事故が起きた時は…|収益アップ！富士企画 株式会社の投資物件を上手に高い入居率で賃貸管理するノウハウを公開中！投資物件の賃貸管理のコツや運用方法をご紹介いたします。

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事故が起きた時は…

天災や火事と同じく怖い物件内での事故。

実際に起きてしまった場合どうしたらいいのか…

恐らく物件内の他の住人も不安になりますので

まずは管理会社さんと協力して現状回復を急ぎましょう。

その上でお祓いを行うことで心理的には落ち着くかと思います。

病死などの自然死の場合は

次に部屋を貸し出す際に告知義務は無いのですが、

普通の賃貸不動産業者さんはトラブルを防ぐために

事前に告知をするケースが多いようです。

そのため自然死だからといって家賃設定を変えずに

募集することは難しいと思いますが、家賃を下げればニーズが出てきます。

家賃の安い事故物件を好んで探す方がいるので、

相場よりもかなり安い設定にすれば引き合いはあるかと思います。

自然死は告知義務がありませんので、

１度誰かに住んでもらえれば上記のような業者さんでも

告知はする必要は無いと判断してもらえると思うので

家賃設定を戻すこともできると思います。

ただ、自殺や他殺などの事件の場合は非常に難しいかと思います。

特にニュースになった場合は近隣住宅の方々は覚えてますし、

ネット上にも情報は残ります。

おそらくは数年の時間が必要かと思います。

ただ、空けておくと収益性が損なわれますので、

１日でも早く激安な家賃設定で入居を付けるべきかと思います。

やはりそういう物件を探している方のニーズがあるので、

そういった方へ定期借家契約で入居してもらうようにしましょう。

入居者さんが入れ替わ度に少しずつ家賃設定を上げていくと

良いかと思います。

次は事故が起きた時のための補償についてです。

数日前に１０月に替わる三井住友海上さんの

火災保険について記事を書きましたが、

その中にあった「家主費用特約」のような保険の導入をおすすめします。

具体的には賃貸住宅内での死亡事故（自殺・犯罪死・孤独死＊注）が発生した場合に、

事故発生から９０日以内に発生戸室の賃貸契約が終了、

もしくは事故発生から９０日以内に両隣・上下の部屋の賃貸契約が終了した場合。

空室対策として家賃を値引きして入居を付けた場合は値引き分の家賃損失分を最大１２カ月間…

空室が続いた場合はその期間の家賃損失を最大１２カ月間…

上記の２パターンの場合に「家賃収入保険金」を限度期間内に支払ってもらえます。

（＊注：孤独死を原因として賃貸住宅に物的損害（遺体が長期間放置されたことによる床の腐食等）が発生した場合に限る）

以上の補償に加え、事故発生から１８０日以内に被保険者（オーナー）が

支払った以下費用も補償されます。

〇原状回復費用

〇事故対応費用（遺品整理費用、見舞金・見舞品購入費用（１事故１０万円限度）、火葬費用または葬祭費用）

上記に該当した場合は「死亡事故対応費用保険金」が支払われ、

１事故につき１００万円が限度となります。

以上のように賃貸物件のオーナー様を事故から守る保険があります。

それを活用して万が一のリスクに備えるのも必要かと思います。

ご参考にされて下さい。

富士企画では管理や入居付けに関して

お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。

平日の早朝から夜遅くまで

土日祝日でもいつでも受け付けております。

以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。

スタッフ一同心よりお待ちしております！！

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
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ペット可にするメリット・デメリット

