利用規約・免責事項
ニュース
繁忙期に向けて
まもなく繁忙期を迎えます。
シルバーウィークが終わってから
賃貸市場に動きが出てきております。
新年になると繁忙期に入るので
入居付けのチャンスになります。
ただ、何もせずに繁忙期を迎えると
結果が出ずに空室のまま４月になってしまう可能性もあります。
繁忙期になる前からしっかりと準備を行い、
しっかりと入居者を取り込むように心掛けないといけません。
では、具体的に何をしたよいか…
【募集条件の見直し】
現在の条件で決まっていないので、
募集条件の何かが相場と違っていないか賃貸業者さんにヒアリングしましょう。
その上でリフォームが必要であればまだ時間はあります。
家賃設定が間違っているなら、許容範囲内で見直しましょう。
【業者さんへのアピール】
良い条件にしても賃貸業者さんに知名度が無ければ
店頭に来たお客様に紹介してもらえません。
また、色々な業者さんのネットに積極的に掲載してもらうためにも、
足を使って沢山の業者さんを廻りましょう。
繁忙期に入ってからだと忙し過ぎて相手にしてもらえません。
１２月までの間に月に１回程度は業者さん廻りを心掛けましょう。
以上になります。
正直、上記の２点をしっかりやってもらえれば
ある程度の成果が出てくる可能性があります。
ただ、業者廻りしているのに動きが無いという場合は
募集条件が間違っている可能性があるので、
そこはやはりヒアリングをして相場を探りましょう。
意外とすぐにトレンドが変わったりします。
こまめに情報収集を行う事が重要です。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みを持つ
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
賃貸業者へのヒアリング
物件を購入する前や購入後に近隣にある不動産会社への
ヒアリングをするかと思います。
その際のポイントについてご説明いたします。
【相場について】
地名と間取りを伝えて物件のエリアの相場を聞きます。
合わせてご自身の物件の希望の家賃が妥当か聞いてみましょう。
ただ、希望の家賃設定と実相場にかい離があると言われることも多々あります。
残念がる前に、希望の家賃に近付けるためにどうしたら良いか確認しましょう。
また、物件に直近で入居した方の家賃も参考にしましょう。
時期や設備によっては業者さんに言われる相場賃料より高く決まることもありますし、
１社だけでなく、数社聞くことで平均値を出し参考にしましょう。
【設備について】
相場の家賃を聞いた上で、その家賃設定にするための
最低必要設備を聞きましょう。
その内容を参考にし、予算に合う中でできる限りの修繕をしましょう。
良くあるのが、２DK→１LDKへの間取り変更。
ユニットバスの入替え、キッチン交換、洗面台交換など、
水回りの入替えをしないと厳しいと言われることもあります。
ただ、ユニットバスは基本的にはそのままで問題無いですし、
キッチンも錆は研磨で落とし、古臭く見える戸はダイノックシートなどを貼って
新しく見せるだけでも十分綺麗になります。
確かに水回り全てを入替えると劇的に良く見えるのですが、
劇的に費用も掛かりますので、最低限に留めるようにしましょう。
あとは、入居者となるターゲット層がどういう方々なのか分析し、
ターゲットに合ったリフォームを心掛けましょう。
【厳しいと言われた場合】
厳しいと言われてしまっても落胆しないで下さい。
ターゲットを分析しましょう。
初期費用ポッキリプランを提案しみましょう。
大体の場合は営業さんが食い付いてくるかと思います。
「その条件ならイケると思います！！」と言うかと思います。
正直申し上げますと、CFを求めた投資物件に住む方は
所得の高い方では無いケースが多いかと思います。
そういった場合、安い家賃設定であれば魅力を感じては頂けると思います。
ですが、入居する際に掛かる初期費用が負担となり入れない…
というような方も多いのです。
そしたらどうするか、初期費用を〇万円ポッキリと明示してあげるのです。
もちろん、普通に支払うべき初期費用よりも安く設定してあげる必要があります。
オーナー様の負担が出ますが、空けておくよりはましだと思うので、
早く埋まるのであれば少し我慢して頂ければと思います。
ただ、初期費用ポッキリでもダメなエリアはあります。
また、家賃を下げてもダメなエリアもあります。
非常に稀ですがそういうエリアもあります。
特に地方に多いので、そこは事前に見極めましょう。
