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保証会社の必要性
大家業をしていて起こり得るリスクとして
「退去」と「滞納」の２大リスクがあります。
そのうち、「退去」はしょうがないとして、
一番嫌なのは「滞納」かと思います。
そしてその滞納への対策として連帯保証人と
保証会社への加入があります。
ただ、連帯保証人には逃げられる可能性もあります。
そのため完全なリスク回避にはなりません。
そこで滞納対策として人気なのが保証会社の利用です。
収納代行か代位弁済の２種類の保証があり、
前者は家賃の回収もしてもらえます。
後者は家賃が期日までに回収できなかった場合に
事故報告をすることで代理で支払ってもらう方法です。
商品によっては２４カ月までの滞納保証をしてもらえたり、
追い出しの際の裁判費用や原状回復費用まで面倒を見てもらえる手厚い内容のものもあります。
滞納されるリスクに関しては保証会社に加入していれば安心できるかと思います。
ただ、オーナーチェンジで多いのが、
既存入居者の契約で連帯保証人もいなければ保証会社にも未加入というケースです。
これまでの実績で滞納履歴が無ければ少しは安心できますが、
優良だと思っていた入居者が急に滞納しだすということもあり得ます。
どうにかできないかと相談を受けることもありますが、
あまり手の打ちようがありません。
更新のタイミングで保証会社への加入をお願いできはしますが、
もし保証会社の審査に落ちた場合が問題です。
また、保証会社への加入時には費用が発生しますので、
それを払いたくないと言われることもあります。
そのため、既存の入居者に新たに保証会社に入って頂くのは困難だと思います。
つまり既存の方はそのままで住んで頂き、入れ替わりで新しい方が入居する際に
保証会社への加入を必須条件とし、徐々に無保証から有保証へと入替えていくしかありません。
その点に関しては繰り返しになりますが割り切って下さい。
根気強く入替えていきましょう。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
人口が減っているエリアはダメなのか？
我々の住む日本は平成２０年の１２億８０８４万人をピークに
８年連続で人口が減少しております。
人口は減っておりますが、６５歳以上の高齢者人口は逆に増えております。
そんな高齢化社会になりつつある日本で、
人口が増えている自治体は数少なく
基本的にはほとんどの場所で人口減少の状態です。
そんな人が減ってくる＝賃貸物件の需要が減ってくる状態の中でも、
満室経営をしている物件があります。
なぜでしょうか？
答えは簡単です。
満室にする努力をしているからです。
人口が減っても数万人～数十万人がいっきに１万人を切る水準まで減る訳がありません。
という事は減ってはいても人はいるのです。
その中でご自分の物件に入居してもらえれば良いので、
集客に努めればいいのです。
ただ、需要に対して供給が多い状態にある可能性が高いので、
工夫をして人を集めるようにしなければなりません。
それは家賃を下げたり、設備を良くしたり、
入居時の初期費用を安くしたり、色々あります。
合わせて集客をしてくれる賃貸業者さんへのアピールも忘れてはいけません。
できれば定期的に顔を出して物件名とオーナー様を一致させるようにしましょう。
店頭に行く際には気持としてお菓子などのお土産も忘れずに。
そうやって一度覚えてもらえると後は楽です。
店頭に来たお客様に対して「この方には〇〇〇（物件名）の〇〇〇さん（オーナー）の物件を紹介しよう！！」
という風に思い浮かべてもらえるようになります。
そうしたら自動的に物件をどんどん紹介してもらえるようになります。
…ここまでの説明ですと、凄く営業のような感じに見えるかと思います。
その通りです。
大家業は不労所得ではありません。営業です。
そこは意識して頂ければと思います。
お話を戻しますが、物件のアピールを
入居者向けと募集を手伝ってもらう業者さんに対して行いましょう。
合わせて物件自体にも特徴を持たせることで競争力を付けましょう。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
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良い所を見付けてみましょう。
ダメなところを探すのも重要ですが、
ダメなところばかり見付けてしまうと少し気落ちしちゃいます…
では、逆に良いところを探してみてはいかがでしょうか？
立地？間取り？設備？
ご自分で見付けられる点はあまり多くないかもしれません。
それなら、実際に住んでいる人に何が良いと思って入居したのか聞いてみてはいかがでしょうか？
物件を選んで頂いた決め手があるはずです。
そこを聞いてみればいいのです。
どうやって？
入居者さん向けにアンケートをもって教えて頂く方法がオススメです。
ただ、お忙しい方もいらっしゃると思うので全員から回答は得られないかもしれません。
そのため、ご協力頂いた入居者へはきちんとお礼をしましょう。
その上でなぜ物件を選んで頂いたのか教えてもらうのです。
そこで分かった良い点を募集に活かすと良いと思います。
募集図面などで活用すると良いと思います。
是非ご参考にされて下さい。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．１６
毎度不定期でお届けしている
エリア別賃貸情報 第１６弾です！！
今回は温室メロン「クラウンメロン」で有名な袋井市です。
人口は平成２７年１１月１日時点で８７，２４０人です。