ペットを飼える物件は多くありません。

理由は簡単です。

ペット独特の臭いと、

引っ掻き傷が内装の傷みにつながるからです。

上記の理由でペット不可にしている物件が圧倒的に多いので、

賃貸物件でペットを飼いたい方は住める物件が限られます。

そのためペット可物件は一般物件の同じ条件の部屋よりも

家賃が少し高めに設定できたり、通常であれば敷金が取れない、

取れても１カ月というようなエリアでも２ヵ月や３ヶ月分取れたりします。

なので退去後の修繕費はある程度まかなえます。

また、ペット可物件数自体が少ないので、

一度入居すると比較的長く住んでもらえる傾向があります。

少し立地や間取りが弱くても

ペット可にすることで周辺の同条件の物件よりも

競争力を持たせることができる可能性は十分にあります。

と、ここまではメリットのお話をしましたが、

もちろんデメリットもあります。

例えば、オーナーチェンジのタイミングで

ペット不可から可に変更する場合は特に注意が必要です。

理由はオーナーチェンジ前から住んでいる入居者が

嫌がる可能性があるからです。

そもそも入居当時はペット不可物件として入居したのに、

急にオーナーが変わり、隣にペットを飼っている人が入居してきたら困惑すると思います。

また、ペットの種類によると思いますが、

鳴き声や臭いなどに不快感を感じるかもしれません。

もしかすると動物アレルギーをお持ちの方もいるかもしれません。

そういう方だと出て行ってしまう可能性が非常に高いです。

元々稼働率が良い物件だと

上記の様な理由で既存入居者が次々と退去する原因になり兼ねません。

そうなると当初見込んでいた収益性を損なう可能性もあります。

もし途中でペット可物件にするのであれば

稼働率が低くても返済が間に合うような物件か、

ある程度保有してきて入居対策をしてきたが、

思うような入居率にならなくなってきた場合の

対策としてペット可にするのが良いと思います。

また、室内の造りでも注意が必要です。

木造物件の場合が特に注意するべきで、

室内の造りが大壁ではなく真壁だった場合、

露出している柱にペットによる引っ掻き傷を付けられる可能性が高いです。

大壁ですと引っ掻き傷はドアや引き戸等の枠などに限られますが、

真壁はそれらに加え柱にも傷を付けられると思った方がいいです。

１ヶ所あたり数万円の補修費用が掛かる可能性が高いので、

修繕費がかさむという覚悟が必要です。

以上がペット可物件にする際のメリット・デメリットになります。

色々ありますが、そもそもご自分がペット好きで

賃貸でペットを飼いたい人々のために

社会貢献としてペット可物件として門戸を開くのも良いと思います。

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管理会社との相性について

管理会社を選ぶ時に

ご自分との相性で選ばれてますでしょうか？

管理会社選び自体が決済前のバタバタしている

タイミングになることが多いので、

結構適当になってしまうケースが多いかと思います。

そもそも初めての方だと

ご自分がどうゆうタイプかも分からないと思うので

相性がどうこうとか分からないと思います。

では、例を挙げさせて頂きます。

オーナー様のタイプは２つに分かれるかと思います。

①全て管理会社に任せるタイプ

②ご自分で動くタイプ

上記の２つかと思います。

②の場合は自主管理にすればいいじゃないかと

思われるかもしれませんが、

専業大家さんであれば時間が自由なので

②に当てはまる方は自主管理でもいいと思います。

ただ、専業大家さんで時間があっても

管理業務は人に任せたいという方はいます。

なので②なんだけども時間が多く取れない方は

管理会社との相性を重視するべきかと思います。

では、それぞれのタイプが合う管理会社はどういう会社なのか…

①に合うのは大手不動産業者さんや

地場で古くから手広くやっている業者さんかと思います。

一般的な家賃の管理や入退去の立会いなどの賃貸業務だけでなく、

清掃やリフォームなども自社で手配できるような会社さんです。

また、募集に関しても自社での客付けをメインにしてたり、

店舗を多く構えている場合は任せっきりでもいいかと思います。

ただ、自分で何か動こうとすると嫌がられる傾向があります。

例えば一番大事な募集の際に自分で図面を持って他業者を回ったりする事を

NGにしている場合も多くあります。

なので、ご自分で動きたい方は向いておりません。

任せるしかないのです。

そうだとすると②に合う管理会社さんは