参考にして下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
エリア別賃貸情報 No.4
不定期でお届けしております。
エリア別賃貸情報、第４弾です！！
今回は鶴巻温泉と東海大学で有名な秦野市です。
秦野市の現在の人口は１６８，０７２人です。（平成２７年９月１日現在）
近年では２０１０年頃の１７万人をピークに現在の水準くらいを維持しています。
地区別の人口ですと
東海大学前駅と鶴巻温泉駅がある「大根地区」が４３，０００人程と最も多いのですが、
元々秦野という地名が付かない新興住宅街のため、
市の関係施設がほとんど無いエリアです。
賃貸需要としては東海大学の学生の需要がメインとなっています。
市の中心となっているのは渋沢駅のある「西地区」と呼ばれるエリアで、
人口は４０，０００人程で駅周辺と国道２４６号沿いに都市化が進んでおります。
賃貸需要としては駅北東側に多数ある工場の需要かと思われます。
日産車体や横河電機、不二家の工場など大企業の工場が多数あります。
また、先述の大根地区は隣接する伊勢原市にある
伊勢原工業団地の需要も取れているようです。
市内に在住の外国人は２，７００人程だそうです。
主に工場で働く方々だと思われます。
人口比で１％台なので少ないのですが、
受け入れている物件がそう多くないと思われるので
こちらの需要は積極的に取り込むことをおすすめいたします。
秦野市で一番物件が多いのは恐らく東海大学前駅周辺かと思われます。
大学生を主なターゲットにしているため競争が激しく、
東海大学前駅周辺の単身向け物件の家賃相場は
安い物件だと１万円台後半～２万円台前半となっております。
ただでさえ物件数が多いので家賃相場が下がってきているのですが、
現状は安いだけでは戦えなくなってきているかと思われます。
そのため家賃を安めに設定しつつも工夫をする必要があるかと思います。
例えば、駅から遠い物件であれば自転車を貸し出すとか、
学生なのでマンガを全巻揃えて室内に置いておくとか、
初期費用をポッキリにするとか、
若者をターゲットにした工夫をおすすめします。
間取りは上記の学生向けの単身向けが多い印象ですが、
東海大学駅前以外は工場等の社会人の需要もあるので
ファミリータイプの間取りでも需要はありそうです。
小田急線が通っているので市外で働く方も多いかと思います。
周辺の伊勢原市や小田原市、平塚市に比べると家賃相場が低めなので
周辺エリアで働く方の需要も取れるかと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日のいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
事故が起きた時は…
天災や火事と同じく怖い物件内での事故。
実際に起きてしまった場合どうしたらいいのか…
恐らく物件内の他の住人も不安になりますので
まずは管理会社さんと協力して現状回復を急ぎましょう。
その上でお祓いを行うことで心理的には落ち着くかと思います。
病死などの自然死の場合は
次に部屋を貸し出す際に告知義務は無いのですが、
普通の賃貸不動産業者さんはトラブルを防ぐために
事前に告知をするケースが多いようです。
そのため自然死だからといって家賃設定を変えずに
募集することは難しいと思いますが、家賃を下げればニーズが出てきます。
家賃の安い事故物件を好んで探す方がいるので、
相場よりもかなり安い設定にすれば引き合いはあるかと思います。
自然死は告知義務がありませんので、
１度誰かに住んでもらえれば上記のような業者さんでも
告知はする必要は無いと判断してもらえると思うので
家賃設定を戻すこともできると思います。
ただ、自殺や他殺などの事件の場合は非常に難しいかと思います。
特にニュースになった場合は近隣住宅の方々は覚えてますし、
ネット上にも情報は残ります。
おそらくは数年の時間が必要かと思います。
ただ、空けておくと収益性が損なわれますので、
１日でも早く激安な家賃設定で入居を付けるべきかと思います。
やはりそういう物件を探している方のニーズがあるので、
そういった方へ定期借家契約で入居してもらうようにしましょう。
入居者さんが入れ替わ度に少しずつ家賃設定を上げていくと
良いかと思います。
次は事故が起きた時のための補償についてです。
数日前に１０月に替わる三井住友海上さんの
火災保険について記事を書きましたが、
その中にあった「家主費用特約」のような保険の導入をおすすめします。
具体的には賃貸住宅内での死亡事故（自殺・犯罪死・孤独死＊注）が発生した場合に、
