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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．９
毎度不定期でお届けしている
エリア別賃貸情報 第９弾です！！
今回は静岡県で２つめの政令指定都市、浜松市です。
トップの写真でお分かりかと思いますが、
餃子の消費量が多いことで有名です。
また、産業で代表的なのは輸送機器…
分かり易く言うと自動車のスズキ自動車のおひざ元でございます。
楽器制作も盛んでヤマハ・河合楽器・ローランドの三大企業の本社もあります。
人口は平成２７年１０月１日現在で８０９，０６５人います。
近年減少傾向にありましたが、徐々に増えてきております。
浜松駅が市の中心になりますが、
一点集中はしておらず各区に大手スーパーのモールがあったります。
基本的には郊外にマイホームを建てる傾向が強く車社会なので
人口集中地区がないそうです。
そのためうまい具合に人口が各区に分散しております。
農業・漁業・工業がそれぞれ盛んな立地です。
特に工業においては自動車関係で外国人労働者が多く、
その賃貸需要が強いです。
ただ、世界的な景気に影響を受けるため注意が必要です。
政令指定都市で人口が多いため
賃貸物件の数も多く、供給過多は否めません。
そのため家賃の下落競争も激しく、
１Ｋ・１Ｒは築年数が経ってくると２０，０００円台もありえます。
現在は中心の中区よりも静岡県最西端の湖西市と隣接する西区が需要がありそうです。
湖西市も工業が盛んなので、工場で働く方の需要があり、
そこに隣接する西区も需要が多いイメージです。
浜松市であれば大手フランチャイズ系の管理会社さんも多く、
客付けできる専門の不動産業者さんも多いため安心してお任せできるかと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
ゴミ屋敷にされてしまったら…
アパート経営をしていると起こりうる事件・事故。
それらは心理的瑕疵になり、且つ物件の収益性に大きな影響を及ぼすため
最近では対応する保険等が多く発売され
オーナー様のリスクを補える環境ができあがってきております。
ただ、事件・事故とまで言えないかもしれませんが、
同じくらい悪影響を及ぼすのがゴミ屋敷化です。
入居者が溜めに溜めて室内にゴミ溢れさせ、
臭いや見た目などで隣室や近隣からクレームが来るような事態です。
共用部からも明らかにゴミ屋敷と分かる状態になると、
隣室の入居者が出て行ったり、
新規入居者も付かない事態になりかねません。
ただ、ゴミ屋敷化に対応した保険は特に無いのが現状です。
では、どう対策したら良いでしょうか？
ゴミ屋敷化して、夜逃げや滞納をしていればまだマシです。
裁判を起こして強制撤去と強制退去を勝ち取ればいいからです。
もちろん、裁判費用や原状回復の費用は掛かりますが、
早く収益を取り戻すことはできます。
最悪なのは入居者がしっかり家賃を払ってきている場合です。
さらに、ゴミをゴミではないと言い張られたら大変です。
正直、上記の場合は裁判を起こして退去させるのも難しいそうです。
噂で上記のようなケースで退去を勝ち取ったオーナー様は
たまたま東日本大震災の後で、ゴミが原因で震災時の逃げ場の確保などができなくなる
との判断で何とか強制退去を勝ち取れたそうです。
ただ、弁護士にはレアケースだと言われたそうです。
家賃を支払い、且つゴミを持ち物だと主張された場合には、
管理会社と協力して話し合いを根気よく続けましょう。
恐らくそれでは解決しないかと思いますが、
時間を掛けて話し合いをすれば裁判での活路も出てくるようです。
また、行政でも足立区が２０１２年に条例でゴミ屋敷対策を始めました。
まだまだ、全国的には普及しておりませんが、
全国的にゴミ屋敷は問題だとの認識が広がっております。
いずれは法律や条例で対策されていくでしょう。
それまでは話し合いと裁判しかありませんが…
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
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入居者のためにできること
入居付けを努力した結果、満室になりました…
では、満室経営を続けるための行動を起こしましょう。
何をするかというと、
既存の入居者さんの満足度を上げて
ずっと住み続けたいと思ってもらえることをするのです。
具体的になにができるでしょうか？
さっそくですが、以下をご覧下さい。
①ファミリータイプの場合
家族など複数人で生活をしていると設備が傷みます。
そんな時に水周りの設備が新しくなると嬉しいのです。
