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Posts Tagged ‘不動産投資専門 富士企画 四ツ谷’
滞納者への一撃！！
少し過激なタイトルになっております。
今回は滞納者への対策についてです。
保証会社に入ってもらっていれば関係が無いのですが、
オーナーチェンジをすると保証会社には未加入で
連帯保証人だけ付いていたり付いていなかったり…
上記の場合で滞納をされるとまともな連帯保証人が付いていれば
滞納家賃を回収できるケースもあります。
ただ、連帯保証人がまともでなければ付いていないのと同じです。
そうなると最悪です。
滞納者本人は恐らく連絡が取れないでしょうし、
もちろん連帯保証人にも連絡が取れなくなります。
滞納するなら出て行ってくれた方が次の入居が付けられて
稼働するので夜逃げしてもらった方が全然いいのですが、
連絡も取れないのでどうしようもなくなってしまいます。
そんな時の対策としておすすめなのが「支払督促」です。
簡単な審査で裁判所が債務者へ支払い命令を郵送で出してくれるのです。
裁判所から督促状が届くと大抵の人はビックリすると思います。
そして支払い能力があれば支払うでしょうし、
無ければ話し合いを求めて来るかと思います。
支払って貰えれば御の字です。
払えないと言って来た場合は話し合いで早く出て行ってもらいましょう。
「支払督促」に驚く人には非常に有効ですが、
逆に変に知識がある相手ですと微妙になります。
裁判所から届く書類の中に異議申し立ての方法が記載されており、
また、異議を申し立てられると債務者の住所の最寄りの裁判所で
通常裁判を行う必要が出てきます。
所有物件が遠いと裁判の間はそこまで通う必要が出てきます。
そのため、手っ取り早いと思って手続きをして、
異議を出されるとやっかいな話になってしまいます。
「支払督促」を使う場合は相手を選ばなければなりませんし、
裁判を起こしたいのか、支払って貰えさえすればいいのか、
話し合いの場を設けるための手段とするのか、
目的を持って行使しなければなりません。
手っ取り早い方法なので信販会社・消費者金融・電話会社などが良く利用するそうです。
上手く使えれば有効だと思いますので、
良くお考えの上ご利用下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
入居付けに勢いを付けるには…
何度も何度も繁忙期が近づいてます。
と、記事でお伝えしておりますが、
何か手はうたれましたでしょうか？
AD費増やした…
フリーレントを付けた…
敷金を０ヵ月にした…
リフォームしてアクセントクロスを貼った…
などなど、色々な方法があり、
各々で対策をしたかと思います。
恐らく、ものの本などには
客付けを強化するにはAD費を多く支払うようにと書いてあるかと思います。
…本当にそれで上手くいくのでしょうか？
…何か大切なことを忘れてはいないでしょうか？
入居者さんの利益が無いのです。
それですと入居者さんに選んでもらえないのです。
客付けする業者さんだけのWINですと、
正直空室は埋まらないと思います。
入居者さんもWINになるようにしないとダメなのです。
具体的に何をしたら良いかといいますと、
初期費用を安くしてあげるのです。
例えば、３万円の部屋でも普通に入居しようとすると
初期費用が１５万円くらいになります。
３万円の部屋に住むために引っ越し代と別で１５万円も必要なのです。
正直、あまりお金を使いたくない方が多いかと思います。
そういう方々が入居し易くするために諸費用を安くするといいのです。
そこで初期費用を５万円ポッキリにし、
足りない分はオーナー様で負担する形になりますが、
ずっと空けているよりは費用負担をしてでも早く入居してもらった方がお得です。
そうすることでオーナー様も客付け業者さんも、入居者さんも全員WINになります。
全員がWINになるような力の入れ方であれば上手くいくかと思います。
ご参考にされて下さい。
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エリア別賃貸情報 No.５
不定期でお届けしております。
エリア別賃貸情報、第５弾です！！
今回は日本石油（現在のJX日鉱日石エネルギー）の創業の地であり、
石油産業だけでなく、東京電力・柏崎刈羽原発のある柏崎市についてです。
柏崎市の人口は１９９５年の１０万人越えをピークに
近年は９万人台前半で推移しております。
新潟県内では６番目の人口だそうです。
日本海側に面しており、漁業も盛んですが、
東証１部上場企業も多く所在しており、
働く場所は多いようです。
柏崎市の魅力は何といっても空室率の低さです。