事故発生から９０日以内に発生戸室の賃貸契約が終了、
もしくは事故発生から９０日以内に両隣・上下の部屋の賃貸契約が終了した場合。
空室対策として家賃を値引きして入居を付けた場合は値引き分の家賃損失分を最大１２カ月間…
空室が続いた場合はその期間の家賃損失を最大１２カ月間…
上記の２パターンの場合に「家賃収入保険金」を限度期間内に支払ってもらえます。
（＊注：孤独死を原因として賃貸住宅に物的損害（遺体が長期間放置されたことによる床の腐食等）が発生した場合に限る）
以上の補償に加え、事故発生から１８０日以内に被保険者（オーナー）が
支払った以下費用も補償されます。
〇原状回復費用
〇事故対応費用（遺品整理費用、見舞金・見舞品購入費用（１事故１０万円限度）、火葬費用または葬祭費用）
上記に該当した場合は「死亡事故対応費用保険金」が支払われ、
１事故につき１００万円が限度となります。
以上のように賃貸物件のオーナー様を事故から守る保険があります。
それを活用して万が一のリスクに備えるのも必要かと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
ペット可にするメリット・デメリット
ペットを飼える物件は多くありません。
理由は簡単です。
ペット独特の臭いと、
引っ掻き傷が内装の傷みにつながるからです。
上記の理由でペット不可にしている物件が圧倒的に多いので、
賃貸物件でペットを飼いたい方は住める物件が限られます。
そのためペット可物件は一般物件の同じ条件の部屋よりも
家賃が少し高めに設定できたり、通常であれば敷金が取れない、
取れても１カ月というようなエリアでも２ヵ月や３ヶ月分取れたりします。
なので退去後の修繕費はある程度まかなえます。
また、ペット可物件数自体が少ないので、
一度入居すると比較的長く住んでもらえる傾向があります。
少し立地や間取りが弱くても
ペット可にすることで周辺の同条件の物件よりも
競争力を持たせることができる可能性は十分にあります。
と、ここまではメリットのお話をしましたが、
もちろんデメリットもあります。
例えば、オーナーチェンジのタイミングで
ペット不可から可に変更する場合は特に注意が必要です。
理由はオーナーチェンジ前から住んでいる入居者が
嫌がる可能性があるからです。
そもそも入居当時はペット不可物件として入居したのに、
急にオーナーが変わり、隣にペットを飼っている人が入居してきたら困惑すると思います。
また、ペットの種類によると思いますが、
鳴き声や臭いなどに不快感を感じるかもしれません。
もしかすると動物アレルギーをお持ちの方もいるかもしれません。
そういう方だと出て行ってしまう可能性が非常に高いです。
元々稼働率が良い物件だと
上記の様な理由で既存入居者が次々と退去する原因になり兼ねません。
そうなると当初見込んでいた収益性を損なう可能性もあります。
もし途中でペット可物件にするのであれば
稼働率が低くても返済が間に合うような物件か、
ある程度保有してきて入居対策をしてきたが、
思うような入居率にならなくなってきた場合の
対策としてペット可にするのが良いと思います。
また、室内の造りでも注意が必要です。
木造物件の場合が特に注意するべきで、
室内の造りが大壁ではなく真壁だった場合、
露出している柱にペットによる引っ掻き傷を付けられる可能性が高いです。
大壁ですと引っ掻き傷はドアや引き戸等の枠などに限られますが、
真壁はそれらに加え柱にも傷を付けられると思った方がいいです。
１ヶ所あたり数万円の補修費用が掛かる可能性が高いので、
修繕費がかさむという覚悟が必要です。
以上がペット可物件にする際のメリット・デメリットになります。
色々ありますが、そもそもご自分がペット好きで
賃貸でペットを飼いたい人々のために
社会貢献としてペット可物件として門戸を開くのも良いと思います。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みを持つオーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
管理会社との相性について
管理会社を選ぶ時に
ご自分との相性で選ばれてますでしょうか？
管理会社選び自体が決済前のバタバタしている
タイミングになることが多いので、
結構適当になってしまうケースが多いかと思います。
そもそも初めての方だと
ご自分がどうゆうタイプかも分からないと思うので
相性がどうこうとか分からないと思います。
では、例を挙げさせて頂きます。
オーナー様のタイプは２つに分かれるかと思います。