例えば独立洗面台やキッチン、ウォシュレットの設置などです。
費用はそれなりに掛かるかもしれませんが、
時期をずらしつつ設備を入替えると良いかと思います。
入居中なので設置後すぐに費用の回収が始まります。
②単身向け物件の場合
単身の女性の入居者もいるかと思うので、
セキュリティに力を入れると良いかと思います。
監視カメラを設置するだけでも入居者さんは安心しますし、
オーナーが建物管理を真剣にしていると思ってもらえます。
また、プロパンガス会社を切り替えることでオーナー負担を抑え
モニターホンやウォシュレット（バス・トイレ別に限る）を設置しても良いと思います。
③単身向け物件（学生アパート）の場合
学生はお金があまりありません。
また、最長でも４年間の入居になることが多いので、
長く住んでもらえることを狙うというよりは
クチコミで集客できるようになるようなサービスを提供しましょう。
例えばインターネット回線をオーナー負担で開設したり、
家具家電を入居時に設備として提供するのはもちろん、
２年毎に家具家電を１つでいいので新しい物に入替えてあげてはどうでしょう？
また、駅から遠い場合は自転車の貸し出しなども良いと思います。
引っ越し費用を１万円援助してもいいかもしれません。
そうするとクチコミで人気が出る可能性があるかと思います。
以上のように満室を維持するためにはやはりお金が掛かります。
ただ、入退去が多い物件ですと原状回復に掛かる費用がバカになりません。
それよりは少しの負担で入居者さんの満足度を上げ、
少しでも長く住んでもらえるように努力した方が良いと思います。
参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．８
毎度不定期でお届けしております。
エリア別賃貸情報 第８弾です！！
今回は碓氷川が流れる群馬県西部の安中市についてです。
人口は２７年９月末現在で６０，０３２人です。
ここ４０年間あまりは６０，０００人台で推移しており大きな変化はないようです。
市の中心を横断する形で国道１８号があり、
高崎と長野県軽井沢町を結んでいます。
その国道１８号沿いにはスーパーや銀行などの
生活施設が揃っており時間帯によっては渋滞しています。
鉄道はＪＲの駅があるのですが、
代表的な安中・安中榛名・松井田の各駅は市街地から離れています。
そのため住人の足は車が中心になります。
市内には東邦亜鉛と信越化学工業の２大工場があります。
また、隣接する高崎市へ通う方も多いそうです。
エリア的に見て賃貸物件が多いとはいえず、
供給が少な目かと思います。
近年は大手さんのファミリー向けアパートの新築が増えてきているようです。
需要としては上記のように高崎市で働く方も取り込めるかと思います。
基本的にはファミリー物件が人気があり、
駐車場が敷地内に２台取れると競争力が増します。
間取りとしては上記のようにファミリー向けが良いと思います。
２ＤＫ以上はあった方が良いと思います。
２ＬＤＫで築浅の物件も多いのですが、
同じ２ＬＤＫでも人気のメゾネットの物件が少ないので
そういった造りの物件は競争力があるかと思います。
客付け等に関しては地元の不動産会社というよりは、
隣の高崎駅周辺の大手さんのネットを活用するのが有効かと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みを持つ
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
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ローカルルールについて
地方の不動産業界のローカルルールについてです。
地方には地方毎にその地場のルールがあります。
ある場所だと管理料が掛からなかったり…
一見凄く魅力的なのですが、やってもらえることが限定されます。
例えば、家賃の入金確認は自分でやならいといけません。
ただ、督促はやってもらえるケースが多いです。
未入金の入居者さんがいれば管理会社に伝え、督促をしてもらえます。
また、北の方だとありうる積雪も
管理会社の方ですぐに除雪作業の手配をしてもらえたりします。
なので、家賃の入金確認はしなければなりませんが、
それ以外は普通に動いてもらえます。
また、西の方だと関東とは真逆なルールもあります。
ご存じの方も多いかと思いますが、
敷金の償却が一般的です。（敷引き）
つまり、売買時に敷金の引き継ぎが無く、
買主様は新たに敷金分を用立てなければならないのです。
さらに、固定資産税の清算の起算日が関東ですと１月１日なのですが、
西の方は４月１日です。
このようにエリアによってルールが大きく違ったりします。