なんとホームズさん掲載の空室率では「９．１％」です。
１０％を下回る空室率は首都２３区でも墨田区の９．８％と
中野区の９．９％くらいです。
神奈川は１０％を下回るエリアがありません。
また、埼玉でダントツの和光市で９．８％、
一番低いのは千葉市美浜区の８．７％ですが、
お分かりのように首都圏の中でも中心の１都３県の
それぞれのトップエリアと比べても２番目の空室率の低さです。
これは驚くべき数値だと思います。
理由として考えられるのは…
やはり原発需要かと思います。
原発の関連企業が多くあるため
人が集まるようです。
現在は東日本大震災の影響で稼働しておりません。
もし稼働するとなるともっと需要が伸びる可能性あるそうです。
原発をリスクととらえるか、メリットととらえるかは
人それぞれかと思います。
もしメリットとして受け入れられるのであれば
空室リスクの低いエリアなので投資先として
面白いかと思います。
ご参考にされて下さい。
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退去対策で何ができるか…
賃貸経営をしていると必ずある退去。
管理会社の担当者から着信があると
何か壊れたか、退去かとドキドキしてしまいますよね。
また、退去されてしまって次が決まらないと
空室になり収益が損なわれます。
退去は賃貸経営では大きなリスクです。
そんな退去を防ぐための取り組みとして
何ができるか…
オーナー様の悩みかと思います。
転職や転勤などに伴う引っ越しや、
結婚などによる引っ越しはなかなか止められないと思います。
ただ、契約期間の満期を迎えるから引っ越そう…
設備に不満があるから引っ越そう…
などの必要に迫られた引っ越しでなければ
何とか引き留めることができるかもしれません。
では、具体的に何ができるか考えてみました。
【更新料を無料にする】
一番手っ取り早い方法です。
やはり、更新時にお金が掛かるのが一般的とはいえ、
財務状況の良くない方にとってプラス１カ月分の負担は大きいです。
そこを安することで退去が防げるかもしれません。
【設備を充実させる】
長く住んでいると設備が古くなってしまいます。
新しい設備を求めて退去を考えるケースもあるかと思います。
それを防ぐために設備を入替えてみてはいかがでしょうか？
例えば、独立洗面台や畳の表替え、少し費用が掛かりますが
キッチンの入替えなどが代表的かと思います。
または、入替えではなくウォシュレットやモニターホンを新設するのもありだと思います。
上記全て費用が掛かりますが、退去後に入替えると
次の入居が付くまで資金の回収はできません。
ですが、入居中でしたら即回収が始まりますし、
入居者様の満足度が上がりますので、
退去防止の役に立つかと思います。
【設備（外部）】
上記は室内のお話でしたが、
外部にも気を使うと良いかもしれません。
何かといいますと、セキュリティー関連の設備です。
正直、築古の木造アパートなどでは
セキュリティーといえるような設備は皆無かと思います。
そういった中で監視カメラ（偽物）やセンサーライト、
補助鍵などを付けてあげるのも良いと思います。
オーナーが防犯に気を使っていると思われるので、
入居者様の満足度が上がるかと思います。
以上、対策案を挙げさせて頂きました。
費用が掛かることもあるので費用対効果をよくお考えになった上でご検討下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
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管理についてのご相談を受け付けております。
不動産投資専門の富士企画では売買の仲介のみではなく、
ご購入頂いたお客様の物件の管理も承っております。
昨年１０月から始めたのでちょうど１年になります。
１年前に始めた時は５８室でしたが、
この１年で約５倍の約２６０戸になりました。
また、始めた当初の入居率は約６４％でしたが、
９月末時点で９３．９％となっております。
始めた時よりだいぶ良くなりました。
今年１月からの入居率の推移は以下になります。
１月末：８８．０％
２月末：９０．０％
３月末：９４．７％
４月末：９５．９％
５月末：９５．１％
６月末：９１．５％
７月末：９５．９％
８月末：９３．５％
９月末：９３．９％
以上になります。
４月をピークに一度下落しましたが、
徐々に持ち直してきております。
毎月管理戸数が増えてきております。
そんな中でも１００％を目指して日々努力しております。
これからもアフターフォローとしての管理業務に力を入れていく予定です。
その一環として１０月１日より３６５日２４時間のコールセンターを導入しました。