①全て管理会社に任せるタイプ
②ご自分で動くタイプ
上記の２つかと思います。
②の場合は自主管理にすればいいじゃないかと
思われるかもしれませんが、
専業大家さんであれば時間が自由なので
②に当てはまる方は自主管理でもいいと思います。
ただ、専業大家さんで時間があっても
管理業務は人に任せたいという方はいます。
なので②なんだけども時間が多く取れない方は
管理会社との相性を重視するべきかと思います。
では、それぞれのタイプが合う管理会社はどういう会社なのか…
①に合うのは大手不動産業者さんや
地場で古くから手広くやっている業者さんかと思います。
一般的な家賃の管理や入退去の立会いなどの賃貸業務だけでなく、
清掃やリフォームなども自社で手配できるような会社さんです。
また、募集に関しても自社での客付けをメインにしてたり、
店舗を多く構えている場合は任せっきりでもいいかと思います。
ただ、自分で何か動こうとすると嫌がられる傾向があります。
例えば一番大事な募集の際に自分で図面を持って他業者を回ったりする事を
NGにしている場合も多くあります。
なので、ご自分で動きたい方は向いておりません。
任せるしかないのです。
そうだとすると②に合う管理会社さんは
自由にやらせてくれるような会社さんです。
清掃もご自分でシルバー人材センターを手配したり、
リフォームも安い業者を探してきたり、
募集図面も他社に沢山まいたり、
自由にやらせてくれる業者さんがベストです。
ただ、任せようと思う方は物足りなく感じたり、
また、なかなか入居が付かなかったりするので
任せたいタイプには向いておりません。
以上のようにご自分のタイプにあった管理会社を選ぶ必要があります。
ただ、先述のように決済前の忙しいタイミングでどう見分けるのか…
見分け方として業者さんを廻る際に２点だけ確認しましょう。
１：リフォームや清掃は自分で手配してもいいですか？
２：募集図面を持って他社さんを廻ってもいいですか？
＊管理会社を通す前提とフォローしといて下さい。
以上です。
これだけ聞いてOKがもらえれば自由にやらせてもらえる業者さんです。
①の方は選ぶのをやめて、②の方はお任せするといいです。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みを持つ
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも承っております。
以下リンクよりお気軽にお問い合わせ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
物件に特徴を持たせる
以前の記事でも申し上げましたが、
空室を埋めるためにする努力の一つで
賃貸営業マンに覚えてもらうことが重要とご説明しました。
オーナー様が足を使う事で
足繁く業者さんを回りオーナーと物件とを覚えてもらい、
窓口に来たお客様へ積極的に紹介してもらうための方法でした。
上記は一つの方法であって、
他の方法で物件に特徴を持たせることで
覚えてもらうことができます。
例えば外観です。
ちょっとインパクトのある外壁の色にすることで
客付け業者さんにあの物件と覚えてもらえます。
また、地方ですと名物物件みたく有名になるかもしれません。
上記は外装を塗る必要がなければできません。
そしたら中に特徴を持たせると良いと思います。
普通には使わないようなアクセントクロスを貼ってみたり、
床も特徴的なフロアタイルを使ってとにかく部屋にインパクトを持たせる方法です。
ここまでは外観に特徴を持たせる方法でした。
これらはセンスが求められるので
間違ってしまうと別の意味で「あの物件…」となる可能性もあります。
ちょっとセンスには自信が無いという場合は
外見ではなく変わったサービスやオプションでもいいかもしれません。
例えば、
前にも別の記事で既出かもしれませんが、
単身向け物件であればマンガを設備として置いておくとか…
駅から遠い物件なら自転車を貸し出したりとか…
サーファー向けにボードやウェアを貸し出したり…
アウトドア用品やトレッキング用品を貸し出したり…
オーナー様の趣味を前面に出したオプションやサービスで特徴を持たせ、
募集図面等でアピールを行い、客付け業者さんに覚えてもらう工夫をしましょう。
覚えてもらえれば成功です。
方法は色々あります。
外装や内装は失敗したら費用的にも痛いですが、
後述のオプション・サービスであれば入替えは自由です。
ラーメンではありませんが全部乗せでもいいと思います。