自由にやらせてくれるような会社さんです。

清掃もご自分でシルバー人材センターを手配したり、

リフォームも安い業者を探してきたり、

募集図面も他社に沢山まいたり、

自由にやらせてくれる業者さんがベストです。

ただ、任せようと思う方は物足りなく感じたり、

また、なかなか入居が付かなかったりするので

任せたいタイプには向いておりません。

以上のようにご自分のタイプにあった管理会社を選ぶ必要があります。

ただ、先述のように決済前の忙しいタイミングでどう見分けるのか…

見分け方として業者さんを廻る際に２点だけ確認しましょう。

１：リフォームや清掃は自分で手配してもいいですか？

２：募集図面を持って他社さんを廻ってもいいですか？

＊管理会社を通す前提とフォローしといて下さい。

以上です。

これだけ聞いてOKがもらえれば自由にやらせてもらえる業者さんです。

①の方は選ぶのをやめて、②の方はお任せするといいです。

ご参考にされて下さい。

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物件に特徴を持たせる

以前の記事でも申し上げましたが、

空室を埋めるためにする努力の一つで

賃貸営業マンに覚えてもらうことが重要とご説明しました。

オーナー様が足を使う事で

足繁く業者さんを回りオーナーと物件とを覚えてもらい、

窓口に来たお客様へ積極的に紹介してもらうための方法でした。

上記は一つの方法であって、

他の方法で物件に特徴を持たせることで

覚えてもらうことができます。

例えば外観です。

ちょっとインパクトのある外壁の色にすることで

客付け業者さんにあの物件と覚えてもらえます。

また、地方ですと名物物件みたく有名になるかもしれません。

上記は外装を塗る必要がなければできません。

そしたら中に特徴を持たせると良いと思います。

普通には使わないようなアクセントクロスを貼ってみたり、

床も特徴的なフロアタイルを使ってとにかく部屋にインパクトを持たせる方法です。

ここまでは外観に特徴を持たせる方法でした。

これらはセンスが求められるので

間違ってしまうと別の意味で「あの物件…」となる可能性もあります。

ちょっとセンスには自信が無いという場合は

外見ではなく変わったサービスやオプションでもいいかもしれません。

例えば、

前にも別の記事で既出かもしれませんが、

単身向け物件であればマンガを設備として置いておくとか…

駅から遠い物件なら自転車を貸し出したりとか…

サーファー向けにボードやウェアを貸し出したり…

アウトドア用品やトレッキング用品を貸し出したり…

オーナー様の趣味を前面に出したオプションやサービスで特徴を持たせ、

募集図面等でアピールを行い、客付け業者さんに覚えてもらう工夫をしましょう。

覚えてもらえれば成功です。

方法は色々あります。

外装や内装は失敗したら費用的にも痛いですが、

後述のオプション・サービスであれば入替えは自由です。

ラーメンではありませんが全部乗せでもいいと思います。

参考にされて下さい。

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賃貸物件オーナーにおすすめの保険

１０月に保険料が改定される火災保険ですが、

改定により保険料が値上がりすると言われております。

それに備え９月中に火災保険に加入すべく

色々お問い合わせ等を頂いております。

そんな１０月からの火災保険ですが、

弊社であれば１０％割引を適用できた三井住友海上さんは

ただ値上がりさせるだけでなく、魅力的な内容に改定をするようです。

その中でも特におすすめなポイントは以下です。

〇地震火災費用特約のパターン追加

地震や噴火が原因の火災による損害に対する補償ですが、

「保険金額×５０％　限度額無し」のパターンが新設されました。

…具体的に言いますと、

これまでは最高でも「保険金額×３０％　限度額無し」でした。

新設のパターンだと条件が揃えば地震保険で火災保険本体と同額の補償額が出ます。

〇建物電気的・機械的事故特約廃止→居住用建物電気的・機械的事故特約の新設

これまでは建物付属機械設備のうち、設置後１０年以内の設備が対象で

損害認定限度額は３０万円まででした。

それが１０月からは設置後１０年の制限が無くなり損害限定限度額が１００万円までになります。

ちなみに建物付属機械設備には給湯器・エアコンが含まれ、

受水槽ポンプも該当する可能性があります。

都市ガス物件ではかなり助かる補償かと思います。

〇家主費用特約の新設

賃貸住宅内での死亡事故（孤独死・犯罪死・自殺）により賃貸オーナーが被る