また、管理専門の仲間も募集しております。
管理をお任せ頂いているオーナー様によりご満足頂けるように
これからも頑張ってまいります。
冒頭でも書いておりますが、
基本的には管理を受けるのは弊社で仲介させて頂いた物件のみです。
ただ、そうじゃなくても管理についてお悩みをお持ちであれば
いつでもご相談を承っております。
具体的にご相談がある方は以下リンクよりお問い合わせ下さい。
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賃貸業者へのヒアリング
物件を購入する前や購入後に近隣にある不動産会社への
ヒアリングをするかと思います。
その際のポイントについてご説明いたします。
【相場について】
地名と間取りを伝えて物件のエリアの相場を聞きます。
合わせてご自身の物件の希望の家賃が妥当か聞いてみましょう。
ただ、希望の家賃設定と実相場にかい離があると言われることも多々あります。
残念がる前に、希望の家賃に近付けるためにどうしたら良いか確認しましょう。
また、物件に直近で入居した方の家賃も参考にしましょう。
時期や設備によっては業者さんに言われる相場賃料より高く決まることもありますし、
１社だけでなく、数社聞くことで平均値を出し参考にしましょう。
【設備について】
相場の家賃を聞いた上で、その家賃設定にするための
最低必要設備を聞きましょう。
その内容を参考にし、予算に合う中でできる限りの修繕をしましょう。
良くあるのが、２DK→１LDKへの間取り変更。
ユニットバスの入替え、キッチン交換、洗面台交換など、
水回りの入替えをしないと厳しいと言われることもあります。
ただ、ユニットバスは基本的にはそのままで問題無いですし、
キッチンも錆は研磨で落とし、古臭く見える戸はダイノックシートなどを貼って
新しく見せるだけでも十分綺麗になります。
確かに水回り全てを入替えると劇的に良く見えるのですが、
劇的に費用も掛かりますので、最低限に留めるようにしましょう。
あとは、入居者となるターゲット層がどういう方々なのか分析し、
ターゲットに合ったリフォームを心掛けましょう。
【厳しいと言われた場合】
厳しいと言われてしまっても落胆しないで下さい。
ターゲットを分析しましょう。
初期費用ポッキリプランを提案しみましょう。
大体の場合は営業さんが食い付いてくるかと思います。
「その条件ならイケると思います！！」と言うかと思います。
正直申し上げますと、CFを求めた投資物件に住む方は
所得の高い方では無いケースが多いかと思います。
そういった場合、安い家賃設定であれば魅力を感じては頂けると思います。
ですが、入居する際に掛かる初期費用が負担となり入れない…
というような方も多いのです。
そしたらどうするか、初期費用を〇万円ポッキリと明示してあげるのです。
もちろん、普通に支払うべき初期費用よりも安く設定してあげる必要があります。
オーナー様の負担が出ますが、空けておくよりはましだと思うので、
早く埋まるのであれば少し我慢して頂ければと思います。
ただ、初期費用ポッキリでもダメなエリアはあります。
また、家賃を下げてもダメなエリアもあります。
非常に稀ですがそういうエリアもあります。
特に地方に多いので、そこは事前に見極めましょう。
参考にして下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
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平日の早朝から夜遅くまで、
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エリア別賃貸情報 No.4
不定期でお届けしております。
エリア別賃貸情報、第４弾です！！
今回は鶴巻温泉と東海大学で有名な秦野市です。
秦野市の現在の人口は１６８，０７２人です。（平成２７年９月１日現在）
近年では２０１０年頃の１７万人をピークに現在の水準くらいを維持しています。
地区別の人口ですと
東海大学前駅と鶴巻温泉駅がある「大根地区」が４３，０００人程と最も多いのですが、
元々秦野という地名が付かない新興住宅街のため、
市の関係施設がほとんど無いエリアです。
賃貸需要としては東海大学の学生の需要がメインとなっています。
市の中心となっているのは渋沢駅のある「西地区」と呼ばれるエリアで、
人口は４０，０００人程で駅周辺と国道２４６号沿いに都市化が進んでおります。
賃貸需要としては駅北東側に多数ある工場の需要かと思われます。
日産車体や横河電機、不二家の工場など大企業の工場が多数あります。
また、先述の大根地区は隣接する伊勢原市にある