参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
賃貸物件オーナーにおすすめの保険
１０月に保険料が改定される火災保険ですが、
改定により保険料が値上がりすると言われております。
それに備え９月中に火災保険に加入すべく
色々お問い合わせ等を頂いております。
そんな１０月からの火災保険ですが、
弊社であれば１０％割引を適用できた三井住友海上さんは
ただ値上がりさせるだけでなく、魅力的な内容に改定をするようです。
その中でも特におすすめなポイントは以下です。
〇地震火災費用特約のパターン追加
地震や噴火が原因の火災による損害に対する補償ですが、
「保険金額×５０％ 限度額無し」のパターンが新設されました。
…具体的に言いますと、
これまでは最高でも「保険金額×３０％ 限度額無し」でした。
新設のパターンだと条件が揃えば地震保険で火災保険本体と同額の補償額が出ます。
〇建物電気的・機械的事故特約廃止→居住用建物電気的・機械的事故特約の新設
これまでは建物付属機械設備のうち、設置後１０年以内の設備が対象で
損害認定限度額は３０万円まででした。
それが１０月からは設置後１０年の制限が無くなり損害限定限度額が１００万円までになります。
ちなみに建物付属機械設備には給湯器・エアコンが含まれ、
受水槽ポンプも該当する可能性があります。
都市ガス物件ではかなり助かる補償かと思います。
〇家主費用特約の新設
賃貸住宅内での死亡事故（孤独死・犯罪死・自殺）により賃貸オーナーが被る
家賃収入の損失や、清掃・改装・遺品整理等にかかる費用を補償する特約です。
ただし、「６つの補償プラン」・「４つの補償プラン＋破損汚損プラン」で
「家賃収入特約」をセットした契約へのセットに限られます。
火災保険で初めての賃貸物件での死亡事故に対応する補償です。
死亡事故へのリスクが心配なオーナー様は是非ご検討頂きたいです。
以上が１０月の改定で大きく変わる点です。
かなり賃貸オーナーへ向けた心強い内容かと思います。
ここまでは管理というよりは不動産投資的な内容でしたが、
今回の三井住友海上さんの改定では特に
「居住用建物電気的・機械的事故特約」・「家主費用特約」
の２つは管理に密接な内容かと思います。
これらに加入することで賃貸経営においてのリスクヘッジになるかと思います。
これまでの保険の見直しをお考え頂いても良いかと思います。
ご要望があればお見積もりをさせて頂きます。
お気軽にお問い合わせ下さい。
富士企画では管理や入居付けに関し
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でも受け付けております。
以下のリンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
シルバー人材センターの活用について
シルバー人材センターの活用についてです。
シルバー人材センターという名称をご存じの方が
真っ先に思い付くのは清掃作業を安くやってもらえる
という事かと思います。
その通りで、管理会社などに依頼する場合と比べると
かなり格安で、且つ、丁寧な仕事をしてくれる可能性が高いです。
例えば、管理会社ですと建物の清掃費用は
管理料の５％と別のオプション料金になります。
そして月１回の清掃で４，０００～５，０００円くらい掛かり、
月２回以上になると１万円を超えるケースが多いかと思います。
シルバー人材センターの場合は時給と交通費なので、
エリアによりますが、１都３県だと時給は１，０００～１，２００円くらいかと思います。
物件の規模によりますが、６世帯くらいのアパートだと１時間で十分かと思います。
そうするとイメージ１回の作業で１，２００円くらい、
その内容で月に４回依頼しても４，８００円です。
先述した例の管理会社に依頼した場合と比べると格安なのが分かるかと思います。
毎週１回の清掃を依頼する必要もないと思うので、
月２回くらいの依頼になるかと思います。
ただ、注意する必要があるのですが、
シルバー人材センターで働く方はセンターに登録している
会員の方が作業をします。
そのため、依頼する物件の清掃をする会員を探す事から始まります。
うまい具合に物件の近くで会員が見つかればいいのですが、
物件までの移動に電車やバスなどの交通機関を利用する会員だった場合は
交通費まで面倒を見なければならないようです。
そのため、会員を探す際に予算を聞かれます。
つまり時給＋交通費で幾らまでで探すか決めた上で
募集の掛けるのです。
金額をギリギリにすると限られた地域の会員が対象になるので