家賃収入の損失や、清掃・改装・遺品整理等にかかる費用を補償する特約です。

ただし、「６つの補償プラン」・「４つの補償プラン＋破損汚損プラン」で

「家賃収入特約」をセットした契約へのセットに限られます。

火災保険で初めての賃貸物件での死亡事故に対応する補償です。

死亡事故へのリスクが心配なオーナー様は是非ご検討頂きたいです。

以上が１０月の改定で大きく変わる点です。

かなり賃貸オーナーへ向けた心強い内容かと思います。

ここまでは管理というよりは不動産投資的な内容でしたが、

今回の三井住友海上さんの改定では特に

「居住用建物電気的・機械的事故特約」・「家主費用特約」

の２つは管理に密接な内容かと思います。

これらに加入することで賃貸経営においてのリスクヘッジになるかと思います。

これまでの保険の見直しをお考え頂いても良いかと思います。

ご要望があればお見積もりをさせて頂きます。

お気軽にお問い合わせ下さい。

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シルバー人材センターの活用について

シルバー人材センターの活用についてです。

シルバー人材センターという名称をご存じの方が

真っ先に思い付くのは清掃作業を安くやってもらえる

という事かと思います。

その通りで、管理会社などに依頼する場合と比べると

かなり格安で、且つ、丁寧な仕事をしてくれる可能性が高いです。

例えば、管理会社ですと建物の清掃費用は

管理料の５％と別のオプション料金になります。

そして月１回の清掃で４，０００～５，０００円くらい掛かり、

月２回以上になると１万円を超えるケースが多いかと思います。

シルバー人材センターの場合は時給と交通費なので、

エリアによりますが、１都３県だと時給は１，０００～１，２００円くらいかと思います。

物件の規模によりますが、６世帯くらいのアパートだと１時間で十分かと思います。

そうするとイメージ１回の作業で１，２００円くらい、

その内容で月に４回依頼しても４，８００円です。

先述した例の管理会社に依頼した場合と比べると格安なのが分かるかと思います。

毎週１回の清掃を依頼する必要もないと思うので、

月２回くらいの依頼になるかと思います。

ただ、注意する必要があるのですが、

シルバー人材センターで働く方はセンターに登録している

会員の方が作業をします。

そのため、依頼する物件の清掃をする会員を探す事から始まります。

うまい具合に物件の近くで会員が見つかればいいのですが、

物件までの移動に電車やバスなどの交通機関を利用する会員だった場合は

交通費まで面倒を見なければならないようです。

そのため、会員を探す際に予算を聞かれます。

つまり時給＋交通費で幾らまでで探すか決めた上で

募集の掛けるのです。

金額をギリギリにすると限られた地域の会員が対象になるので

なかなか見つからないという事になるかもしれません。

ただ、上記のお話は比較的都心の場合なので、

車社会の地方だとまた違ってきます。

会員が見つかって初めて面談という名の現地見積もりをします。

そこで作業に当たる方と打ち合わせを行い、

問題が無ければ作業を依頼するという流れです。

ここまでは清掃のお話でしたが、

清掃は清掃でもスポットで草むしりをお願いする事もできます。

その場合も上記と流れは一緒ですが、

スポットなので毎年夏前と秋口に依頼するような形になるかと思います。

毎回見積もりが必要なのかといいますと違います。

１度やった物件であれば次回からは見積もり不要でできるそうです。

また、清掃や草むしりだけでなく、

簡単な工事なども依頼できるようです。

例えば網戸の張替え、クロスの張替え、畳の表替えなどです。

更には家賃の回収なんかも頼めたりするようです。

以上のようにシルバー人材センターは

低価格で高度なサービスを受けられるので

うまく活用することをおすすめいたします。

ご参考にされて下さい。

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上水道のポンプについて

３階建て以上のマンションや大型のアパートにある受水槽、

その受水槽から各世帯に水を供給しているポンプのお話です。

上記のような物件を所有されているオーナーの皆様は

日頃から受水槽やポンプの点検はされてますでしょうか？

購入してから数年間一度も点検をしていないという場合でしたら、

今すぐ点検することをおすすめいたします。

理由は簡単です。

もし壊れて交換が必要になった場合に、