伊勢原工業団地の需要も取れているようです。
市内に在住の外国人は２，７００人程だそうです。
主に工場で働く方々だと思われます。
人口比で１％台なので少ないのですが、
受け入れている物件がそう多くないと思われるので
こちらの需要は積極的に取り込むことをおすすめいたします。
秦野市で一番物件が多いのは恐らく東海大学前駅周辺かと思われます。
大学生を主なターゲットにしているため競争が激しく、
東海大学前駅周辺の単身向け物件の家賃相場は
安い物件だと１万円台後半～２万円台前半となっております。
ただでさえ物件数が多いので家賃相場が下がってきているのですが、
現状は安いだけでは戦えなくなってきているかと思われます。
そのため家賃を安めに設定しつつも工夫をする必要があるかと思います。
例えば、駅から遠い物件であれば自転車を貸し出すとか、
学生なのでマンガを全巻揃えて室内に置いておくとか、
初期費用をポッキリにするとか、
若者をターゲットにした工夫をおすすめします。
間取りは上記の学生向けの単身向けが多い印象ですが、
東海大学駅前以外は工場等の社会人の需要もあるので
ファミリータイプの間取りでも需要はありそうです。
小田急線が通っているので市外で働く方も多いかと思います。
周辺の伊勢原市や小田原市、平塚市に比べると家賃相場が低めなので
周辺エリアで働く方の需要も取れるかと思います。
ご参考にされて下さい。
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事故が起きた時は…
天災や火事と同じく怖い物件内での事故。
実際に起きてしまった場合どうしたらいいのか…
恐らく物件内の他の住人も不安になりますので
まずは管理会社さんと協力して現状回復を急ぎましょう。
その上でお祓いを行うことで心理的には落ち着くかと思います。
病死などの自然死の場合は
次に部屋を貸し出す際に告知義務は無いのですが、
普通の賃貸不動産業者さんはトラブルを防ぐために
事前に告知をするケースが多いようです。
そのため自然死だからといって家賃設定を変えずに
募集することは難しいと思いますが、家賃を下げればニーズが出てきます。
家賃の安い事故物件を好んで探す方がいるので、
相場よりもかなり安い設定にすれば引き合いはあるかと思います。
自然死は告知義務がありませんので、
１度誰かに住んでもらえれば上記のような業者さんでも
告知はする必要は無いと判断してもらえると思うので
家賃設定を戻すこともできると思います。
ただ、自殺や他殺などの事件の場合は非常に難しいかと思います。
特にニュースになった場合は近隣住宅の方々は覚えてますし、
ネット上にも情報は残ります。
おそらくは数年の時間が必要かと思います。
ただ、空けておくと収益性が損なわれますので、
１日でも早く激安な家賃設定で入居を付けるべきかと思います。
やはりそういう物件を探している方のニーズがあるので、
そういった方へ定期借家契約で入居してもらうようにしましょう。
入居者さんが入れ替わ度に少しずつ家賃設定を上げていくと
良いかと思います。
次は事故が起きた時のための補償についてです。
数日前に１０月に替わる三井住友海上さんの
火災保険について記事を書きましたが、
その中にあった「家主費用特約」のような保険の導入をおすすめします。
具体的には賃貸住宅内での死亡事故（自殺・犯罪死・孤独死＊注）が発生した場合に、
事故発生から９０日以内に発生戸室の賃貸契約が終了、
もしくは事故発生から９０日以内に両隣・上下の部屋の賃貸契約が終了した場合。
空室対策として家賃を値引きして入居を付けた場合は値引き分の家賃損失分を最大１２カ月間…
空室が続いた場合はその期間の家賃損失を最大１２カ月間…
上記の２パターンの場合に「家賃収入保険金」を限度期間内に支払ってもらえます。
（＊注：孤独死を原因として賃貸住宅に物的損害（遺体が長期間放置されたことによる床の腐食等）が発生した場合に限る）
以上の補償に加え、事故発生から１８０日以内に被保険者（オーナー）が
支払った以下費用も補償されます。
〇原状回復費用
〇事故対応費用（遺品整理費用、見舞金・見舞品購入費用（１事故１０万円限度）、火葬費用または葬祭費用）
上記に該当した場合は「死亡事故対応費用保険金」が支払われ、
１事故につき１００万円が限度となります。
以上のように賃貸物件のオーナー様を事故から守る保険があります。
それを活用して万が一のリスクに備えるのも必要かと思います。
ご参考にされて下さい。
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管理会社との相性について
管理会社を選ぶ時に
ご自分との相性で選ばれてますでしょうか？