なかなか見つからないという事になるかもしれません。
ただ、上記のお話は比較的都心の場合なので、
車社会の地方だとまた違ってきます。
会員が見つかって初めて面談という名の現地見積もりをします。
そこで作業に当たる方と打ち合わせを行い、
問題が無ければ作業を依頼するという流れです。
ここまでは清掃のお話でしたが、
清掃は清掃でもスポットで草むしりをお願いする事もできます。
その場合も上記と流れは一緒ですが、
スポットなので毎年夏前と秋口に依頼するような形になるかと思います。
毎回見積もりが必要なのかといいますと違います。
１度やった物件であれば次回からは見積もり不要でできるそうです。
また、清掃や草むしりだけでなく、
簡単な工事なども依頼できるようです。
例えば網戸の張替え、クロスの張替え、畳の表替えなどです。
更には家賃の回収なんかも頼めたりするようです。
以上のようにシルバー人材センターは
低価格で高度なサービスを受けられるので
うまく活用することをおすすめいたします。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みを持つ
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
上水道のポンプについて
３階建て以上のマンションや大型のアパートにある受水槽、
その受水槽から各世帯に水を供給しているポンプのお話です。
上記のような物件を所有されているオーナーの皆様は
日頃から受水槽やポンプの点検はされてますでしょうか？
購入してから数年間一度も点検をしていないという場合でしたら、
今すぐ点検することをおすすめいたします。
理由は簡単です。
もし壊れて交換が必要になった場合に、
大きな費用負担が発生してしまいます。
また、入居者様にも大きなご迷惑を掛けてしまいます。
修理で済む程度であればすぐに復旧できる可能性があるので
そんなに問題にはならないかもしれません。
もし完全に壊れ、要交換状態になると
ポンプその物の手配、配送、工事する職人の手配が
すぐにできなければ、その間入居者様のライフラインである水道が
全く使えなくなります。
そうなると大変です。
管理会社には問い合わせの電話がひっきりなしに鳴ります。
もちろんお怒りになる入居者様もいらっしゃいます。
壊れてから交換修理を水道屋さんに依頼しても
どんなに早くても復旧は１日～２日くらい掛かるかと思います。
しかも、急に発生する工事なので
いつもよりも工賃は高くなってしまう可能性が高いです。
物件の規模にもよりますが恐らく金額は
３桁は軽く超えてしまうかと思います。
そもそものポンプの価格が高いのでしょうがないのですが…
ただ、定期的にメンテナンスをしていれば壊れる前に
ある程度の予測がつくかと思います。
その上で交換が必要だと判断できれば入居者様へ事前に
交換の為の断水の告知をし、何も問題無く事は運びます。
急に壊れてしまうと、
いきなり使えなくなる訳なので入居者様は困惑し、
怒ってしまうかもしれません。
もしもの時の対策としては初動が重要です。
断水したその日のなるべく早くに書面にて通知を行い、
可能であれば各世帯に訪問しお詫びをすると良いと思います。
また、急な工事のため復旧に日数が掛かると予測される場合は、
その間水が全く使えず入居者様は不便の極みです。
飲み水や洗濯、お風呂に入る事もできないので、
それらを外部で済ませるために必要な費用を賄える程度の
商品券やクオカードをお詫びの気持ちとして差し上げるようにしましょう。
上記のような初動の対応を行えば大体の入居者様にはご理解を頂けると思います。
そうすれば後は工事業者さんに１日も早く復旧できるよう頑張ってもらうのみです。
急に壊れるとオーナー様の精神も疲れ切ってしまうかと思います。
管理会社も非常事態の対応に追われてしまいますし、
もちろん入居者様もそうです。
そうならないように日頃のメンテナンスを心掛ける事をおすすめします。
ご参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関し
お悩みを持つオーナー様のご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日のいつでも受け付けております。
以下のリンクよりお気軽にお問い合わせ下さい。
スタッフ一同心よりお待ちしております！！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
« Older Entries Newer Entries »