大きな費用負担が発生してしまいます。

また、入居者様にも大きなご迷惑を掛けてしまいます。

修理で済む程度であればすぐに復旧できる可能性があるので

そんなに問題にはならないかもしれません。

もし完全に壊れ、要交換状態になると

ポンプその物の手配、配送、工事する職人の手配が

すぐにできなければ、その間入居者様のライフラインである水道が

全く使えなくなります。

そうなると大変です。

管理会社には問い合わせの電話がひっきりなしに鳴ります。

もちろんお怒りになる入居者様もいらっしゃいます。

壊れてから交換修理を水道屋さんに依頼しても

どんなに早くても復旧は１日～２日くらい掛かるかと思います。

しかも、急に発生する工事なので

いつもよりも工賃は高くなってしまう可能性が高いです。

物件の規模にもよりますが恐らく金額は

３桁は軽く超えてしまうかと思います。

そもそものポンプの価格が高いのでしょうがないのですが…

ただ、定期的にメンテナンスをしていれば壊れる前に

ある程度の予測がつくかと思います。

その上で交換が必要だと判断できれば入居者様へ事前に

交換の為の断水の告知をし、何も問題無く事は運びます。

急に壊れてしまうと、

いきなり使えなくなる訳なので入居者様は困惑し、

怒ってしまうかもしれません。

もしもの時の対策としては初動が重要です。

断水したその日のなるべく早くに書面にて通知を行い、

可能であれば各世帯に訪問しお詫びをすると良いと思います。

また、急な工事のため復旧に日数が掛かると予測される場合は、

その間水が全く使えず入居者様は不便の極みです。

飲み水や洗濯、お風呂に入る事もできないので、

それらを外部で済ませるために必要な費用を賄える程度の

商品券やクオカードをお詫びの気持ちとして差し上げるようにしましょう。

上記のような初動の対応を行えば大体の入居者様にはご理解を頂けると思います。

そうすれば後は工事業者さんに１日も早く復旧できるよう頑張ってもらうのみです。

急に壊れるとオーナー様の精神も疲れ切ってしまうかと思います。

管理会社も非常事態の対応に追われてしまいますし、

もちろん入居者様もそうです。

そうならないように日頃のメンテナンスを心掛ける事をおすすめします。

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駐車場について

地方ですと駐車場の有無が重要ですが、

敷地内に駐車場のスペースが無い場合もあります

その場合に駐車場を借上げる必要が出てきます。

近隣に空きのある駐車場があれば良いのですが、

無かった場合が大変です。

駐車場が無ければ入居付けに影響が出ます

どうにか解決するしかないのですが、

その方法が少し骨が折れます。

管理会社の協力が必要なのですが、

近隣で遊んでいる更地を探し

所有者を割り出した上で飛び込んでの交渉です。

ただ、更地とはいえ草などが伸び放題であれば

整地する必要があれば借主負担でやると良いです。

費用負担をすることになりますが、

貸して頂くので整地をすることで有利な条件で借りれる可能性があります。

例えば、使っていない農地を駐車場として借り上げるために

農転と整地の費用負担を条件に格安の賃料で

２０年の借地契約を結ぶ事ができたケースがあります。

一時の費用負担で入居付けの後ろ盾ができるので、

上記のケースのように有利な条件での借上げを目指し

交渉を頑張りましょう！！

借上げとは別の方法もあります。

ランニングコストになる借上げではなく、

入居者に近隣駐車場の契約を斡旋する事で

オーナーの費用負担無しで駐車場問題を解決させる方法があります。

入居者によっては車を使わない方もいるので、

あくまで入居者に選択してもらう方法です。

ただ、先述の方法よりも時間が掛かるのは必至です。

空室が多く改善が急務の場合はおすすめしません。

また、費用負担になってしまうのですが、

最低限に抑える方法としては

駐車場を借りるという方の家賃は

駐車場費用分を値引きするというプランにする方法です。

家賃を値引くので費用負担と変わらないのですが、

車を使わない人には該当しないため借上げに比べ

最低限の負担で済みます。

以上のような方法で駐車場が必要なエリアで

敷地内駐車場のない物件の対策ができるかと思います。

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エリア別賃貸情報　No,3

不定期でお送りしております

エリア別賃貸情報、第３弾です！！

今回は那須高原と御用邸で有名な那須塩原市です。