袋井市は平成２０年以降は８７，０００人以上で推移しており、
世帯数は年々増えております。
高齢化社会の中で若年層の人口が多い
珍しい市となっております。
地理としては磐田市と掛川市に隣接しております。
市役所のある中心街から近い場所に東名高速の袋井ＩＣがあります。
東名高速のＩＣがあるため、
大手企業の工場が多く建っております。
恐らく賃貸需要としては上記の工場で働く方が多いと思われます。
また、外国人の需要もあるので広めの間取りであれば
競争し易いかと思います。
袋井市は日照時間が全国的に見ても長く、
太陽光発電に向いているようです。
実際に屋根にソーラーパネルが乗っている自宅等が多いです。
小さい市ですが、人口は増加傾向にあり若い人口の多い珍しい市です。
投資先としてご検討頂ければと思います。
ご参考にされて下さい。
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繁忙期への兆しが出てきました！！
関東も紅葉の季節になってきました。
つまり、年末→冬→繁忙期が近付いております！！
空室をお抱えのオーナー様、
何か手を打ちましたでしょうか？
何もしてなくても、まだ間に合います。
まずは管理会社の担当さんに確認をして
ここ最近の内見の件数がどの程度か教えてもらいましょう。
内見の数が少ないようだと人気が無いということです。
部屋は綺麗にリフォームしたのに、
なかなか入居が付かない…
そんなお悩みは管理会社と相談して解決させましょう！！
人を集める方法として
一番手っ取り早いのは家賃を値下げすることです。
ですが、収益性が落ちます。
手っ取り早いのですがデメリットが大きいので最後の手段かと思います。
では、家賃を落とさずに人を集める…
注目を集めるにはどうしたらいいのか…
初期費用を安くしてあげるのがオススメです。
引っ越しをするにはお金が掛かります。
例えば５万円の部屋に入居しようとした時に
幾らくらい掛かるでしょうか？
…およそ１８万円近く掛かります。
家賃の３倍以上の費用が掛かります。
これは大きな負担です。
その負担が１０万円になったらいかがでしょうか？
お得だと思いませんでしょうか？
絶対に思います。
そのお得感を出すと注目を浴びます。
そしたら繁忙期に合わせて内見の件数も増え、
そのうち契約へと結びつくかと思います。
…と、いうような工夫は一つの方法です。
他にも色々ご提案することができます。
もし、ご興味があれば是非一度弊社にお越し下さい。
お待ちしております。
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和室のある物件の工夫について
和室は人気がありません。
それは皆様ご存じだと思います。
そのため、和室のある物件は
基本的には洋室に切り替えて頂けるよう
オーナー様にリフォームの提案をすることが多いです。
正直、和室つまり畳は今の賃貸物件のターゲットに合っていないのです。
若い方は和室という時点で選択肢から外します。
では、畳に慣れ親しんだご高齢の方なら好むかというと、
そうではありません。
畳は重い物を置くと跡が付きます。
そして、退去時の表替え費用が契約書の特約で
借主負担になっているケースもあります。
そのため、退去時に費用が掛かる可能性があるという理由で、
畳に慣れている方からの人気もありません。
和室から洋室への間取り変更が基本になっているかと思います。
ところが、畳をオシャレに見せる工夫ができるのです。
それはカラー畳です。
一般的には畳の材料のイグサは新品時は緑色をしております。
日焼けによる劣化で色が薄くなってします。
それがカラー畳だと色が選べ、且つイグサ製ではないので
色もなかなか落ちません。
魅力なのは手入れのし易さで、
ビニール製のカラー畳だと拭けば汚れが落ちます。
また、何か飲物をこぼしてもシミになりません。
そんなカラー畳ですが、
和室から洋室に切り替える際の費用負担が大きいので、
その代案として良いかもしれません。
特に３DKなどの部屋数が多い物件の場合に、
和室を全部洋室に切り替えるとなると結構な額の負担になります。
そこで一部畳部屋を残し、一般的な畳ではなくカラー畳を導入してみてはいかがでしょうか？
カラー畳への変更だと和洋切替の費用が掛かりません。
また、色が付いているとインパクトがあるので意外とウケるかもしれません。
加えて手入れがし易いとなると受け入れてもらえるかもしれません。
まだ、私も利用したことが無いので実験的な形にはなりますが、
ご興味をお持ちの方は是非参考にされて下さい。
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賃料を上げる方法はあるのか…
建物が古くなると入居者の入れ替わりの度に
賃料を安く見直さなければなりません。
築年数に応じた相場があるので、
その相場から高くなってしまうと競争力がなくなってしまいます。
賃料を上げることができないか皆様考えたことがあるかと思います。
では、具体的に何をしたら賃料を上げることができるでしょうか？
水周りの設備、アクセントクロス、床の張替えなどのリフォームで
家賃を上げたいと仰るオーナー様は多いです。
ただ、それだけでは賃料の下落を抑えるだけで、
賃料アップには繋がりにくいのが現実です。
リフォームではなくリノベーションをしなければいけないのです。
それこそ今人気の間取りに変更し、水周りなどを設備を入替えなければなりません。
そこまでできれば新築のような見栄えになりますので、
賃料のアップが狙える可能性があります。
ただし、デメリットは費用負担が大きいことです。