遠方の物件のご購入を考えた場合、ご自分のエリアの感覚では
合わない場合があるので注意が必要です。
ご参考にされて下さい。
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外装の修繕は必要か？
記事でよく内装は直さないと入居付けに
悪影響ですと書いております。
外装についてはあまり触れておりませんでしたが、
本当であれば外装こそ直すべきだと思います。
ただ、費用負担が内装より大きいため、
物件を購入したばかりでお金が貯まっていない状態だと
無理にする必要は無いので後回しにしているだけなのです。
もちろん、どう見ても直さないとすぐにでも問題が起こるような状態であれば別です。
そういった物件は安く売りに出ているケースが多いので、
安く購入した分は修繕に回しましょう。
状態の悪い物件は値付けが安くなったり、
買い手から指値交渉をされるケースがほとんどです。
それを防ぐためには将来の売却を考え前もって修繕しておくと
物件の価値を上げることができます。
また、既存の入居者に対しても効果があります。
どんな効果かといいますと、
建物の維持に気を使っているという風に受け取れるので
何か不具合があった時に金銭的な理由などで
ほったらかしにされる心配が無いと思うからです。
やはり、しっかりと建物に手入れをしていると
ちゃんとしたオーナーだと思われるので、
やって悪いことは無いかと思います。
色んな意味で外装の修繕をすることで
プラスになりますので、
是非ご参考にして頂き余裕があれば実行してみて下さい。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．６
毎度不定期でお届けしております。
エリア別賃貸情報、第６弾です！！
今回は九十九里浜とはだか祭で有名な
いすみ市についてです。
いすみ市は２００５年に夷隅郡夷隅町、大原町、岬町の３町が合併してできた市です。
人口は合併当初の２００５年の４２，３０５人をピークとし、
近年は若干減少水準にあります。
ちなみに２０１５年１０月１日の時点で４０，１２５人です。
九十九里浜の終点があり、
太平洋に面しているため古くから漁業が盛んです。
地下資源のヨウ素の埋蔵量が世界有数で、
ヨウ素化合物の生産工場などがあります。
また、近隣で工場等が多くある茂原市へ通勤している人も
人口の１０％ほどいるようです。
前述のとおり人口が少しずつ減少傾向にあるため、
市をあげての移住者の受け入れを積極的に行っているようです。
「いすみ暮らしサロン」というサイトがあり、
東京から近い田舎として移住者へのいすみ市の魅力のアピールや、
「空き家バンク」という空戸建の紹介サイトもあります。
ただ、「空き家バンク」は元々専用住居として建てた空き家のみを対象としており、
収益物件（アパートなど）は登録できないようです。
外房線の線路より東側には九十九里浜があるので、
サーファーの需要が取れるエリアとなっております。
間取りは単身向けと２ＤＫの家賃設定に大きな開きが無いため、
２ＤＫで３万円台の設定の物件がおすすめです。
もちろんファミリー向けの間取りなので駐車場が無いと厳しいのですが、
各世帯２台分のスペースが取れなくても安い家賃設定であれば
最低１台分のスペースさえあれば単身者の需要は取り込めるかと思います。
外房線と海岸との間を南北に走る国道１２８号線の
ロードサイドにホームセンターやスーパーがあるので、
１２８号線へのアクセスのし易い場所は人気があるようです。
ご参考にされて下さい。
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賃貸需要を調べる
オーナーチェンジ物件を購入する際に調べるかと思いますが、
物件の賃貸需要がどこにあるのか…
特に地方物件の場合は
物件の周辺に何があるか地図上で調べることが重要です。
代表的なのは工場の有無です。
そこで働く方の需要が見込めます。
また、学校（大学）の有無も調べましょう。
学生の需要が見込めます。
ただ、賃貸物件の激戦区になっているので、
家賃設定が低かったり、４年生が多いとまとめて退去になる可能性もあるので
注意が必要です。
次は病院です。
病院は工場同様に院で働く方の需要が見込めます。
また、市役所の近くもある需要が見込めます。
何かと申しますと、生活保護受給者です。
理由は役所で直接手渡しで受給したり、
その他の手続も役所ですることが多いので、
車を持たない生活保護受給者は役所の近くをこのみます。
上記を例に参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
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オーナー業は営業です。
