方の需要も取れますし、
若いカップル、中高年のカップルもターゲットとして狙えます。
２DKは１LDKに比べると人気が落ちます。
１LDKと同じターゲットになります。
ただ、家賃設定が１LDKより割安になるケースが多いので、
安い家賃で住みたい方がターゲットになります。
以前にも記事で書きましたが、２DKは潰しが利きます。
間取り変更して１LDKにできるので、
入居付けをし易くするためにお金を掛けて間取り変更することもできます。
また、そのままでも家賃を低めに設定することで単身者の需要も取れます。
２Kは一番人気の低い間取りとなります。
ファミリーは狙えず、単身者かDINKS狙いになります。
ただ、同じような家賃設定で２DKが借りれるので、
そちらが協力な競争相手となります。
【２LDK ＞ ３DK ＝ ３LDK ＝ ４LDK…】
全てファミリー向けの間取りになります。
２LDK以外を全て同じにしているのは、
持ち家であれば３LDK・４LDKはありなのですが、
賃貸となると賃料設定が高くなるので間口が狭くなります。
２LDKはファミリー向けには一番人気があります。
家賃も３DKと同じ平米数であったとしても割高に設定できる傾向にあります。
３DKはお金を掛けて２LDKに間取り変更する事もできますし、
低めの設定で入居が付くならその需要を狙っていけます。
２DK同様潰しが利く間取りかと思います。
以上が各間取りによって違うターゲットと、
強み・弱みです。
それらを活かした募集活動を心掛けて下さい。
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物件に特徴を持たせる
以前の記事でも申し上げましたが、
空室を埋めるためにする努力の一つで
賃貸営業マンに覚えてもらうことが重要とご説明しました。
オーナー様が足を使う事で
足繁く業者さんを回りオーナーと物件とを覚えてもらい、
窓口に来たお客様へ積極的に紹介してもらうための方法でした。
上記は一つの方法であって、
他の方法で物件に特徴を持たせることで
覚えてもらうことができます。
例えば外観です。
ちょっとインパクトのある外壁の色にすることで
客付け業者さんにあの物件と覚えてもらえます。
また、地方ですと名物物件みたく有名になるかもしれません。
上記は外装を塗る必要がなければできません。
そしたら中に特徴を持たせると良いと思います。
普通には使わないようなアクセントクロスを貼ってみたり、
床も特徴的なフロアタイルを使ってとにかく部屋にインパクトを持たせる方法です。
ここまでは外観に特徴を持たせる方法でした。
これらはセンスが求められるので
間違ってしまうと別の意味で「あの物件…」となる可能性もあります。
ちょっとセンスには自信が無いという場合は
外見ではなく変わったサービスやオプションでもいいかもしれません。
例えば、
前にも別の記事で既出かもしれませんが、
単身向け物件であればマンガを設備として置いておくとか…
駅から遠い物件なら自転車を貸し出したりとか…
サーファー向けにボードやウェアを貸し出したり…
アウトドア用品やトレッキング用品を貸し出したり…
オーナー様の趣味を前面に出したオプションやサービスで特徴を持たせ、
募集図面等でアピールを行い、客付け業者さんに覚えてもらう工夫をしましょう。
覚えてもらえれば成功です。
方法は色々あります。
外装や内装は失敗したら費用的にも痛いですが、
後述のオプション・サービスであれば入替えは自由です。
ラーメンではありませんが全部乗せでもいいと思います。
参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
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退去防止について
入居対策については色々な情報があります。
基本的にはフリーレントを付けたり、
家賃を下げてみたり、
室内をリフォームしたりと
方法は皆様ご存じかと思います。
では、入居中の方向けに、
退去防止の対策を取っていますでしょうか？
多くのオーナー様は取り組んでいないかと思います。
恐らくノウハウをご存じないからだと思います。
ただ、入居者さんの満足度を上げてあげればいいのです。
具体的に何をするか…
更新時の更新料を免除したり、
設備の入替えをしたり、
方法は少ないのですが、
やる意味はあるかと思います。
おすすめは設備の入替えです。
例えば、入居者さんの立場になった時に、
独立洗面台を新品に入替えてもらうとします。
住みながら新品の設備が設置され、
入居者さんは新品の設備で満足。
オーナー様も空室に対する設備投資ではなく、
入居中の部屋なので設置費用の回収がすぐに始まる…
というように一石二鳥です。