現在の人口は１１６，８８５人です。（２０１５年９月１日現在）

近年は２０１２年頃をピークに１１７，０００台と１１６，０００台を行ったり来たりしています。

東北新幹線の停車駅である那須塩原駅を中心としており、

また、東北道・国道４号・国道４００号という主要道路が市内を

縦断・横断しております。

栃木県北最大の街ですが、

やはり地方なのでエリアはどこでも良い訳ではありません。

基本的には東北本線の駅周辺に商業は集中しています。

特に最近では隣接する大田原市とを結ぶ

国道４００号線のロードサイドに大型スーパーや家電量販店が

多くできてきており人気のエリアとなっております。

駅で言うと西那須野駅周辺になります。

市内や隣接の大田原市内に多くある大手企業の工場で

働く方の需要が多いと思われます。

また、上記工場で働く外国人労働者も２，０００人以上いるので、

外国人の入居者も狙えるエリアです。

人気の間取りはやはり２ＤＫ以上の間取りなのですが、

西那須野駅だけは先述の国道４００号線で大田原市に行くと

その先にある国際医療福祉大学があるため

学生アパートが多く建っており、

広めの１Ｋや１ＬＤＫの間取りが人気となっております。

西那須野駅周辺の物件では

上記の理由から２ＤＫのアパートよりも

広めの１Ｋのアパートの方が家賃が高くなる傾向がある

特殊なエリアとなっております。

ただ、以前の記事で書いたように

２ＤＫでも家賃が３万円台になると

広めの間取りを求める学生さんの需要も取れたりするため、

駐車場が１台分のスペースでも十分勝負できます。

家賃の相場としては

築古の２ＤＫですと大体３．５万円～３．８万円

同じく築古の１Ｋだと２．５万円～３万円というところです。

東北道が市内を縦断していることもあり、

物流に便利な立地で土地が広いので

大手企業の工場が多くそこで働く需要が見込めます。

その需要は劇的に衰退していくようには思えないので、

十分に今後も勝負ができるエリアだと思います。

ご参考にされて下さい。

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繁忙期へ向けての準備

賃貸の繁忙期と言えばいつ頃かお分かりでしょうか？

パッと思い浮かぶのは新入学・新入社の時期の

１月～３月頃だと思います。

その通りで一番賃貸の業者さんが忙しいのは

上記の時期だそうです。

その期間だけ休み無しになったりする業者さんもあるくらいです。

逆に上記の期間以外は閑散期と言われ、

あまり人の動きが無いので

普通の条件では募集情報を出していると寂しい反響になることがあります。

そこで繁忙期に合わせて募集条件を変え、

色んな賃貸業者さんにアピールし、

客付けを依頼するという方法を取られる方もいらっしゃるかと思います。

動き出すのが繁忙期直前にならざるを得ないのであれば

それも仕方ないかと思います。

ただ、繁忙期より前から身動きが取れる状態にあり、

繁忙期にはズバッと決めたい！！

と、思ってるのであれば

是非、事前に準備をして下さい。

早ければ早い程いいのですが、

９月の今からでも始めて下さい。

最初の２～３ヶ月は全然反響も鳴らないかもしれません。

辛抱の期間があると思います。

でも、前々から動いていれば

物件を紹介してくれる賃貸業者さん達が覚えくれます。

覚えてもらえたらＯＫです。

というのも、

お客様の入り口はネット情報でも、

店頭に足を運ぶはずです。

その際に数百・数千ある物件の中から

ご自分の物件を紹介してもらうためには

窓口にいる賃貸営業さんに物件の事を覚えてて

もらわなければなりません。

「あの物件！？」と思ってもらえないと

紹介すらしてもらえないからです。

そのためには前々から情報を出し、

賃貸業者さんに会ったり、電話で「どうですか？」と

話をすることで覚えてもらうしかないのです。

それで、一度覚えてもらうと後が楽です。

無事に満室になってからも、

「空いてる部屋ないですか？」と問い合わせがきたりします。

そしたらもう大丈夫です。

空いた時にはすぐに対応してもらえます。

そこまで覚えてもらえるようになるには、

賃貸業者さんに手土産を持って月１か隔月くらいで

通うということも必要です。

頻繁に通う事が難しければ電話でもいいと思います。

そして仲の良い営業さんを見付けて下さい。

ちょっと大変ですが、

ちょっと頑張って下さい。

埋まればいいのですから。

ご参考にされて下さい。

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