今回も初心者向けのお話になります。
不動産投資を志す理由は人それぞれだと思います。
老後の備えとして…
資産形成…
節税・相続対策…
色々な目的で不動産投資をお考えだと思います。
その不動産投資＝オーナー業の中でも
一番重要な入居付けについて具体的に何をするかご存知でしょうか？
空室がある場合に、
ただただ待っていても入居は付きません。
新築や山手線の内側で且つ駅近の物件であれば
多少は何もせずとも入居は付くかもしれません。
ですが、中古の築古物件などは
まず待っていてはダメです。
新築やとても立地の良い物件は数が多くありませんが、
築古のアパート・マンションはありふれているため
ライバルが沢山います。
更に、古くからの地主さんの持っている物件は
地主さんの名前と物件とを不動産業者さんも覚えているため、
積極的に紹介するのですが、
新参者の投資家オーナーさんとその物件は知名度が低く
そのままでは積極的に紹介してもらえません。
既存の業界に新規参入をし、
需要を取り込んでいくのは非常に大変なことです。
その中で勝つためには足を使うしかありません。
物件の最寄り駅か、最寄りの大きい駅の前にある
客付けを専門にしている不動産業者さんを廻り、
ご自分の物件を紹介してもらえるようにお願いをするのです。
足を使うので非常に泥臭く、営業のような作業になります。
そうやって業者さんを廻って覚えてもらうのです。
合わせて仲の良い営業さんを作り、
定期的に話をして忘れられないようにしましょう。
そうすることでオーナー名と物件とを覚えてもらえるようになると、
店頭に来たお客様に対して五万とある物件の中から紹介してもらえるようになります。
そこまでの状態になると大分楽になります。
ただ、もちろんそれだけではありません。
常に最新の賃貸状況を把握し、
ご自身の物件の条件が相場と合わなければ
修正して入居が付くように心掛けましょう。
ご参考にされて下さい。
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間取りによって違うターゲット
タイトルを見ると当たり前だろと突っ込みたくなると思います。
その通りで初歩的なお話を中心に書かせて頂きます。
さっそくですが、以下ご欄下さい。
【１R・１K】
言わずもがな、単身向けの間取りの代表格です。
さらに以下の内容で人気差があります。
バス・トイレ：セパレート ＞ ３点ユニット
洗濯機置場：室内 ＞ ベランダ ＞ 廊下 ＝ 置場無し
独立洗面台：有り ＞ 無し
ロフトの有無、モニターホンの有無では人気差はあまりないと思います。
また、地方ですと駐車場の有無は入居付けに影響が大きいです。
都心ですと５万円以上の家賃設定が多いですが、
地方になると２万円を割り込むエリアもあります。
特に学生需要のエリアでは安値競争になっているケースが多いです。
【１LDK ＞ ２DK ＞ ２K】
ファミリーやDINKS（ディンクス）向けの間取りです。
人気差（入居付けのし易さ）は上記の通りです。
１LDKですと単身で広い間取りを好む方の需要も取れますし、
若いカップル、中高年のカップルもターゲットとして狙えます。
２DKは１LDKに比べると人気が落ちます。
１LDKと同じターゲットになります。
ただ、家賃設定が１LDKより割安になるケースが多いので、
安い家賃で住みたい方がターゲットになります。
以前にも記事で書きましたが、２DKは潰しが利きます。
間取り変更して１LDKにできるので、
入居付けをし易くするためにお金を掛けて間取り変更することもできます。
また、そのままでも家賃を低めに設定することで単身者の需要も取れます。
２Kは一番人気の低い間取りとなります。
ファミリーは狙えず、単身者かDINKS狙いになります。
ただ、同じような家賃設定で２DKが借りれるので、
そちらが協力な競争相手となります。
【２LDK ＞ ３DK ＝ ３LDK ＝ ４LDK…】
全てファミリー向けの間取りになります。
２LDK以外を全て同じにしているのは、
持ち家であれば３LDK・４LDKはありなのですが、
賃貸となると賃料設定が高くなるので間口が狭くなります。
２LDKはファミリー向けには一番人気があります。
家賃も３DKと同じ平米数であったとしても割高に設定できる傾向にあります。
３DKはお金を掛けて２LDKに間取り変更する事もできますし、
低めの設定で入居が付くならその需要を狙っていけます。
２DK同様潰しが利く間取りかと思います。
以上が各間取りによって違うターゲットと、
強み・弱みです。
それらを活かした募集活動を心掛けて下さい。
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