また、それだけでなく、
入居者さんへ直接不具合などをヒアリングし、
指摘のあった点を修繕するのも良いと思います。
沢山の方法がある訳ではありませんが、
入居者さんの満足度を上げることで
ずっと住み続けたいと思って頂ければ
退去にならずに長く住んでもらえるかと思います。
ご参考にされて下さい。
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オプションの効果について
入居促進のために設備を強化することを
お考えになられたことはありますか？
上記の写真のようにドアホンを設置したり、
給湯器を追炊き機能付きに替えたり、
ウォシュレットを設置したり、
奇抜なアクセントクロスを貼ったり、
色々な方法があると思います。
では、それで実際に効果はありましたでしょうか？
案内件数は伸びましたか？
伸びたのなら効果はあったと思います。
注目を浴びている証拠なので。
ただ、案内件数に変化が無かった場合、
間違った対策をしてしまったという事です。
以前にも記事に書きましたが、
エリアによって入居者のターゲットが違います。
そこを把握せずに闇雲に設備強化をしても
思ったほどの効果が得られない可能性があります。
やはり、実際に行動に移す前に管理会社や
近隣の客付けメインの業者さんへのヒアリングで
情報収集することが大事です。
それによってターゲットになるお客様への
アピールとなるオプションを付ければいいのです。
例えば、駅から遠い物件で且つ学生需要であれば、
自転車を貸し出してみてはいかがでしょうか？
可能なら電動アシスト機能付きだと尚良いかと思います。
または、若い単身者をターゲットにしているのであれば、
ジャンプ連載の漫画全巻セットを置いてみてはいかがでしょうか？
連載中ではありますが、ワンピースが全巻揃っていると
暇潰しには最適ですし、若者にはウケると思います。
上記の例は設備ではありませんが、
結構効果的だと思います。
紛失などのリスクは敷金で対応すれば問題ありませんし、
自転車も漫画も新品を揃える必要はありません。
ドアホンなどの設備よりも初期費用が抑えられます。
少し変わった対策でしたが、
後者の漫画貸出で入居率が上がったという
管理会社さんが実際にいるそうです。
以上のように、
ターゲットを知る事での有効な対策が必要です。
少し労力はいりますが、是非行動してみて下さい。
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自販機について
所有物件の収入を少しでも増やしたい！！
オーナー様であれば誰しもそう思われるかと思います。
その方法として自販機が候補に挙がってくると思います。
売上が上がれば利益になるのですが、
実際には大きな利益には繋がらないケースの方が多いです。
物件の規模に依るのですが、
おそらく共用部の電気代くらいが賄えれば良いくらいです。
もちろん、凄く売上が上がれば電気代以上の利益になる可能性もあります。
では、どういった場合にそうなるかといいますと…
とにかく立地が良ければのお話です。
人通りが多い道路に面している場所に設置できれば
大きな利益が期待できるので、
そういった立地の物件であれば期待できます。
例えば駅近で駅から出てくる人達の通り道に面してるとか…
学校の通学路の途中の道に面しているとか…
とにかく人通りがある通りでないと
大きな利益は見込めません。
そして、ほとんどのオーナーチェンジ物件は
そこまで自販機を設置するのに最適な立地ではないと思います。
先述の通り共用部の電気代くらいだと思います。
「それで設置する意味があるの？」
と、思われるかもしれません。
収益性だけを求めるとその通りです。
では、別の目的を持ってみてはいかがでしょうか？
自販機によってはWi-Fiを搭載している物もあります。
また、防犯カメラが付いている物もあります。
Wi-Fi内臓であればネット無料とアピールできるので、
入居付けの役に立ちます。
防犯カメラが付いていれば
セキュリティ対応物件とアピールできます。
防犯カメラが無くても、自販機自体が明るいので
暗い物件の場合は明かりの代わりとして
防犯の役に立ちます。
また、災害時に無料で飲料を提供する
災害対応型の自販機もあります。
社会貢献を目的に収益が募金に繋がる自販機もあるようです。
利益ではなく社会貢献になりますが、
そういった目的での設置もできます。
以上のように色々な目的で
自販機を設置できるので、
ご自身の目的に合った自販機をお選び下さい。
弊社でも自販機設置業者さんのご紹介はできますので、
お気軽にお問い合わせ下さい。
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