資金力に余裕があれば手っ取り早い方法ですが、
費用対効果は悪いのでオススメではありません。
他の方法としては、生活保護費を受給されている方を
積極的に受け入れる方法があります。
正直、賃貸物件のオーナー様の中には生活保護を受けている方の入居を
敬遠される方もいらっしゃるのが現実で、
生活保護受給者の住める物件が少なく困ってらっしゃる方が多いのです。
お困りの生活保護費受給者を積極的に受け入れることで
各市町村毎に設定されている生活保護受給者の家賃補助額で
入居してもらうことで賃料アップができる可能性があります。
以上の方法がありますので、
ご参考にされて下さい。
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ハザードマップの危険エリア内の物件の賃貸需要について…
最近は各地の活火山で小規模な噴火が起きたり、
２０１１年３月１１日以降は震度４の余震が頻発しております。
また、９月には鬼怒川の氾濫による水害や、
台風被害など色々な自然災害が多くなっております。
そんな中で入居者も
ハザードマップや土砂災害警戒区域などを気にする傾向にあります。
では、そういったエリアに該当する物件は賃貸需要が無いのか…
…ずばり、そうではないと思います。
賃料が魅力的な設定であれば
そういったリスクを取る選択をする方はいます。
そういうニーズへアピールする方法を考えれば良いのです。
それはやはり全てにおいて割安感を出し、
且つ、ネットを活用してアピールするしかありません。
全てにおいての割安感というのは、
家賃設定はもちろんのこと、入居時の初期費用もポッキリにし、
手持ち資金が少なくても入居できるようにしてあげることです。
また、海が近く津波が怖いというエリアでも、
サーファーの需要が取れたりします。
そういった点をアピールして募集活動をすることも
良いかと思います。
弱点を上手にアピールすることも重要です。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
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『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．１２
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エリア別賃貸情報 第１２弾です！！
すみません！！
４連投です！！
今回は世界一の木造歩道橋がある静岡県・島田市についてです。
人口は平成２７年９月３０日現在で１００，５４３人です。
１９８０年代に１０万人を超えてからは１０３，０００人をピークに
若干減少傾向にあるようです。
産業はお茶の栽培と、製紙・自動車製造がメインです。
市の中心部にはお茶畑が多くあります。
東名高速に近いエリアには工場が多数立地しています。
ＪＲ島田駅の南側にはホームセンター・スーパー・家電量販店が集まっており、
そこに近いエリアが人気エリアです。
家賃は上記の場所ですと高めに設定されております。
例えば２ＤＫだと４万円半ば辺りです。
駅から離れたエリアでは２ＤＫで４万円を下回る設定となっております。
需要に関しては家賃設定さえ間違えなければ
どこの場所でもそれなりにあると思われます。
駅に近い場所は人気エリア、
東名高速に近いエリアは周辺工場で働く方々の需要が見込めます。
外国人は多くないのですが、
東名高速・吉田ＩＣ近くには外国人世帯が多く、
部屋数の多い間取りで安めの賃料設定にできれば
需要が見込めるかと思います。
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エリア別賃貸情報 Ｎｏ．１０
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エリア別賃貸情報 第１０弾です！！
今回は茨城空港で有名な茨城県小美玉市です。
小美玉市は２００６年に小川町・美野里町・玉里村の
３町村が合併してできた新しい市です。
市内東側に航空自衛隊の基地と併設する茨城空港があります。
人口は平成２７年１０月１日時点で５２，５５３人で、
２０００年～２００５年に５３，０００人を超えてからは若干減少傾向にあります。
市内に大きな工業地帯はありませんが、
隣接する石岡市に柏原工業団地という工業団地があります。
そこには４２社の会社が集まっており、
従業員数も３，４００人以上います。
その工業団地が常磐道を挟んで西側にあるため、
そこで働いている方が多いようです。
そのため、石岡市の柏原工業団地に通える立地が人気です。
特に旧美野里町の市街が近く、
また、その立地ですと航空自衛隊員の需要も取れるそうです。
普通に考えると自衛隊基地内に寮があるはずなのですが、
その寮が古過ぎて人気が無く、市街地である旧美野里町周辺に
住む自衛隊員が多いそうです。
やはり人気の間取りは２ＤＫをはじめとするファミリータイプです。
家賃相場は築２０年近い物件は３５，０００円～４０，０００円くらいかと思います。
駐車場は最低でも１台は無いと厳しいです。
上記条件を満たしていると比較的入居は付き易いかと思います。
地元の不動産業者はあまり多くなく、
また、ネットを活用していないと集客できないようです。
ご注意下さい。
正直マイナーな市ですが、
場所さえ間違えなければ十分に需要が取れるので、
是非ご参考にされて下さい。
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