管理会社選び自体が決済前のバタバタしている
タイミングになることが多いので、
結構適当になってしまうケースが多いかと思います。
そもそも初めての方だと
ご自分がどうゆうタイプかも分からないと思うので
相性がどうこうとか分からないと思います。
では、例を挙げさせて頂きます。
オーナー様のタイプは２つに分かれるかと思います。
①全て管理会社に任せるタイプ
②ご自分で動くタイプ
上記の２つかと思います。
②の場合は自主管理にすればいいじゃないかと
思われるかもしれませんが、
専業大家さんであれば時間が自由なので
②に当てはまる方は自主管理でもいいと思います。
ただ、専業大家さんで時間があっても
管理業務は人に任せたいという方はいます。
なので②なんだけども時間が多く取れない方は
管理会社との相性を重視するべきかと思います。
では、それぞれのタイプが合う管理会社はどういう会社なのか…
①に合うのは大手不動産業者さんや
地場で古くから手広くやっている業者さんかと思います。
一般的な家賃の管理や入退去の立会いなどの賃貸業務だけでなく、
清掃やリフォームなども自社で手配できるような会社さんです。
また、募集に関しても自社での客付けをメインにしてたり、
店舗を多く構えている場合は任せっきりでもいいかと思います。
ただ、自分で何か動こうとすると嫌がられる傾向があります。
例えば一番大事な募集の際に自分で図面を持って他業者を回ったりする事を
NGにしている場合も多くあります。
なので、ご自分で動きたい方は向いておりません。
任せるしかないのです。
そうだとすると②に合う管理会社さんは
自由にやらせてくれるような会社さんです。
清掃もご自分でシルバー人材センターを手配したり、
リフォームも安い業者を探してきたり、
募集図面も他社に沢山まいたり、
自由にやらせてくれる業者さんがベストです。
ただ、任せようと思う方は物足りなく感じたり、
また、なかなか入居が付かなかったりするので
任せたいタイプには向いておりません。
以上のようにご自分のタイプにあった管理会社を選ぶ必要があります。
ただ、先述のように決済前の忙しいタイミングでどう見分けるのか…
見分け方として業者さんを廻る際に２点だけ確認しましょう。
１：リフォームや清掃は自分で手配してもいいですか？
２：募集図面を持って他社さんを廻ってもいいですか？
＊管理会社を通す前提とフォローしといて下さい。
以上です。
これだけ聞いてOKがもらえれば自由にやらせてもらえる業者さんです。
①の方は選ぶのをやめて、②の方はお任せするといいです。
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物件に特徴を持たせる
以前の記事でも申し上げましたが、
空室を埋めるためにする努力の一つで
賃貸営業マンに覚えてもらうことが重要とご説明しました。
オーナー様が足を使う事で
足繁く業者さんを回りオーナーと物件とを覚えてもらい、
窓口に来たお客様へ積極的に紹介してもらうための方法でした。
上記は一つの方法であって、
他の方法で物件に特徴を持たせることで
覚えてもらうことができます。
例えば外観です。
ちょっとインパクトのある外壁の色にすることで
客付け業者さんにあの物件と覚えてもらえます。
また、地方ですと名物物件みたく有名になるかもしれません。
上記は外装を塗る必要がなければできません。
そしたら中に特徴を持たせると良いと思います。
普通には使わないようなアクセントクロスを貼ってみたり、
床も特徴的なフロアタイルを使ってとにかく部屋にインパクトを持たせる方法です。
ここまでは外観に特徴を持たせる方法でした。
これらはセンスが求められるので
間違ってしまうと別の意味で「あの物件…」となる可能性もあります。
ちょっとセンスには自信が無いという場合は
外見ではなく変わったサービスやオプションでもいいかもしれません。
例えば、
前にも別の記事で既出かもしれませんが、
単身向け物件であればマンガを設備として置いておくとか…
駅から遠い物件なら自転車を貸し出したりとか…
サーファー向けにボードやウェアを貸し出したり…
アウトドア用品やトレッキング用品を貸し出したり…
オーナー様の趣味を前面に出したオプションやサービスで特徴を持たせ、
募集図面等でアピールを行い、客付け業者さんに覚えてもらう工夫をしましょう。
覚えてもらえれば成功です。
方法は色々あります。
外装や内装は失敗したら費用的にも痛いですが、
後述のオプション・サービスであれば入替えは自由です。
ラーメンではありませんが全部乗せでもいいと思います。
参考にされて下さい。
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